Nalaganje...
Višje obrestne mere po letu 2022 so zmanjšale kupno moč kupcev in upočasnile nepremičninski trg.
Leto 2022 je za nepremičninski trg pomenilo pomemben preobrat. Ob rusko-ukrajinskem konfliktu in energetski krizi so se začeli kazati tudi prvi znaki konca obdobja izjemno ugodnega zadolževanja. Obrestne mere za stanovanjske kredite, ki so se pred tem gibale okoli enega odstotka, so tako v razmeroma kratkem času poskočile, v številnih primerih celo na več kot 3 odstotke. Trdimo lahko, da je to delni razlog za upadom transakcij stanovnajskih nepremičnin v zadnjih letih; v letu 2024 je bilo prodanih za več za približno 10 odstotkov nepremičnin manj medletno, kažejo uradni podatki, trend pa se nadaljuje tudi v prvem četrtletju 2025.
Zakaj se je končalo obdobje poceni kreditov?
Primer izračuna kredita: Koliko bi nas stala izposoja 300 tisoč evrov leta 2022 in koliko danes?
Kaj konkretno pomeni manjša kreditna sposobnost kupcev za nepremičninski trg?
Kako so na dražje kredite odreagirali kupci?
Kaj lahko pričakujemo v prihodnjih letih?
Spomnimo se obdobja pred letom 2022. Stanovanjski krediti, ki so se začeli z obrestno mero tudi pri dobrih 1,5 odstotka, so veljali praktično za “brezplačen denar.” Banke so posojila odobravale pod ugodnimi pogoji, kupci so imeli večjo dostopnost do financiranja. Rezultat? Predvidljiv. Nepremičninski trg je eksplodiral. Cene so rasle, povpraševanje je preseglo ponudbo, kupna moč je bila v veliki meri močna prav zaradi ugodnega zadolževanja.
A inflacija, ki je zajela Evropo in svet, je centralne banke prisilila k hitremu ukrepanju. Od leta 2022 dalje so se obrestne mere začele dvigovati. Najprej postopoma, nato vse hitreje. Danes, v letu 2025, se obrestne mere za stanovanjske kredite gibljejo okoli 3,5 do 4 odstotkov. To pomeni več kot dvakrat višje stroške financiranja za enak znesek kredita kot pred tremi leti.
Poglejmo konkreten primer, kaj višje obrestne mere pomenijo za kupca v praksi. Če bi kupec potreboval stanovanjski kredit v višini 300 tisoč evrov, in bi izbral odplačilno dobo 25 let, bi mesečni obroki izgledali tako:
Razlika znaša skoraj 225 evrov na mesec, oziroma 2700 evrov letno, če je znesek glavnice nespremenjen, torej imamo fiksno obrestno mero.
Če to primerjamo še z letom 2020, ko so nekatere obrestne mere znašale tudi 1 odstotek, bi bil mesečni obrok le okoli 1130 evrov. V primerjavi z današnjimi pogoji bi bil obrok tako višji za skoraj 300 evrov na mesec, kar na letni ravni pomeni približno 3600 evrov več stroškov, za popolnoma enako nepremičnino.
Višji mesečni obroki so mnogim kupcem odvzeli možnost, da bi si zdaj privoščili enako prostorna stanovanja kot pred tremi ali štirimi leti. Zato mnogi sprejemajo kompromis; bodisi čakajo s kupoprodajo, se odločijo za manjše stanovanje ali se premikajo proti predmestjem, kjer je cena kvadratnega metra (še) nekoliko dostopnejša.
Na drugi strani finančne institucije dodatno prilagajajo pogoje. Banke zdaj pogosto zahtevajo višjo lastno udeležbo, v nekaterih primerih do 30 odstotkov vrednosti nepremičnine in poleg tega še strožje kriterije kreditne sposobnosti.
Posledice se že kažejo na trgu: število nepremičninskih transakcij upada (v Sloveniji je bilo v 1. četrtletju 2025 sklenjenih okoli 7 odstotkov manj stanovanjskih poslov kot v enakem obdobju lani), medtem ko se povečuje zanimanje za bolj cenovno dostopne objekte na obrobju mest
Zlata doba izredno ugodnih obrestnih mer, tistih okoli 1 odstotka, je, kot kaže, stvar preteklosti. Večina finančnih analitikov se strinja: četudi centralne banke v prihodnjih letih nekoliko omilijo denarno politiko, ne gre pričakovati vrnitve na predpandemične številke. Realistična pričakovanja segajo v območje 2,5 do 3 odstotkov kar pomeni, da bodo tudi v prihodnje mesečni obroki ostali občutno višji, kot so bili pred leti.
Za kupce to pomeni predvsem eno: konec impulzivnih odločitev. Časi, ko si lahko z nizkimi obrestmi upravičil nekoliko dražjo nepremičnino, so mimo. Danes postaja premišljeno načrtovanje, tako pri izbiri lokacije kot pri oceni dolgoročnih stroškov, ključni del nakupnega procesa.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Razkrivamo, ali smo v Ljubljani že dosegli vrh cen stanovanj, zakaj cene rabljenih nepremičnin upadajo, kaj se dogaja na Hrvaškem in kako Airbnb vpliva na stanovanjski trg.
Ljubljana spada med deset najdražjih evropskih mest za nakup stanovanja glede na plače, je ugotovil Deloitte v najnovejšem European Property Indexu.
Če smo še v predkoronskem letu 2019 v Mariboru lahko kupili rabljeno stanovanje za povprečnih 1.130 evrov na kvadratni meter, bi danes za enako stanovanje plačali več kot dvakrat več, 2.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
