Davki in nepremičnine: tudi podarjeno stanovanje ni zastonj

Davki pri nepremičninah niso samo strošek prodaje. Pomembni so tudi pri darilih, dedovanju, najemu, Airbnb oddaji in nakupu prek podjetja. V tej epizodi podcasta Real Estate Academy Kristina Robežnik gosti Tatjano Svažič, odvetnico in davčno svetovalko iz odvetniške pisarne Jadek & Pensa. Pogovor odpira eno najbolj spregledanih tem pri nepremičninah: davke, ki lahko pomembno vplivajo na končni strošek nakupa, prodaje, darila, dedovanja ali oddajanja nepremičnine. Pri nepremičninah se pogosto osredotočimo na kupnino, kredit, lokacijo in stanje stanovanja. Davki pa pridejo na vrsto šele takrat, ko je pogodba že podpisana, darilo že dogovorjeno ali najemnina že prejeta. Prav tu nastanejo napake: napačna pričakovanja, zamujeni roki, slaba dokazila o vlaganjih, nejasna razlika med DDV in davkom na promet nepremičnin ter napačno razumevanje daril in dedovanja. Epizoda pojasni, kdaj se plača 2 % davek na promet nepremičnin, kdaj pride v poštev DDV pri novogradnjah, kako deluje davek od dobička iz kapitala, kako se upoštevajo vlaganja, zakaj je pomembno stalno prebivališče, kako so obdavčene najemnine in Airbnb oddajanje ter kaj pomeni, če nepremičnino kupuje podjetje ali samostojni podjetnik. FURS pri prodaji nepremičnine pojasnjuje, da je prodajalec praviloma zavezanec za davek na promet nepremičnin, v določenih primerih pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala, če je nepremičnina odsvojena pred potekom 15 let imetništva. Video Transcript: Uvod: zakaj pri nepremičninah skoraj vedno pridejo tudi davki Epizoda se začne z mislijo, da pri nepremičninah ni pomembna samo kupnina. Davčni učinki se lahko pojavijo pri prodaji, nakupu, darilu, dedovanju, oddajanju, prenosu na podjetje ali prodaji nepremičnine, ki je bila kupljena kot investicija. Davek na promet nepremičnin: 2 % pri prodaji Ena osnovnih davčnih obveznosti pri prometu nepremičnin je davek na promet nepremičnin. FURS navaja, da se ta plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin. Kdo plača davek na promet nepremičnin Pri prodaji je zavezanec praviloma prodajalec, vendar se lahko prodajalec in kupec v pogodbi dogovorita, da davek plača kupec. FURS opozarja, da v takem primeru davek plača zgolj kupec. Zakaj brez plačanega davka ni mogoče zaključiti posla Po odmeri in plačilu davka FURS izda potrdilo o plačilu. Brez tega potrdila ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. DDV pri novogradnjah in razlika do davka na promet nepremičnin Epizoda pojasni razliko med prodajo, pri kateri se plača davek na promet nepremičnin, in primeri, kjer pride v poštev DDV. To je posebej pomembno pri novogradnjah, podjetjih in transakcijah, kjer nastopa davčni zavezanec. Davek od dobička iz kapitala pri prodaji nepremičnine Če fizična oseba proda nepremičnino pred potekom 15 let imetništva, lahko nastane obveznost za dohodnino od dobička iz kapitala. FURS pojasnjuje, da je davčna osnova razlika med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi. Kako se znižuje davek od kapitalskega dobička Stopnja davka od dobička iz kapitala je po pojasnilu FURS 25 %, nato pa se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva znižuje; po 15 letih imetništva se tega davka ne plača. Vlaganja, računi in dokazila Pri izračunu davčne osnove so lahko pomembna vlaganja v obnovo nepremičnine. FURS navaja, da se davčna osnova lahko zniža tudi za dejanske stroške vlaganja v obnovo, vendar jih mora zavezanec dokazovati z računi. Stalno prebivališče in oprostitev davka od dobička Pri prodaji stanovanja ali stanovanjske hiše je lahko pomembno, ali je imel prodajalec tam stalno prebivališče, je bil lastnik in je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo. V takem primeru je po pojasnilu FURS zavezanec samo za 2 % davek na promet nepremičnin, ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. Tudi podarjeno stanovanje ni nujno brez davkov Darilo nepremičnine ni samo družinski dogovor, ampak lahko sproži davčne posledice. Pri darilih je treba ločiti položaj darovalca in prejemnika darila ter preveriti, ali nastane obveznost iz naslova davka na dediščine in darila oziroma kapitalskega dobička. Davek na dediščine in darila FURS navaja, da mora davčni zavezanec, ki prejme v dar premoženje, od katerega se plača davek, prejem darila napovedati v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti. Pri dedovanju zavezanec napovedi ne vlaga, saj se odmera opravi na podlagi pravnomočnega sklepa o dedovanju. Najemnine in davčna napoved Pri oddajanju nepremičnine v najem mora zavezanec napovedati dohodke iz oddajanja premoženja. eDavki navajajo, da je treba dohodke iz oddajanja premoženja v najem napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto. Airbnb in kratkoročno oddajanje Kratkoročno oddajanje nepremičnine se davčno lahko obravnava drugače kot klasični dolgoročni najem. Pri tem je pomembno, ali gre za občasno oddajanje, dejavnost, poslovni model, DDV položaj in pravilno prijavo prihodkov. NUSZ in obveznosti po prodaji Po prodaji nepremičnine se lahko spremenijo tudi obveznosti, povezane z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča. FURS pojasnjuje, da mora prodajalec občino obvestiti o spremembi lastništva, če se s tem spremeni neposredni uporabnik nepremičnine. Nepremičnina v d.o.o. ali s.p. Nakup nepremičnine prek podjetja lahko omogoča drugačno davčno obravnavo, vendar hkrati odpira dodatna vprašanja: namen uporabe, DDV, amortizacijo, stroške, povezana plačila, kasnejšo prodajo in prenos nepremičnine iz podjetja. Davčna optimizacija ni isto kot izogibanje davkom Epizoda opozarja na razliko med zakonitim davčnim načrtovanjem in tveganimi praksami. Pri nepremičninah je pomembno, da so pogodbe, računi, dokazila in prijave usklajeni z dejanskim stanjem. Najpogostejše napake pri FURS Najpogostejše napake nastanejo pri zamujenih rokih, manjkajočih dokazilih, napačnih predpostavkah o oprostitvah, gotovinskih plačilih brez sledi, napačnem razumevanju daril in nejasni razliki med fizično osebo, s.p. in d.o.o. Zaključek: davke je treba načrtovati pred podpisom Glavno sporočilo epizode je, da davki niso zadnja formalnost, temveč del nepremičninske odločitve. Pred prodajo, darilom, dedovanjem, oddajanjem ali nakupom prek podjetja je smiselno razumeti davčne posledice in pravočasno zbrati dokazila.