Dubaj uvaja tokenizacijo nepremičnin, ki jo že poznamo tudi v Sloveniji

Dubajski oddelek za zemljšča je uvedel pilotni program tokenizacije nepremičnin, delitve lastništva nepremičnine na "tokene," z uporabo tehnologije blockchaina za lastninske listine.

S tem je Dubaj postal prva nepremičninska registrska uprava na Bližnjem vzhodu, ki to počne. Po napovedih dubajskega oddelka za zemljišča, bi lahko tokenizirane nepremičnine dosegle 7 odstotkov vseh nepremičninskih transakcij v mestu, kar bi predstavljalo transakcije v višini 16 milijard dolarjev do leta 2033.

S tokenizacijo nepremičnin smo se srečali tudi že v Sloveniji, prvič leta 2018, prek podjetja Blocksquare, ki je tokeniziralo parkirno mesto v ljubljanskem Tehnološkem parku. Podjetje je od takrat v Sloveniji tokeniziralo nepremičnine v vrednosti 13 milijonov evrov, skupno pa je do danes tokeniziralo nepremičnine v 29 državah, v vrednosti več kot 150 milijonov dolarjev.

Denis Petrovčič, direktor in soustanovitelj podjetja pravi, da tokenizacija nepremičnin vodi v večjo likvidnost, ki nepremičnine približa malim vlagateljem: "Manj ljudi bo puščalo prihranke na računih z negativno realno obrestno mero. Nepremičnine ostajajo eden najboljših ščitov pred inflacijo, zato bo povpraševanje po delnih lastniških deležih raslo," napoveduje.

Vir: Coindesk

V nadaljevanju boste izvedili:

• Kaj je tokenizacija nepremičnin in kako poteka?
• Katere države so tokenizacijo že uvedle? Kakšni so izzivi tokenizacije v Sloveniji?
• Ali lahko tuji državljani kupijo tokene dubajskih nepremičnin?
• Kakšna so potencialna tveganja ob nakupu? Primer slovenskega Estatium Coina.
• Kaj se trenutno dogaja na dubajskem nepremičninskem trgu? Kratek pregled.

Kaj je tokenizacija nepremičnin in kako poteka?

Tokenizacija nepremičnin pomeni, da se lastništvo nepremičnine digitalno razdeli na manjše dele, imenovane “tokeni,” ki so shranjeni na blockchainu (to je digitalna tehnologija, ki deluje kot varna, decentralizirana in pregledna evidenca podatkov, uporabljena tudi pri denimo kriptovalutah). Tokeni, shranjeni na blockchainu, predstavljajo delež lastništva. Ti tokeni so izdani na blockchain platformi in jih vlagatelji kupijo z uporabo kriptovalut ali običajnega denarja, odvisno od platforme.

To pomeni, da lahko manjši vlagatelji kupujejo le del nepremičnine in prejmejo sorazmeren del dobička. Vsaj del lastništva nepremičnine si lahko torej privoščijo tudi tisti investitorji, ki nimajo dovolj denarja za nakup celotne nepremičnine.

Kako poteka tokenizacija nepremičnin v praksi, je opisal Petrovčič: "Lastnik nepremičnine z Blocksquare sklene "tokenizirano" posojilno pogodbo, ki jo overimo pri notarju. V zemljiški knjigi vpišemo hipoteko, s katero vsakokratni imetniki žetonov pridobijo neposredno izvršljivost. Po prejemu posojila v obliki tokenov, lastnik nepremičnine sprejme sklep družbe, s katerim na vsakokratne imetnike toknov prenese ekonomske pravice. Vse skupaj sklenemo v token pogodbi na Ethereum blockchainu. Za vsako nepremičnino je možno izdati do 100.000 BSPT žetonov, ki predstavljajo 100% vrednost nepremičnine; kdor jih ima 1.000, torej prejema en odstotek vrednosti najemnin in odstotni delež pri morebitni prodaji."

Petrovčič doda, da je rešitev namenjena lastnikom, ki želijo povečati likvidnost svojega nepremičninskega portfelja in vlagateljem, ki želijo pasivno graditi razpršen portfelj naložbenih nepremičnin.

Katere države so ali še bodo uvedle tokenizacijo in kakšni so izzivi tokenizacije v Sloveniji?

Tokenizacijo nepremičnin so vsaj s pilotnimi projekti uvedle že številne države, med njimi Nemčija, Estonija, Francija, Singapur, Japonska in Malta. Med državami z največjo naklonjenostjo tokenizaciji nepremičnin so ZDA, ki vodijo na tem področju s platformami, kot sta RealT in SolidBlock, ki omogočata delno lastništvo nepremičnin. Morda najbolj znan ameriški primer je tokenizacija deleža v vrednosti 19 milijonov dolarjev v prestižnem resortu St. Regis Aspen leta 2018, izvedena prek platforme Aspen Coin.

Poleg ZDA velja izpostaviti tudi Švico, ki ima svojo platformo za tokenizacijo nepremičnin – Blockimmo. Prek nje je država tokenizirala več nepremičnin, tako stanovanjskih kot poslovnih, med njimi tudi večstanovanjsko stavbo v Baaru leta 2019. Švicarski finančni organ FINMA projekte podpira z jasnimi regulacijami za varno izdajo varnostnih žetonov.

Na vprašanje, katere nepremičnine smo že tokenizirali v Sloveniji, direktor in soustanovitelj podjetja Blocksquare odgovarja, da so tokenizirana tako stanovnajske, kot tudi poslovne nepremičnine po vsej državi. Kot glavni izziv, s katerim se srečujejo pri tokenizaciji nepremičnin, navaja nejasno regulacijo za kriptovalute. A doda, da z notariziranim modelom token-posojila to težavo zaobidejo: "Kot omenjeno, pogodbo overimo pri notarju, v zemljiško knjigo vpišemmo hipoteko in prenesemo ekonomske pravice, ki izhajajo iz lastništva. S tem zagotovimo pravno izvršljivost brez sprememb v zakonodaji."

Ali lahko tuji državljani kupijo tokene dubajskih nepremičnin in kakšna so potencialna tveganja ob nakupu? Primer Estatium Coin.

Tokene dubajskih nepremičnin lahko kupijo tudi tuji državljani, vključno z Evropejci. Pri tem nakup poteka prek specializiranih platform za tokenizacijo, postopek vključuje registracijo in preverjanje identitete, nakazilo sredstev v kripto ali fiat valutah, ter nakup tokenov, ki predstavljajo del lastništva nepremičnine.

Ob tem opozarjamo na previdnost pri davčni obveznosti v svoji državi in previdnost pri preverjanju legitimnosti spletnih platform, ki jih uporabljate.

Žan Šporn Krajnc, odvetnik v odvetniški pisarni Jadek & Pensa, opozarja še na morebitne nejasnosti pri prodaji in oddaji nepremičnine: “Pred investicijo se je treba pozanimati, kakšen je mehanizem prodaje nepremičnine oziroma če je prodaja tehnično sploh izvedljiva - znano je namreč, da se v Dubaju največji donosi ustvarjajo ravno pri prodaji nepremičnin. Način prodaje tokenizirane nepremičnine ureja pametna pogodba (smart contract) in se razlikuje med posameznimi modeli (npr. za prodajo mora glasovati določen odstotek lastnikov žetonov; nepremičnina se samodejno proda po nekaj letih ali pa prodaja prvih nekaj let sploh ni možna; razvijalec projekta ali platforma ima lahko diskrecijsko pravico pri odločanju o prodaji itd.).”

Doda še, da so obstoječi modeli v Dubaju regulirani in posledično relativno varni, vendar pa je pričakovati, da se bo tokenizacija nepremičnin razširila tudi v manj regulirana okolja. Podobni RWA (real-world asset) projekti so bili uvedeni že pred leti, a so se v veliki meri izkazali za neuspešne. Zato je pomembno, da se pred investiranjem dobro pozanimamo, komu bomo zaupali naša sredstva.

Eden neuspešnih projektov je bil denimo slovenski kripto projekt Estatium Coin, ki je obljubljal revolucionarno tokenizacijo nepremičnin prek platforme Places2Go. Vlagateljem so ustanovitelji obljubljali možnost plačevanja najema nepremičnin z žetoni EST ter solastništvo nepremičnin v Aziji. V predprodaji je projekt zbral približno 2,1 milijona evrov, po odpovedi javne prodaje žetonov aprila 2019 projekt ustanovitelji niso več oglaševali. Številni projekti so zaradi pomanjkanja institucionalnega interesa in nezrelosti trga propadli, vlagatelji pa so beležili izgube.

Kratek pregled dubajskega nepremičninskega trga

Napoved za dubajski nepremičninski trg za leto 2025 je pozitivna. Mesto namreč privlači premožne s celega sveta zaradi mnogih davčnih ugodnosti in zlatih viz, piše Arabian Business. Glede na poročilu družbe Savills je trg v prvem letrtletju zabeležil 23-odstotno letno rast števila transakcij, pri tem 69 odstotkov njih predstavljajo predprodaje. Ponudba stanovanj se je več kot podvojila na medletni ravni, povpraševanje pa se seli na obrobje mesta, kjer so mikrolokacije kot JVC, Damac Hills 2 in The Valley prevzele več kot polovico vseh prodaj. Medtem ko apartmaji še vedno prevladujejo (76 % vseh transakcij), segment vil in vrstnih hiš tudi pridobiva na priljubljenosti. V luksuznem segmentu je bilo kar 1.300 transakcij nad 10 milijoni AED (+31 % leto na leto), večinoma za vile.

Vir: Arabian Business