Nalaganje...
Ker portali skrivajo razliko med bruto, neto in bivalno površino, slovenski kupci pogosto preplačajo vsak dejanski bivalni kvadratni meter stanovanja.
Večini iskalcev nepremičnin v Sloveniji ni jasno, koliko v resnici plačajo na kvadratni meter kupljene ali najete nepremičnine – in ali so razmerja med ceno in površino ponujenih nepremičnin sploh resnična. Ponuja se vse brez regularijev!
Na zastarelih in poznanih portalih v Sloveniji, kot sta nepremicnine(pikat)net in nepremicnine(pika)siol(pika)net, se za površino pri stanovanjskih objektih az bivanje prikazuje le en sam podatek:
“Velikost: XX m²”
Velikost, brez določitve za katero velikost pri nepremičnini se gre, je izraz za zavajanje iskalcev. Pri tem bi bilo zelo preprosto dodati opredelitev:
To ni nedolžna tehnična podrobnost, ampak odlično izhodišče za zavajanje – v dobro prodajalca in na škodo kupca.
Zavajanje pri navedbi površin nepremičnin je pri nas skoraj “športna disciplina”, po zakonu pa kaznivo, kadar so podatki zavajajoči ali zamolčijo bistvene informacije. Kljub temu je številnim ponudnikom pomembnejše, da napihnejo številko kvadratnih metrov, kot da pošteno prikažejo, koliko bivalnega prostora kupec dejansko dobi.
Za vas smo:
Na zastarelih portalih, kot sta na primer nepremicnine(pika)net in nepremicnine(pika)siol(pika)net, oglas za stanovanje praviloma prikazuje podatek o velikosti nepremičnine (Velikost: npr. 84,2 m², 100 m², 134,3 m²). Vendar pa ni jasno navedeno, ali gre za:
S tem portali:
Ker oglaševalna cena na m² skoraj vedno temelji na oglaševani površini (velikost), je dovolj, da je ta površina napihnjena – in slika o “dostopnosti” nepremičnine je takoj lepša, kot je v resnici.
Da bi razumeli, kje nastajajo manipulacija, moramo najprej definirati osnovne pojme površin nepremičnin in objektov.
Vir: PEG Online
To je projektantska/gradbena kategorija – ne pa poštena osnova za trženje cene stanovanja na m².
Po standardu SIST ISO 9836 je neto tlorisna površina:
“površina med navpičnimi elementi, ki omejujejo prostor” – brez obodnih sten, merjena po notranjih dimenzijah prostora.
Vir: PEG Online, sodna praksa
V neto tlorisno površino se lahko vključijo tudi:
To je tisti del stanovanja, ki ga dejansko uporabljate za bivanje:
bruto ≥ neto ≥ bivalna
In ključno:
Če se cena na m² izračuna na bruto ali neto, namesto na bivalno, je osnova za primerjavo umetno ZNIŽANA.
V Sloveniji se pri oglaševanju pogosto uporablja:
Strokovni viri in standardi (SIST ISO 9836) sicer natančno določajo, kaj je neto tlorisna površina in kako se deli na uporabno, tehnično in komunikacijsko, skupaj s koeficienti za balkone, lože, terase ipd.
Pri enem od oglasov v projektu Bežigrajski dvor je:
V opisu je navedeno:
Kupoprodajna cena: 740.300 €.
Če izračunamo ceno na dejansko bivalno površino:
740.300 € / 80 m² ≈ 9.253,75 € / m²
To je izjemno visoka cena, ki je iz samega oglasa (z navedbo 134,3 m²) ni mogoče realno razbrati. Kupcu se na portalu prikaže številka, ki ustvarja vtis, da gre “samo” za visoko, a ne ekstremno ceno na m².
Drug primer je stanovanje v Kosezah iz leta 1998:
oglaševana “velikost”: 84,2 m²,
oglaševana cena: 455.000 €,
cena na m² po oglasu: 5.403,80 € / m².
V opisu se navaja “uporabna površina”, pri čemer pa ni jasno, ali so v to vključeni balkoni, lože, shramba ali garaža. Kupec tako še vedno nima jasnega odgovora, koliko je čiste bivalne površine in kolikšna je realna cena na m² bivalnega prostora.
Slovenija že dolgo uporabljala standard SIST ISO 9836 za definiranje in izračun površin stavb (neto, bruto itd.).
Čeprav je bil mednarodni standard ISO 9836:2017 razveljavljen, je njegova logika še vedno v uporabi in nanj napotujejo tudi drugi predpisi (npr. ZUreP pri določitvi bruto tlorisne površine).
Portali niso nepremičninski posredniki v smislu Zakona o nepremičninskem posredovanju, zato niso podvrženi istim licenčnim obveznostim kot posredniki.
Vendar pa:
Naš zaključek:
Portali, kot sta nepremicnine(pika)net in nepremicnine(pika)siol(pika)net, s trenutnim načinom prikazovanja ene same “velikosti” povečujejo tveganje za zavajajoče ponudbe in prakse ponujanja. Ne trdimo, da kršijo zakon v vsakem posameznem oglasu, je pa njihov sistem prikaza objektivno nevaren za potrošnika in nujno potrebuje reformo.
Da vidimo, kako se s to težavo soočajo druge države EU.
V Nemčiji se bivalna površina (Wohnfläche) določa po Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Ključna pravila (WoFlV):
Vir: WoFIV
Cene so medsebojno primerljive, kupci pa imajo bistveno manj prostora za neprijetna presenečenja.
V Avstriji je merodajen pojem Wohnnutzfläche (stanovanjska uporabna površina):
Vir: Findheim
Cena na m² se zato računa na realno bivalno površino, ne pa na napihnjeno kombinacijo vseh možnih kvadratov.
Italija uporablja pojem superficie commerciale, kjer:
Viri: borsinoimmobiliare.it, dove.it, immobiliare.it
Na Hrvaškem se pri izračunu površine stanovanja prav tako uporabljajo koeficienti:
Vir: Porezna Uprava
Ti koeficienti so javno znani in kupcem omogočajo, da razumejo:
Poglejmo konkreten, preprost primer.
Na portalu je izračunana:
V resnici pa:
Pri luksuznih projektih, kjer so vključene velike terase, lože in druge površine, se lahko razlike približajo tudi 100 % – torej dvojni realni strošek na bivalni m² v primerjavi s tem, kar kupec zazna iz oglasa.
Če takšno stanovanje primerjamo z Avstrijo ali Nemčijo, kjer se cene na m² računajo na bivalno površino ali strogo normirano “Wohnfläche/Wohnnutzfläche”, dobimo naslednjo sliko:
Portal bi bil lahko predmet ukrepov tržnega inšpektorata ali drugih pristojnih organov, če bi se ugotovilo, da:
Gre za najstrožje ukrepe, kot so prepoved opravljanja dejavnosti ali začasna ustavitev, ki se uporabijo le v primeru vztrajnega in sistematičnega kršenja potrošniške zakonodaje.
Realno pa je že inšpekcijski nadzor in obveznost spremembe načina prikazovanja površin lahko močan signal, da mora portal:
Za primerjavo lahko vzamemo n24.si, kjer so podatki o nepremičninah prikazani transparentno in razčlenjeno:
To je smer, v katero bi morali iti vsi veliki portali, če želimo bolj pošten in učinkovit nepremičninski trg.
Če razmišljate o nakupu stanovanja, naredite vsaj to:
(npr. balkon 25–30 %, loža 50–75 %, terasa 25–50 %), da dobite bolj realno sliko
zahtevajte tloris, natančne izmere in po potrebi mnenje cenilca ali drugega strokovnjaka.
ko primerjate Ljubljano z Dunajem ali Münchenom, vedno preračunajte na čisti bivalni m².
Na prvi pogled so slovenske cene nepremičnin na portalih morda videti nižje od tistih v Avstriji ali Nemčiji.
se pokaže, da slovenski kupec pogosto plača bistveno več za dejanski bivalni kvadratni meter – včasih celo toliko kot v prestižnih delih večjih evropskih mest.
Slovenija ne potrebuje samo “več stanovanj”.
Potrebujemo tudi pošteno merjenje in prikazovanje kvadratnih metrov, usklajeno z najboljšimi evropskimi praksami – in portale, ki ne bodo le oglasne deske, ampak odgovorni akterji trga.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Iskalci nepremičnin s svojo izbiro portalov pomembno vplivajo na preglednost trga. Njihovo vedenje določa, kdo bo uspešen – zanesljivi ponudniki ali lažni oglasi.
Razkrivamo, ali smo v Ljubljani že dosegli vrh cen stanovanj, zakaj cene rabljenih nepremičnin upadajo, kaj se dogaja na Hrvaškem in kako Airbnb vpliva na stanovanjski trg.
Prodaja nepremičnine zahteva popolno dokumentacijo, preverjanje kupca in pravilno izvedbo vseh postopkov. Vodnik razlaga, katere dokumente potrebujete in kako varno izvesti prodajo.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
