Nalaganje...
Manj mladih in več podedovanih nepremičnin lahko dolgoročno pritisne predvsem na starejše hiše na manj iskanih lokacijah.
Slovenski nepremičninski trg danes daje lastnikom precej prijeten občutek varnosti. Cene so visoke, kakovostnih stanovanj na najbolj iskanih lokacijah primanjkuje in še v prvem četrtletju 2026 so bile stanovanjske nepremičnine po podatkih SURS medletno dražje za 9,3 odstotka. Kdor samo pogleda aktualne cene, zato težko vidi razlog za večjo skrb.
Toda nepremičnine niso naložba za eno leto. Hiša, ki jo danes ocenjujemo na 300.000 ali 400.000 evrov, bo morda na trgu tudi čez deset, dvajset ali trideset let. In prav na tej časovni premici se v Sloveniji počasi sestavlja precej drugačna slika.
Na eni strani imamo številčno močne starejše generacije in velik stanovanjski fond, ki bo z njihovim staranjem postopoma menjal lastnike. Na drugi strani prihajajo generacije, ki so že danes občutno manjše. Če se bo v določenem kraju čez leta na prodaj pojavilo veliko podedovanih hiš, kupcev zanje pa bo manj, lokacija, energetska učinkovitost in uporabnost objekta ne bodo več samo lepe besede iz nepremičninskega oglasa. Lahko bodo odločale o tem, ali bo nepremičnina svojo vrednost obdržala.
Eden najbolj nazornih opozorilnih signalov sploh ne prihaja z nepremičninskega trga, temveč iz osnovnih šol.
V šolskem letu 2025/26 je prvi razred osnovne šole v Sloveniji prvič obiskovalo 19.885 otrok. SURS navaja, da je to najmanj v zadnjih trinajstih letih.
Če pogledamo dlje v preteklost, je razlika precej bolj opazna. V šolskem letu 1986/87 je bilo v prvi razred vpisanih 30.032 učencev. Današnja generacija prvošolcev je torej za približno 33,8 odstotka manjša.
To je razlika, ki jo je težko odpraviti z besedo »nihanje«. Generacija, ki danes vstopa v šolo, je približno tretjino manjša od generacije poznih osemdesetih.
Število prvošolcev v Sloveniji se je v zadnjih desetletjih občutno zmanjšalo. Leta 1986/87 jih je bilo 30.032, v šolskem letu 2025/26 pa 19.885.
SURS, statistični letopisi in SiStat; grafična obdelava N24
Nenadnega padca med šolskimi leti 2003/04 in 2004/05 ni mogoče razložiti kot demografski zlom. V tem letu je bil izveden sistemski prehod na devetletno osnovno šolo, zato je v seriji nastal metodološki prelom. Dolgoročni trend pa je kljub temu jasen: generacije na spodnjem delu prebivalstvene piramide so bistveno ožje kot nekoč.
Prvošolci seveda jutri ne bodo kupovali stanovanj. Toda čez dvajset ali trideset let bodo prav današnje mlajše generacije med gospodinjstvi, ki bodo oblikovala povpraševanje po nepremičninah.
In tu pridemo do vprašanja, ki ga nepremičninski trg danes skoraj ne postavlja: kdo bo takrat kupil hišo, ki bo prišla na trg?
Slovenija je po drugi svetovni vojni doživela izrazit baby boom. SURS navaja, da se je v obdobju 1949–1953 v povprečju rodilo okoli 34.000 otrok na leto, kar je bilo največ po drugi svetovni vojni. Številni pripadniki teh generacij so danes že v visoki starosti.
Njihove hiše in stanovanja ne bodo izginili. Prešli bodo na zakonce, otroke in vnuke. Del bo ostal v družinah, del bo oddan, precejšen del pa bo prej ali slej prišel na trg.
Če bi bile mlajše generacije enako številčne kot starejše, bi bilo razmerje precej manj problematično. Toda niso.
Tu se začne tisto, kar nekateri tuji analitiki opisujejo kot »silver tsunami«, sivi cunami nepremičnin. Izraz je dramatičen, vendar opisuje resničen mehanizem: velik stanovanjski fond počasi prehaja iz rok številčno močnih generacij v okolje, kjer je potencialnih domačih kupcev manj.
Slovenci imamo do hiše precej poseben odnos. Velika družinska hiša je desetletja pomenila uspeh, varnost in premoženje za naslednjo generacijo. Če je danes vredna veliko, hitro sklepamo, da bo tako tudi čez dvajset let.
Tržna vrednost nepremičnine obstaja samo, če je nekdo zanjo pripravljen plačati. Če se število potencialnih kupcev na določenem območju zmanjšuje, hkrati pa se povečuje število podobnih nepremičnin v ponudbi, se pogajalska moč počasi premakne od prodajalca h kupcu.
To se ne zgodi čez noč in običajno ne izgleda kot borzni zlom. Najprej se oglasi podaljšujejo. Nato se pojavljajo vedno znova. Prodajalci začnejo popravljati cene, kupci zahtevajo večji popust, hiše v slabšem stanju pa ostajajo na trgu bistveno dlje.
Zato je lahko demografski pritisk precej bolj nevaren, kot se zdi na prvi pogled. Ne zato, ker bi jutri povzročil 20-odstotni padec cen, ampak ker lahko počasi zmanjša likvidnost določenega dela trga.
Predstavljajmo si veliko družinsko hišo iz sedemdesetih let. Ima 220 kvadratnih metrov, dve etaži, starejšo streho, veliko parcelo, ogrevanje, ki zahteva posodobitev, in stoji dvajset ali trideset kilometrov od večjega zaposlitvenega središča.
Za današnjega lastnika je lahko vredna veliko. V njej je preživel življenje, zemljišče je veliko, prostora je ogromno.
Kupec pa vidi nekaj drugega. Vidi strošek nove strehe, fasade, oken, ogrevanja, električnih instalacij in vzdrževanja parcele. Poleg kupnine vidi še desetine tisočev evrov prihodnjih vlaganj.
Če bo čez deset ali petnajst let na istem območju naprodaj deset takšnih hiš in bodo zanje obstajali štirje resni kupci, matematika ne bo več prijazna do prodajalcev.
Prav zato smo na N24 že opozorili, da so lahko velike nepremičnine pod večjim cenovnim pritiskom. Problem ni samo kvadratura, temveč kombinacija demografije, stroškov vzdrževanja, energetske učinkovitosti in lokacije.
Največja napaka bi bila iz teh podatkov sklepati, da bodo vse slovenske nepremičnine poceni.
Stanovanje v Ljubljani je drugačen izdelek kot hiša v kraju z dolgotrajnim odseljevanjem prebivalstva. Enako velja za Obalo, turistična območja, Kranj ali dobro povezano okolico večjih zaposlitvenih središč.
Na takih lokacijah lahko manjše domače generacije nadomestijo notranje selitve in priseljevanje. Mladi iz drugih delov Slovenije se selijo proti delovnim mestom, tujci prihajajo v Slovenijo, nekatera območja pa zaradi infrastrukture in gospodarske aktivnosti privabljajo več prebivalcev, kot jih izgubijo.
To potrjujejo tudi najnovejše demografske projekcije. EUROPOP2025 predvideva, da naj bi število prebivalcev Slovenije do približno leta 2029 še rahlo naraščalo, nato pa začelo počasi upadati. Projekcija za leto 2100 kaže približno 1,905 milijona prebivalcev, kar bi bilo okoli 11 odstotkov manj kot leta 2025. Pri projekciji je že upoštevan tudi pozitiven selitveni prirast.
To je pomembno. Priseljevanje lahko blaži demografski padec na državni ravni, vendar ne pomeni, da bodo novi prebivalci enakomerno poseljeni po Sloveniji. Nasprotno, verjetneje je, da se bo povpraševanje še bolj koncentriralo tam, kjer so službe, šole, zdravstvo, promet in kakovostne storitve.
Posledica je lahko vse večja razlika med nepremičninami na močnih in šibkih lokacijah.
V prvem četrtletju 2026 so bile stanovanjske nepremičnine medletno dražje za 9,3 odstotka. Stanovanjsko kreditiranje se je prav tako ponovno okrepilo. Banka Slovenije je junija ugotavljala nadaljnjo rast stanovanjskih posojil, čeprav hkrati opozarja na nepremičninska tveganja in določeno precenjenost trga.
Prav zato demografsko opozorilo danes hitro zveni pretirano.
Toda lastnik nepremičnine ne bi smel gledati samo naslednjih dvanajst mesecev. Hiša je dolgoročno premoženje. Pri njej je zato smiselno razmišljati tudi o tem, kako bo videti skupina potencialnih kupcev čez deset ali dvajset let.
Če danes na trgu vlada pomanjkanje ponudbe, lahko visoke cene brez težav zakrijejo slabosti posamezne nepremičnine. Ko se ponudba poveča in kupci dobijo več izbire, postanejo isti problemi nenadoma zelo vidni.
Slaba energetska učinkovitost, ogromna kvadratura, nefunkcionalen tloris, oddaljenost od služb in zdravstvenih storitev ter desetletja odložene prenove lahko takrat pomenijo dejanski cenovni popust.
Dedovanje samo po sebi še ne pomeni prodaje. Dedič lahko v hiši živi, jo odda, obnovi ali obdrži kot drugo nepremičnino.
Toda slovenska realnost pogosto izgleda drugače. Starša živita v hiši v domačem kraju, otroci pa že desetletja živijo v Ljubljani, Mariboru, tujini ali drugem delu države. Ko hišo podedujeta dva ali trije dediči, nihče od njih je ne potrebuje za bivanje.
Takrat se pojavi precej praktično vprašanje: kdo bo plačeval zavarovanje, ogrevanje, vzdrževanje, davek in prihodnjo obnovo?
Prazna hiša je premoženje samo na papirju, dokler njeni stroški ne začnejo vsak mesec prihajati na bančni račun. Zato bo del dedičev zelo verjetno izbral prodajo.
Če se takšni primeri začnejo množiti na območju, kjer je mladih gospodinjstev vse manj, lahko nastane presežna ponudba, četudi na ravni celotne Slovenije še vedno govorimo o pomanjkanju stanovanj.
Ta tema zato ni pomembna samo za kupce, ki upajo na nižje cene. Še bolj je pomembna za lastnike.
Lastnik velike starejše nepremičnine bi si moral zastaviti nekaj zelo neprijetnih, vendar koristnih vprašanj. Kdo bo tipičen kupec moje hiše čez deset let? Bo družina z dvema povprečnima plačama še lahko financirala nakup in prenovo? Ali bo okolje takrat pridobivalo ali izgubljalo prebivalce? Je hišo mogoče razdeliti na dve stanovanjski enoti? Ima dovolj nizke stroške, da bo zanimiva tudi za naslednjo generacijo?
To niso vprašanja za čas, ko je oglas že objavljen. Takrat je pogosto prepozno.
Pri nekaterih nepremičninah je lahko pravočasna energetska obnova zelo dobra odločitev. Pri drugih je smiselna delitev velike hiše na dve funkcionalni enoti. Za starejšega lastnika pa je lahko racionalna tudi pravočasna selitev v manjšo nepremičnino in prodaja velike hiše v obdobju, ko je lokalno povpraševanje še močno.
Kot smo pokazali tudi v analizi Pokojnine in stroški bivanja: ko lasten dom postaja breme, je lahko lastnik nepremičnine na papirju premožen, hkrati pa nima dovolj mesečnega dohodka za večje obnove in tekoče stroške.
Demografija temu problemu dodaja še drugo plast: vprašanje, koliko bo tak objekt sploh vreden v trenutku, ko ga bo lastnik dejansko moral prodati.
Na drugi strani bi bilo napačno iz vsega povedanega narediti sklep, da se splača z nakupom čakati deset let, ker bodo nepremičnine takrat poceni.
Dobro stanovanje v Ljubljani, kakovostna hiša blizu Kranja ali nepremičnina na Obali lahko ostane zelo iskana tudi ob staranju prebivalstva. Če je ponudba omejena in se povpraševanje geografsko koncentrira, lahko cene na dobrih lokacijah ostanejo visoke ali celo rastejo, medtem ko cene slabših hiš drugje stagnirajo.
Slovenski trg prihodnosti je zato verjetneje trg večjih razlik, ne splošnega zloma.
Kupcu je mnogo bolj koristno iskati kraje, kjer se že danes kaže kombinacija slabše demografije, večje ponudbe starejših hiš in šibkejšega gospodarstva, kot pa čakati na nacionalni »pok nepremičninskega balona«.
Pri vseh napovedih velja previdnost. Število prvošolcev danes ni neposredna napoved števila kupcev leta 2050. Slovenija lahko privabi več priseljencev, gospodinjstva se lahko še zmanjšujejo, stanovanjske potrebe se lahko spremenijo, infrastruktura pa lahko danes manj zanimivo območje naredi precej privlačnejše.
SURS že danes jasno kaže dve smeri: prebivalstvo se stara, spodnji del prebivalstvene piramide pa je zaradi upada rojstev po sredini osemdesetih občutno ožji.
Na eni strani bomo torej imeli veliko stanovanjskega premoženja, ki bo v prihodnjih desetletjih menjalo lastnike. Na drugi strani manjše domače generacije potencialnih kupcev.
Dokler govorimo o dobrih stanovanjih na lokacijah z veliko povpraševanja, to morda ne bo velik problem.
Toda pri tisočih velikih hišah na demografsko šibkejših območjih je opozorilo precej bolj resno.
Slovenski »sivi cunami« verjetno ne bo izgledal kot velik nacionalni nepremičninski zlom. Veliko verjetneje je, da ga bomo najprej opazili kot počasen razkorak med različnimi nepremičninami.
Dobro locirana, energetsko učinkovita in funkcionalna nepremičnina lahko tudi čez dvajset let ostane zelo iskana. Velika hiša, ki potrebuje 100.000 evrov obnove in stoji v okolju z vse manj mladimi gospodinjstvi, pa lahko doživi popolnoma drugačno prihodnost.
Zato podatek o 19.885 prvošolcih ni samo zanimiva demografska statistika. Je majhen pogled v prihodnjo strukturo slovenskega trga.
Pred skoraj štirimi desetletji je bilo prvošolcev več kot 30.000. Danes jih je manj kot 20.000. Medtem milijoni kvadratnih metrov stanovanjskih površin ne postajajo nič mlajši.
Za lastnike bi moralo biti opozorilo preprosto: ne računajte samo na to, koliko je vaša nepremičnina vredna danes. Vprašajte se tudi, koliko ljudi jo bo jutri sploh želelo kupiti.
Statistični urad Republike Slovenije, Udeleženci predterciarnega izobraževanja 2025/26
Vir za število 19.885 prvošolcev v šolskem letu 2025/26 in pojasnilo aktualne starosti ob vstopu v osnovno šolo.
SURS: prvošolci v šolskem letu 2025/26
Statistični urad Republike Slovenije – Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, 1. četrtletje 2026
Uporabljeno za aktualne podatke o četrtletni in medletni rasti cen stanovanjskih nepremičnin.
SURS – cene stanovanjskih nepremičnin, 1. četrtletje 2026
Statistični urad Republike Slovenije – Prebivalstvena piramida
Uporabljeno za zgodovinske podatke o slovenskem povojnem baby boomu in generacijah, rojenih v letih 1949–1953.
SURS – prebivalstvena piramida in baby boom generacije
Statistični urad Republike Slovenije / Eurostat – EUROPOP2025
Uporabljeno za najnovejšo projekcijo staranja in prihodnjega gibanja prebivalstva Slovenije.
SURS – Projekcije prebivalstva EUROPOP2025 za Slovenijo
Geodetska uprava Republike Slovenije – Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025
Uporabljeno za regionalne cene stanovanj in hiš ter primerjavo cenovne dinamike med posameznimi območji.
GURS – Letno poročilo o trgu nepremičnin 2025
Banka Slovenije – Informacija o poslovanju bank s komentarjem, junij 2026
Uporabljeno za podatke o rasti stanovanjskega kreditiranja in obrestnih merah.
Banka Slovenije – poslovanje bank, junij 2026
Banka Slovenije – Obrestne mere, julij 2026
Uporabljeno za najnovejši razpoložljivi podatek o obrestnih merah za nova stanovanjska posojila.
Banka Slovenije – aktualne obrestne mere
Ministrstvo za solidarno prihodnost – Stanovanjska politika
Uporabljeno za aktualni okvir javne stanovanjske politike in sistem financiranja javnih najemnih stanovanj.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Velike hiše in stanovanja so vedno dražja pri vzdrževanju, krog kupcev se oži. Analiziramo cene, pokojnine, dostopnost in tri scenarije do leta 2030.
Stroški bivanja postajajo vse večje tveganje za starejše lastnike. Posebej ranljivi so upokojenci z nizkimi prihodki, velikimi hišami in premalo prihranki.
Banka Slovenije kaže trg z rastjo stanovanjskih kreditov, stabilnimi obrestnimi merami in previdnejšo oceno nepremičninskih tveganj.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Prejmite nove članke in video vsebine direktno na svoj e-poštni naslov.
