Kako vse večje število samskih tiho preoblikuje nepremičninski trg

Vir članka LinkedIn

Avtor: Kristina Robežnik (Real Estate Advisor)

Samskost v Sloveniji ni več izjema, temveč eden od tišjih družbenih premikov, ki vse bolj vpliva tudi na stanovanjski trg. Več enočlanskih gospodinjstev pomeni več ločenih stanovanjskih potreb, več pritiska na manjše enote in drugačno razumevanje dostopnosti bivanja.

Pri tem stanovanjska kriza ni povezana le z vprašanjem, koliko ljudi živi v državi, temveč tudi s tem, kako živijo. Če se gospodinjstva drobijo na manjše enote, trg potrebuje več stanovanj, tudi ob razmeroma počasni rasti prebivalstva.

Za kupce, najemnike, razvijalce in državo je to pomemben signal: prihodnost stanovanjskega trga ne bo odvisna samo od števila novogradenj, temveč tudi od tega, ali bodo ta stanovanja ustrezala novi družbeni realnosti.

Samskost v novodobnih časih ni več stigmatizirana, kot je bila včasih. Je celo naraščajoč "trend"; po podatkih SURS za leto 2024 je bilo samskih moških (živečih v enočlanskem gospodinjstvu) približno 400 tisoč, kar predstavlja 37,3 odstotka vseh moških v Sloveniji. Med ženskami je bil delež nekoliko nižji, 29,6 odstotka, oziroma približno 313 tisoč samskih žensk. To je kar 115 tisoč več samskih žensk kot leta 1991. Med spoloma se struktura gospodinjstev razlikuje, pri čemer so enočlanska gospodinjstva nekoliko pogostejša v določenih starostnih skupinah žensk, predvsem zaradi daljše pričakovane življenjske dobe.

Porast samskosti lahko gledamo skozi več družbenih premikov. Nekateri sociologi in psihologi ga povezujejo z novim valom feminizma, kjer se tradicionalna partnerska in družinska struktura pogosto interpretira tudi skozi prizmo neenakosti in omejevanja žensk. Drugi razlogi pa so precej bolj vsakdanji in povezani z današnjim načinom življenja: hitrostjo odločanja, kulturo izbire in močno individualizacijo odnosov.

Slovenska strokovnjakinja za partnerstva Milena Pleško je za 24ur sodobne zmenke primerjala z nakupovanjem elektronike: »Če se malo pohecam, še ko kupuješ televizijo, imaš zraven slike še lastnosti. Medtem ko se na aplikacijah enostavno odločiš na podlagi fotografije.«

Spremembe v strukturi prebivalstva in načinu oblikovanja odnosov pa nimajo posledic le v zasebnem življenju; neposredno se odražajo tudi na gospodarstvu in predvsem na stanovanjskem trgu.

Pri tem lahko ugotovimo predvsem dve zadevi: prvič, k stanovanjski krizi prispeva predvsem razdrobljenost gospodinjstev na manjše enote in ne rast prebivalstva. Drugič, za razvijalce to pomeni predvsem premik iz gradnje hiš oziroma enostanovanjskih enot, ki je prevladovala pred leti, k večstanovanjskim enotam.

Zanimivo je tudi sledeče; kljub porastu enočlanskih družin razvijalci potrebam trga ne sledijo v celoti - najpogostejši tip stanovanja v gradnji je trosobno stanovanje, medtem ko je število enosobnih enot med leti 2015 in 2021 celo nekoliko upadlo.

Več o tem, kako lahko rast števila samskih vpliva na stanovanjski trg in kako pomanjkanje stanovanjskih enot ob naraščajočem številu samskih rešuje naša južna soseda Hrvaška, si preberite v nadaljevanju.

Kaj se gradi danes in kaj se je gradilo včasih

Med letoma 2015 in 2023 se je struktura stanovanjske gradnje v Sloveniji občutno spremenila, ugotavljajo pri Ministrstvu za solidarno prihodnost v poročilu. Opazen je jasen premik od enostanovanjskih stavb, torej pretežno hiš, k večstanovanjskim objektom. Delež stanovanj v enostanovanjskih stavbah je upadel z 87,9 odstotka v letu 2015 na 48,5 odstotka v letu 2023. V istem obdobju se je delež stanovanj v večstanovanjskih stavbah povečal z 9,9 odstotka na 48,1 odstotka, njihovo število pa je zraslo za 813,5 odstotka.

Skupno število stanovanj v vseh stavbah se je v tem obdobju povečalo za 88 odstotkov in je skozi leta konstantno naraščalo. Poenostavljeno: če smo včasih gradili predvsem hiše, danes izrazito prevladuje gradnja stanovanj v večstanovanjskih stavbah.

Stanovanjska kriza ni posledica rasti prebivalstva temveč razpada gospodinjstev na manjše enote?

Pogosto beremo, da gradnja stanovanj ne dohiteva povpraševanja. Ključno pa je razumevanje, od kod to povpraševanje izhaja.

Prebivalstvo v Sloveniji se povečuje počasi. Natančneje, med letoma 2015 in 2023 je Slovenija pridobila 3 odstotke prebivalcev. V enakem obdobju je bila stanovanjska gradnja za 60 odstotkov večja; leta 2023 je bilo v gradnji okoli 14.130 stanovanj, medtem ko jih je bilo leta 2015 približno 8.789. Tudi število dokončanih stanovanj je zraslo za skoraj 80 odstotkov, skupna površina stanovanj v gradnji pa za približno 40 odstotkov.

Poglejmo še strukturo gospodinjstev in spremembe v zadnjih letih, kjer je ključna ugotovitev sledeča:

V istem obdobju so se povečala enočlanska gospodinjstva.

Delež enočlanskih gospodinjstev se je povečal za približno 5 odstotnih točk, z okoli 29 odstotkov leta 2011 na približno 34 odstotkov leta 2021, kar pomeni, da je danes vsako tretje gospodinjstvo v državi sestavljeno iz ene same osebe.

V istem obdobju se je zmanjšal tudi delež srednje velikih gospodinjstev: tročlanska gospodinjstva so upadla z okoli 18 odstotkov na približno 15 odstotkov, štiričlanska pa z okoli 17 odstotkov na približno 14 odstotkov. To kaže na postopno krčenje klasičnega družinskega modela z dvema staršema in otroki.

Spremembam v strukturi gospodinjstev gradnja ne sledi v celoti.

Kljub temu, da delež enočlanskih gospodinjstev narašča, se je delež enosobnih stanovanj zmanjšal z 13,7 odstotka na 13,1 odstotka, medtem ko so pet- in večsobna stanovanja beležila rast. Trosobna stanovanja so ostala najpogostejši tip stanovanj v celotnem obdobju, z deležem okoli 25 odstotkov stanovanjskega fonda.

Hrvaška bo za spopadanje s stanovanjsko krizo gradila mikrostanovanja

Tudi naša južna soseda se sooča z vse večjim pritiskom na stanovanjski trg, delno tudi zaradi naraščajočega števila ločitev. V Varaždinu so tako leta 2024 zabeležili 188 razvez, leta 2023 pa celo razmerje skoraj ena ločitev na dve poroki, kar pomeni, da razpad zakonskih skupnosti vse pogosteje ustvarja novo povpraševanje po stanovanjih, saj ena skupnost v praksi zahteva dve ločeni stanovanjski enoti. Kot opozarjajo lokalni nepremičninski upravljavci, se zato potreba po stanovanjih ne zmanjšuje, temveč spreminja obliko in povečuje pritisk na trg.

Odgovor hrvaške vlade na stanovanjsko krizo in vse večje število samskih? Mikrostanovanja.

Hrvaški parlament je sprejel zakon o dostopnem stanovanju, ki uvaja tudi mikrostanovanjske enote kot začasno rešitev za mlade do 30 let. Ta bodo velika med 18 in 26 kvadratnimi metri ter namenjena prehodnemu bivanju do štirih let z možnostjo podaljšanja.

Zakon hkrati definira dostopno stanovanje kot tisto, kjer najemnina ali kredit skupaj s stroški ne presega 30 odstotkov dohodka gospodinjstva, ter predvideva sistemsko povečanje ponudbe javno financiranih stanovanj, pri čemer bo polovica enot namenjena najemu, druga polovica pa prodaji. Vlada s tem ukrepom odgovarja na spremembe družinskih struktur in vse večjo razdrobljenost gospodinjstev, ki neposredno vplivajo na razpoložljivost in cene stanovanj.