Stanovanjski krediti: kupci že pritiskajo na zavoro v Sloveniji

Cene stanovanj še rastejo. Stanovanjski krediti prav tako. Na prvi pogled bi lahko rekli, da je s slovenskim nepremičninskim trgom vse po starem: nepremičnine se dražijo, banke posojajo denar, kupci pa očitno še vedno kupujejo. Toda pod to precej mirno površino se je pojavil podatek, ki ga je vredno vzeti resno.

Po najnovejšem Pregledu makroekonomskih gibanj Banke Slovenije iz septembra 2026 so banke v drugem četrtletju poročale o zmanjšanju povpraševanja po stanovanjskih posojilih. Banka Slovenije ob tem opozarja, da bi se lahko manjše povpraševanje v prihodnjih mesecih pokazalo v počasnejši kreditni dinamiki in tudi v umirjanju aktivnosti na stanovanjskem trgu.

To še zdaleč ni napoved zloma cen. Je pa pomembna sprememba. Kajti preden kupec podpiše pogodbo za stanovanje, se pogosto najprej zgodi nekaj drugega: preveri, koliko kredita sploh lahko dobi in koliko ga bo ta kredit vsak mesec stal.

Krediti rastejo, zanimanje zanje pa pada. Kako je to mogoče?

Tu se skriva na videz nenavaden paradoks. Banka Slovenije ugotavlja, da je bila medletna rast stanovanjskih posojil julija 2026 še vedno zelo visoka, 9,7-odstotna. Za primerjavo je v evrskem območju znašala okoli 3 %. Če pogledamo samo ta podatek, bi težko govorili o ohlajanju stanovanjskega financiranja.

Toda rast obsega kreditov in trenutno povpraševanje po novih kreditih nista ista stvar. Prvi podatek kaže, kako se spreminja skupni obseg posojil, v katerem so tudi krediti, ki so bili odobreni že prej. Anketa o bančnem posojanju BLS pa banke sprašuje, ali se je povpraševanje v primerjavi s prejšnjim četrtletjem povečalo ali zmanjšalo. Banka Slovenije izrecno pojasnjuje, da gre za neto spremembo, izračunano iz deleža bank, ki zaznavajo rast oziroma padec povpraševanja.

Z drugimi besedami: Slovenci imajo trenutno veliko stanovanjskih kreditov in njihov skupni obseg še raste, toda nov val kupcev, ki stopa skozi vrata bank, kaže prve znake umirjanja.

To je precej pomembnejša informacija, kot se morda zdi. Kredit je za velik del kupcev vstopnica na nepremičninski trg. Če je manj gospodinjstev pripravljenih ali sposobnih vzeti stanovanjski kredit, se zoži tudi krog finančno sposobnih kupcev.

O tem, kako banke sestavijo ceno stanovanjskega financiranja, smo podrobneje pisali v članku Kako banke določijo obrestno mero za stanovanjski kredit.

Obrestne mere so se obrnile navzgor

Še pred kratkim je zniževanje obrestnih mer ponovno pomagalo pri oživljanju slovenskega nepremičninskega trga. Zdaj je smer nekoliko drugačna.

Banka Slovenije septembra ugotavlja, da je po predhodnem zniževanju pri posojilnih obrestnih merah v zadnjih mesecih prišlo do obrata navzgor. Povprečna obrestna mera za nova stanovanjska posojila je junija 2026 znašala 3,1 %, medtem ko je bila v evrskem območju 3,5 %. Financiranje v Sloveniji torej v evropski primerjavi ostaja razmeroma ugodno, vendar se je trend spremenil.

Pri stanovanju za nekaj sto tisoč evrov to ni nepomembna podrobnost. Kupec namreč ne kupuje samo stanovanja za 300.000 evrov. Če potrebuje kredit, hkrati kupuje tudi denar, s katerim bo teh 300.000 evrov financiral. Ko se ta denar podraži, se njegova finančna meja hitro začne premikati navzdol.

Tu se lahko trg začne spreminjati še preden to vidimo v statistiki prodaj. Kupec, ki je pred nekaj meseci resno gledal stanovanja za 320.000 evrov, danes morda išče do 290.000 evrov. Drugi nakup odloži. Tretji ugotovi, da bi mu po plačilu pologa, stroškov nakupa in mesečnega obroka ostalo premalo rezerve.

Na oglasniku ti trije kupci niso vidni. Banka pa jih lahko začne čutiti precej prej.

Cene še vedno rastejo. In prav zato je ta signal zanimiv

Da ne bo napačnega vtisa: slovenski nepremičninski trg trenutno statistično še ne kaže padca cen.

Po zadnjih razpoložljivih podatkih SURS so bile stanovanjske nepremičnine v prvem četrtletju 2026 kar 9,3 % dražje kot leto prej. Rabljena stanovanja so se medletno podražila za 10,7 %, rabljene družinske hiše pa za 9,1 %.

Prav tako za zdaj ne moremo trditi, da je že prišlo do velikega padca prodaje. SURS je v prvem četrtletju evidentiral 2.512 prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin, kar je bilo približno na ravni povprečja leta 2025. Podatki o prodajah za drugo četrtletje 2026 bodo objavljeni 23. septembra 2026, zato bomo šele takrat dobili pomemben naslednji del zgodbe.

Zato danes ne moremo pošteno napisati, da se je nepremičninski trg že obrnil navzdol.

Lahko pa napišemo nekaj drugega:

Eden od kazalnikov, ki se pojavi pred samim nakupom nepremičnine, se je obrnil.

In to je razlog, da ga je vredno spremljati.

Banka Slovenije je na še eno težavo opozorila že prej

Banka Slovenije je že v poročilu o finančni stabilnosti oktobra 2024 pokazala, zakaj spletni oglasi in dejansko dogajanje na nepremičninskem trgu niso nujno enaka stvar. Primerjala je podatke SURS s spletnimi podatki portala nepremicnine.net ter zelo jasno zapisala, da spletne platforme kažejo oglaševane cene, uradna statistika pa cene, dosežene ob dejanski prodaji.

Oglas torej samo pove, katero ceno si prodajalec želi.

Pogodba pove, prikateri ceni sta se kupec in prodajalec dejansko srečala.

Banka Slovenije je pri pojasnjevanju razlik med obema podatkovnima svetovoma navedla še posebno zanimivo možno razlago: na trgu je lahko več relativno novih stanovanjskih enot z višjimi cenami, medtem ko lahko zaradi tega starejše nepremičnine ostajajo neprodane.

Pomembno je poudariti, da je bila ta ugotovitev objavljena leta 2024 in sama po sebi ne dokazuje, da se prav to dogaja septembra 2026. Pokaže pa nekaj drugega: niti Banka Slovenije pri analizi trga ne sklepa samo iz oglaševanih cen. Spremlja tudi strukturo ponudbe, dosežene cene, število oglasov in čas njihovega oglaševanja.

To je za današnje razmere zelo relevantno. Če se kreditno sposobno povpraševanje zmanjšuje, bi lahko najprej občutile posledice prav nepremičnine, pri katerih je razmerje med zahtevano ceno in tem, kar kupec za ta denar dobi, najmanj prepričljivo.

Na media.n24.si smo ta problem že analizirali v članku 7 razlogov, zakaj se nekatere nepremičnine prodajo, druge pa stojijo.

Oglas za 350.000 evrov še ne pomeni kupca za 350.000 evrov

To je morda najpomembnejša stvar, ki jo mora danes razumeti prodajalec.

Če je stanovanje objavljeno za 350.000 evrov, to še ne pomeni, da je trg njegovo vrednost potrdil pri 350.000 evrih. Dokler nekdo te cene ne plača, imamo predvsem pričakovanje prodajalca.

V obdobju rasti cen ta razlika pogosto ni tako očitna. Kupec vidi, da se podobna stanovanja dražijo, boji se, da bo čez pol leta plačal še več, banka mu ponudi dovolj financiranja in posel se zaključi. Toda če se začne finančno sposobno povpraševanje ožiti, postanejo previsoko zastavljene cene veliko bolj vidne.

Stanovanje lahko ostane v oglasu za 350.000 evrov tudi pol leta. Cena na portalu se zaradi tega ni spremenila. Trg pa je medtem poslal precej jasno sporočilo: pri tej ceni kupca še ni bilo.

To ne pomeni, da mora prodajalec takoj znižati ceno. Lahko pomeni, da čaka na pravega kupca, da gre za zelo specifično nepremičnino ali da prodaja ni nujna. Toda pri ocenjevanju zdravja celotnega trga je razlika med »na prodaj« in »prodano« ključna.

Banka Slovenije še ne govori o krizi

V majskem Poročilu o finančni stabilnosti Banka Slovenije tveganje, povezano z nepremičninskim trgom, še vedno ocenjuje kot zmerno. Hkrati pa opozarja na nadaljnjo rast cen, povečevanje njihove precenjenosti in hitro rast stanovanjskih posojil. Ponudba stanovanjskih nepremičnin po njeni oceni še naprej zaostaja za povpraševanjem.

Tudi če del kreditnega povpraševanja oslabi, omejena ponudba še vedno podpira cene. Poleg tega je finančni položaj slovenskih gospodinjstev po oceni Banke Slovenije razmeroma ugoden, njihova zadolženost pa je v evropski primerjavi še vedno razmeroma nizka.

Zato trenutnih podatkov ni mogoče prevesti v preprosto enačbo:

manj zanimanja za kredit = nižje cene stanovanj.

Kaj bi bil pravi opozorilni signal?

Veliko bolj zanimivo bo, kaj se bo zgodilo v naslednjih mesecih.

Če bo zmanjšanju povpraševanja po stanovanjskih kreditih sledilo manj sklenjenih poslov, daljši čas oglaševanja nepremičnin in več pogajanj o ceni, bomo lahko začeli govoriti o širšem ohlajanju trga. Če bodo istočasno cene še vedno rasle, bo nastalo še bolj neprijetno vprašanje: ali si nepremičnine pri teh cenah lahko privošči vse manjši krog kupcev?

Ravno zato je naslednja objava SURS 23. septembra pomembna. Podatki za drugo četrtletje bodo pokazali, ali je bil kreditni signal že v istem obdobju viden tudi pri številu dejansko sklenjenih nepremičninskih poslov.

Če prodaja ostane močna, bo današnje zmanjšanje povpraševanja po kreditih lahko le kratkotrajno nihanje. Če začne število poslov padati, medtem ko oglaševane cene ostajajo visoke, pa bomo dobili precej močnejši signal, da se odnos med kupci in prodajalci spreminja.

Kaj to pomeni za kupca?

Za kupca današnji podatki niso razlog, da bi čakal na deset- ali dvajsetodstotni padec cen. Za takšno napoved nimamo podlage.

Pomenijo pa, da ni več smiselno avtomatično sprejeti logike, da bo vsako stanovanje čez nekaj mesecev še dražje. Če se zmanjšuje število kupcev, ki iščejo financiranje, postaja pri delu ponudbe pogajalska pozicija kupca boljša, predvsem pri nepremičninah, ki so dolgo na trgu.

Kupec naj zato poleg cene primerja še čas oglaševanja, stanje nepremičnine, potrebna vlaganja, realizirane cene primerljivih poslov in predvsem celoten strošek financiranja. Stanovanje za 280.000 evrov z veliko prenovo in dražjim kreditom je lahko za gospodinjstvo bistveno težji nakup kot nekoliko dražja, vendar urejena nepremičnina.

Kaj to pomeni za prodajalca?

Prodajalec pa mora razumeti, da se trg morda počasi vrača v obdobje, ko samo objaviti visoko ceno ni več dovolj.

Če kupec za nakup potrebuje kredit, njegova ponudba ni odvisna samo od tega, koliko mu je stanovanje všeč. Odvisna je tudi od njegove kreditne sposobnosti, višine pologa, mesečnega obroka in pogojev banke.

Zato lahko na istem trgu še vedno obstajajo stanovanja, ki se prodajo zelo hitro in po visoki ceni, ter druga, ki mesece ostajajo v oglasih. Visoka povprečna rast cen tega ne izključuje.

To razliko smo podrobneje opisali tudi v analizi Nepremičninski trg 2026 skozi oči Banke Slovenije.

Zaključek: trg še ni obrnil, kupci pa pošiljajo prvo sporočilo

Slovenski nepremičninski trg septembra 2026 ni trg v zlomu. Cene po zadnjih podatkih SURS rastejo, stanovanjska posojila so medletno še vedno močno višja, Banka Slovenije pa tveganje na nepremičninskem trgu ocenjuje kot zmerno. Kdor danes napoveduje velik padec cen, gre precej dlje, kot mu dovoljujejo podatki.

Toda tudi druga skrajnost je nevarna. Iz dejstva, da so cene do zdaj rasle, ne sledi, da jih bodo kupci pri katerikoli ravni pripravljeni financirati še naprej. Septembrski podatek Banke Slovenije kaže, da se je v drugem četrtletju povpraševanje po stanovanjskih posojilih zmanjšalo, hkrati pa so se obrestne mere začele obračati navzgor.

Morda se trg še ni obrnil. Toda kupci so prvič po dolgem času nekoliko močneje pritisnili na zavoro. Zdaj bo zanimivo videti, ali bodo to opazili tudi prodajalci.

Viri:

Banka Slovenije – Pregled makroekonomskih gibanj, september 2026. Osrednji vir za podatke o zmanjšanju povpraševanja po stanovanjskih posojilih v drugem četrtletju 2026, 9,7-odstotni medletni rasti stanovanjskih posojil julija ter obratu obrestnih mer navzgor.

Pregled makroekonomskih gibanj, september 2026

Banka Slovenije – Poročilo o finančni stabilnosti, maj 2026. Uporabljeno za oceno tveganj nepremičninskega trga, povečevanja precenjenosti, rasti kreditiranja in razmerja med ponudbo ter povpraševanjem.

Poročilo o finančni stabilnosti, maj 2026

Banka Slovenije – Poročilo o finančni stabilnosti, oktober 2024. Vir za metodološko primerjavo spletnih oglaševanih in uradnih realiziranih cen ter opozorilo o možnosti, da starejše nepremičnine pri določenih tržnih razmerah ostajajo neprodane.

Poročilo o finančni stabilnosti, oktober 2024

Statistični urad Republike Slovenije – Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, 1. četrtletje 2026. Vir za 9,3-odstotno medletno rast cen in število prodanih rabljenih stanovanjskih nepremičnin.

SURS: Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, 1. četrtletje 2026

Statistični urad Republike Slovenije – število in vrednost prodaje stanovanjskih nepremičnin. Vir za termin naslednje objave podatkov, 23. september 2026.

SURS SiStat: prodaja stanovanjskih nepremičnin