Prenos nepremičnine iz podjetja na lastnika in likvidacija podjetja

Kako prenesti nepremičnino iz podjetja na lastnika podjetja kot fizično osebo in kaj se zgodi ob likvidaciji

Podjetje ima v lasti stanovanje, hišo, poslovni prostor ali zemljišče, njegov lastnik pa želi nepremičnino prenesti v svojo zasebno last. Tak položaj je v praksi precej bolj zapleten, kot se zdi na prvi pogled. Čeprav je ista oseba lahko edini družbenik podjetja, sta družba in njen lastnik pravno ločeni osebi. Nepremičnine zato ni mogoče preprosto »prepisati« iz podjetja na lastnika brez ustrezne pravne podlage in davčne obravnave.

V praksi sta najpogostejši dve poti. Podjetje lahko nepremičnino lastniku proda ali pa jo ta prejme kot del preostalega premoženja ob likvidaciji družbe. Razlika med obema možnostma je velika, saj lahko vpliva na davek od dohodkov pravnih oseb, DDV, davek na promet nepremičnin in obdavčitev družbenika kot fizične osebe.

Najbolj neposredna možnost je prodaja nepremičnine lastniku podjetja

Če želi družbenik nepremičnino prenesti iz podjetja v svojo zasebno last, je ena najbolj preglednih možnosti klasična kupoprodaja. Prodajalec je podjetje, kupec pa fizična oseba, čeprav je ta hkrati lastnik oziroma družbenik podjetja.

Pri tem je pomembno razumeti, da podjetje in družbenik nista ena in ista oseba. Družba ima svoje premoženje, svoje obveznosti in svojo davčno obravnavo. Zato mora biti tudi prodaja nepremičnine ustrezno dokumentirana, praviloma s kupoprodajno pogodbo, davčnim postopkom in poznejšim vpisom novega lastnika v zemljiško knjigo.

Posebej občutljivo vprašanje je cena. Pri poslu med podjetjem in njegovim lastnikom cena ne more biti določena povsem poljubno. Davčna pravila pri povezanih osebah zahtevajo upoštevanje primerljivih tržnih cen, saj lahko prodaja po občutno prenizki ceni pomeni, da je družbenik od podjetja prejel dodatno premoženjsko korist.

Če je denimo stanovanje realno vredno 300.000 evrov, njegova knjigovodska vrednost pa znaša samo 150.000 evrov, to še ne pomeni, da ga lahko podjetje svojemu lastniku brez davčnih posledic proda za 150.000 evrov. Pri takšnem poslu je zato smiselna neodvisna in dokumentirana ocena tržne vrednosti nepremičnine.

Kaj se zgodi z davki pri prodaji?

Pri prodaji nepremičnine iz podjetja fizični osebi je treba ločiti več različnih davkov. Najprej je tu davek od dohodkov pravnih oseb. Če podjetje ob prodaji ustvari obdavčljiv dobiček, se ta upošteva pri njegovi davčni osnovi.

FURS navaja, da splošna zakonska stopnja DDPO znaša 19 odstotkov, vendar se za davčna leta od 2024 do vključno 2028 zaradi posebne zakonske ureditve davek dejansko plačuje po stopnji 22 odstotkov. To ne pomeni, da podjetje plača 22 odstotkov od celotne prodajne cene nepremičnine. Pomembna je davčna osnova, na katero vplivajo med drugim davčna vrednost nepremičnine in druge okoliščine poslovanja družbe.

Drugo pomembno vprašanje je DDV. Pri nepremičninah ni mogoče uporabiti enega pravila za vse primere. Davčna obravnava je odvisna od vrste nepremičnine, njene starosti, načina uporabe, predhodnega odbitka DDV in drugih okoliščin.

ZDDV-1 določa posebna pravila za dobave nepremičnin ter tudi za nepremičnine, ki so del poslovnih sredstev podjetja. Pri nepremičninah, ki so bile pridobljene kot osnovna sredstva, je posebej pomembno tudi 20-letno obdobje za popravek odbitka DDV.

Če prenos nepremičnine ni obdavčen z DDV in gre za odplačni promet, se praviloma preveri tudi obveznost plačila davka na promet nepremičnin. Zato je treba pri vsakem konkretnem poslu najprej ugotoviti, kateri davčni režim se dejansko uporabi.

Zakaj prodaja po simbolični ceni ni varna rešitev

Pri prenosih med podjetjem in njegovim lastnikom je ena največjih napak uporaba cene, ki očitno ne ustreza tržni vrednosti.

Če bi podjetje svojemu edinemu družbeniku prodalo stanovanje, vredno približno 300.000 evrov, za 100.000 evrov, razlika ni nujno davčno nevidna. Pri povezanih osebah se namreč preverja, ali pogoji posla ustrezajo tistim, ki bi veljali med nepovezanimi osebami.

Če družbenik zaradi prenizke cene pridobi premoženjsko korist, lahko davčni organ takšno razliko obravnava drugače, kot sta jo poimenovali pogodbeni stranki. V določenih primerih lahko pride tudi do vprašanja prikritega izplačila dobička.

Zato je pri nepremičninah večje vrednosti smiselno razpolagati z neodvisno cenitvijo ali drugim dobro dokumentiranim dokazom o tržni vrednosti.

Kaj pa, če se podjetje likvidira?

Povsem drugačen položaj nastane, če podjetje preneha poslovati in gre v likvidacijo.

Likvidacija ne pomeni, da nepremičnina avtomatično preide na družbenika. Najprej je treba zaključiti poslovanje družbe, izterjati terjatve, urediti odprte obveznosti in poplačati upnike.

ZGD-1 določa, da morajo likvidacijski upravitelji dokončati tekoče posle, izterjati terjatve, unovčiti preostalo premoženje in poplačati upnike. Šele nato pride na vrsto razdelitev preostalega premoženja.

Če ima družba po poravnavi vseh obveznosti še vedno v lasti nepremičnino, se ta lahko ob izpolnjenih pogojih razdeli družbeniku kot del preostalega premoženja družbe.

Prav tu je pomembna razlika med prodajo in likvidacijo. Pri prodaji družbenik nepremičnino kupi. Pri likvidaciji pa jo lahko prejme kot del vrednosti svojega poslovnega deleža v družbi.

Likvidacija ima posebno davčno obravnavo

Pri razdelitvi premoženja med družbenike v postopku likvidacije obstaja pomembna posebnost glede davka na promet nepremičnin.

ZDPN-2 določa oprostitev za prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja med družbenike ali delničarje v postopku likvidacije družbe. To pomeni, da tak prenos ni avtomatično obremenjen z običajnim 2-odstotnim DPN.

Toda to je samo en davek.

Oprostitev DPN ne pomeni, da je celoten prenos davčno nevtralen. Še vedno je treba preveriti davčne posledice pri družbi, morebitne obveznosti iz naslova DDV in predvsem obdavčitev družbenika kot fizične osebe.

Kaj pomeni prejem nepremičnine za družbenika?

Če družbenik ob prenehanju družbe prejme nepremičnino, z davčnega vidika ne gre samo za vprašanje vrednosti stanovanja ali hiše. Pomemben je tudi njegov poslovni delež v družbi.

ZDoh-2 prenehanje družbe in izplačilo oziroma razdelitev premoženja družbeniku obravnava v okviru pravil o odsvojitvi kapitala. Zato lahko pri fizični osebi nastane dobiček iz kapitala.

Zelo poenostavljeno: primerja se vrednost, ki jo družbenik prejme ob prenehanju družbe, z njegovo davčno priznano vrednostjo poslovnega deleža. Če je razlika pozitivna, lahko nastane davčna obveznost.

Če je družbenik svoj delež na primer pridobil za 50.000 evrov, ob likvidaciji pa prejme premoženje, vredno 300.000 evrov, ni dovolj reči, da ni prejel denarja. Tudi prejem nepremičnine predstavlja premoženjsko korist, ki jo je treba pravilno davčno obravnavati.

Končni izračun je lahko precej bolj zapleten, saj lahko nanj vplivajo datum pridobitve deleža, njegova nabavna vrednost, naknadna vplačila, morebitne spremembe lastništva in drugi dejavniki.

Posebno pozornost zahteva DDV

DDV je pogosto najbolj zapleten del prenosa nepremičnine iz podjetja.

Pri ugotavljanju posledic ni dovolj vedeti samo, koliko je nepremičnina danes vredna. Treba je preveriti tudi, kako jo je podjetje pridobilo, ali je bil ob nakupu ali gradnji obračunan DDV, ali ga je podjetje odbijalo in ali je pozneje vlagalo v nepremičnino.

ZDDV-1 pri nepremičninah kot osnovnih sredstvih določa 20-letno obdobje za popravek odbitka DDV. Če se v tem obdobju spremeni način uporabe ali davčni položaj nepremičnine, lahko pride do popravka prej odbitega DDV.

Zato pri nepremičnini, ki jo ima podjetje v lasti že dalj časa, ni dovolj pogledati samo trenutnega stanja. Pogosto je treba pregledati tudi prvotno nabavno dokumentacijo.

Prodaja pred likvidacijo ali prenos v okviru likvidacije?

Na vprašanje, katera možnost je davčno ugodnejša, ni mogoče odgovoriti brez konkretnih podatkov.

Pri prodaji družbeniku je treba preveriti tržno ceno, davčni rezultat podjetja ter obravnavo z vidika DDV in DPN. Družbenik mora obenem zagotoviti sredstva za kupnino.

Pri likvidaciji se lahko nepremičnina prenese družbeniku kot del razdelitve premoženja. Tak prenos je lahko oproščen DPN, vendar je treba preveriti posledice pri družbi, DDV in morebitni dobiček iz kapitala pri družbeniku.

Dve podjetji z enako vredno nepremičnino imata zato lahko povsem različne davčne rezultate. Pomembno je, kdaj in za koliko je bila nepremičnina kupljena, ali je bil odbit DDV, koliko znaša njena trenutna davčna vrednost ter kdaj in po kakšni vrednosti je družbenik pridobil svoj poslovni delež.

Kako se takšnega prenosa lotiti pravilno?

Pred odločitvijo je smiselno najprej zbrati celotno dokumentacijo o nepremičnini in družbi. Sem sodijo zemljiškoknjižni podatki, dokumentacija o nakupu ali gradnji, knjigovodska in davčna vrednost nepremičnine, podatki o amortizaciji, DDV ob pridobitvi in poznejših vlaganjih ter aktualna tržna vrednost nepremičnine.

Nato je treba pripraviti najmanj dva scenarija: prodajo nepremičnine družbeniku in prenos v okviru likvidacije. Za oba je treba izračunati davčne posledice za podjetje in za fizično osebo.

Šele ko so te številke znane, je smiselno izbrati pravno pot in pripraviti pogodbe, sklepe, davčne napovedi ter dokumentacijo za zemljiškoknjižni vpis.

Pravilen vrstni red je torej najprej davčna in pravna analiza, nato odločitev in šele zatem izvedba prenosa. Obraten vrstni red lahko pri nepremičninah večje vrednosti hitro povzroči nepričakovane davčne obveznosti.

Kaj si velja zapomniti

Nepremičnina, ki je v lasti podjetja, ni zasebna last njegovega družbenika, tudi če ima družba samo enega lastnika. Za njen prehod v zasebno last je potreben ustrezen pravni dogodek, najpogosteje prodaja ali razdelitev premoženja ob likvidaciji.

Pri prodaji je ključno vprašanje tržne vrednosti in davčne obravnave na ravni podjetja. Pri likvidaciji pa je treba poleg nepremičnine obravnavati tudi poslovni delež fizične osebe in morebitni dobiček iz kapitala.

Prav zato pri takšnem prenosu ni smiselno iskati zgolj »najcenejšega prepisa«. Davčni rezultat je odvisen od celotne zgodovine nepremičnine, družbe in poslovnega deleža.

Partnerski namig: razpršitev osebnega premoženja

Če lastnik podjetja nepremičnino prenaša v zasebno premoženje, je to lahko tudi primeren trenutek za širši pregled strukture osebnega premoženja. Poleg nepremičnin nekateri vlagatelji del prihrankov namenjajo tudi fizičnemu zlatu in srebru kot dodatni obliki razpršitve. Elementum ponuja rešitve za postopno varčevanje v fizičnih plemenitih kovinah, pri čemer na svoji spletni strani posebej predstavlja varčevanje v zlatih in srebrnih palicah.

Elementum, partner za varčevanje in naložbe v fizične plemenite kovine.

Elementum Slovenija

CTA:
Preverite možnosti varčevanja v zlatu in srebru pri Elementumu
Elementum – varčevanje v plemenitih kovinah

Viri in pravna podlaga

Zakon o gospodarskih družbah (ZGD-1)
Uporabljene so določbe o likvidaciji, nalogah likvidacijskega upravitelja in razdelitvi premoženja. PISRS je julija 2026 objavil tudi ZGD-1O, ki velja od 24. julija 2026. Vir: PISRS, Pravno-informacijski sistem Republike Slovenije
ZGD-1O

Zakon o davku na dodano vrednost (ZDDV-1)
Uporabljene so določbe o nepremičninah, popravku odbitka DDV in 20-letnem obdobju za nepremičnine kot osnovna sredstva.

Finančna uprava Republike Slovenije, DDPO
Uporabljeni so aktualni podatki o stopnji DDPO. Zakonska stopnja znaša 19 odstotkov, vendar se skladno z ZORZFS za davčna leta 2024, 2025, 2026, 2027 in 2028 davek plačuje po stopnji 22 odstotkov.

Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)
Uporabljene so določbe o obdavčitvi odplačnih prenosov nepremičnin, 2-odstotni stopnji DPN ter oprostitvi prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med družbenike oziroma delničarje v postopku likvidacije družbe.
Vir: PISRS, Pravno-informacijski sistem Republike Slovenije

Finančna uprava Republike Slovenije – Davek na promet nepremičnin
Uporabljena so pojasnila FURS o 2-odstotni stopnji, zavezancih in postopku odmere davka na promet nepremičnin.
Vir: Finančna uprava Republike Slovenije

Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
Uporabljena so pravila o odsvojitvi kapitala, poslovnih deležih, izplačilu lastniškega deleža ob prenehanju gospodarske družbe, primerljivih tržnih cenah ter obdavčitvi dobička iz kapitala pri fizični osebi.
Vir: PISRS, Pravno-informacijski sistem Republike Slovenije

Finančna uprava Republike Slovenije – Dohodnina od dohodka iz kapitala
Uporabljena so pojasnila o obdavčitvi dividend in dobička iz kapitala pri fizičnih osebah.
Vir: Finančna uprava Republike Slovenije

Zakon o davčnem postopku (ZDavP-2)
Uporabljene so določbe o davčnih postopkih, davčnih obračunih v postopku likvidacije ter rokih in postopkih, povezanih z davčnimi obveznostmi.
Vir: PISRS, Pravno-informacijski sistem Republike Slovenije

Uredniško opozorilo

Ta članek je splošna novinarska in informativna razlaga pravil, veljavnih na dan 2. oktobra 2026. Ne predstavlja pravnega, davčnega, računovodskega ali finančnega svetovanja.

Davčna obravnava posameznega prenosa je odvisna od konkretnih okoliščin, med drugim od pravne oblike podjetja, načina in časa pridobitve nepremičnine, njene knjigovodske in davčne vrednosti, preteklega odbitka DDV, vlaganj v nepremičnino, strukture lastništva ter načina in časa pridobitve poslovnega deleža.

Pred prodajo nepremičnine družbeniku, začetkom likvidacije ali razdelitvijo nepremičnine je zato priporočljivo pridobiti individualno presojo davčnega svetovalca oziroma računovodje ter po potrebi odvetnika ali notarja. Pri nepremičninah večje vrednosti je smiselna tudi neodvisna cenitev tržne vrednosti.