Nepremičnine na Hrvaškem: še višje cene, manjši interes tujcev? Kje se bolj splača oddajati prek Airbnb, pri nas ali na Hrvaškem?

Cene nepremičnin na Hrvaškem so se lani zopet povišale, kažejo podatki Hrvaškega statističnega urada, na letni ravni za kar 16,1 odstotka. Za primerjavo, v Sloveniji je rast precej bolj zmerna (okoli 5,8 odstotka letno), z največjim pritiskom na rabljene nepremičnine, medtem ko novogradnje stagnirajo.

Ob takšnih podatkih je zanimivo predvsem sledeče:zanimanje tujih kupcev za hrvaške nepremičnine naj bi se v lanskem letu nekoliko umirilo.Po podatkih hrvaškega davčnega urada so v letu 2024 tujci opravili približno 11.623 nakupov, kar predstavlja okoli 8,5 odstotka vseh transakcij, do konca septembra lanskega leta so jih opravili 9.141 od skupno 117.465 nakupov.

Kdo kupuje na Hrvaškem in kje?

Slovenci smo tudi lani ostali kupec številka ena s približno tretjino vseh tujih nakupov.

Sledijo Nemci, ki so opravili 23% nakupov, 10% delež nakupov so opravili Avstrijci.

Vir: tPortal

Trg je izrazito koncentriran na obali. Največ nepremičnin, 3.740, so tujci predlani kupili v Istri, lani so kupili 2.635 nepremičnin. Kljub upadu transakcij ostaja Istra daleč najpomembnejša regija. Sledi Primorsko-goranska županija z 2.290 nakupi v letu 2024 in 1.543 v letu 2025.

Zadarska županija izstopa kot eno bolj dinamičnih območij, kjer je število nakupov celo naraslo, z 1.696 v letu 2024 na 1.789 v letu 2025. V Splitsko-dalmatinski županiji so tujci kupili 1.167 nepremičnin v letu 2024 in 995 v letu 2025, v Šibensko-kninski pa 960 oziroma 748. Na jugu, v Dubrovaško-neretvanski županiji, se je število zmanjšalo s 415 na 315.

Na celini je vpliv tujcev bistveno manjši. V Zagrebu so leta 2024 kupili 193 nepremičnin, leto kasneje pa 138, kar predstavlja manj kot odstotek vseh kupoprodaj.

Kaj kupiš za 250 tisoč evrov na slovenski obali v primerjavi z Istro in kje se bolj splača oddajati prek Airbnb

Če imate na voljo 250 tisoč evrov in razmišljate o nakupu nepremičnine za kratkoročno oddajo, je prvo vprašanje precej osnovno:kaj za ta denar sploh dobite na trgu.

Pregled več kot 50 oglasov na portalu Njuškalo pokaže, da je na hrvaški obali, predvsem v Istri, v tem cenovnem razredu že mogoče kupiti novogradnjo. Ponudba je v tem segmentu izrazito usmerjena v investicijske produkte, novogradnje celo prevladujejo nad starejšimi nepremičninami. Tipičen nakup pomeni enosobno stanovanje velikosti med 50 in 60 kvadratnimi metri.

Največ oglasov je bilo v času pregleda v Umagu, kjer povprečna cena znaša približno 217 tisoč evrov za okoli 54 kvadratnih metrov.

Na slovenski obali je slika drugačna. V analiziranem vzorcu največ oglasov beleži Piran, sledita Koper in precej bolj omejena ponudba v Izoli.

Povprečna cena znaša približno 229 tisoč evrov za okoli 54 kvadratnih metrov za rabljeno stanovanje v Piranu.

Pojdimo na izkupiček, ki bi ga lahko imeli s takšnimi stanovanji pri kratkoročni oddaji.

Prihodek od Airbnb v Piranu

Najprej Piran. Cena, ki bi jo lahko zaračunali na noč, je odvisna od več dejavnikov: mikrolokacija, urejenost stanovanja (oprema), dodatne lastnosti, kot je možnost parkiranja in morebiten razgled na morje oziroma oddaljenost od morja. Seveda se cena zelo razlikuje tudi glede na sezono.

Če vzamemo povprečje 30 oglasov v višku sezone, ki je med junijem in avgustom, bi za enosobno rabljeno stanovanje v Piranu lahko zaračunali približno 130 evrov na noč.

Če bi predvideli 70% zasedenost v višku sezone, to pomeni 8.372 evrov. Recimo, da bi oddajali še 10 dni v aprilu,. 20 v maju in 20 v septembru, za 90 evrov. To pomeni še 4.500 evrov. Skupno torej 12.872 evrov.

Vendar pozor: ob kratkoročnem oddajanju v Sloveniji je potencialen trn v peti novi Zakon o gostinstvu. Občina Piran bi lahko omejila oddajanje na 60 ali 90 dni. Neomejeno oddajanje bi veljalo, če boste imeli stanovanje registrirano kot poslovni prostor. Za to ne potrebujete soglasij sosedov, so pa davki in prispevki višji.

Kaj pa stroški in obveznosti?

Kot rečeno, smo v Sloveniji pogoje za kratkoročno oddajanje pred kratkem malce zaostrili.

Med drugimobvezna registracija, soglasje etažnih lastnikov (približno 75 % v večstanovanjskih stavbah) ter možnost občin, da omejijo oddajanje na 30–180 dni na leto (odvisno od lokacije).

Recimo, da ste pridobili vsa potrebna soglasja in ste fizična oseba z enim nastanitvenim obratom. V tem primeru lahko oddajate kot sobodajalec, vendar le do približno pet mesecev na leto oziroma 150 dni in z največ 15 ležišči. Če lastnik stanovanje oddaja dlje ali v večjem obsegu, mora dejavnost registrirati kot samostojni podjetnik, kar pomeni tudi bistveno višje mesečne prispevke, praviloma okoli 500 evrov.

Davčno je najpogostejša izbira t. i. normirana obdavčitev, kjer se upošteva pavšalni model. V praksi to pomeni, da lastnik plača približno štiri odstotke davka na celotne prihodke. Pri letnih prihodkih okoli 25.000 evrov to pomeni približno 1.000 evrov davčne obveznosti.

Pomemben element je tudi DDV. Prag za obvezni vstop v sistem DDV je postavljen pri 50.000 evrih letnih prihodkov, se pa DDV že pred tem pojavi pri provizijah platform, kot je Airbnb.

Donosnost kratkoročne oddaje v Piranu

Torej konkretno: V našem primeru bi morali najprej urediti registracijo dejavnosti ( sobodajalec), vpis v register nastanitvenih obratov, pridobitev identifikacijske številke. Kot rečeno, po novem zakonu o gostinstvu, ki se uporablja od letos, lastnik za oddajanje ne potrebuje več le registracije dejavnosti, temveč tudi soglasje drugih etažnih lastnikov v stavbi, približno 75-odstotno soglasje vseh lastnikov ter100% soglasje neposrednih sosedov.

Kar se tiče davkov bi pri normirani obdavčitvi plačal približno 4 odstotke davka, kar v tem primeru pomeni okoli 500 evrov letno. Ključni stroški so nato provizija platforme (okoli 15 odstotkov oziroma približno 1.900 evrov), čiščenje (okvirno 1.500 do 2.000 evrov, odvisno od menjav gostov), turistična taksa ter osnovno vzdrževanje. Skupni letni stroški se tako realno približajo 4.000 do 5.000 evrom, kar pomeni, da lastniku na koncu ostane približno 8.000 evrov neto prihodka.

To pomeni približno 3 do 4-odstotni letni donos glede na vrednost nepremičnine.

Prihodki od Airbnb v Umagu

Zdaj pa še Umag. V visoki sezoni, ki jo razširimo na junij, julij in avgust, lahko ob povprečni ceni 135 evrov na noč in približno 80-odstotni zasedenosti računamo na okoli 73 zasedenih noči (od skupno 92 dni), kar pomeni približno 9.855 evrov prihodka. Če dodamo še april (10 dni), maj (20 dni) in september (20 dni) pri povprečni ceni 80 evrov na noč in približno 40-odstotni zasedenosti, to nanese dodatnih približno 1.600 evrov. Skupni letni prihodki v takšnem primeru znašajo približno 11.400 evrov.

Kaj pa stroški in obveznosti?

Slovenski lastnik mora najprej urediti kategorizacijo nastanitve, pridobiti hrvaško davčno številko in goste prijavljati v sistem eVisitor, ob tem pa upoštevati tudi vsedavčne obveznosti in turistično takso.

Konkretno v Umagu lastnik plačuje pavšalni davek na ležišče (okoli 100 € na leto na posteljo) ter turistično takso, ki je določena lokalno in se obračunava po osebi na noč. Turistična taksa v Umagu znaša približno 0,8 € do 2,5 € na osebo na noč, odvisno od sezone, pri čemer je najvišja v poletnih mesecih.

Stroški so podobni, kot pri stanovanju v Sloveniji: provizija platforme, čiščenje, kjer se strošek poviša za kilometrino in porabljen čas na cesti, če čiščenje opravljate sami. Skupaj z davki in vzdrževanjem skupaj presežejo 6.000 evrov, dodatno pa je treba upoštevati še logistiko, saj upravljanje na daljavo pomeni več sto evrov letnih stroškov za prevoze. Na koncu investitorju ostane približno 4.000 do 5.000 evrov letnega izkupička, kar pomeni okoli 2-odstotni donos.

Kupari: od ruševin do nove luksuzne destinacije na Jadranu

Nekdanje elitno letovišče Kupari pri Dubrovniku, simbol jugoslovanskega luksuza, je po več kot 30 letih propadanja dokončno porušeno. Ohranjen bo le Grand Hotel, celotno območje pa bo v naslednjih štirih letih preoblikovano v nov luksuzni turistični kompleks s hoteli, vilami in spremljajočo infrastrukturo. Projekt vodi singapurski investitor v sodelovanju z verigo Four Seasons, cilj pa je ponovno vzpostaviti Kupari kot eno najprestižnejših destinacij na Jadranu.