Nakup ali prodaja nepremičnine lahko prinese precej več davčnih obveznosti, kot se zdi na prvi pogled.

V pogovoru s Tatjano Svažič, odvetnico iz odvetniške pisarne Jadek & Pensa, ugotavljamo:

• kdo plača davek na promet nepremičnin,
• kdaj se obračuna DDV,
• kako se izračuna davek na kapitalski dobiček,
• na kaj morajo paziti lastniki, ki nepremičnino oddajajo ali jo prenesejo v podjetje.

Davek na promet nepremičnin: kdo ga plača in kdaj?

Pri nakupu rabljene nepremičnine je ena prvih davčnih obveznosti 2-odstotni davek na promet nepremičnin (DPN).

Po zakonu je zavezanec za DPN prodajalec. Kupec in prodajalec pa se lahko pisno dogovorita, da bo davek plačal kupec. Tak dogovor je običajno zapisan že v prodajni pogodbi.

Napoved za odmero DPN je treba vložiti v 15 dneh od sklenitve prodajne pogodbe. FURS nato izda odločbo, v kateri so navedeni znesek davka in podatki za plačilo.

Če davek ni plačan pravočasno, lahko sledijo zamudne obresti, izvršba in v določenih primerih tudi globa.

Novogradnja: namesto DPN 22-odstotni DDV

Pri novogradnji je davčna obravnava drugačna. Če je prodajalec zavezanec za DDV, se pri transakciji praviloma obračuna 22-odstotni DDV, ne pa 2-odstotni DPN.

Pri isti transakciji se torej praviloma ne plačata oba davka.

Za kupca je zato pomembno, da že pred podpisom pogodbe preveri, ali kupuje nepremičnino, pri kateri se obračunava DPN ali DDV.

Prodajate stanovanje? Pozor na davek na kapitalski dobiček

Pri prodaji nepremičnine lahko fizični osebi poleg drugih obveznosti nastane tudi davek od dobička iz kapitala.

Če ste na primer stanovanje kupili za 200.000 evrov in ga čez nekaj let prodali za 300.000 evrov, davčna osnova ni nujno preprosto 100.000 evrov. Pri izračunu se lahko upoštevajo določeni stroški, povezani z nakupom in prodajo nepremičnine.

Med drugim lahko pridejo v poštev:

• normirani stroški,
• plačani DPN,
• določeni stroški cenitve,
• dokazljiva investicijska vlaganja v nepremičnino.

Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je treba vložiti v 15 dneh od sklenitve prodajne pogodbe.

Kako dolgo imate nepremičnino v lasti, je pomembno

Davčna stopnja pri kapitalskem dobičku je odvisna tudi od obdobja lastništva. Pri prodaji nepremičnine v prvih petih letih je stopnja po vsebini obravnavanega primera 25 odstotkov, z daljšim obdobjem lastništva pa se stopnja znižuje.

Zato pri izračunu davčne obveznosti ni dovolj poznati samo nakupne in prodajne cene.

Prenavljate stanovanje pred prodajo? Hranite račune

Ena od pomembnih možnosti za znižanje davčne osnove so lahko dokazljiva investicijska vlaganja, ki povečujejo vrednost nepremičnine.

Sem lahko sodijo na primer določena večja obnovitvena dela, kot so menjava vodovodnih napeljav ali talnih oblog.

A tu je pomembna ena podrobnost: stroške je treba dokazati. Računi morajo biti ustrezno izdani in jih mora biti mogoče povezati z nepremičnino in davčnim zavezancem.

Če ste stanovanje več let obnavljali, zato ni pametno račune preprosto zavreči.

Če ste v stanovanju živeli, je lahko davek na kapitalski dobiček oproščen

Pri prodaji nepremičnine obstaja pomembna izjema.

Če je prodajalec v nepremičnini dejansko prebival in je imel na tem naslovu prijavljeno stalno prebivališče, lahko pod zakonsko določenimi pogoji uveljavlja oprostitev davka od kapitalskega dobička.

Oprostitev ni avtomatična. Prodajalec jo mora uveljavljati v davčni napovedi.

Oddajate stanovanje? Tudi najemnina je obdavčena

Davčne obveznosti ne nastanejo samo pri nakupu in prodaji. Obdavčeni so tudi prihodki iz oddajanja nepremičnine.

Fizična oseba mora napoved za dohodke iz oddajanja premoženja v najem za preteklo leto praviloma vložiti do 28. februarja.

Pri tem se priznajo 10-odstotni normirani stroški. Najemodajalec lahko pod določenimi pogoji namesto njih uveljavlja dejanske stroške, zlasti določena investicijska vlaganja.

Tudi tukaj velja isto pravilo kot pri prodaji: dejanske stroške je treba dokazati. Če so dejanski stroški višji od normiranih, se jih lahko splača uveljavljati.

Prenizka cena v pogodbi? FURS lahko preveri tržno vrednost

Ena od bolj tveganih praks pri nepremičninah je dogovor, da je v pogodbi navedena nižja cena, del kupnine pa se plača mimo pogodbe.

Razlog je pogosto želja po nižjem davku. Toda takšna »optimizacija« lahko povzroči precej več težav, kot jih reši.

FURS lahko preverja, ali pogodbena cena bistveno odstopa od tržne vrednosti nepremičnine. Če oceni, da cena ne ustreza dejanski vrednosti, lahko davčno osnovo določi na podlagi ocenjene vrednosti in primerljivih poslov.

Nižja prijavljena nakupna cena pa lahko kasneje udari tudi kupca. Če bo nepremičnino prodal, bo zaradi nižje evidentirane nabavne vrednosti lahko ustvaril višji davčni dobiček.

Kar se zdi kot prihranek pri davku danes, je lahko višji davek ob prihodnji prodaji.

Kaj če vam sorodnik proda stanovanje zelo poceni?

Tudi družinske transakcije se davkom ne izognejo.

Če vam na primer sorodnik proda stanovanje za bistveno manj, kot je njegova tržna vrednost, lahko FURS pri davčni obravnavi upošteva dejansko vrednost nepremičnine. Razlika med plačano ceno in dejansko vrednostjo pa lahko v določenih primerih pomeni darilo.

Pri davku na darila sta pomembna predvsem vrednost premoženja in sorodstveno razmerje.

Bližji sorodniki imajo praviloma ugodnejšo davčno obravnavo. Prenosi med starši in otroki ter med zakoncema oziroma izenačenimi zunajzakonskimi partnerji so lahko pod določenimi pogoji oproščeni davka na darila.

Pri prenosu večjega družinskega premoženja je zato pomembno razmišljati tudi nekaj korakov naprej. Napačno strukturiran prenos lahko povzroči težave šele takrat, ko želi eden od dedičev nepremičnino prodati, zamenjati ali izplačati drugega.

Tudi menjava nepremičnin ima davčne posledice

Če nepremičnine ne prodate, ampak jo zamenjate za drugo, to še ne pomeni, da davčne obveznosti ni.

Menjava se z davčnega vidika prav tako šteje kot razpolaganje z nepremičnino in lahko povzroči davčno obveznost. Tudi pri takšnih transakcijah je zato pomembna vrednost nepremičnin, ki se izmenjujejo.

Nepremičnina v podjetju: dobra davčna poteza ali past?

Nakup nepremičnine prek d.o.o. je pogosta ideja podjetnikov, vendar ni nujno tudi davčno najboljša rešitev.

Če podjetje kupi rabljeno poslovno nepremičnino, se praviloma obračuna DPN. Pri določenih transakcijah med DDV-zavezanci pa je mogoče izbrati obdavčitev z DDV, če so izpolnjeni zakonski pogoji in je pravilno izvedena izbira za obdavčitev.

Ko podjetje nepremičnino kasneje proda, se dobiček vključi v davčno osnovo podjetja. Pri tem ima pomembno vlogo tudi amortizacija, saj se z leti zmanjšuje davčna vrednost nepremičnine.

Podjetje ne more kar vsega »dati v stroške«

Pogosta predstava je, da je nakup nepremičnine prek podjetja ugoden zato, ker lahko podjetje nato uveljavlja različne stroške in odbija DDV.

To velja le, če so izpolnjeni ustrezni pogoji.

Če nepremičnina služi poslovni dejavnosti, so lahko določeni stroški davčno priznani, pri izpolnjenih pogojih pa je lahko mogoč tudi odbitek DDV. Če se nepremičnina uporablja za zasebne namene lastnika, pa lahko FURS takšno obravnavo izpodbija.

Dejanska uporaba nepremičnine je pomembnejša od tega, kaj piše v poslovnem načrtu ali kako je nepremičnina knjižena.

Kaj če podjetje kupi stanovanje kot investicijo?

Če podjetje kupi nepremičnino kot investicijo, to samo po sebi ni sporno. Nepremičnina se lahko računovodsko obravnava kot naložbena nepremičnina.

Problem nastane, če se dejanska uporaba razlikuje od poslovnega oziroma investicijskega namena.

Če podjetje na primer kupi stanovanje z namenom oddajanja, nato pa ga začne uporabljati lastnik zase, je treba temu prilagoditi tudi davčno obravnavo.

Če je podjetje ob nakupu odbilo DDV ali v času poslovne uporabe uveljavljalo določene stroške, lahko sprememba namembnosti povzroči dodatne davčne obveznosti.

Pri DDV ima država pri nepremičninah »dolg spomin«

Pri nepremičninah je posebej pomembno spremljanje uporabe skozi čas.

Če je podjetje pri nakupu nepremičnine odbilo DDV, se poslovna uporaba nepremičnine spremlja 20 let. Če se v tem obdobju namembnost spremeni, je lahko treba popraviti odbitek DDV in državi vrniti sorazmerni del.

To pomeni, da odločitev, ki jo podjetje sprejme ob nakupu nepremičnine, lahko vpliva na davčne obveznosti še vrsto let pozneje.

Kako nepremičnino iz osebnega premoženja prenesti v podjetje?

Podjetnik, ki ima nepremičnino kot fizična oseba, jo lahko v podjetje prenese na različne načine. Ena od možnosti je prodaja podjetju, druga pa stvarni vložek oziroma dokapitalizacija.

Pri stvarnem vložku se nepremičnina vloži v družbo, v zameno pa se poveča kapital oziroma kapitalske rezerve družbe.

Takšen prenos ima posebno davčno obravnavo, vendar ni nujno popolnoma brez davčnih posledic. Pri fizični osebi lahko nastane davek od kapitalskega dobička, saj se prenos lahko šteje kot razpolaganje z nepremičnino.

Pri prodaji nepremičnine lastnemu podjetju je treba posebno pozornost nameniti tudi ceni. Ker gre za povezani osebi, mora biti cena ustrezno utemeljena in skladna s tržno vrednostjo.

Če bi podjetje od lastnika kupilo nepremičnino po previsoki ceni, lahko FURS razliko obravnava kot prikrito izplačilo dobička.

Kaj je največja napaka pri davkih pri nepremičninah?

Največja napaka je davčno obravnavo reševati šele takrat, ko je transakcija že izvedena.

Pri nepremičninah je treba razmišljati vnaprej: kaj bo nepremičnina po nakupu, kdo jo bo uporabljal, ali jo bomo oddajali, kdaj jo bomo morda prodali in ali jo bomo prenašali na družinske člane ali podjetje.

Davčno najbolj ugodna rešitev zato ni nujno tista, pri kateri je davek najnižji danes.

Pri nepremičninah je pomemben celoten življenjski cikel naložbe – od nakupa do morebitne prodaje, oddajanja, prenosa ali spremembe namembnosti.

In prav zato je pri večjih nepremičninskih poslih davčno svetovanje smiselno urediti pred podpisom pogodbe, ne po njem.

Celoten pogovor si poglejte spodaj:

https://media.n24.si/akademija/video/davki-in-nepremicnine-tudi-podarjeno-stanovanje-ni-zastonj