Kdo od tujcev lahko kupi nepremičnino v Sloveniji in kako?

Stanje zakonodaje in uradnih informacij preverjeno 19. septembra 2026.

Ko v Sloveniji stanovanje kupi Nemec, Američan, Srb ali državljan Bosne in Hercegovine, pravila niso nujno enaka. Še večja razlika nastane pri kupcu iz države, kot sta Kitajska ali Rusija. Slovenska zakonodaja namreč tujcev ne deli preprosto na državljane Evropske unije in vse ostale, temveč upošteva več različnih pravnih podlag.

Tema ni obrobna. Po podatkih FURS, ki jih je marca 2026 povzel Bloomberg Adria, so tujci leta 2025 v Sloveniji opravili 1.556 nakupov nepremičnin, kar je bilo 223 oziroma 16,7 odstotka več kot leto prej. Največ nakupov so opravili državljani Bosne in Hercegovine. Toda tudi te številke ne pokažejo celotne slike, saj lahko nepremičnino kupi slovenska družba, katere lastnik je tujec. GURS je že v posebni analizi opozoril, da takih nakupov v evidenci transakcij ni mogoče preprosto prepoznati kot nakupe tujcev.

Prav tu se začne zanimivejši del zgodbe. Nekateri tujci lahko nepremičnino kupijo neposredno in praktično pod enakimi pogoji kot slovenski državljani. Drugi potrebujejo odločbo o vzajemnosti, nekateri pa na svoje ime nepremičnine z običajno kupoprodajno pogodbo praviloma ne morejo pridobiti. V takih primerih se v praksi pojavlja tudi nakup prek družbe, ustanovljene v Sloveniji.

Kdo lahko nepremičnino kupi neposredno?

Temeljno pravilo najdemo že v 68. členu Ustave Republike Slovenije: tujci lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor. Zato samo dejstvo, da nekdo nima slovenskega državljanstva, še ne pomeni, da v Sloveniji ne more kupiti stanovanja ali hiše.

Ministrstvo za pravosodje trenutno razlikuje med več skupinami tujcev.

Kdo od tujcev lahko kupi nepremičnino v Sloveniji in kdaj je potrebna odločba o vzajemnosti.

N24.si, na podlagi podatkov Ministrstva za pravosodje RS

Med državami, pri katerih neposreden nakup po trenutnih pravilih ni omogočen na enak način kot državljanom EU, Ministrstvo za pravosodje kot primera izrecno navaja Ljudsko republiko Kitajsko in Rusko federacijo. To pa ne pomeni, da je vsak državljan tretje države avtomatično izključen. Ključno je preveriti, na kateri pravni podlagi bi konkretni državljan oziroma tuja pravna oseba lastninsko pravico sploh pridobila.

Posebne izjeme obstajajo tudi za osebe s statusom Slovenca brez slovenskega državljanstva, za določene primere dedovanja in za nekatere starejše primere državljanov nekdanjih jugoslovanskih republik, ki so pogoje za vpis izpolnili že pred koncem leta 1990. Zato pri zapletenejših primerih zgolj podatek o državljanstvu pogosto ni dovolj.

Vzajemnost ni splošno dovoljenje za vse nepremičnine

Pri državljanu Srbije ali Bosne in Hercegovine pogosto slišimo poenostavljeno trditev, da »lahko kupuje, ker obstaja vzajemnost«. Pravna ureditev je natančnejša. Zakon o ugotavljanju vzajemnosti določa, da se obstoj vzajemnosti, kadar je ta zahtevana, ugotavlja za vsako nepremičnino posebej.

Pri tako imenovani materialni vzajemnosti ministrstvo preverja, ali bi slovenski državljan ali slovenska pravna oseba v državi tujca lahko pridobila primerljivo nepremičnino pod enakimi ali bistveno ne težjimi pogoji. Odločbo izdaja Ministrstvo za pravosodje, tujec pa mora predložiti podatke o nepremičnini in pravnem poslu ter drugo zahtevano dokumentacijo.

Pozitivna odločba ni zgolj formalnost, ki jo je mogoče urediti nekoč po nakupu. Kadar je vzajemnost potrebna, mora biti pravnomočna odločba predložena za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Kaj pa tujec, ki ustanovi slovenski d.o.o.?

Tu pridemo do poti, ki jo slovenska zakonodaja obravnava drugače od neposrednega nakupa tujega državljana.

Zakon o gospodarskih družbah določa, da je gospodarska družba pravna oseba in da je lahko lastnica premičnin in nepremičnin. Ustanovitelj družbe je lahko tudi tuja fizična ali pravna oseba. Če tujec ustanovi družbo z omejeno odgovornostjo s sedežem v Sloveniji in ta družba kupi stanovanje, hišo, poslovni prostor ali drugo nepremičnino, je v zemljiški knjigi kot lastnik vpisana slovenska družba, ne njen tuji družbenik.

To ni zgolj teoretična možnost. Geodetska uprava je v svojem poročilu o nakupih nepremičnin tujcev za obdobje 2017–2019 izrecno opozorila, da je ustanovitev, nakup ali prevzem slovenske gospodarske družbe uveljavljen način nakupa nepremičnin, predvsem pri tujcih iz držav, kjer neposreden nakup zaradi pravil o vzajemnosti ni mogoč.

Toda pomembna je razlika, ki jo oglasni ali svetovalni jezik včasih zabriše. Če tujec obvladuje 100 odstotkov slovenskega d.o.o., ki ima v lasti stanovanje, tujec še vedno ni osebni lastnik tega stanovanja. Lastnik je družba, tujec pa ima poslovni delež v družbi. Nepremičnina je del premoženja podjetja in zanjo veljajo korporacijska, računovodska, davčna ter druga pravila.

Podoben rezultat je mogoče doseči z nakupom že obstoječe slovenske družbe, ki nepremičnino že ima. Takrat se lastnik v zemljiški knjigi sploh ne spremeni, saj nepremičnina ostane v lasti iste pravne osebe, spremeni pa se njen družbenik. Takšen posel zahteva temeljit pregled družbe, saj kupec s poslovnim deležem ne pridobi samo nepremičnine, ampak prevzame družbo z njeno poslovno zgodovino, pogodbami, morebitnimi dolgovi in drugimi obveznostmi.

Družba ne pomeni anonimnega lastništva

Nakup prek podjetja zato ni isto kot skrivanje pravega lastnika. Zakon o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma zahteva ugotavljanje dejanskega lastnika pravnih oseb, podatki o dejanskih lastnikih pa se vodijo v registru pri AJPES.

Pri bankah, notarjih, nepremičninskih družbah in drugih zavezancih se poleg tega izvajajo postopki identifikacije stranke in preverjanja dejanskega lastništva. Pri določenih državljanih ali družbah je treba preveriti tudi morebitne mednarodne sankcije.

Nakup na ime slovenskega prijatelja, sorodnika ali poslovnega partnerja prav tako ne pomeni, da je tujec postal lastnik nepremičnine. Lastnik je oseba, ki je pravno veljavno pridobila lastninsko pravico. Zasebni dogovor, da nekdo nepremičnino »v resnici drži za drugega«, lahko povzroči resne civilnopravne, davčne in druge zaplete.

Darilo, najem in dedovanje niso ista stvar kot nakup

Tudi darilna pogodba pravil o tem, kdo lahko postane lastnik, sama po sebi ne obide. Če tujec nima pravne podlage za pridobitev lastninske pravice, zamenjava kupoprodajne pogodbe z darilno ne spremeni osnovnega vprašanja njegove sposobnosti pridobiti lastnino. Podobno dolgoročni najem človeku omogoči uporabo nepremičnine, vendar ga ne spremeni v njenega lastnika.

Posebnost je dedovanje. Slovenska ureditev tujcem pod določenimi pogoji omogoča pridobitev nepremičnine na podlagi dedovanja tudi v primerih, ko običajen nakup ne bi bil mogoč.

Tudi ustanovitev stavbne pravice ni univerzalen obvoz. Zakon o ugotavljanju vzajemnosti pravila o vzajemnosti razširja tudi na pridobitev stavbne pravice, kadar je za konkretnega tujca takšno preverjanje potrebno.

Posebna pravila veljajo tudi za kmetijska zemljišča in gozdove

Dejstvo, da ima tujec sicer pravico kupiti nepremičnino, še ne pomeni, da lahko kupi katerokoli nepremičnino brez dodatnih omejitev. Pri kmetijskih zemljiščih, gozdovih in kmetijah velja poseben postopek po Zakonu o kmetijskih zemljiščih.

To velja tudi za kupca iz EU, ki pri običajnem stanovanju ne potrebuje odločbe o vzajemnosti. Njegov status tujca mu pri kmetijskem zemljišču ne daje možnosti, da bi preskočil pravila, ki veljajo za promet s takimi zemljišči.

Pomembna je še ena pogosta zmota: nakup stanovanja ali hiše sam po sebi tujcu ne zagotovi dovoljenja za prebivanje v Sloveniji. Lastništvo nepremičnine in pravica do prebivanja sta ločeni pravni vprašanji.

Kaj nam to pove o dejanskem tujem lastništvu?

Ko beremo statistiko o tem, koliko nepremičnin v Sloveniji so kupili tujci, je treba številke razumeti previdno. Podatek o državljanstvu fizičnega kupca pove samo del zgodbe. Če stanovanje kupi slovenski d.o.o., katerega edini družbenik je tujec, je neposredni lastnik nepremičnine še vedno slovenska pravna oseba.

Zato obstajata dve različni vprašanji. Prvo je, koliko nepremičnin je neposredno vpisanih na tuje fizične ali pravne osebe. Drugo pa, koliko nepremičnin je pod ekonomskim nadzorom tujega kapitala prek družb s sedežem v Sloveniji.

Za kupca je zato najpomembnejše, da pred podpisom pogodbe najprej ugotovi, v katero pravno skupino sodi, ali je za njegovo državo potrebna vzajemnost ter ali za konkretno vrsto nepremičnine veljajo dodatne omejitve.

Viri in pravna podlaga

Ministrstvo za pravosodje RS: Pridobivanje lastninske pravice tujcev na nepremičninah

PISRS: Ustava Republike Slovenije, 68. člen

PISRS: Zakon o ugotavljanju vzajemnosti

PISRS: Zakon o gospodarskih družbah

Geodetska uprava RS: Poročilo o nepremičninskih nakupih tujcev 2017–2019

eUprava: Nakup kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije

FURS: Nakup in prodaja nepremičnine

AJPES / SPOT: Register dejanskih lastnikov

Bloomberg Adria Slovenija: Kdo so tujci, ki v Sloveniji kupujejo nepremičnine

Članek pojasnjuje splošno veljavna pravila in ne predstavlja individualnega pravnega ali davčnega svetovanja. Pri konkretnem nakupu je treba preveriti državljanstvo oziroma sedež kupca, vrsto nepremičnine in trenutno veljavno pravno podlago.