Maribor ali Ljubljana: kje se bolj splača kupiti stanovanje?

Epizoda primerja nakup stanovanja v Mariboru in Ljubljani ter pojasni, kaj morajo prvi kupci preveriti pred podpisom predpogodbe. V tej epizodi podcasta Real Estate Academy Kristina Robežnik z Matejo Voršič in Dušanom Lazarjem iz CENTURY 21 primerja dva zelo različna nepremičninska trga: Ljubljano in Maribor. V ospredju je vprašanje, kje se danes bolj splača kupiti stanovanje — za lastno bivanje ali kot investicijo. Ljubljana ostaja najdražji in najbolj likviden slovenski trg, Maribor pa za marsikaterega kupca in vlagatelja ponuja nižji vstopni prag, drugačno razmerje med kupnino in najemnino ter drugačen potencial donosa. Epizoda zato ne primerja samo cen, ampak tudi najemnine, stroške nakupa, prodajni proces, ROI, zanimanje tujcev in realna tveganja pri nakupu. Poseben poudarek je namenjen prvim kupcem. Ti se pogosto osredotočijo na ceno, lokacijo in občutek ob ogledu, spregledajo pa dokumentacijo, uporabno dovoljenje, predpogodbo, stroške transakcije in vlogo nepremičninskega posrednika. Prav tu se lahko začnejo zapleti, ki iz “dobrega nakupa” hitro naredijo zelo drago šolo. V epizodi je omenjena tudi nepremičninska konferenca GOLDEN KEY, ki je bila napovedana za 16. april 2026 v hotelu Four Points by Sheraton Ljubljana Mons. Uradna stran dogodka ga opisuje kot konferenco za nepremičninske agente, lastnike agencij in druge, ki jih zanima nepremičninsko področje. Video Transcript: 00:00:00 – 00:03:45 Ljubljanski nepremičninski trg Pogovor se začne z razmerami na ljubljanskem nepremičninskem trgu. Ljubljana ostaja najdražji, najbolj likviden in najbolj konkurenčen trg v Sloveniji, kjer se dobre nepremičnine še vedno prodajajo hitro, kupci pa pogosto tekmujejo za omejeno ponudbo. 00:03:46 – 00:06:49 Mariborski nepremičninski trg Maribor ima drugačno dinamiko. Cene so nižje kot v Ljubljani, vstopni znesek za kupce in investitorje je dostopnejši, hkrati pa trg zahteva dobro poznavanje mikrolokacij, najemnega povpraševanja in realne prodajne likvidnosti. 00:06:50 – 00:07:50 Kako investirati v mariborsko stanovanje Pri investiranju v Mariboru ni dovolj gledati samo nižje kupnine. Pomembno je razumeti, komu se bo stanovanje oddajalo, kakšna je pričakovana najemnina, kako hitro se nepremičnina odda in kakšni so stroški vzdrževanja. 00:07:53 – 00:08:34 Koliko stanejo študentske sobe v Ljubljani in Mariboru Študentski najem je pomemben del najemnega trga v obeh mestih. Ljubljana ima močnejše povpraševanje in višje najemnine, Maribor pa lahko ponudi drugačno razmerje med nakupno ceno in najemnim prihodkom. 00:08:50 – 00:11:39 Kaj lahko kupiš za 200 tisoč evrov Epizoda primerja kupno moč v Ljubljani in Mariboru. Enak znesek lahko v enem mestu pomeni manjše, starejše ali slabše locirano stanovanje, v drugem pa večjo površino, boljšo razporeditev ali bolj uporaben investicijski potencial. 00:11:46 – 00:13:16 Stroški nakupa stanovanja Kupnina ni edini strošek. Kupec mora upoštevati davek, notarske stroške, stroške financiranja, morebitno provizijo, stroške vpisa v zemljiško knjigo, cenitev, zavarovanja in morebitna vlaganja po prevzemu. 00:13:17 – 00:16:00 Kakšne so najemnine Najemnina je ključna pri oceni investicijske smiselnosti. Višja najemnina ne pomeni samodejno boljšega donosa, če je tudi nakupna cena bistveno višja. Zato je treba vedno primerjati razmerje med kupnino, najemnino, stroški in tveganjem. 00:16:35 – 00:17:50 Koliko časa traja normalen prodajni proces Prodajni proces je odvisen od cene, lokacije, dokumentacije, financiranja kupca in pripravljenosti prodajalca. Dobro pripravljena nepremičnina z realno ceno se praviloma proda hitreje kot nepremičnina z neurejeno dokumentacijo ali previsokimi pričakovanji. 00:18:58 – 00:22:38 Investiranje: Maribor vs. Ljubljana Primerjava Maribora in Ljubljane pokaže, da “boljši trg” ni enak za vse. Ljubljana ponuja večjo likvidnost in močnejše povpraševanje, Maribor pa lahko pri določenih nepremičninah ponudi bolj zanimivo razmerje med vložkom in najemnim donosom. 00:23:10 – 00:24:39 Kaj je dober ROI v Sloveniji ROI oziroma donosnost investicije je treba računati realno. Upoštevati je treba neto najemnino, davke, stroške upravljanja, prazna obdobja, obnovo, financiranje in dolgoročno vrednost nepremičnine. 00:24:51 – 00:26:35 Koliko pri nas kupujejo tujci Tujci so na nekaterih segmentih trga prisotni, vendar njihov vpliv ni povsod enak. Pri presoji lokalnega trga je pomembno ločiti med turističnimi lokacijami, investicijskimi nakupi in dejanskim stanovanjskim povpraševanjem. 00:26:40 – 00:32:55 Kaj gre lahko narobe, ko kupiš stanovanje Največji zapleti pri nakupu pogosto niso vidni na prvi ogled. Med pomembnimi tveganji so neurejena dokumentacija, manjkajoče uporabno dovoljenje, neskladna raba prostorov, bremena v zemljiški knjigi, slaba predpogodba in nejasen dogovor o plačilu. 00:32:58 – 00:37:58 Kaj je delo nepremičninskega posrednika Nepremičninski posrednik ne opravlja samo ogledov. Njegova naloga je preverjanje informacij, komunikacija med strankami, vodenje postopka, opozarjanje na tveganja, pomoč pri pogajanjih in skrb, da se posel zaključi varno ter pregledno. 00:38:00 – 00:39:21 GOLDEN KEY konferenca V epizodi je omenjena konferenca GOLDEN KEY, namenjena nepremičninskim posrednikom, agencijam in drugim udeležencem nepremičninskega trga. Uradna stran dogodka poudarja znanje, mreženje in aktualne teme iz sveta nepremičnin, trženja in poslovne rasti. 00:39:30 – 00:42:00 Napake prvih kupcev Prvi kupci pogosto hitijo, se zaljubijo v stanovanje in prehitro sprejmejo odločitev. Največje napake nastanejo, ko ne preverijo dokumentacije, uporabnega dovoljenja, vseh stroškov, financiranja in pravnih posledic pred podpisom. 00:42:00 – 00:43:28 Nasvet za mlade kupce Eden od nasvetov za mlade kupce na dragih trgih je razmišljanje zunaj klasičnega modela nakupa enega stanovanja. Možna rešitev je tudi skupen nakup večje hiše, ki se funkcionalno razdeli po nadstropjih, če so pravna, tehnična in medosebna razmerja jasno urejena. 00:43:30 – Predpogodba: kaj paziti Predpogodba ni formalnost. V njej morajo biti jasno določeni predmet prodaje, cena, roki, ara, pogoji financiranja, dokumentacija, izročitev, odgovornost za morebitne zaplete in posledice, če katera stran dogovora ne izpolni.