Visok dohodek še ne pomeni visokega premoženja. Pri mediani hiše 504.000 € v Ljubljani je 20 % lastnih sredstev več kot 100.000 €.
Visok dohodek še ne pomeni, da si gospodinjstvo lahko brez težav privošči lastno hišo. Pri nakupu nepremičnine sta poleg kreditne sposobnosti odločilna tudi višina prihrankov in potreben lastni vložek
Gospodinjstvo s 100.000 evri bruto letnega dohodka ni nujno dovolj premožno za nakup hiše. Ključna razlika je med dohodkom, ki priteka vsak mesec, in kapitalom, ki ga kupec potrebuje ob nakupu. Mediana rabljene hiše v Ljubljani je v prvem polletju 2026 dosegla 504.000 evrov. Če za ponazoritev uporabimo 80-odstotno financiranje, bi bilo potrebnih približno 100.800 evrov lastnih sredstev, še preden upoštevamo druge stroške in denarno rezervo. Banka Slovenije za primarno nepremičnino priporoča največ 80-odstotni LTV, kreditna sposobnost pa je dodatno omejena z razmerjem DSTI in minimalnim zneskom, ki mora ostati kreditojemalcu. Od 1. januarja 2027 bo ta znesek 840 evrov.
Sto tisoč evrov letnega dohodka zveni kot znesek, pri katerem bi moral biti nakup hiše skoraj samoumeven. Dobra služba, visoki prihodki, reden denarni tok. Kaj bi lahko šlo narobe?
Na slovenskem nepremičninskem trgu leta 2026 precej. Ne nujno zato, ker gospodinjstvo ne bi zmoglo mesečnega obroka, ampak zato, ker mora do kredita najprej priti z dovolj lastnega kapitala. Prav tu se pokaže razlika, ki jo pogosto spregledamo: visok dohodek in visoko premoženje sta dve različni stvari.
Na to je v nedavni objavi opozoril tudi nemški politik Moritz Körner. Razprava pod njegovo objavo se je hitro dotaknila vprašanja, kako je mogoče, da si nekdo z letnim dohodkom okoli 100.000 evrov ne more privoščiti hiše. Nemških številk ni mogoče preprosto prenesti v Slovenijo, osnovno vprašanje pa je zelo relevantno tudi pri nas. Zato smo ga preverili z aktualnimi podatki GURS, Banke Slovenije, SURS in Evropske komisije.
Kratek odgovor: Da. Visok dohodek lahko zadošča za obrok, ne pa tudi za lastna sredstva, stroške nakupa in varno finančno rezervo.
Za začetek moramo razjasniti, kaj sploh pomeni naslovnih 100.000 evrov. V našem primeru govorimo o skupnem bruto letnem dohodku gospodinjstva, ne o 100.000 evrih neto prihodkov in še manj o 100.000 evrih prihrankov na bančnem računu.
Pri nakupu hiše sta zato pred kupcem pravzaprav dve finančni oviri. Prva je kreditna sposobnost: ali prihodki zadoščajo za dolgoročno plačevanje obroka. Druga je kapital: koliko denarja ima gospodinjstvo že privarčevanega oziroma drugače razpoložljivega za lastni vložek, stroške nakupa in rezervo.
Nekdo lahko zasluži 100.000 evrov bruto na leto, vendar je tak dohodek morda dosegel šele pred kratkim. Morda plačuje visoko najemnino, preživlja otroke ali odplačuje druge obveznosti. Če je pred petimi leti začel skoraj brez prihrankov, je njegov finančni položaj povsem drugačen od položaja gospodinjstva z enakim dohodkom, ki že ima odplačano stanovanje ali 150.000 evrov kapitala.
To ni zgolj občutek kupcev, ki gledajo nepremičninske oglase. Evropska komisija je v poročilu za Slovenijo za leto 2026 ugotovila, da se je zaradi močne rasti cen nepremičnin slovensko razmerje med cenami stanovanj in dohodki povzpelo nad povprečje EU. Kazalnik je za Slovenijo dosegel 106,9, evropsko povprečje pa 98,9.
GURS je oktobra objavil podatke za prvo polovico leta 2026. Cene stanovanjskih hiš so bile na ravni države za 4 odstotke višje kot v predhodnem polletju, cene stanovanj pa za 8 odstotkov. GURS ocenjuje, da obrata cen za zdaj še ni pričakovati.
Podatki iz polletnega poročila GURS, ki jih povzema Deloindom, kažejo, da je mediana pogodbene cene rabljene hiše v Sloveniji znašala 210.000 evrov. Toda Slovenija je pri tem zelo različna. V Mariboru je mediana znašala 251.000 evrov, v Celju 257.000, v Kranju z okolico 322.000, na Obali 335.000, v severni okolici Ljubljane 390.000, v sami Ljubljani pa 504.000 evrov.
Banka Slovenije pri kreditih za primarno nepremičnino priporoča, da razmerje med kreditom in vrednostjo zastavljene nepremičnine, tako imenovani LTV, ne presega 80 odstotkov. To ni avtomatična pravica kupca do 80-odstotnega financiranja, temveč priporočena zgornja meja. Banka lahko zahteva več lastnih sredstev, na končni znesek pa vplivata tudi njena cenitev in ocena tveganja.
Če kljub temu za primerjavo predpostavimo 80-odstotno financiranje in hkrati predpostavimo, da bančna vrednost ustreza kupnini, dobimo precej nazorno sliko:
Pri mediani ljubljanske hiše kupec pri tej predpostavki ne potrebuje 20.000 ali 30.000 evrov prihrankov. Potrebuje približno 100.800 evrov lastnih sredstev samo za razliko med kupnino in kreditom. Poleg tega mora imeti denar za stroške, povezane z nakupom in financiranjem, morebitna začetna popravila ter razumno denarno rezervo.
Tudi 20 odstotkov zato ni nujno končni znesek gotovine, ki jo gospodinjstvo potrebuje za varen nakup.
Poglejmo gospodinjstvo, ki skupaj zasluži 100.000 evrov bruto na leto in še nima nepremičnine ali večjega podedovanega oziroma podarjenega kapitala.
Če lahko vsak mesec privarčuje 1.500 evrov, potrebuje za 100.800 evrov približno 67 mesecev oziroma 5,6 leta. Pri 2.000 evrih mesečnega varčevanja so to še vedno približno 4,2 leta. Pri 1.000 evrih mesečno že 8,4 leta.
To je zgolj matematična ilustracija. Ne vključuje donosa prihrankov, inflacije, sprememb prihodkov ali sprememb cen nepremičnin. Prav slednje pa je pomembno. Medtem ko kupec zbira kapital, se lahko premika tudi cilj, ki ga želi doseči. GURS je samo v prvem polletju 2026 v primerjavi s predhodnim polletjem ocenil 4-odstotno rast cen hiš.
Zato ima gospodinjstvo, ki danes prvič začne ustvarjati kapital za nakup, drugačen problem od gospodinjstva z enako plačo, ki že ima stanovanje in lahko njegovo vrednost uporabi pri naslednjem nakupu.
Oba imata lahko na plačilni listi enak dohodek. Njuna dejanska kupna moč na nepremičninskem trgu pa ni niti približno enaka.
Tudi 100.000 evrov bruto letnega dohodka gospodinjstva samo po sebi ne pove, koliko kredita bo banka odobrila. Banka pri izračunu ne uporablja naslovnega letnega bruto zneska, temveč preverja priznane neto prihodke kreditojemalca, obstoječe obveznosti, vzdrževane osebe, ročnost kredita in druga tveganja.
Po trenutno veljavnih makrobonitetnih pravilih Banke Slovenije razmerje DSTI ob sklenitvi nove kreditne pogodbe praviloma ne sme preseči 50 odstotkov. Poenostavljeno to pomeni, da skupni stroški servisiranja dolga ne smejo preseči polovice ustrezno izračunanega dohodka kreditojemalca. Če kredit najema več oseb, se DSTI preverja za vsakega posebej. Sklep dopušča tudi omejena odstopanja, končna presoja kreditne sposobnosti pa ostaja odgovornost banke.
Ob tem mora kreditojemalcu po vseh mesečnih kreditnih obveznostih ostati tudi predpisani minimalni znesek. Trenutno znaša 745 evrov, pri vzdrževanih članih pa se upoštevajo še dodatni zneski.
Prav na tem področju se je zgodila zelo sveža sprememba. Banka Slovenije je 10. novembra 2026 po javnem posvetovanju dokončno potrdila zvišanje minimalnega zneska s 745 na 840 evrov. Nova meja se bo uporabljala od 1. januarja 2027. Banka Slovenije ob tem ocenjuje, da sprememba na ravni celotnega trga ne bo znatno zmanjšala števila odobrenih stanovanjskih in potrošniških posojil.
Za gospodinjstvo z visokim dohodkom torej ni mogoče preprosto napisati: "zasluži 100.000 evrov, zato lahko dobi kredit za 400.000 evrov". Potrebovali bi natančne podatke o neto dohodkih obeh partnerjev, drugih kreditih, številu vzdrževanih oseb, starosti, ročnosti kredita in merilih konkretne banke.
Tudi zato bi bila trditev, da si v Sloveniji gospodinjstvo s 100.000 evri letnega bruto dohodka "ne more privoščiti hiše", preveč pavšalna.
Pri mediani 210.000 evrov za rabljeno hišo na ravni države je finančna enačba povsem drugačna kot pri 504.000 evrih v Ljubljani. Pri ilustrativnem 80-odstotnem financiranju pomeni prvi primer 42.000 evrov lastnega vložka in približno 727 evrov mesečnega obroka. V Ljubljani govorimo o 100.800 evrih lastnega vložka in približno 1.744 evrih obroka.
Toda tudi državna mediana skriva pomembno podrobnost. Rabljene hiše, prodane v prvi polovici leta 2026, so bile po podatkih GURS v povprečju stare nekaj več kot 50 let. Nižja nakupna cena zato še ne pomeni nujno nizke celotne investicije. Starejša hiša lahko zahteva novo streho, fasado, ogrevanje, inštalacije ali konstrukcijsko sanacijo.
Kupcu zato ne pomaga veliko, če banka financira nakup za 210.000 evrov, nato pa po prevzemu ugotovi, da potrebuje še več deset tisoč evrov za nujna dela.
Dostopnost hiše tako ni samo vprašanje plače in cene na oglasu. Je kombinacija lokacije, začetnega kapitala, stanja nepremičnine, stroškov financiranja in finančne rezerve, ki kupcu ostane po nakupu.
Tu se pokaže pravi pomen Körnerjevega opozorila, da dohodek ni isto kot premoženje.
Predstavljajmo si dve družini z enakimi 100.000 evri bruto letnega dohodka. Prva živi v najemu in ima 25.000 evrov prihrankov. Druga že ima manjše stanovanje z znatnim lastniškim kapitalom.
Na plačilni listi sta si lahko zelo podobni. Pri nakupu hiše pa ne tekmujeta z enakih izhodišč.
Druga družina ima premoženje, ki ga lahko proda ali drugače vključi v finančno konstrukcijo. Prva mora kapital šele ustvariti iz tekočega dohodka. Če so v tem času cene nepremičnin hitrejše od njenega varčevanja, se razdalja do cilja zmanjšuje bistveno počasneje, kot bi lahko sklepali iz same višine plače.
To je razlog, zakaj je mogoče imeti zelo dobro plačo in se kljub temu počutiti, kot da je lastna hiša nedosegljiva. Težava ni nujno v mesečnem obroku. Težava je lahko v vstopnici na trg.
Pri tej temi hitro zdrsnemo v dva tabora. Eden pravi, da bi moral vsak s 100.000 evri prihodkov brez težav kupiti hišo. Drugi trdi, da so nepremičnine postale nedosegljive praktično vsem.
Slovenski podatki ne potrjujejo ne ene ne druge skrajnosti.
Gospodinjstvo s 100.000 evri bruto letnega dohodka ima lahko zelo dobro izhodišče za financiranje. Toda če nima večjega kapitala in želi hišo na enem najdražjih slovenskih trgov, lahko že potrebna lastna sredstva presežejo 100.000 evrov. Če želi ob nakupu ohraniti še finančno rezervo, je prag še višji.
V Mariboru, Celju ali delu drugih slovenskih trgov je položaj bistveno drugačen. In prav to je bistvo: vprašanje, ali si nekdo lahko privošči hišo, nima smiselnega odgovora brez podatka, kje jo želi kupiti in koliko premoženja že ima.
Plača pove, koliko denarja priteka. Premoženje pove, s kakšnega položaja vstopate v nakup. Na današnjem nepremičninskem trgu potrebujete oboje.
Lahko, vendar sam bruto dohodek ni dovolj za odgovor. Pomembni so neto prihodki posameznih kreditojemalcev, obstoječe obveznosti, vzdrževane osebe, lastna sredstva, cena nepremičnine in pogoji banke. Razlika med nakupom hiše za 250.000 in 500.000 evrov je zelo velika.
Banka Slovenije pri kreditu za primarno nepremičnino priporoča LTV največ 80 %, kar pri poenostavljenem primeru pomeni približno 20 % lastnih sredstev. To ni zagotovljena stopnja financiranja. Banka lahko zahteva višji delež, zlasti če je njena ocenjena vrednost nepremičnine nižja od kupnine. Dodati je treba tudi druge stroške in finančno rezervo.
Če bi banka financirala 80 % vrednosti in bi bila njena cenitev enaka kupnini, bi kredit znašal 403.200 evrov, lastni vložek pa 100.800 evrov. Pri 30-letnem ilustrativnem kreditu z nespremenjeno 3,2-odstotno nominalno obrestno mero bi bil mesečni obrok približno 1.744 evrov. Dejanska ponudba banke je lahko drugačna.
Priporočilo Banke Slovenije določa največ 80-odstotni LTV za primarno nepremičnino, vendar gre za nezavezujoč makrobonitetni ukrep. Banka mora odstopanje dokumentirati in obrazložiti, hkrati pa lahko uporablja strožja interna merila.
Minimalni znesek, ki mora kreditojemalcu ostati po plačilu vseh kreditnih obveznosti, se bo zvišal s 745 na 840 evrov mesečno. Banka Slovenije je spremembo dokončno potrdila 10. novembra 2026.
Dohodek je denar, ki ga gospodinjstvo prejema skozi čas. Premoženje so že ustvarjeni prihranki, nepremičnine, finančne naložbe in drugo premoženje, zmanjšano za dolgove. Pri nakupu hiše dohodek pomaga plačevati kredit, kapital pa pogosto odloča, ali lahko kupec sploh zagotovi potreben lastni vložek.