Kupec plača aro, še preden je bodoče stanovanje vpisano v zemljiško knjigo. Nemčija in Avstrija poznata drugačne rešitve. Kaj bi morala spremeniti Slovenija?
Nakup stanovanja med gradnjo odpira vprašanja zemljiškoknjižne zaščite, stanovanjskih kreditov in financiranja investitorjev. Nemčija in Avstrija poznata drugačne zakonske rešitve.
Članek opozarja, da slovenski sistem prodaje in financiranja novogradenj kupca pogosto postavi v položaj, ko plača aro (do 10 % kupnine), še preden je bodoče stanovanje samostojno opredeljeno in vpisljivo v zemljiško knjigo, kar otežuje hipotekarno financiranje in povečuje negotovost. Kot primerjavo predstavi ureditve v Nemčiji in Avstriji, kjer je mogoče bodoče stanovanjske enote pravno določiti prej ter kupnino plačevati po dokončanih gradbenih fazah, kar naj bi Slovenija upoštevala pri prenovi pravil. Slovenija potrebuje celovito prenovo pravne ureditve nakupa in financiranja novogradenj. Veljavni Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) že dovoljuje prodajo med gradnjo in predvideva zavarovana predčasna plačila, vendar zemljiškoknjižni sistem ne omogoča splošne zgodnje vzpostavitve samostojnih bodočih stanovanjskih enot zgolj na podlagi potrjenih projektnih načrtov.
Za stanovanje v novogradnji, vredno 300.000 evrov, lahko kupec v Sloveniji plača 30.000 evrov are, čeprav stavba še ni dokončana. Njegovo bodoče stanovanje v tej fazi pogosto še nima samostojnega zemljiškoknjižnega vpisa, na katerega bi bilo mogoče neposredno vezati običajni stanovanjski kredit in hipotekarno financiranje. Kupec ima sklenjeno pogodbo in že vložen denar, banka pa mora za financiranje poiskati ustrezno pravno zavarovanje. Če se gradnja zavleče, se lahko spremeni tudi kreditna sposobnost kupca ali zviša obrestna mera, ki mu jo bo banka ponudila.
Na drugi strani je investitor, ki mora zagotoviti zemljišče, dokumentacijo, izvajalce in denar za gradnjo. Čeprav ima stanovanja že zaarano, kupnine praviloma ne more uporabljati tako preprosto, kot jo lahko pod določenimi pogoji investitorji v Nemčiji in Avstriji. Zato je pogosto močno odvisen od projektnega bančnega financiranja. Stroški kreditov in zavarovanj se vključujejo v investicijsko kalkulacijo, kar lahko vpliva tudi na končno prodajno ceno.
Slovenija ima zastarel zakon, katerega osrednji namen je varstvo kupcev novogradenj. Toda več kot dve desetletji po njegovem sprejetju se odpira vprašanje, ali bi morali pravila in zakone temeljito prenoviti in spremeniti. Nemška in avstrijska ureditev kažeta, kako je mogoče že pred začetkom gradnje pravno določiti bodoča stanovanja, zavarovati kupca in omogočiti plačevanje po dokončanih gradbenih fazah. Takšna ureditev bi bila lahko pomemben korak tudi za slovenski stanovanjski trg.
Slovenija potrebuje zgodnejše zemljiškoknjižno zavarovanje bodočih stanovanj in jasna pravila za hipotekarne kredite ter obročno financiranje gradnje.
Razlika med Slovenijo in obema sosednjima evropskima sistemoma se začne že pri vprašanju, kdaj lahko bodoče stanovanje dobi pravno določeno identiteto.
Slovenski Zakon o katastru nepremičnin (ZKN) v 93. členu določa, da je stavbo mogoče vpisati v kataster nepremičnin, ko je v takšni gradbeni fazi, da je stavbo in njene posamezne dele mogoče izmeriti. To pomeni, da za običajno evidentiranje stanovanja ne zadostujejo samo potrjeni arhitekturni načrti. Stavba mora biti fizično dovolj zgrajena, da je mogoče opraviti predpisano izmero.
Pri tem je treba razjasniti pogosto napačno predstavo. Za prvi vpis stavbe v kataster ni treba v vseh primerih čakati na uporabno dovoljenje. Če je objekt dovolj zgrajen za izmero in so izpolnjeni drugi zakonski pogoji, je evidentiranje mogoče že prej. Vendar to še vedno ni enako sistemu, v katerem bi lahko investitor posamezna bodoča stanovanja pravno oblikoval že na podlagi odobrene projektne dokumentacije, preden se začnejo gradbena dela.
Ko je stavba ustrezno evidentirana, je mogoče na podlagi pravil Stvarnopravnega zakonika in Zakona o zemljiški knjigi vzpostaviti etažno lastnino. Šele s tem nastanejo samostojne nepremičninske enote, na katerih se lahko običajno vpisujejo lastninske pravice posameznih kupcev in hipoteke.
Slovenija pozna tudi predznambo etažne lastnine v korist kupca po 36. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) ter zaznambo vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine po ZZK-1. Toda ti mehanizmi sami po sebi ne pomenijo, da bi bilo mogoče vsako bodoče stanovanje že na začetku projekta obravnavati kot samostojno zemljiškoknjižno enoto z dokončno določenimi podatki.
To je ena ključnih sistemskih razlik, ki bi jih morala obravnavati prihodnja reforma.
Pravna podlaga: ZKN, 93. člen; SPZ, 107. do 109. člen; ZVKSES, 36. člen; ZZK-1, 76. člen.
Nemška zakonodaja vprašanje bodoče etažne lastnine rešuje bistveno drugače.
Po nemškem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) je mogoče stavbo pravno razdeliti na posamezne stanovanjske enote tudi takrat, ko še ni zgrajena. Lastnik zemljišča pripravi izjavo o razdelitvi nepremičnine (Teilungserklärung) in načrt razdelitve (Aufteilungsplan), ki natančno določa posamezna stanovanja ter skupne dele stavbe.
Za takšno ureditev je potrebno tudi uradno potrdilo o samostojnosti stanovanjskih enot, imenovano Abgeschlossenheitsbescheinigung. Pristojni organ z njim potrdi, da so posamezne enote glede na predložene načrte ustrezno ločene in določene. To potrdilo ni uporabno dovoljenje in samo po sebi ne dokazuje, da je stavba že dokončana.
Na podlagi ustreznih listin je mogoče za posamezno stanovanje odpreti poseben zemljiškoknjižni vložek, Wohnungsgrundbuch. Investitor je lahko še vedno vpisan kot lastnik, kupec pa svojo pravico do poznejšega prenosa lastništva zavaruje z vpisom Auflassungsvormerkung. Gre za posebno zemljiškoknjižno predznambo, ki po 883. členu nemškega civilnega zakonika varuje kupčev zahtevek tudi pred poznejšimi razpolaganji, ki bi preprečila ali omejila pridobitev dogovorjene nepremičnine.
Za kupca je pomembno, da je predmet njegove pogodbe zemljiškoknjižno jasno določen, še preden dobi ključe stanovanja. Enako pomembno je to za banko.
Nemški notarji pri financiranju uporabljajo tudi Finanzierungsvollmacht, posebno pooblastilo, s katerim prodajalec omogoči ustanovitev ustreznega zavarovanja za kupčev kredit že pred končnim prenosom lastninske pravice. Takšen postopek mora biti ustrezno pogodbeno omejen, predvsem zato, da se zemljiškoknjižno zavarovanje uporablja za financiranje kupnine in ne za druge namene.
To omogoča povezavo med kupoprodajno pogodbo, banko kupca in zemljiškoknjižno določenim stanovanjem že med gradnjo. Seveda mora banka kredit še vedno odobriti, kupec pa izpolnjevati pogoje kreditne sposobnosti.
Pravna podlaga: nemški WEG, 3., 7. in 8. člen; BGB, § 883.; pojasnila nemške Zvezne notarske zbornice.
Pri nakupu novogradnje neposredno od investitorja se v Nemčiji uporablja Bauträgervertrag, posebna notarska pogodba, ki združuje obveznost gradnje in prenos lastninske pravice.
Način predčasnega plačevanja ureja predvsem Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Njen 3. člen določa, pod katerimi pogoji sme investitor od kupca prejemati plačila in kako se ta razporedijo glede na napredek gradnje.
V običajnem zakonskem modelu je mogoče po začetku zemeljskih del zahtevati prvi obrok v višini 30 odstotkov pogodbene vrednosti. Nadaljnji obroki sledijo dokončanju posameznih gradbenih faz, od konstrukcije in strehe do napeljav, oken, notranjih del ter končnega dokončanja. Predpis dopušča združitev plačil v največ sedem obrokov.
Toda investitor ne more zahtevati prvega plačila zgolj zato, ker se je gradnja začela. Predhodno morajo biti izpolnjeni tudi pravni pogoji, med njimi ustrezna zemljiškoknjižna zaščita kupca, potrebna dovoljenja in zavarovana sprostitev nepremičnine iz hipotekarnih bremen, ki jih kupec ne prevzema.
S tem je posebej urejen odnos do banke, ki financira investitorja. Če ima ta banka hipoteko na celotnem projektu, mora biti zagotovljeno, da bo posamezno stanovanje pod predpisanimi pogoji sproščeno iz tega bremena. Nemški predpis to ureja tudi za primer, ko gradnja ni dokončana.
Prav povezava med kupčevo zemljiškoknjižno pravico, financiranjem in sproščanjem hipotek je eden najpomembnejših delov nemškega modela.
Vir: MaBV, 3. člen; BGB, § 650.u.
Avstrija uporablja podoben pristop, vendar z drugačno pravno ureditvijo.
Njena temeljna predpisa sta Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) in Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Pri nakupu od investitorja se uporablja pogodba Bauträgervertrag, ki določa predmet nakupa, kupnino, roke in način zavarovanja kupca.
Posebej pomemben je 40. člen avstrijskega WEG, ki omogoča Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum. To je zemljiškoknjižna zaznamba obljubljene ustanovitve etažne lastnine v korist bodočega kupca. Pri vpisu sta navedena kupec in bodoča stanovanjska enota, na katero se njegova pravica nanaša.
S takšno zaznambo kupec še ne postane nujno lastnik dokončanega stanovanja, pridobi pa pomembno zaščito vrstnega reda svoje bodoče lastninske pravice.
Avstrijsko vrhovno sodišče je v pravnem stališču RS0118481 potrdilo, da je etažno lastnino mogoče vzpostaviti celo pred izgradnjo stavbe, če so izpolnjeni zakonski pogoji in je dokumentacija pripravljena na podlagi uradno odobrenih gradbenih načrtov. Za takšno ureditev sta pomembna tudi ustrezno določanje stanovanjskih enot in izračun njihovih vrednostnih deležev, med drugim z dokumentom Nutzwertgutachten.
Avstrija zato ne uporablja povsem enakega postopka kot Nemčija. Bistveno pa je, da obe državi omogočata učinkovito pravno ureditev bodočih stanovanjskih pravic že pred dokončanjem stavbe.
Za kupca je pomembna še določba 37. člena avstrijskega WEG. Po njej dogovorjena plačila bodočega etažnega lastnika praviloma ne zapadejo pred vpisom predpisane zaznambe. Investitor jih pred tem tudi ne sme zahtevati ali sprejeti.
Pravna podlaga: avstrijski WEG 2002, § 37. in § 40.; odločitev avstrijskega vrhovnega sodišča RS0118481.
Avstrijski BTVG omogoča dva zakonska razporeda plačevanja, imenovana Ratenplan A in Ratenplan B.
Pri modelu B se kupnina sprošča postopoma, glede na dokončane gradbene faze. Zakon določa najvišje deleže posameznih obrokov, investitor pa mora izpolnjevati tudi druge pogoje za prejem plačil.
Poglejmo primer stanovanja za 300.000 evrov.
Vir: avstrijski BTVG, 10. člen, Ratenplan B. Zneski predstavljajo ilustrativni izračun. Zakon pod posebnimi pogoji dopušča tudi drugačen trenutek prvega plačila oziroma nadomestno zavarovanje za zadnja dva odstotka kupnine.
Pri modelu A se sredstva sproščajo nekoliko hitreje. Kadar gre za nakup za nujne stanovanjske potrebe kupca ali njegovega bližnjega, zakon za uporabo tega modela zahteva dodatno finančno zavarovanje v višini najmanj desetih odstotkov kupnine.
Za nadzor je praviloma imenovan skrbnik, notar ali odvetnik. Ta spremlja izpolnjevanje pravnih pogojev in pri modelu zemljiškoknjižnega zavarovanja tudi sproščanje plačil glede na napredovanje gradnje.
Če ima investitor projektno hipoteko, mora biti urejeno tudi sproščanje kupčevega stanovanja iz ustreznih hipotekarnih bremen. Sam zemljiškoknjižni vpis kupca brez te zaščite namreč ne odpravi vseh tveganj.
Prednost sistema je v jasnih pravilih. Investitor vnaprej ve, koliko sredstev lahko prejme po posamezni gradbeni fazi. Kupec ve, zakaj mora plačati naslednji obrok, skrbnik pa preverja, ali so pogoji za izplačilo izpolnjeni.
Vir: BTVG, 9., 10. in 12. člen.
Slovenski ZVKSES dovoljuje prodajo novogradnje pred dokončanjem. V 5. členu določa pogoje za sklepanje prodajnih pogodb in oglaševanje, med katerimi sta ustrezna pravica na zemljišču in dokončno gradbeno dovoljenje. Pri prodaji stanovanj v večstanovanjski stavbi morajo biti določeni tudi predpisani splošni pogoji prodaje v obliki notarskega zapisa.
Težava se pojavi pri povezavi med pogodbo, zemljiško knjigo in financiranjem.
Po 11. členu ZVKSES se lahko kupec in investitor dogovorita za aro v višini največ desetih odstotkov kupnine. Pri stanovanju za 300.000 evrov to pomeni do 30.000 evrov. Ara ni obvezna, vendar jo kupec, če je dogovorjena, lahko plača že na začetku projekta.
Če mora preostanek nakupa financirati s stanovanjskim kreditom, se lahko znajde pred težavo. Njegovo bodoče stanovanje morda še ni zemljiškoknjižno oblikovano kot samostojna nepremičnina, na kateri bi banka lahko pridobila običajno hipotekarno zavarovanje.
Vendar je treba biti pravno natančen. V Sloveniji ni splošno prepovedano odobriti stanovanjskega kredita pred dokončanjem novogradnje ali izdajo uporabnega dovoljenja.
NLB denimo pri svojih partnerskih novogradnjah izrecno ponuja financiranje nakupa še pred koncem gradnje, po izpolnitvi določenih pogojev, med drugim po sklenjeni kupoprodajni pogodbi in plačani ari. Mogoče so tudi druge oblike zavarovanja, če jih banka sprejme.
Toda takšne možnosti niso samodejno na voljo pri vseh bankah in projektih. Prav tako zgodnja odobritev kredita še ne pomeni, da je financiranje brezpogojno zagotovljeno za celotno obdobje gradnje.
Kupec, ki ima ob podpisu pogodbe ustrezne prihodke, ni nujno enako kreditno sposoben čez dve leti. Lahko izgubi zaposlitev, spremeni se lahko njegova družinska situacija ali pa se zaostrijo bančni pogoji. Če kreditna pogodba še ni sklenjena, se lahko spremeni tudi obrestna mera.
Če kupec zaradi zavrnjenega kredita ne more izpolniti prodajne pogodbe, lahko nastane tudi tveganje izgube are. Po 65. členu Obligacijskega zakonika je to odvisno od odgovornosti za neizpolnitev pogodbe in konkretnega pogodbenega dogovora. Vračilo are zaradi zavrnitve kredita ni avtomatično.
Zato bi bilo smiselno, da prihodnja zakonodaja bolje poveže sklenitev pogodbe, plačilo are in pogoje za bančno financiranje nakupa.
V takšnem sistemu bi kupec že pred večjim finančnim zavezovanjem vedel, ali lahko njegov nakup financira banka in pod katerimi pogoji.
Pravna podlaga: ZVKSES, 5. in 11. do 13. člen; OZ, 64. in 65. člen; NLB, financiranje novogradenj.
Pomembno vprašanje je tudi, kaj se zgodi z denarjem kupcev, če investitor ne more dokončati projekta.
ZVKSES že vsebuje pravila, ki kupca varujejo pred tveganjem neizpolnitve pogodbe. Po 12. členu kupec praviloma ni dolžan plačevati obrokov pred izpolnitvijo pogojev za ustrezno izročitev nepremičnine in vpis njegove lastninske pravice, razen zakonsko dovoljenih izjem.
Po 13. členu se lahko kupec in investitor dogovorita za predčasna plačila, če investitor zagotovi ustrezno zavarovanje. Zakon med drugim predvideva bančno garancijo, skrbniške storitve ali ustrezno poroštvo zavarovalnice.
Pri posebnem sistemu skrbniškega računa ZVKSES v 75. členu določa tudi maksimalno hipoteko v korist skrbniškega notarja. Ta je namenjena zavarovanju zakonsko določenih terjatev kupcev, med drugim za vračilo are in plačanih obrokov kupnine.
Zato ni pravilno trditi, da slovenski zakon vseh predplačil pušča brez zaščite.
Vendar je treba razlikovati med hipoteko, ki zavaruje kredit investitorja, in hipoteko, ki je ustanovljena za zavarovanje terjatev kupcev. Hipoteka investitorjeve banke sama po sebi ne varuje kupčevega denarja. Pri skrbniški maksimalni hipoteki pa je njen namen prav zavarovanje določenih kupčevih terjatev.
Slovenski sistem torej varovalke pozna, vendar jih ne povezuje z zgodnjo pravno individualizacijo bodočega stanovanja na enak način kot nemški ali avstrijski model.
Za kupca je razlika precej konkretna. Eno je imeti pogodbeni zahtevek za vračilo denarja ali ustrezno zavarovanje tega zahtevka. Nekaj drugega je imeti že med gradnjo zemljiškoknjižno varovano pravico do pridobitve točno določenega stanovanja in vnaprej urejeno razmerje do banke, ki ima hipoteko na projektu.
Obe obliki zaščite sta pomembni, vendar ne rešujeta istega tveganja.
Vir: ZVKSES, 12., 13., 36., 37. in 75. člen.
Med rastjo cen nepremičnin je za kupce posebej občutljivo tudi vprašanje, ali lahko investitor odstopi od že sklenjene pogodbe in isto stanovanje proda dražje.
Po slovenskem pravu investitor nima splošne pravice, da bi veljavno prodajno pogodbo odpovedal samo zato, ker je tržna cena stanovanj medtem zrasla. ZVKSES posebej ureja možnost odstopa zaradi kupčeve zamude s plačilom, druge pravice in obveznosti pa izhajajo tudi iz pogodbenega ter obligacijskega prava.
Toda če kupec nima ustrezno zavarovane zemljiškoknjižne pravice, je njegov položaj v primeru spornih poznejših razpolaganj lahko bolj zapleten. Pogodbene zahtevke je mogoče uveljavljati, vendar so lahko povezani s sodnim postopkom, časom in dodatnimi stroški.
Nemški Auflassungsvormerkung in avstrijska Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum sta namenjena prav varovanju bodoče pridobitve lastninske pravice. Nemški 883. člen BGB določa, da poznejša razpolaganja ne učinkujejo proti zavarovanemu zahtevku, kolikor bi ga preprečila ali omejila. Avstrijski 40. člen WEG omogoča pridobitev etažne lastnine v varovanem vrstnem redu tudi ob določenih poznejših razpolaganjih z nepremičnino.
Nemška MaBV pri običajnem modelu predčasnih plačil zahteva tudi, da investitorju niso priznane pogodbene odstopne pravice. Avstrijski BTVG pa v 6. členu posebej omejuje razloge, zaradi katerih si lahko investitor v pogodbi pridrži pravico do odstopa.
To ne pomeni, da v teh državah investitor ne more zares zaustaviti gradnje ali postati insolventen. Pomeni pa, da je kupčev položaj glede bodoče pridobitve stanovanja lahko učinkoviteje pravno zavarovan že v zgodnji fazi.
Slovenija bi morala zato pri prenovi sistema razmisliti tudi o zgodnejšem individualnem zemljiškoknjižnem varovanju kupcev bodočih stanovanj.
Za investitorja ima način plačevanja neposreden vpliv na denarni tok projekta.
Pred začetkom gradnje mora praviloma financirati zemljišče, projektiranje, dovoljenja in pripravo gradbišča. Med gradnjo sledijo plačila izvajalcem, dobaviteljem in drugim pogodbenim partnerjem. Če sredstva kupcev niso na voljo ali jih je mogoče uporabiti le ob izpolnitvi zahtevnih pogojev, mora investitor potrebni kapital zagotoviti drugje.
Najpogosteje se zato poveča potreba po lastnih sredstvih, investitorskem kapitalu ali bančnem kreditu. Vsi ti viri financiranja imajo svojo ceno.
Vzemimo poenostavljen primer. Investitor bi moral za financiranje gradnje za eno leto najeti dodatnih 100.000 evrov kredita. Pri hipotetični petodstotni letni obrestni meri bi strošek obresti znašal 5.000 evrov, če bi bil celoten znesek izposojen vseh dvanajst mesecev. Izračun ne vključuje stroškov odobritve, zavarovanj in drugih bančnih stroškov.
Če bi investitor enaka sredstva lahko pridobil s predpisanimi, ustrezno zavarovanimi obroki kupnine med gradnjo, bi lahko zmanjšal potrebo po dodatnem kreditu.
Toda ta prihranek ni nujno tudi prihranek za celoten projekt oziroma njegove kupce. Če morajo kupci za plačilo zgodnejših obrokov črpati stanovanjske kredite, lahko začnejo plačevati obresti že pred vselitvijo. Del stroška financiranja se tako prenese z investitorja na kupca.
Prav zato zakonska ureditev obročnega plačevanja ne sme temeljiti samo na interesu investitorjev. Upoštevati mora tudi stroške financiranja kupcev, čas črpanja kredita, obrestne mere in posledice morebitne zamude gradnje.
Prav tako ni mogoče brez primerljivih podatkov dokazati, da so novogradnje v Sloveniji v povprečju dražje kot v Nemčiji ali Avstriji predvsem zaradi ZVKSES. Na cene močno vplivajo tudi zemljišča, lokacija, ponudba, povpraševanje, gradbeni stroški in trajanje postopkov.
Mogoče pa je utemeljeno pričakovati, da bi učinkovitejša pravila financiranja pri nekaterih projektih zmanjšala stroške kapitala. Ali bi se prihranek prenesel v nižje prodajne cene stanovanj, bi bilo odvisno tudi od konkurence na trgu.
Slovenija bi morala začeti pri zemljiški knjigi, saj brez pravno določene bodoče stanovanjske enote tudi širša reforma obročnega financiranja ne bi dosegla vseh svojih ciljev.
Prvi korak bi bil zakonsko omogočiti predhodno pravno določitev stanovanjskih enot na podlagi potrjenih projektnih načrtov. Podobno kot v Nemčiji bi lahko investitor že po izpolnitvi predpisanih pogojev za projekt pripravil dokumentacijo, na podlagi katere bi bila bodoča stanovanja jasno določena. Vsaka enota bi imela svojo oznako, položaj v stavbi, projektirano površino in pripadajoče dele. Predhodno evidentiranje bi moralo biti ločeno od poznejšega evidentiranja dejanskega stanja po izmeri.
Drugi korak bi bil zgodnejši in učinkovitejši zemljiškoknjižni vpis kupčeve pravice do bodočega stanovanja. Takšen vpis bi moral biti mogoč v fazi, ko stanovanje še ni fizično dokončano. Kupec pri tem ne bi nujno postal lastnik že ob podpisu pogodbe, njegova pravica do poznejšega prenosa pa bi bila jasno zavarovana pred nasprotujočimi si poznejšimi razpolaganji.
Tretji korak bi moral urediti sodelovanje bank. Če investitor financira gradnjo s hipoteko na zemljišču in celotnem projektu, bi morala biti vnaprej določena pravila, kako se posamezna stanovanja ob izpolnjevanju pogojev sproščajo iz projektnih hipotekarnih bremen. Hkrati bi bilo treba vzpostaviti jasen pravni okvir za kreditiranje kupca in zavarovanje njegovega stanovanjskega kredita. Nemška in avstrijska zakonodaja kažeta, da lahko oba procesa potekata usklajeno.
Četrti korak bi bil zakonsko določen model plačevanja kupnine po gradbenih fazah. Slovenija bi lahko oblikovala podoben sistem, kot ga poznata nemška MaBV in avstrijski BTVG, v katerem se posamezni obroki izplačujejo šele po preverljivo dokončanih delih in izpolnitvi vseh pravnih pogojev. Takšen model bi moral vključevati neodvisno preverjanje gradbenih faz in ustrezno finančno zaščito kupca.
Pri tem bi bilo treba posodobiti tudi pravila o ari in financiranju. Smiselna rešitev bi bila jasnejša zakonska ureditev primerov, ko kupec pravočasno zaprosi za kredit, banka pa ga kljub izpolnjenim obveznostim kupca zavrne. Pogodba bi morala pregledno določati, kdaj kupec nosi posledice neodobrenega financiranja in kdaj ima pravico do vračila že plačanega denarja.
Takšna reforma bi posegla v več medsebojno povezanih področij: ZVKSES, Zakon o katastru nepremičnin, Zakon o zemljiški knjigi in pravila stvarnega prava. Zato naslovni poziv k novemu zakonu pomeni predvsem potrebo po novem, medsebojno usklajenem pravnem okviru za prodajo in financiranje novogradenj.
Pri tem ne bi bilo smiselno opustiti obstoječih pravic kupcev do zadržanja dela kupnine, jamčevanja za napake in zahtevkov zaradi zamud. Reforma bi morala ohraniti oziroma ustrezno nadomestiti te varovalke.
Enako velja za insolventnost investitorja. Zgodnji zemljiškoknjižni vpis in postopno plačevanje zmanjšujeta določena tveganja, sama po sebi pa še ne zagotavljata dokončanja projekta. Za dejansko jamstvo dokončanja bi bilo treba posebej določiti finančna zavarovanja, njihove izdajatelje in pogoje uveljavljanja.
Da se težav zavedajo tudi predstavniki nepremičninske stroke, kaže strokovni posvet o morebitni prenovi ZVKSES, ki ga je 22. januarja 2026 organizirala Gospodarska zbornica Slovenije.
Na posvetu so sodelovali predstavniki investitorjev, notarjev, odvetnikov, nepremičninskih posrednikov in drugi deležniki. Med glavnimi vprašanji so bile ovire pri predprodaji, financiranje projektov, skrbniški računi, bančne garancije in zadržanje dela kupnine.
GZS je med drugim opozorila na stališča investitorjev, da banke za financiranje projektov pogosto zahtevajo določen obseg predprodaje, medtem ko zakon postavlja pogoje, ki takšno prodajo v zgodnjih fazah omejujejo.
Na posvetu so bili izpostavljeni tudi razlogi za ohranitev strogega varstva kupcev. Omejitve niso nastale brez razloga, temveč so bile namenjene preprečevanju tveganih nepremičninskih poslov in izgub kupcev.
Razprava ni pomenila sprejetja novih zakonskih pravil. GZS je napovedala nadaljnjo strokovno obravnavo in pripravo predlogov.
Toda če želi Slovenija problem financiranja novogradenj obravnavati celovito, razprava ne bi smela ostati omejena samo na skrbniške račune, bančne garancije ali dovoljenost predprodaje.
Ključno vprašanje je širše: zakaj ne bi bilo mogoče že na podlagi potrjenih projektnih načrtov pravno določiti posameznih bodočih stanovanj, zavarovati kupčevih pravic in vzpostaviti preglednega sistema financiranja po gradbenih fazah?
Nemška in avstrijska ureditev dokazujeta, da za takšne rešitve obstajajo preverjeni pravni modeli. Slovenija ju ne bi smela preprosto prepisati, saj imata državi drugačni ureditvi zemljiške knjige in stvarnih pravic. Lahko pa iz njiju prevzame rešitve, ki bi bile primerne za slovenski pravni in bančni sistem.
Najpomembnejši cilj sprememb bi moral biti, da kupec že ob začetku projekta dobi jasno in učinkovito pravno zaščito, investitor predvidljiv način financiranja gradnje, banka pa ustrezno zavarovanje svojih terjatev.
Če bi zakonodaja to omogočila, bi zmanjšali nekatera finančna tveganja in ovire, ki danes spremljajo nakup novogradenj. Ali bi to pomenilo tudi nižje cene stanovanj, bi morala pokazati dodatna ekonomska analiza.
Toda že večja pravna varnost kupcev in učinkovitejše financiranje gradnje sta dovolj tehtna razloga, da se Slovenija loti celovite zakonodajne reforme.
Slovensko pravo pozna nekatere zgodnejše zemljiškoknjižne varovalke, med drugim predznambo etažne lastnine. Vendar običajna vzpostavitev etažne lastnine zahteva ustrezno evidentiranje stavbe in njenih delov. Po 93. členu ZKN mora biti stavba dovolj zgrajena, da jo je mogoče izmeriti.
Da. Nemški WEG omogoča pravno oblikovanje stanovanjskih enot tudi v stavbi, ki bo šele zgrajena. Na podlagi ustrezne dokumentacije je mogoče odpreti posamezne zemljiškoknjižne vložke. Kupec svojo pravico do poznejšega prenosa lastništva praviloma zavaruje s posebno predznambo.
Da, če so izpolnjeni predpisani pogoji. Avstrijski WEG omogoča zaznambo obljubljene ustanovitve etažne lastnine. Takšen vpis varuje kupčev vrstni red za pridobitev lastništva, vendar sam po sebi še ne pomeni, da je kupec že dokončni lastnik stanovanja.
Da, pri določenih projektih in pod pogoji banke. NLB na primer ponuja financiranje nekaterih partnerskih novogradenj pred dokončanjem gradnje. To pa ne pomeni, da je takšen kredit samodejno dostopen za vsako novogradnjo.
Da, v določenih okoliščinah. Če zaradi neodobrenega kredita ne izpolni pogodbe in je za neizpolnitev odgovoren, lahko prodajalec po Obligacijskem zakoniku uveljavlja pravice iz naslova are. Odločilni so tudi konkretni pogodbeni pogoji. Vračilo are zaradi zavrnitve kredita ni samodejno.
Ne nujno. Takšen model lahko zmanjša potrebo investitorja po bančnem financiranju, vendar lahko del stroškov prenese na kupca, če ta prej črpa stanovanjski kredit. Za dokaz dejanskega vpliva na cene bi bila potrebna primerjava stroškov financiranja konkretnih projektov.