Lastnik luksuznega chaleta v Zermattu je zaradi kršitve obveznosti oddajanja prejel 90.000 CHF pogojne kazni. Kaj določa švicarska zakonodaja?
Švicarska zakonodaja omejuje uporabo nekaterih počitniških nepremičnin. Lastnik chaleta v Zermattu je zaradi kršitve predpisane rabe prejel 90.000 frankov pogojne kazni. Slika je ilustrativna.
V švicarskem Zermattu je lastnik luksuznega chaleta zaradi kršitve obveznosti turističnega oddajanja prejel 90.000 švicarskih frankov pogojne denarne kazni in 10.000 frankov globe. Nepremičnino, kupljeno leta 2016, je od leta 2017 oddajal največ dva do tri tedne letno, nekatera leta pa sploh ne. Švicarski zakon o sekundarnih stanovanjih omejuje gradnjo in uporabo počitniških nepremičnin v občinah z visokim deležem drugih stanovanj. Primer odpira vprašanje, kaj dejansko pomeni lastništvo nepremičnine in katere omejitve mora kupec preveriti. V partnerskem delu članka družba Elementum predstavlja dolgoročno varčevanje v fizičnih plemenitih kovinah kot eno od možnosti razpršitve premoženja.
Švicar je leta 2016 kupil luksuzni chalet v Zermattu, v enem izmed najprestižnejših alpskih letovišč. Nepremičnina je bila njegova, vendar z njo ni smel razpolagati povsem po lastni presoji. Ker je več let ni oddajal turistom v skladu s predpisanimi pogoji, mu je švicarsko tožilstvo izreklo 90.000 frankov pogojne denarne kazni in dodatnih 10.000 frankov globe.
Primer, o katerem so 9. novembra 2026 poročali švicarski mediji, se na prvi pogled zdi nenavaden. Lastnik je kupil nepremičnino, jo plačal in se odločil, da je ne bo redno oddajal. Zakaj bi ga država zaradi tega kaznovala? Odgovor se skriva v švicarski zakonodaji o sekundarnih stanovanjih in posebnih pogojih, pod katerimi je bila dovoljena uporaba njegove nepremičnine.
Zgodba odpira tudi širše vprašanje, ki zadeva vsakega kupca nepremičnine. Koliko svobode nam dejansko zagotavlja lastništvo in katera tveganja prevzamemo, ko večji del premoženja vložimo v eno samo nepremičnino?
Lastnik je kršil vpisano omejitev turistične rabe. Prejel je 90.000 CHF pogojne kazni ter 10.000 CHF globe.
Po poročanju švicarskega časnika Blick je moški leta 2016 prek delniške družbe kupil chalet v luksuznem kompleksu 7 Heavens v Zermattu, turističnem središču ob vznožju Matterhorna.
Nepremičnina je imela posebno pravno omejitev. V zemljiški knjigi je bila opredeljena kot stanovanjska enota, namenjena komercialnemu upravljanju oziroma turističnemu oddajanju. To je pomenilo, da je lastnik ni smel uporabljati izključno kot zasebni počitniški dom. Redno jo je moral namenjati različnim počitniškim gostom.
Toda dejanska uporaba je bila drugačna. Po poročanju švicarskega časnika Blick, ki se sklicuje na Walliser Bote, je bil chalet od leta 2017 oddan največ dva do tri tedne na leto, v nekaterih letih pa sploh ne.
Na kršitev je opozorila občina Zermatt, primer pa je obravnavalo tožilstvo Zgornjega Valaisa. Po poročanju švicarskega časnika Blick, ki se sklicuje na Walliser Bote, je tožilstvo lastniku izdalo kaznovalni nalog zaradi kršitve zveznega zakona o sekundarnih stanovanjih (ZWG). Časnik navaja, da je odločitev postala pravnomočna.
Kazensko odgovornost za nespoštovanje omejitev uporabe nepremičnin ureja 21. člen zakona ZWG. Ta razlikuje med naklepno kršitvijo in kršitvijo iz malomarnosti. Ker izvirni kaznovalni nalog ni javno dostopen v pregledanih virih, ni mogoče zanesljivo potrditi, na kateri odstavek se je tožilstvo oprlo.
Tožilstvo je lastniku izreklo denarno kazen v višini 30 dnevnih zneskov po 3.000 švicarskih frankov. Skupni znesek tako znaša 90.000 frankov.
Pri švicarskih denarnih kaznih višina dnevnega zneska ni enaka za vse obsojence. Pristojni organ jo določi glede na njihove osebne in gospodarske razmere, pri čemer poleg prihodkov in premoženja upošteva tudi življenjske stroške, družinske obveznosti in sredstva, potrebna za preživljanje. Zato lahko enako kaznivo dejanje za premožnega posameznika pomeni precej višjo denarno kazen kot za človeka z nizkimi prihodki.
Toda pri odmevnem primeru iz Zermatta je treba razumeti pomembno razliko. Kazen 90.000 švicarskih frankov je pogojna, s preizkusno dobo dveh let. Če ne nastopijo zakonski pogoji za njen preklic, je lastniku ne bo treba plačati.
Odločitev ima za lastnika neposredne finančne posledice, saj mora plačati 10.000 CHF globe in stroške postopka. Dodatnih 90.000 CHF predstavlja pogojno denarno kazen z dveletno preizkusno dobo, ki jo bo moral plačati le, če bodo izpolnjeni zakonski pogoji za njen preklic.
Švica se že desetletja sooča s posebnim izzivom alpskih turističnih krajev. Privlačne lokacije privabljajo kupce dragih počitniških stanovanj, medtem ko imajo lokalni prebivalci pogosto težave pri iskanju dostopnih stanovanj.
Poleg cen je problem tudi dejanska uporaba nepremičnin. Številne počitniške hiše so večji del leta prazne. Lastniki jih uporabljajo le občasno, medtem ko komunalna infrastruktura, ceste in druge storitve ostajajo potrebne vse leto.
Švicarji so zato leta 2012 na referendumu podprli omejevanje gradnje sekundarnih stanovanj. Zvezni zakon o sekundarnih stanovanjih, imenovan Zweitwohnungsgesetz oziroma ZWG, se uporablja od 1. januarja 2016.
Zakon določa, da v občinah, kjer delež sekundarnih stanovanj presega 20 odstotkov stanovanjskega fonda, praviloma ni več dovoljeno graditi novih stanovanj, namenjenih izključno občasnemu zasebnemu bivanju. Predvidene so izjeme, vendar pod določenimi pogoji.
Ena takšnih izjem omogoča gradnjo turistično upravljanih stanovanj. To so nepremičnine, ki se morajo dejansko vključevati v turistično ponudbo.
Švicarski sistem želi s tem preprečiti nastajanje tako imenovanih hladnih postelj, stanovanj, ki so zgrajena na dragocenih turističnih lokacijah, vendar večino leta ostajajo prazna.
Ne. To je ena najpomembnejših razlik, ki jih je treba razumeti pri primeru iz Zermatta.
Švicarska zakonodaja ne določa splošne obveznosti, po kateri bi moral vsak lastnik počitniške hiše svojo nepremičnino oddajati turistom.
Odločilna je pravna kategorija nepremičnine.
Nekatere starejše nepremičnine je mogoče še naprej uporabljati kot zasebne počitniške domove, če zanje ne veljajo posebne omejitve. Pri novejših nepremičninah, dovoljenih kot turistično upravljane enote, pa je položaj drugačen.
Po 7. členu švicarskega zakona ZWG morajo biti turistično upravljana stanovanja gostom trajno na voljo za kratkotrajne nastanitve po krajevno in tržno običajnih pogojih. Zvezni urad za prostorski razvoj ARE pojasnjuje, da mora ponudba zajemati daljše obdobje in ne sme biti omejena zgolj na manj privlačne termine.
To ne pomeni, da zakon za vse takšne nepremičnine predpisuje enako minimalno število dejansko oddanih dni. Pomembno je, ali lastnik izpolnjuje pogoje konkretnega dovoljenja in ali je nepremičnina res namenjena turističnemu upravljanju.
V Zermattu je bila obveznost komercialnega oddajanja izrecno povezana z omejitvijo rabe, vpisano v zemljiško knjigo.
Zato lastnik ni bil kaznovan preprosto zato, ker je imel prazno počitniško hišo. Kaznovan je bil zaradi kršitve pravnega režima, pod katerim je bila dovoljena uporaba njegove nepremičnine.
Prav ta del švicarske zgodbe je zanimiv tudi za slovenske kupce in vlagatelje.
Lastninska pravica zagotavlja pomembna upravičenja, vendar nepremičnino vedno spremljajo določena pravila. Prostorski akti lahko omejujejo njeno namembnost, gradbena dovoljenja določajo pogoje uporabe, zemljiškoknjižni vpisi pa lahko razkrivajo pravice tretjih oseb in druge pravno pomembne omejitve.
Kupec lahko za nepremičnino plača več sto tisoč evrov, pa kljub temu ne more samovoljno odločiti, da bo stanovanje uporabljal za turistično oddajanje, poslovno dejavnost ali drugačen namen od dovoljenega.
Tudi v Sloveniji se vprašanja dovoljene uporabe nepremičnin pojavljajo pri kratkoročnem oddajanju, spremembah namembnosti objektov in uporabi stanovanj v večstanovanjskih stavbah. Slovenska ureditev je sicer drugačna od švicarske, zato pravil iz Zermatta ni mogoče neposredno prenesti na slovenske nepremičnine.
Skupno pa je temeljno vprašanje: ali kupec pred podpisom pogodbe res razume pravni položaj nepremičnine?
Pri nakupu je zato smiselno preveriti več kot samo lastništvo in morebitne hipoteke. Pomembni so tudi gradbena dokumentacija, dovoljena uporaba, prostorske omejitve in obveznosti, povezane z nepremičnino.
Pri naložbeni nepremičnini lahko te omejitve neposredno vplivajo na pričakovane prihodke, stroške in možnost prihodnje prodaje.
Nepremičnina lahko prinaša prihodke od oddajanja in dolgoročno pridobiva vrednost, vendar lastniku povzroča tudi stroške in tveganja. Poleg sprememb tržnih cen lahko na njeno donosnost vplivajo zakonodaja, davki, vzdrževanje in omejitve uporabe. Primer iz Zermatta kaže, da lahko neupoštevanje pravnega režima nepremičnine povzroči tudi precejšnje finančne posledice.
Toda primer iz Švice opozarja na tveganje, o katerem se pri nakupu pogosto premalo govori. Lastnik nepremičnine ni izpostavljen samo spremembam tržnih cen. Na njegovo naložbo lahko vplivajo tudi zakonodaja, davki, stroški vzdrževanja in omejitve uporabe.
Pri nepremičninah je treba upoštevati še likvidnost. Če lastnik nujno potrebuje denar, stanovanja praviloma ne more prodati čez noč, ne da bi tvegal neugodno prodajno ceno. Delna prodaja posamezne nepremičnine je pogosto pravno ali praktično neizvedljiva.
To seveda ne pomeni, da so nepremičnine slaba naložba. Pomeni pa, da lahko pretirana koncentracija premoženja v eni vrsti sredstev poveča finančno ranljivost posameznika.
Vlagatelj, ki ima skoraj vse premoženje vezano v nepremičninah, je močno odvisen od razmer na nepremičninskem trgu in pravil, ki urejajo njihovo uporabo.
Zato je pri dolgoročnem upravljanju premoženja smiselno razmisliti o razpršitvi med likvidne prihranke, nepremičnine in druge dolgoročne naložbe. Njihovo razmerje je odvisno od posameznikovih finančnih ciljev, časovnega obdobja, potreb po dostopnosti denarja in pripravljenosti na tveganje.
Partnerska vsebina | Elementum Slovenija
Primer iz Zermatta odpira vprašanje, koliko premoženja je smiselno vezati na nepremičnine. Te lahko prinašajo prihodke in dolgoročno pridobivajo vrednost, vendar so povezane tudi s stroški, pravnimi omejitvami in tveganjem, da jih ob nujni potrebi po denarju ni mogoče hitro prodati.
Pri družbi Elementum Slovenija kot eno od možnosti dolgoročne razpršitve premoženja predstavljajo postopno varčevanje v fizičnem zlatu in srebru.
Njihova Strategija 7 zvezdic med drugim temelji na postopnem nakupovanju plemenitih kovin in spremljanju razmerja med cenama zlata in srebra. Namen takšnega pristopa je dolgoročno upravljanje prihrankov in izkoriščanje sprememb relativnih cen obeh kovin.
Tudi plemenite kovine imajo tveganja. Njihove tržne cene nihajo, ne prinašajo rednih prihodkov, pri nakupu, prodaji in morebitni hrambi pa nastajajo stroški. Strategija zato ne zagotavlja donosa ali ohranitve vloženih sredstev.
Razpršitev premoženja je smiselno prilagoditi finančnim ciljem, časovnemu obdobju in potrebam po dostopnosti denarja.
Več o pristopu k dolgoročnemu varčevanju lahko preberete v predstavitvi Elementumove Strategije 7 zvezdic.
Premoženje je smiselno načrtovati tako, da njegova prihodnja vrednost in dostopnost nista odvisni izključno od ene nepremičnine ali enega trga.
Švicarski lastnik je kupil luksuzni chalet, vendar ob tem prevzel tudi obveznosti, povezane z njegovo dovoljeno uporabo. Ker jih ni spoštoval, je sledila pravnomočna kazenska odločitev.
Primer kaže, da vrednost premoženja ni odvisna samo od njegove tržne cene. Pomembno je tudi, pod kakšnimi pogoji ga lahko uporabljamo, oddajamo ali prodamo.
Za vlagatelje je nauk uporaben. Pred nakupom nepremičnine je treba preveriti njeno pravno stanje in realno oceniti prihodnje stroške ter tveganja. Pri upravljanju celotnega premoženja pa razmisliti, koliko finančne varnosti želimo vezati na eno samo vrsto naložbe.
Nepremičnine lahko ostanejo pomemben del dolgoročnega premoženja. Toda lastništvo samo po sebi še ne zagotavlja popolne svobode uporabe, stabilnih prihodkov ali takojšnjega dostopa do denarja.
Ker ni spoštoval omejitve rabe, povezane s komercialnim turističnim oddajanjem. Chalet je bil po poročanju švicarskih medijev več let oddan le nekaj tednov letno ali sploh ne.
Ne takoj. Gre za pogojno denarno kazen z dveletno preizkusno dobo. Plačati mora 10.000 CHF globe in stroške postopka.
Ne. Obveznosti so odvisne od pravnega režima nepremičnine in konkretnega dovoljenja. Švicarska zakonodaja ne določa splošne obveznosti turističnega oddajanja za vse lastnike.
Zakon ZWG omejuje gradnjo novih sekundarnih stanovanj v občinah, kjer njihov delež presega 20 odstotkov. Dovoljuje določene izjeme, med drugim za turistično upravljane enote pod predpisanimi pogoji.
Takšna koncentracija povečuje izpostavljenost nepremičninskemu trgu, stroškom vzdrževanja in pravnim omejitvam. Razpršitev med različne vrste premoženja lahko zmanjša nekatera tveganja, ne odpravi pa jih v celoti.
Gre za Elementumov pristop k strateškemu nakupovanju fizičnih plemenitih kovin. Med drugim vključuje postopno vlaganje in spremljanje razmerja med cenama zlata in srebra. Donosi oziroma povečanje količine kovin niso zagotovljeni.
Članek je nastal v sodelovanju z družbo Elementum Slovenija. Partnerski del predstavlja dolgoročno varčevanje v fizičnih plemenitih kovinah. Vsebina je informativne narave in ne predstavlja individualnega finančnega ali pravnega svetovanja. Vrednost plemenitih kovin lahko niha, pretekli donosi pa ne zagotavljajo prihodnjih rezultatov.