Ali lahko prodate stanovanje in v njem živite dosmrtno?

Prodati stanovanje in v njem ostati dosmrtno je v Sloveniji mogoče. Toda že na začetku je treba razčistiti nekaj, kar se v praksi pogosto meša: eno je prodaja z lastnim najemom, drugo pa prodaja z vpisano dosmrtno služnostjo stanovanja. Obe poti pomenita, da nekdanji lastnik po prodaji ostane v stanovanju, vendar pravno nista enaki, zato tudi ekonomski učinek ni enak za kupca in za prodajalca.

Prav tu nastane največ napačnih pričakovanj. Veliko ljudi izhaja iz logike: “Moje stanovanje je na trgu vredno 250.000 EUR, jaz pa bi ga prodal in v njem samo še naprej živel.” To ni običajna prodaja praznega stanovanja, ampak prodaja obremenjene nepremičnine. Kupec ne kupi takojšnje posesti in polne uporabe, temveč lastninsko pravico, omejeno z vašim nadaljnjim bivanjem. Zato je izhodiščna kalkulacija drugačna že v osnovi.

Poleg tega je tema postala še bolj konkretna, ker je JSS MOL marca 2026 objavil javno povabilo za nakup stanovanj z ustanovitvijo dosmrtne služnosti stanovanja in izplačilom doživljenjske mesečne rente. Javni sklad je tam izrecno zapisal, da prodajalec stanovanje še naprej uporablja zase in za svojo družino, kupnina oziroma njen del pa se lahko pretvori v zavarovalno premijo, iz katere se nato izplačuje mesečna renta. To je dober dokaz, da takšni modeli niso teorija, ampak realna praksa.

Vir: JSS MOL

Ali lahko stanovanje res prodate in v njem ostanete do smrti

Da. Slovenski stvarnopravni sistem to omogoča prek osebnih služnosti. SPZ določa, da je osebna služnost pravica imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico, in da praviloma traja najdlje do smrti imetnika. Za stanovanje je posebej pomembna služnost stanovanja, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine, pri čemer se mora ohraniti njegova substanca.

Vir: SPZ

To pomeni, da je mogoče po prodaji v korist prodajalca v zemljiško knjigo vpisati dosmrtno služnost stanovanja. Takšna pravica ni zgolj obljuba med dvema strankama, temveč stvarnopravna omejitev na nepremičnini. Prav zato je za prodajalca praviloma bistveno močnejša od zgolj ustnega ali ohlapnega dogovora, da “lahko ostane v stanovanju”. Stvarne pravice učinkujejo proti vsakomur, sodna praksa pa potrjuje, da lahko imetnik služnosti zahteva prenehanje motenja in varstvo svoje pravice tudi proti tretjim osebam.

Najem do smrti in dosmrtna služnost nista ista stvar

To je osrednja pravna ločnica članka.

Pri prodaji z najemom nazaj nekdanji lastnik po prodaji postane najemnik. Njegov položaj temelji na najemni pogodbi. Najem je obligacijsko razmerje in je po sodni praksi nujno odplačen: za uporabo se plačuje najemnina. Subvencije, pravila SZ-1 in velik del socialnih instrumentov so vezani prav na ta položaj najemnika.

Vir: Sodna praksa

Pri prodaji z dosmrtno služnostjo stanovanja pa nekdanji lastnik praviloma ni najemnik, ampak imetnik stvarne pravice uporabe. JSS MOL to v svojem aktualnem povabilu izrecno opredeljuje kot odplačno, neprenosljivo in nepodedljivo pravico, ki ugasne s smrtjo imetnika ali z odpovedjo. V tem modelu se mesečno plačilo ne imenuje nujno najemnina, temveč lahko predstavlja nadomestilo za služnost.

Vir: JAVNO POVABILO ZA NAKUP STANOVANJ

Pravno je to zelo pomembno. Če želite maksimalno varnost bivanja, je praviloma močnejša rešitev vpisana dosmrtna služnost. Če pa želite, da je razmerje čisto najemno in da lahko lažje vstopite v sistem subvencioniranja najemnine, je bolj logičen model najemne pogodbe. Mešanice obeh institutov so mogoče, vendar morajo biti pogodbeno zapisane zelo natančno, ker sicer hitro nastanejo spori, kaj je pravni temelj bivanja in kaj je pravni temelj mesečnega plačila.

Zakaj takšno stanovanje ni vredno enako kot prazno stanovanje

Pri običajni prodaji kupec kupi stanovanje s takojšnjo možnostjo uporabe, oddaje ali nadaljnje prodaje. Pri prodaji z dosmrtno uporabo pa kupec kupi obremenjeno lastnino. Ne more se takoj vseliti, ne more nepremičnine prosto uporabljati v celotnem obsegu, niti je ne more tržiti enako kot prazno stanovanje. Ekonomsko gledano ne kupi iste stvari.

Vrednost se zato praviloma znižuje iz treh razlogov. Prvi je časovni odlog polne uporabe. Drugi je negotovost trajanja, saj nihče ne ve natančno, koliko časa bo imetnik služnosti še živel. Tretji pa je omejen obseg lastninskih upravičenj v času trajanja pravice. Prav ta logika stoji tudi za javnim modelom JSS MOL, kjer je nadomestilo za služnost vezano na vrednotenje stanovanja in primerljivost z neprofitno najemnino, kar pomeni, da je sama uporaba stanovanja po prodaji ekonomsko ovrednotena kot breme za kupca.

Zelo poenostavljeno: pri takšni prodaji ne trgujete več s “stanovanjem za takojšnjo uporabo”, ampak z “lastnino, obremenjeno z dosmrtnim bivanjem druge osebe”. In to je skoraj vedno cenejše od praznega stanovanja.

Primer: 70-letni prodajalec in stanovanje, vredno 250.000 EUR

Pri takšni prodaji je starost prodajalca zelo pomembna. Stanovanje, ki bi bilo na prostem trgu kot prazno in takoj vseljivo vredno 250.000 EUR, pri prodaji z dosmrtnim bivanjem nima več enake vrednosti. Kupec namreč ne kupi stanovanja za takojšnjo uporabo, ampak lastninsko pravico, ki je obremenjena z nadaljnjim bivanjem prodajalca.

Pri vrednotenju zato ni odločilna samo lokacija ali kvadratura, ampak tudi trajanje pričakovane uporabe. Statistični urad RS vodi življenjske tabele po starosti in spolu, kjer je življenjska doba po starosti eden od ključnih vhodov za takšne izračune. SURS je za leto 2024 objavil tudi, da je bila povprečna starost ob smrti 75,7 leta pri moških in 82,7 leta pri ženskah, kar dodatno potrjuje, da pri 70-letnem prodajalcu ni mogoče govoriti o “kratkem” bremenu brez resne kalkulacije.

Za ilustracijo vzemimo 70-letnega prodajalca in konservativno predpostavimo, da bo v stanovanju ostal še 12 let. Predpostavimo še, da bi bila primerljiva tržna najemnina za takšno stanovanje 700 EUR mesečno, diskontna stopnja pa 4 % letno. V takem primeru je sedanja vrednost izgubljene uporabe za kupca približno 78.835 EUR. To pomeni, da ekonomska vrednost stanovanja za kupca ne znaša več 250.000 EUR, temveč približno 171.165 EUR.

Povedano drugače: pri 70-letnem prodajalcu in ob predpostavki 12 let dosmrtnega bivanja znaša odbitak od tržne vrednosti 250.000 EUR približno 78.835 EUR, kar je približno 31,5 % odbitka. To je bistvo takšnih poslov: več pravic uporabe kot jih prodajalec obdrži po prodaji, nižja je dejanska prodajna vrednost nepremičnine.

Če pa bi isti 70-letni prodajalec po prodaji plačeval še 250 EUR mesečnega nadomestila oziroma najemnine, bi se breme za kupca zmanjšalo. V tem primeru bi bila okvirna vrednost stanovanja približno 199.321 EUR, kar pomeni odbitek okoli 50.679 EUR oziroma približno 20,3 % glede na prazno tržno vrednost.

Pomembno pa je poudariti, da to ni univerzalna tarifa. Če bi bila pričakovana doba bivanja krajša, bi bil odbitek manjši. Če bi bila daljša, bi bil odbitek večji. Pri isti logiki in isti najemnini bi bil odbitek pri 10 letih približno 68.132 EUR, pri 15 letih pa že približno 93.394 EUR. To lepo pokaže, da starost prodajalca ni le opisna okoliščina, ampak eden glavnih elementov pri oblikovanju cene.

To niso uradne cenitve, ampak ilustracija, zakaj je napačno pričakovati, da bo obremenjeno stanovanje doseglo enako ceno kot prazno. V praksi se nato dodajo še stroški, tveganja, pogajalska moč strank in dejanski profil kupca, zato je končna pogodbena cena lahko tudi nižja ali višja od tega modela. Za konkreten posel je zato smiselna naročiti cenitev pooblaščenega ocenjevalca.

Kaj lahko prodajalec po prodaji še dela v stanovanju

Če je vpisana služnost stanovanja, sme imetnik stanovanje uporabljati za svoje potrebe in potrebe svoje družine. Vrhovno sodišče je izrecno poudarilo, da v krog upravičencev sodijo tudi člani družine. To pomeni normalno bivanje, gospodinjsko življenje in uporabo stanovanja v obsegu, ki sledi namenu pravice.

Vir: VSRS Sodba III Ips 39/2018-4

Ne pomeni pa to avtomatično, da lahko imetnik služnosti stanovanje prosto oddaja naprej tretjim osebam, ga komercializira ali z njim ravna tako, kot bi bil še vedno polni lastnik. Pravica služnosti stanovanja je ožja od užitka. Pri služnosti gre za uporabo za lastne potrebe in potrebe družine; pri užitku pa je pravica praviloma širša. Če pogodba tega izrecno ne dovoli, je nevarno izhajati iz predpostavke, da lahko nekdanji lastnik po prodaji stanovanje normalno oddaja naprej.

Poleg tega mora tudi imetnik služnosti spoštovati osnovno mejo, ki jo določa zakon: stanovanje se uporablja tako, da se ohranja njegova substanca. Prevedeno v prakso: običajna uporaba in redno bivanje sta dopustna, večji posegi, konstrukcijske spremembe, rušitve ali preureditve pa brez jasnega soglasja lastnika niso varen teren.

Če kdo tretji brez soglasja moti izvrševanje vpisane služnosti, ima imetnik pravico do sodnega varstva. Višje sodišče je leta 2024 izrecno poudarilo, da lahko služnostni upravičenec zahteva, da motilec preneha z motenjem njegove pravice.

Vir: VSL Sodba I Cp 783/2024

Kdo potem plačuje stroške, rezervni sklad in vzdrževanje

Tu nastane druga velika zmota. V zunanjem razmerju do upravnika večstanovanjske stavbe je za rezervni sklad praviloma zavezan etažni lastnik, torej novi kupec. Sodišča so večkrat poudarila, da obveznost vplačevanja v rezervni sklad bremeni lastnika, ne glede na to, kdo stanovanje dejansko uporablja.

Toda v notranjem razmerju med kupcem in prodajalcem si lahko stranki del stroškov razdelita drugače. Sodišče je v enem od primerov pritrdilo dogovoru, po katerem je nekdanji lastnik, ki si je ob prodaji izgovoril dosmrtno brezplačno služnost stanovanja in se zavezal plačevati vse stroške stanovanja ter tekočega vzdrževanja, kril tudi prispevek v rezervni sklad. Zato je odločilen predvsem dober pogodbeni zapis.

Vir: VSL sodba II Cp 3485/2015

V praksi to pomeni: če je pogodba enostvna in neupredeljena, lahko nastanejo spori. Če je pogodba dobra, mora natančno ločiti vsaj štiri sklope obveznosti: obratovalne stroške, redno vzdrževanje v stanovanju, rezervni sklad in večja investicijska dela. Pri takšnem poslu je to bistveno pomembnejše kot pri navadni prodaji.

Vir: VSL Sodba I Cp 2134/2020

Kako visoka je lahko najemnina oziroma nadomestilo

V zasebnem poslu država praviloma ne določa obvezne “cene bivanja”, če gre za prosto oblikovano najemnino ali pogodbeno nadomestilo. Pri najemnem modelu je najemnina stvar dogovora, vendar SZ-1 pozna tudi pojem oderuške najemnine: ta je po zakonu najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, ob upoštevanju lokacije in opreme.

Pri modelu dosmrtne služnosti pa mesečno plačilo ni nujno klasična najemnina. JSS MOL ga v javnem povabilu opredeljuje kot nadomestilo za služnost, ki ga določi na podlagi vrednotenja stanovanja in ki je primerljivo z neprofitno najemnino. Del mesečne rente se zato izplačuje neposredno skladu. To lepo pokaže, da se pri takšnem poslu znesek ne določa po isti logiki kot pri navadni najemni pogodbi.

Če ima prodajalec zelo nizke prihodke, je realna ekonomska dilema zelo preprosta: nižja ko bo njegova mesečna obremenitev po prodaji, nižja bo praviloma kupnina oziroma renta, ki jo bo pripravljen sprejeti kupec. Zelo nizka najemnina ali simbolno nadomestilo sta možna, vendar ne brez cene. Strošek se namreč ne izgubi, temveč se prenese v nižjo prodajno vrednost oziroma nižji rentni tok.

Ali je ob nizkih prihodkih prodajalca možna subvencija najemnine

Da, vendar samo pod določenimi pogoji in predvsem pri najemnem modelu. Vlada na portalu GOV.SI izrecno navaja, da je subvencija namenjena najemniku v javnem najemnem stanovanju, tržnem najemnem stanovanju, namenskem najemnem stanovanju, bivalni enoti in nekaterih drugih najemnih oblikah. Višina subvencije se določi največ do 85 % priznane neprofitne oziroma priznane prosto oblikovane najemnine.

Vir: Subvencija najemnine

To pomeni, da je pri klasičnem modelu prodaja + najem nazaj subvencija načeloma možna, če so izpolnjeni dohodkovni in premoženjski pogoji ter če obstaja ustrezna najemna pogodba. ZUPJS tudi pri dohodkovnem cenzusu izrecno govori o najemniku in o osebah, navedenih v najemni pogodbi.

Drugače pa je pri modelu prodaja + dosmrtna služnost stanovanja. Tam nekdanji lastnik praviloma ni najemnik, ampak imetnik služnosti, mesečno plačilo pa je lahko nadomestilo za služnost. Iz uradnih pravil subvencioniranja ni razvidno, da bi se subvencija avtomatično nanašala tudi na tak položaj. Prav nasprotno: ker je subvencija sistemsko vezana na najemno razmerje, je pri čisti služnosti brez najemne pogodbe pravica do subvencije praviloma vsaj pravno vprašljiva, pogosto pa je v praksi sploh ne bo. To je razumen pravni sklep iz veljavne ureditve, vendar ga je pred konkretnim poslom smiselno preveriti še pri CSD in notarju.

Tu je še ena zelo pomembna finančna podrobnost, ki jo ljudje pogosto spregledajo: subvencija najemnine ni vezana le na dohodek, ampak tudi na premoženjske pogoje. Če nekdo stanovanje proda in prejme pomemben denarni izkupiček, lahko prav ta denarna sredstva zmanjšajo ali odpravijo možnost subvencije, četudi so njegovi tekoči mesečni prihodki nizki. Zato je pri takem poslu nevarno računati na subvencijo kot nekaj samoumevnega.

Davki in formalni postopek

Pri prodaji stanovanja se praviloma plača 2 % davek na promet nepremičnin. FURS pojasnjuje, da je zavezanec praviloma prodajalec, čeprav se lahko v pogodbi dogovori tudi drugače. Davčna osnova je prodajna vrednost, če ustreza primerljivi tržni vrednosti. Brez potrdila o plačanem davku ni mogoče overiti podpisov pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Če kupec nekdanjemu lastniku potem oddaja stanovanje v najem, je najemnina tudi davčno relevantna. eUprava opozarja, da mora fizična oseba, ki oddaja premoženje v najem drugi fizični osebi, FURS-u poslati napoved za odmero dohodnine iz oddajanja premoženja v najem do 28. februarja za preteklo leto.

Ob tem velja še opozorilo, da prodaja z dosmrtno služnostjo ni isto kot pogodba o dosmrtnem preživljanju ali pogodba o preužitku. Notariat na GOV.SI izrecno navaja, da sta pogodba o dosmrtnem preživljanju in pogodba o preužitku posla, za katera zakon zahteva obliko notarskega zapisa. To so drugi instituti, pri katerih se praviloma ne ureja le pravica bivanja, ampak tudi oskrba, preživljanje ali druge trajne obveznosti.

Kdaj je tak model smiseln in kdaj je lahko nevaren

Takšen model je lahko smiseln za starejše lastnike, ki imajo veliko premoženja “v zidu”, premalo tekočega denarja in želijo ostati doma. Smiseln je lahko tudi za ljudi brez dedičev ali za tiste, ki jim je pomembnejša stabilnost bivanja kot maksimiranje prodajne cene. Javna praksa JSS MOL cilja prav na starejše lastnike z nižjimi dohodki, ki želijo iz nepremičnine ustvariti rento in hkrati ostati v stanovanju.

Nevaren pa je takrat, ko prodajalec pričakuje tri stvari hkrati: skoraj polno tržno kupnino, dosmrtno varno bivanje in zelo nizko ali ničelno mesečno obremenitev. V resničnem svetu je takšna kombinacija redka. Pravilo je bolj kruto in bolj realno: več pravic kot jih po prodaji zadržite zase, manj je vredna nepremičnina za kupca.

Zaključek

Prodati stanovanje in v njem ostati do smrti je mogoče, vendar to ni navadna prodaja. Jedro problema ni v samem vprašanju, ali je tak posel dovoljen, ampak v tem, kako je pravno zgrajen. Če gre za najem, je poudarek na najemni pogodbi, najemnini in morebitni subvenciji. Če gre za dosmrtno služnost, je poudarek na stvarni pravici, varnosti bivanja in pravilnem vrednotenju obremenjene lastnine.

Najpomembnejši praktični sklep pa je zelo konkreten: stanovanje, ki je prazno vredno 250.000 EUR, pri prodaji z dosmrtnim bivanjem praviloma ni več 250.000-EUR stanovanje. Lahko je 200.000-EUR stanovanje, lahko 180.000-EUR stanovanje, včasih tudi manj. Razlika ni “kaznovanje prodajalca”, ampak cena za to, da si prodajalec po prodaji zadrži del uporabe, varnosti in časa.