Podnebne spremembe znižujejo vrednost vaše nepremičnine

Pri vrednosti nepremičnine se pojavlja dejavnik

Ko danes ocenjujemo hišo ali stanovanje, še vedno najprej pogledamo lokacijo, kvadraturo, leto gradnje, stanje objekta in kakovost prenove. Pri novejših nepremičninah nas zanimajo še energetska učinkovitost, ogrevanje, parkirno mesto in morda razgled.

Toda seznam pomembnih podatkov se spreminja. Vrednosti nepremičnine se ne določa več samo s tem, kakšna je danes, temveč vedno bolj s vprašanjem, kako se bo v njej živelo čez 20 ali več let.

Bo hiša poleti ostala prijetno hladna brez neprekinjenega delovanja klimatske naprave? Ali stoji na območju, kjer obstaja večje tveganje poplav ali hudourniških voda? Kako je urejena drenaža, kanalizacija in odvodnjavanje parcele? Je streha pripravljena na močnejša neurja? In nenazadnje – bo takšno nepremičnino tudi v prihodnje mogoče zavarovati po razumni ceni?

Za kupca, ki danes najema stanovanjski kredit za 20 ali 30 let, to niso več teoretična vprašanja. Gre za zelo konkretno finančno tveganje.

Podnebne razmerja in spremembe zato počasi, vendar vztrajno vstopajo tudi na nepremičninski trg.

To ne pomeni, da bodo vse nepremičnine izgubljale vrednost ali da lahko določenim objektom že danes odbijemo pet-, deset- ali dvajsetodstotni »podnebni popust«. Slovenski trg za takšne posplošitve trenutno ne ponuja dovolj podatkov.

Pomeni pa nekaj precej bolj preprostega: če sta dve primerljivi hiši enako veliki in podobno opremljeni, vendar ena zahteva več denarja za hlajenje, zaščito pred vodo, vzdrževanje in zavarovanje, bo druga za kupca dolgoročno privlačnejša.

In prav v tem se začne spreminjati njuna vrednost.

Podnebje počasi postaja del tega, čemur pravimo dobra lokacija

V nepremičninskem svetu že desetletja ponavljamo isto pravilo: lokacija, lokacija in še enkrat lokacija. Toda pomen dobre lokacije ni več povsem enak kot nekoč.

Bližina šole, trgovine, avtoceste, železniške postaje ali mestnega središča ostaja pomembna. Vedno pomembnejše pa postaja tudi vprašanje, katerim naravnim nevarnostim je določena lokacija izpostavljena.

Hiša ob reki je lahko čudovita, dokler kupec ne odpre karte poplavne nevarnosti. Mansardno stanovanje z velikimi steklenimi površinami je lahko na fotografijah osupljivo, dokler se ob prvem daljšem vročinskem valu notranjost ne segreje nad 30 stopinj. Vila tik ob morju predstavlja prestiž, vendar bodo dolgoročno pomembni tudi nadmorska višina, možnost poplavljanja in odpornost okoliške infrastrukture.

Evropska agencija za okolje ocenjuje, da so vremenski in podnebni ekstremi v Evropski uniji med letoma 1980 in 2024 povzročili približno 822 milijard evrov gospodarske škode. Velik delež izgub predstavljajo hidrološki dogodki, predvsem poplave.

Evropska agencija za okolje – gospodarske izgube zaradi podnebnih ekstremov

Za nepremičninski trg je pomembno predvsem to, da takšno tveganje prej ali slej nekdo mora plačati. Del stroška nosi lastnik, del zavarovalnica, del država, v določenem trenutku pa se tveganje lahko pokaže tudi v nižji ponudbi kupnine kupca.

Slovenija je že dobila zelo drago opozorilo

Slovenija zaradi svoje lege, razgibanega reliefa, velikega števila vodotokov in precej razpršene poselitve ni imuna in pripravljena na podnebne ekstreme. Nasprotno – različna območja države se srečujejo z zelo različnimi tveganji.

ARSO ugotavlja, da se povečuje število vročih in zelo vročih dni, vročinski valovi pa postajajo izrazitejši. Leto 2024 je bilo na ravni Slovenije najtoplejše v primerljivem obdobju meritev. Povprečna temperatura je bila približno 1,8 stopinje Celzija nad povprečjem obdobja 1991–2020. Za leto 2026 pa pričakujemo nove rekorde.

ARSO – ekstremni temperaturni dogodki

Na drugi strani smo avgusta 2023 videli, kako hitro lahko voda spremeni vrednost premoženja in življenje celotnega kraja. Poplave so poškodovale domove, ceste, mostove, podjetja in drugo infrastrukturo. Evropska agencija za okolje v svojih analizah navaja, da je bil skupni gospodarski učinek katastrofe izjemno velik glede na velikost slovenskega gospodarstva.

Pri nepremičninah je pomembno razumeti, da se učinek ne konča, ko voda odteče. Ostanejo stroški sanacije, vprašanja zavarovanja, spomin kupcev na dogodek in predvsem vprašanje, ali se lahko nekaj podobnega zopet ponovi.

Dve hiši, oddaljeni le nekaj sto metrov, imata zato lahko zelo podoben videz in popolnoma drugačen dolgoročni profil tveganja.

Podnebnik pokaže nekaj, česar človeški spomin težko zazna

Pri pripravi članka smo pregledali tudi slovenski projekt Podnebnik, ki podnebne spremembe prikazuje skozi dolgoročne podatke in primerjave.

Njegova vrednost za kupca nepremičnine ni v tem, da bi napovedoval, koliko bo določena hiša vredna čez 20 let. Pomemben je zato, ker lepo pokaže, kako nezanesljiv je lahko naš osebni občutek o podnebju.

Stavek »poletja so bila vedno vroča« se sliši logično, vendar dolgoročnega trenda ne moremo ocenjevati po spominu na nekaj vročih dopustov iz otroštva.

Podnebnik v sedanji metodologiji uporablja reanalizo ERA5-Land in podatke za 18 lokacij po Sloveniji, ki jih primerja z daljšim zgodovinskim obdobjem. Kot referenčno obdobje uporablja podnebno normalo 1991–2020, avtorji pa jasno opisujejo tudi omejitve metode.

Podnebnik – metodologija

Enako logiko bi morali uporabljati pri nepremičninah. Tveganja ne ocenjujemo na podlagi enega neurja ali ene vroče sezone. Pomembni so dolgoročni podatki, lokalne razmere, teren, konstrukcija stavbe in možnosti prilagajanja.

Kako podnebne spremembe sploh vplivajo na ceno hiše

Narava in podnebne spremembe nimajo cenika. Ne obstaja pravilo, da hiša na poplavnem območju avtomatično izgubi deset odstotkov vrednosti, stanovanje brez zunanjega senčenja pa pet odstotkov.

Vrednost se praviloma spreminja posredno. Kupec začne računati stroške in tveganja, ki jih prej morda sploh ni upošteval.

Neposredna škoda je najbolj boleč strošek

Poplava lahko uniči tlake, stene, inštalacije, klet, pohištvo in tehnične naprave. Toča poškoduje streho ali sončno elektrarno. Močan veter poškoduje kritino, dolgotrajna vlaga pa lahko povzroči plesen in težave, ki jih ni mogoče rešiti z enim slojem nove barve.

Če se takšni dogodki ponavljajo, potencialni kupec ne kupuje več samo hiše. V mislih kupuje tudi možnost prihodnjih stroškov sanacij.

Zavarovanje lahko zelo hitro spremeni finančno enačbo

Podnebno tveganje je precej lažje sprejeti, če ga lahko lastnik nepremičnine za razumno premijo prenese na zavarovalnico.

Težava nastane, ko postanejo škodljivi podnebni dogodki pogostejši ali dražji. Takrat se lahko povečajo premije in omejitve kritij stroškov. Pri določenih nevarnostih pa je treba zelo natančno preveriti, kaj zavarovalniška polica sploh vključuje.

Evropska agencija za okolje že dolgo opozarja na velik razkorak med skupno podnebno škodo in deležem, ki ga pokrijejo zavarovanja.

Zato vprašanje »ali je nepremičnina zavarovana« ni dovolj. Pomembnejše je vprašanje kaj natančno je zavarovano in pod kakšnimi pogoji.

Višje temperature spreminjajo stroške bivanja

Podnebne spremembe lahko del stroškov ogrevanja zmanjšajo, vendar se na drugi strani povečuje potreba po hlajenju.

ARSO pri svojih podnebnih kazalnikih že opozarja na takšen premik.

ARSO – temperaturni primanjkljaj in presežek

Slabo zasnovano stanovanje lahko zato postane energetsko problematično prav poleti. Velike steklene površine brez zunanjega senčenja, slabo prezračevanje, temna streha in pregreta mansarda lahko pomenijo večmesečno uporabo klimatske naprave.

Na prvi pogled govorimo o udobju. V resnici govorimo tudi o stroških.

Podnebno tveganje vedno bolj zanima tudi banke

Banka pri stanovanjskem kreditu ne financira samo današnji nakup. Nepremičnina večinoma predstavlja zavarovanje kredita še desetletja po sklenitvi kreditne pogodbe, zato je za finančni sektor pomembno, kakšno vrednost bo ohranila tudi v prihodnosti.

V nekaterih evropskih državah centralne banke in raziskovalci že analizirajo izpostavljenost nepremičnin, zastavljenih za hipotekarna posojila, poplavam in drugim fizičnim podnebnim tveganjem.

To še ne pomeni, da bo banka jutri zavrnila kredit za vsako hišo ob reki. Kaže pa, v katero smer se razvija ocenjevanje tveganja.

Najbolj podcenjen vpliv je lahko slabša prodaja

Nepremičnina se lahko v oglasu še vedno ponuja z visoko ceno, vendar to samo po sebi ne pomeni, da ima tudi enako visoko tržno vrednost.

Če potrebuje leto dni ali več, da najde kupca, ali če se več zainteresiranih umakne takoj po preverjanju poplavne nevarnosti in podnebnih učinkov, govorimo o slabši likvidnosti nepremičnine.

Tudi to je del vrednosti nepremičnine.

Mednarodna strokovna organizacija RICS opozarja, da lahko poplavna izpostavljenost vpliva hkrati na tržnost, možnost zavarovanja in vrednotenje objekta.

RICS – poplave in nepremičnine

Les ali beton? To je napačno vprašanje

Ob začetku razprave o podnebno odporni gradnji, hitro pridemo do precej poenostavljenih delitev. Les naj bi bil dober, beton slab. Nekdo prisega na opeko, drugi na glino, tretji na montažno gradnjo.

V resnici noben material sam po sebi ne naredi hiše podnebnim okolicami odporne.

Odpornost stavbe nastane iz kombinacije lokacije, arhitekture, konstrukcije, izolacije, senčenja, prezračevanja, strehe, temeljev, odvajanja vode in kakovosti izvedbe.

Slabo zasnovana lesena hiša na napačnem terenu je lahko bistveno bolj tvegana naložba kot kakovostna betonska stavba. Enako lahko masivna betonska hiša z ogromnimi zahodnimi steklenimi površinami poleti ponudi precej slabše bivalne razmere kot dobro načrtovana lesena stavba.

Material je zato treba vedno presojati kot del celotnega sistema.

Lesena gradnja: majhen ogljični odtis, vendar velika občutljivost v detajlih

Les ima pri razogljičenju stavb velik potencial. Med rastjo drevesa vežejo ogljikov dioksid, zato leseni proizvodi med uporabo predstavljajo tudi začasno skladišče biogenega ogljika.

Toda prednost lesa na področju emisij še ne pomeni, da je lesena hiša avtomatično najboljša rešitev za prihodnje podnebje.

Lahke lesene konstrukcije imajo praviloma manj toplotne mase. Če ima hiša veliko steklenih površin in slabo senčenje, se lahko poleti hitreje pregreva. Zato so pri leseni gradnji zelo pomembni zunanje senčenje, pravilna orientacija, prezračevanje in možnost nočnega ohlajanja.

Druga občutljiva točka je voda. Les brez težav zdrži desetletja in stoletja, če ostaja v pogojih, za katere je bil načrtovan. Dolgotrajno zamakanje ali napačno izvedeni detajli pa lahko povzročijo resne težave.

Pri leseni stavbi so zato kakovostni temelji, streha, fasadni detajli in pravilno odvajanje vode enako pomembni kot sam material.

Glina: star material, ki postaja ponovno zanimiv

Gradnja z zemljo in glino se lahko na prvi pogled zdi kot vrnitev v preteklost. V resnici se zanimanje zanjo povečuje prav zaradi lastnosti, ki postajajo v spreminjajočem se podnebju pomembne.

Masivna glinena stena ima dobro sposobnost shranjevanja toplote in uravnavanja notranje vlage. Čez dan sprejema del toplote, nato jo oddaja z zamikom, kar lahko pomaga pri stabilnejši notranji temperaturi.

Če je material lokalen in ni energijsko intenzivno obdelan, je lahko tudi njegov ogljični odtis zelo nizek.

Težava je lahko voda.

Pri zemeljski gradnji velja staro pravilo, da hiša potrebuje »dobre čevlje in dober klobuk« – torej kakovostne temelje in dobro streho. Če je glinena konstrukcija dalj časa izpostavljena vodi, lahko izgubi svoje prednosti.

Na poplavno ogroženem zemljišču zato glina zahteva zelo premišljeno projektiranje.

Opeka: preverjena klasika z veliko toplotno maso

Gradnja z opeko v zadnjih letih morda nima tako privlačne »zelene« zgodbe kot les ali glina, vendar ima eno pomembno prednost: maso.

Masivna konstrukcija lahko čez dan prevzame del toplote in s tem upočasni segrevanje prostorov. To je lahko v vročem podnebju velika prednost.

Vendar samo pod enim pogojem – stavba se mora ponoči tudi ohladiti.

Če so noči zelo tople in hiša nima možnosti učinkovitega prezračevanja, začne toplotna masa toploto tudi zadrževati. Sama po sebi torej ni nadomestilo za dobro arhitekturo.

Slabost opeke je energijsko zahtevno žganje. Njena proizvodnja zato praviloma povzroči več emisij kot uporaba nepečene zemlje ali določenih lesenih konstrukcij.

Po drugi strani je kakovostno zgrajena opečna hiša lahko izjemno trajna. Stavba, ki brez večjih posegov zdrži stoletje, ima povsem drugačno okoljsko bilanco od objekta, pri katerem pogosto menjamo pomembne dele konstrukcije.

Beton: velika uporaba emisije, a tudi zelo uporaben material

Beton je v razpravah o trajnostni gradnji pogosto prikazan kot glavni problem. Razlog je predvsem cement, katerega proizvodnja povzroča veliko emisij CO₂.

Toda beton ima tudi lastnosti, ki jih pri podnebni odpornosti ne moremo preprosto prezreti.

Je mehansko zelo odporen, omogoča velike konstrukcijske obremenitve in ima veliko toplotno maso. Pri določenih vrstah izpostavljenosti vodi se mineralna konstrukcija obnese bolje kot občutljivejši lahki materiali in notranje plošče.

Pravo vprašanje zato ni, ali naj beton prepovemo.

Veliko bolj smiselno je vprašati, kje ga res potrebujemo in koliko ga potrebujemo.

Temelji, podporni zidovi, kleti in nosilna jedra imajo drugačne zahteve kot notranje predelne stene. Z zmanjševanjem količine materiala in uporabo cementov z manjšim ogljičnim odtisom je mogoče vpliv betonske gradnje občutno zmanjšati

Primerjava lesene, glinene, opečne, betonske in hibridne gradnje glede prednosti, podnebnih tveganj, ogljičnega odtisa in ključnih pogojev za kakovostno izvedbo.

media.n24.si / grafična priprava

Evropska komisija pri trajnostni gradnji posebej poudarja uporabo materialov z nižjim ogljičnim odtisom, ponovno uporabo materialov in zmanjševanje količine ogljično intenzivnih materialov. Beton je zaradi cementa med pomembnimi viri vgrajenih emisij, medtem ko imajo lahko biološki materiali, kot je les, ob odgovornem izvoru bistveno drugačen ogljični profil.

Toda to še ne pomeni, da mora biti vsaka prihodnja hiša lesena.

Najboljša hiša prihodnosti bo verjetno kombinacija več rešitev

Podnebno odporna hiša v prihodnosti verjetno ne bo zgrajena iz enega »čudežnega« materiala.

Bolj smiselna bo hibridna gradnja, pri kateri projektant uporabi različne materiale tam, kjer ponujajo največjo korist.

Beton se lahko uporabi tam, kjer potrebujemo stik s tlemi in veliko nosilnost. Les lahko zmanjša maso konstrukcije in vgrajene emisije. Glina ali drugi masivni materiali lahko v notranjosti pomagajo uravnavati temperaturo in vlago.

Toda še pomembnejši od izbire materiala so pogosto ukrepi, ki jih kupec na prvi pogled sploh ne vidi.

Dovolj veliki napušči. Zunanje žaluzije. Prečno prezračevanje. Premišljena orientacija hiše. Drevesa, ki poleti zasenčijo fasado. Urejeno zadrževanje meteornih voda. Kakovostna drenaža.

Prav te rešitve pogosto odločajo, ali bo stavba v prihodnjih desetletjih udobna in odporna ali pa bo potrebovala vedno več tehnike, energije in popravil.

Vročina bo spremenila tudi predstavo o luksuznem stanovanju

Panoramska okna so postala skoraj obvezna sestavina sodobne arhitekture. Na fotografijah so impresivna, v določenih razmerah pa lahko predstavljajo tudi veliko toplotno obremenitev.

Posebej problematične so velike steklene površine proti zahodu. Popoldansko sonce lahko prostor segreva več ur, tudi ko so zunanje temperature že zelo visoke.

Če ni zunanjih žaluzij ali drugega učinkovitega senčenja, se lahko celo zelo dobro izolirano stanovanje spremeni v termos.

Položaj se dodatno zaplete ob tropskih nočeh, ko zunanja temperatura ponoči ne pade dovolj, da bi lahko stanovanje naravno ohladili.

Zato bodo kupci verjetno vse pogosteje spraševali stvari, ki jih v nepremičninskih oglasih danes skoraj nikoli ne zasledimo.

Kako je stanovanje orientirano? Ima zunanje žaluzije? Ali lahko odpremo okna na nasprotnih straneh in ustvarimo prepih? Kako vroče je v mansardi avgusta? Koliko časa poleti deluje klimatska naprava?

To so informacije, ki lahko v prihodnje pomenijo več kot bleščeča kuhinja ali dizajnerska keramika.

Na Obali razgled na morje dobiva še eno merilo

Pri nepremičninah ob morju smo desetletja govorili predvsem o razgledu in oddaljenosti od plaže. Podnebne spremembe temu dodajajo še eno pomembno številko: nadmorsko višino.

Podnebnik v svoji analizi dvigovanja gladine slovenskega morja opozarja na dolgoročno rast povprečne gladine morja na severnem Jadranu.

Podnebnik – dvigovanje morske gladine

Pri tem ni pomembna samo možnost, da voda doseže določeno hišo. Pomembno je tudi, kaj se dogaja s cestami, kanalizacijo, električnimi sistemi, garažami in drugimi deli okolice.

Hiša namreč ni zares podnebno odporna, če ostane suha, dostop do nje pa je ob vsakem večjem dogodku onemogočen.

To ne pomeni, da bodo nepremičnine v Piranu, Izoli ali Portorožu čez noč izgubljale vrednost. Pomeni pa, da bo pri dolgoročnem nakupu smiselno preveriti več podatkov kot samo oddaljenost od morja.

Tveganje obstaja tudi takrat, ko voda nikoli ne vstopi v hišo

Pri podnebnih tveganjih pogosto razmišljamo zelo preprosto: bo hiša poplavljena ali ne?

Toda za vrednost nepremičnine je lahko pomembna cela vrsta težav, še preden voda pride do dnevne sobe.

Morda ob močnem dežju poplavi dovoz. Morda kanalizacija ne zmore več sprejeti vode. Morda je treba namestiti dodatno drenažo ali povratne lopute. Morda zavarovalnica spremeni pogoje.

Vse to povzroča stroške.

RICS v svojih strokovnih analizah opozarja, da sedanje transakcijske cene vseh dolgoročnih podnebnih tveganj morda še ne odražajo v celoti.

To pomeni, da nizka reakcija današnjega trga sama po sebi še ni dokaz, da tveganje ni pomembno.

Pri nepremičninah, ki jih kupujemo za nekaj desetletij, je prihodnost precej pomembnejša kot pri večini drugih nakupov.

Evropa bo pri stavbah merila tudi ogljik, ki je vgrajen v materiale

Doslej smo pri energetski učinkovitosti stavb največ govorili o izolaciji, porabi energije, ogrevanju in energetskih izkaznicah.

Evropska zakonodaja postopoma odpira še eno področje: emisije skozi celoten življenjski cikel stavbe.

EUR-Lex – Direktiva (EU) 2024/1275 o energijski učinkovitosti stavb (EPBD) določa okvir za izboljševanje energijske učinkovitosti in razogljičenje stavbnega fonda.

Od leta 2028 bo treba pri večjih novih stavbah izračunavati potencial globalnega segrevanja skozi življenjski cikel stavbe, od leta 2030 pa se bodo zahteve razširile na vse nove stavbe.

EUR-Lex – Direktiva (EU) 2024/1275

To pomeni, da nas ne bo zanimalo samo, koliko energije hiša porabi po vselitvi. Pomembno bo tudi, koliko emisij je nastalo pri proizvodnji betona, opeke, izolacije, lesa in drugih materialov, koliko jih nastane pri vzdrževanju ter kaj se zgodi z materiali ob koncu življenjske dobe objekta.

V Sloveniji področje energijske učinkovitosti ureja tudi Pravilnik o učinkoviti rabi energije v stavbah – PURES-3.

Za trg nepremičnin je pomembna predvsem smer razvoja. Kar danes označujemo kot trajnostno ali zeleno gradnjo, bo jutri lahko običajen merljiv podatek o kakovosti nepremičnine.

In kar lahko merimo, lahko trg sčasoma tudi ovrednoti.

Kaj mora kupec preveriti pred nakupom

Energetska izkaznica sama ne pove, kako dobro je nepremičnina pripravljena na prihodnje podnebje.

Pred nakupom hiše ali stanovanja je smiselno preveriti vsaj osem področij:

poplavno nevarnost, odvajanje meteornih voda, stabilnost terena, nevarnost poletnega pregrevanja, streho in izpostavljenost vetru, možnosti zavarovanja, energijsko učinkovitost ter konstrukcijo in uporabljene materiale.

Posebej pomembne so uradne karte poplavne nevarnosti. V Sloveniji jih objavlja Direkcija Republike Slovenije za vode, kupcu pa omogočajo precej bolj informirano odločitev kot pogled skozi okno ob sončnem dnevu.

Osem ključnih preverjanj pred nakupom nepremičnine: od poplavne nevarnosti in meteornih voda do pregrevanja, zavarovanja, energetske učinkovitosti in konstrukcije.

media.n24.si / grafična priprava

Uradne karte poplavne nevarnosti v Sloveniji so javno dostopne. Prikazujejo obseg in ponekod tudi globine voda pri različnih verjetnostnih scenarijih. To je eden prvih pregledov, ki bi ga moral danes opraviti kupec hiše ali zemljišča.

Pri hiši je dobro pogledati tudi teren okoli objekta. Kam odteka voda ob močnem dežju? Je parcela nižja od ceste? Ima objekt drenažo? So v kleti tehnične naprave, ki bi jih ob vdoru vode hitro izgubili?

Pri stanovanju so pogosto pomembnejši orientacija, steklene površine, senčenje in možnost prezračevanja.

Najboljše vprašanje za prodajalca je včasih zelo preprosto: Kakšna so razmerja na objektu avgusta ob treh popoldne?

Odgovor lahko pove več kot katalog opreme.

Veliko lahko naredimo tudi pri obstoječih objektih

Podnebna odpornost ni določena samo v trenutku gradnje.

Številne obstoječe nepremičnine je mogoče razmeroma učinkovito prilagoditi.

Zunanje žaluzije zmanjšajo poletno pregrevanje. Drevesa lahko zasenčijo fasado in okolico. Svetlejša streha absorbira manj sončne energije. Dobra drenaža zmanjša nevarnost vdora meteorne vode. Povratna loputa lahko prepreči vdor kanalizacijske vode, občutljivo opremo v kleti pa je mogoče namestiti višje.

Pri poplavno izpostavljenih stavbah se vse več pozornosti namenja tudi konceptu flood resilience. Cilj ni samo preprečiti vsakršen stik z vodo, temveč stavbo zasnovati tako, da jo lahko po morebitnem poplavnem dogodku hitreje in ceneje saniramo.

Takšni ukrepi imajo dve prednosti. Prva je neposredna, ker zmanjšujejo stroške in nevarnost škode. Druga se lahko pokaže ob prodaji, saj bodo kupci vedno bolj razlikovali med stavbami, ki so na podnebna tveganja pripravljene, in tistimi, ki niso.

Podnebno odporna nepremičnina lahko postane relativno vrednejša

Večina razprav se osredotoča na vprašanje, katere nepremičnine bodo izgubljale vrednost.

Toda obstaja tudi druga stran zgodbe.

Če bodo določene lokacije in stavbe postajale bolj tvegane, lahko dobro zasnovane nepremičnine na varnih lokacijah pridobijo relativno prednost.

Predstavljajmo si dve podobni hiši.

Prva stoji na varnem terenu, ima kakovostno izoliran ovoj, zunanje senčenje, urejeno odvodnjavanje, dovolj toplotne mase, dobro streho in majhno potrebo po mehanskem hlajenju.

Druga je podobno velika in trenutno stane enako, vendar je poleti vroča, stoji na poplavno bolj izpostavljeni lokaciji in zahteva več energije ter dodatnih zaščitnih ukrepov.

Če bo kupec v obeh hišah naslednjih 30 let, razlika ni več samo tehnična.

Postane finančna.

Za Slovenijo danes nimamo dovolj podatkov, da bi takšno razliko izrazili z enim univerzalnim odstotkom. Toda osnovna ekonomika je jasna: manjše pričakovano tveganje in nižji stroški praviloma povečujejo privlačnost premoženja.

Nepremičnina za leto 2050 se kupuje že danes

Morda je to najpomembnejša misel celotnega članka.

Hiša, ki jo zgradimo leta 2026, bo leta 2050 stara komaj 24 let. Če jo gradimo kakovostno, bi morala brez večjih težav služiti še desetletja za tem.

Podobno velja za stanovanje, ki ga danes kupi 35-letnik. Zelo verjetno bo še dolgo predstavljalo enega največjih delov njegovega premoženja.

Zato pri nakupu ni dovolj vprašati samo:

Koliko je ta nepremičnina vredna danes?

Vedno bolj pomembno postaja drugo vprašanje:

Kaj mora biti res, da bo ta nepremičnina kakovostna, varna in zaželena tudi čez 20 ali 30 let?

Del odgovora je lokacija. Del arhitektura. Del gradbeni materiali, energijska učinkovitost in kakovost izvedbe.

Vedno večji del odgovora pa bo tudi podnebje.

Zaključek: najbolj vredna bo hiša, ki se zna prilagoditi

Podnebne spremembe ne pomenijo, da bodo slovenske nepremičnine na splošno izgubljale vrednost. Trg je za tako enostavno trditev preveč raznolik.

Pomenijo pa, da se bodo razlike med posameznimi stavbami in lokacijami verjetno povečevale.

Poplavna nevarnost, poletno pregrevanje, odvajanje meteornih voda, stroški hlajenja, zavarovanje in kakovost konstrukcije bodo postajali vedno pomembnejši del odločitve kupca.

Pri tem ni enega zmagovalnega gradbenega materiala.

Les lahko ponudi zelo nizek ogljični odtis, vendar zahteva odlično zaščito pred vlago in dobro poletno zasnovo. Glina dobro uravnava temperaturo in vlago, vendar je občutljiva na neposredno izpostavljenost vodi. Opeka ponuja veliko toplotno maso in trajnost, vendar njena proizvodnja zahteva precej energije. Beton je robusten in uporaben, hkrati pa ima zaradi cementa velik vgrajeni ogljični odtis.

Najboljša nepremičnina prihodnosti zato najverjetneje ne bo tista, ki bo zgrajena iz najbolj modnega materiala.

Najbolj vredna bo tista, ki bo stala na pravem mestu, bo dobro projektirana, kakovostno zgrajena in sposobna prilagajanja razmeram, v katerih bomo dejansko živeli.

To je lahko v prihodnjih desetletjih ena najpomembnejših novih definicij kakovostne nepremičnine.

Glavni strokovni viri:

ARSO – Podnebne spremembe in podnebni kazalci Slovenije: meritve in spremljanje dolgoročnih sprememb temperature, vročinskih valov ter energijskih potreb stavb.

Podnebnik – Znanstveno društvo Sledilnik: interaktivni prikazi podnebnih podatkov, dolgoročnih temperaturnih trendov in metodologije ERA5-Land. Podnebnik

Evropska agencija za okolje – EEA: gospodarske izgube zaradi vremenskih in podnebnih ekstremov ter evropska podnebna tveganja.

Direkcija RS za vode – Atlas voda in karte poplavne nevarnosti: uradne karte območij poplavne nevarnosti v Sloveniji.

Evropska komisija – Energy Performance of Buildings Directive: življenjski ogljični odtis novih stavb ter nove zahteve za izračun GWP.

EUR-Lex – Direktiva (EU) 2024/1275: pravna podlaga za energetsko učinkovitost in postopno vključevanje emisij skozi življenjski cikel stavb.

RICS – Climate change and property valuation: strokovne smernice in analize vpliva poplav, zavarovanja in podnebnih tveganj na vrednotenje nepremičnin.

Evropska komisija – Level(s): evropski okvir za ocenjevanje življenjskega cikla, materialov, emisij, podnebne odpornosti in dolgoročne vrednosti stavb.

Uredniška opomba: Posameznih tujih ocen odstotkov padca vrednosti zaradi poplav ali drugih podnebnih tveganj ni primerno neposredno prenašati na slovenski nepremičninski trg. Dejanski vpliv je odvisen od lokacije, konstrukcije, lokalnih zaščitnih ukrepov, zavarovalnih pogojev in vedenja kupcev.