Koliko gotovine res potrebujete za prvo stanovanje v 2026

Prvo stanovanje se pogosto začne z vprašanjem: Koliko kredita lahko dobim? Toda v praksi je še pomembnejše drugo vprašanje: koliko denarja morate imeti že pred podpisom pogodbe?

V letu 2026 to vprašanje ni več teoretično. Cene stanovanjskih nepremičnin so po podatkih SURS v letu 2025 zrasle za 5,8 %, rabljena stanovanja pa za 8,4 %. V zadnjem četrtletju 2025 so se rabljena stanovanja ponovno podražila, najbolj v Mariboru, Ljubljani in preostali Sloveniji.

Za prvega kupca to pomeni nekaj zelo konkretnega: odločitev o nakupu ni odvisna samo od mesečnega obroka kredita, ampak tudi od pologa, stroškov posla, bančnih stroškov, morebitne are, opreme in varnostne rezerve. Če teh številk ne seštejete vnaprej, vas lahko stanovanje preseneti še preden dobite ključe.

Koliko gotovine potrebujete za prvo stanovanje v 2026?

Najbolj praktičen odgovor je: računajte na približno 25–35 % kupnine, če kupujete prvo stanovanje s stanovanjskim kreditom.

To ne pomeni, da bo vsaka banka zahtevala enak znesek lastnih sredstev. Pomeni pa, da mora kupec poleg osnovnega pologa upoštevati še stroške, ki se v oglasni ceni stanovanja ne vidijo.

Osnovna formula je preprosta:

Gotovina = lastna sredstva + stroški posla + stroški vselitve + varnostna rezerva

Pri stanovanju za 250.000 evrov to v praksi pogosto pomeni, da kupec ne potrebuje le 50.000 evrov lastnega vložka, ampak lahko skupna potrebna likvidna sredstva hitro dosežejo 65.000, 70.000 ali več evrov.

Zakaj 20 % kupnine pogosto ni dovolj?

Pri stanovanjskem kreditu se pogosto omenja meja 20 % lastnih sredstev. Razlog je v razmerju LTV, torej razmerju med zneskom kredita in vrednostjo nepremičnine.

Banka Slovenije pri kreditih, zavarovanih s stanovanjsko nepremičnino, priporoča, da LTV ne preseže 70 %. Za primarno nepremičnino, torej nepremičnino, kjer bo imel kupec stalno prebivališče, se priporoča, da LTV ne preseže 80 %.

Po domače: če kupujete stanovanje, v katerem boste živeli, banka praviloma ne bo hotela financirati celotne kupnine. Kupec mora imeti pomemben del denarja sam.

Toda tu se skriva podrobnost, ki jo prvi kupci pogosto spregledajo. Banka ne gleda nujno samo kupnine. Če cenitev pokaže nižjo vrednost od dogovorjene cene, lahko banka kredit izračuna od nižje vrednosti. Razlika nato pade na kupca.

Primer: če se s prodajalcem dogovorite za nakup stanovanja po ceni 250.000 evrov in banka nepremičnino oceni na enako vrednost, lahko pri 80-odstotnem financiranju odobri približno 200.000 evrov kredita. Kupec mora v tem primeru sam zagotoviti še 50.000 evrov lastnih sredstev.

Toda položaj se spremeni, če banka stanovanje oceni nižje od dogovorjene kupnine. Če je dogovorjena cena še vedno 250.000 evrov, cenitev banke pa znaša 235.000 evrov, bo banka 80-odstotno financiranje praviloma izračunala od nižje ocenjene vrednosti. To pomeni približno 188.000 evrov kredita.

Razlika do kupnine nato pade na kupca. Namesto 50.000 evrov bi moral v tem primeru zagotoviti približno 62.000 evrov lastnih sredstev, še preden prišteje stroške posla, selitev, opremo in varnostno rezervo.

V drugem primeru kupec ne potrebuje 50.000 evrov, ampak 62.000 evrov, še preden prišteje stroške posla in rezervo. To je razlika med “mogoče gre” in “pogodba se zaplete”.

Kaj vse šteje med gotovino pri nakupu stanovanja?

Pri nakupu prve nepremičnine “gotovina” ne pomeni nujno denarja v bankovcih. Gre za denar, ki je hitro dostopen in ga lahko uporabite brez prodaje nelikvidnega premoženja.

Sem spadajo:

• denar na bančnem računu,
• vezane vloge, ki jih lahko pravočasno sprostite,
• prihranki za aro,
• sredstva za lastni vložek,
• denar za notarja, zemljiško knjigo, cenitev in bančne stroške,
• sredstva za selitev, osnovno opremo in nujna popravila,
• varnostna rezerva po nakupu.

Ne spada pa sem denar, ki ga boste “morda dobili”, če boste nekaj prodali, če bo družinski član lahko pomagal ali če se bo investicija pravočasno izšla. Pri nakupu stanovanja čas pogosto postane strošek.

Ara ni isto kot polog

Pri nakupu nepremičnine se pogosto pojavi ara. Kupec jo običajno plača ob podpisu predpogodbe ali pogodbe kot znak resnosti posla.

Aro je treba razumeti kot časovni problem, ne le kot del kupnine. Če banka kredit nakaže šele pozneje, mora imeti kupec aro praviloma pripravljeno že prej. To pomeni, da lahko kupec z dobrim kreditnim potencialom vseeno pade pri izvedbi, če nima dovolj likvidnega denarja v pravem trenutku.

Če prodajalec zahteva 10 % are pri stanovanju za 250.000 evrov, govorimo o 25.000 evrih. Ta znesek se lahko pozneje všteje v kupnino, vendar ga morate imeti na voljo že ob podpisu.

Pri ari je posebej pomembno, da je pogodba jasna: kaj se zgodi, če banka kredita ne odobri, če cenitev odstopa ali če se rok za črpanje kredita zavleče. To je pravno vprašanje, zato je pri večjih zneskih smiselno preveriti pogodbo pred podpisom, ne po njem.

Stroški posla: majhni odstotki, veliki zneski

Kupnina je največji znesek, ni pa edini strošek. Pri prvem stanovanju je treba vnaprej načrtovati vsaj nekaj tisoč evrov dodatnih stroškov.

Pri rabljenih nepremičninah se plačuje davek na promet nepremičnin po stopnji 2 %. FURS navaja, da se davek plačuje od prometa nepremičnin in od odplačnega prenosa oziroma ustanovitve stavbne pravice. V praksi je davčni zavezanec praviloma prodajalec, vendar mora kupec paziti, kaj je zapisano v pogodbi, saj se lahko stranki dogovorita drugače.

Poleg davkov se lahko pojavijo še:

• notarski stroški,
• stroški overitve podpisov,
• zemljiškoknjižni predlog,
• strošek cenitve nepremičnine,
• strošek odobritve kredita,
• zavarovanje kredita ali hipoteke,
• stroški posredovanja, če je v posel vključena agencija,
• morebitni stroški pravnega pregleda pogodbe.

Zakon o nepremičninskem posredovanju ureja plačilo za posredovanje pri nepremičninskih poslih; pri stanovanjskih poslih je treba vedno preveriti, kdo je naročnik posredovanja, kaj je dogovorjeno v pogodbi in kakšen strošek dejansko nosi kupec.

Za varnejši izračun naj prvi kupec pri rabljenem stanovanju računa vsaj 3–5 % kupnine dodatnih stroškov, čeprav se končna številka razlikuje od primera do primera.

Primeri: koliko denarja potrebujete pri različnih cenah stanovanj?

Spodnji izračuni so orientacijski. Predpostavljajo približno 20 % lastnega vložka, okoli 4 % stroškov posla in osnovno varnostno rezervo po nakupu.

Če kupujete stanovanje za 180.000 evrov, boste pri 20-odstotnem lastnem vložku potrebovali približno 36.000 evrov lastnih sredstev. K temu je smiselno prišteti še približno 7.000 evrov stroškov posla, kot so bančni stroški, cenitev, notarske storitve, zemljiškoknjižni postopki in drugi spremljajoči izdatki. Če želite po nakupu ohraniti še vsaj osnovno varnostno rezervo, na primer 8.000 evrov, skupna potrebna gotovina znaša približno 51.000 evrov.

Pri stanovanju za 250.000 evrov je izhodiščni polog že bistveno višji. Kupec bi za 20-odstotni lastni vložek potreboval približno 50.000 evrov. Če temu dodamo še okoli 10.000 evrov stroškov posla in 10.000 evrov rezerve po nakupu, se skupni znesek hitro povzpne na približno 70.000 evrov. To je dober primer, zakaj samo vprašanje, ali imate dovolj za polog, ni dovolj. Pomembno je tudi, ali vam po plačilu pologa ostane dovolj denarja za izvedbo posla in mirno vselitev.

Če gledate stanovanje za 350.000 evrov, postane razlika še očitnejša. Za 20-odstotni lastni vložek bi potrebovali približno 70.000 evrov. Ob približno 14.000 evrih stroškov posla in vsaj 12.000 evrih varnostne rezerve bi moral kupec računati na približno 96.000 evrov gotovine oziroma hitro dostopnih sredstev.

Ti primeri pokažejo, da stavek “imam 20 % pologa” še ni celoten odgovor. Kupec mora po nakupu še živeti, plačevati obrok, urediti stanovanje in preživeti prve nepričakovane stroške.

Prvo stanovanje je čudovit cilj, a zna biti tudi hladna prha. Pralni stroj se ne pokvari takrat, ko imate idealen proračun. Pokvari se v mesecu, ko plačate notarja, selitev in prvo položnico za rezervni sklad.

Zakaj je varnostna rezerva pri prvem stanovanju nujna?

Varnostna rezerva je denar, ki ga po nakupu ne porabite za polog, opremo ali selitev. Ostane nedotaknjen.

Priporočljivo je, da imate po vselitvi vsaj 3–6 mesecev osnovnih življenjskih stroškov. Pri samski osebi je to lahko 5.000–8.000 evrov. Pri paru ali mladi družini je lahko primernejša rezerva 10.000–15.000 evrov ali več.

Zakaj?

Ker se po nakupu pogosto pojavijo stroški, ki jih oglas ni omenjal:

• menjava gospodinjskih aparatov,
• manjša obnova kopalnice ali kuhinje,
• stroški upravnika,
• višji stroški ogrevanja,
• rezervni sklad,
• zavarovanje,
• popravila po vselitvi,
• začasna izguba dohodka ali bolniška odsotnost.

Če v nakup vložite ves denar, postane stanovanje vaš dom, vendar tudi vaša največja finančna ranljivost.

Kreditna sposobnost ni isto kot zdrava odločitev

Banka Slovenije pri makrobonitetnih omejitvah določa, da ob sklenitvi nove kreditne pogodbe razmerje DSTI, torej razmerje med stroškom servisiranja dolga in dohodkom, praviloma ne sme preseči 50 %. Potrošniku mora po plačilu vseh obrokov ostati tudi najmanj znesek minimalne kreditne sposobnosti; za leto 2026 ta po navedbah Banke Slovenije ostaja 745 evrov.

To je regulatorni okvir. Toda osebni proračun je lahko strožji od bančnega izračuna.

Če vam banka odobri kredit, to še ne pomeni, da je izbrani obrok udoben. Pomeni le, da ste po bančnih merilih kreditno sposobni.

Pri prvem stanovanju si zato postavite tri vprašanja:

1. Ali bi obrok lahko plačevali tudi, če se življenjski stroški povečajo?
2. Ali bi lahko preživeli tri mesece nižjega dohodka?
3. Ali bi po nakupu še vedno imeli rezervo?

Če je odgovor pri vseh treh vprašanjih “ne”, morda ni težava v banki, ampak v preveč napeti finančni konstrukciji.

Obrestne mere ostajajo osrednja točka odločanja

V letu 2026 so obrestne mere še vedno eden glavnih dejavnikov pri nakupu stanovanja. ECB po podatkih svojega podatkovnega portala od 11. junija 2025 vodi obrestno mero za operacije glavnega refinanciranja pri 2,15 %, depozitno obrestno mero pri 2,00 % in mejno posojilno obrestno mero pri 2,40 %.

Za kupca to pomeni, da razlika med ponudbami bank ni malenkost. Pri kreditu za 200.000 evrov lahko že majhna razlika v obrestni meri skozi 20 ali 25 let pomeni več tisoč evrov razlike.

Pomembno je gledati:

• efektivno obrestno mero,
• stroške odobritve,
• stroške vodenja računa,
• obvezna zavarovanja,
• pogoje predčasnega odplačila,
• vezavo ugodnejše obrestne mere na dodatne produkte,
• razliko med fiksno in spremenljivo obrestno mero.

Najcenejši kredit na prvi pogled ni vedno najcenejši kredit v življenju pogodbe.

Kaj pa denar, ki ga šele zbirate za prvo stanovanje?

Veliko bodočih kupcev ni tik pred podpisom pogodbe. So dve, tri ali pet let pred nakupom. Imajo cilj, imajo mesečni znesek, ki ga lahko dajejo na stran, in imajo skrb: ali bo denar čez nekaj let še imel enako kupno moč?

To vprašanje je posebej pomembno, kadar cene stanovanj rastejo hitreje od prihrankov. Denar za aro, polog in stroške posla mora biti dovolj varen in dovolj likviden, hkrati pa ga inflacija ne sme počasi raztapljati.

Pri tem je smiselno ločiti tri košarice:

1. Denar za nakup v naslednjih 12 mesecih
   Ta mora biti zelo likviden in nizko tvegan.
2. Denar za cilj v 2–5 letih
   Tu je pomembno razmišljati o ohranjanju kupne moči.
3. Dolgoročna rezerva
   Ta lahko vključuje širšo razpršitev premoženja.

Prav zato smo na N24 že pisali o tem, kako pri varčevanju za nepremičnino zaščititi vrednost denarja pred inflacijo. Za bralce, ki šele gradijo polog za prvi dom in želijo razumeti tudi možnosti varčevanja v zlatu in srebru, je lahko koristen tudi pogovor s partnerjem Elementum.

Preverite možnosti varčevanja za prvi dom pri partnerju Elementum:

Elementum – varčevanje in zaščita prihrankov za nepremičninski cilj

Elementum

To ni nadomestilo za osebni finančni nasvet. Je pa smiselna izhodiščna točka za vse, ki razumejo, da pri prvem stanovanju ni pomembno samo, koliko zaslužite, ampak tudi, kako disciplinirano zaščitite denar, ki ga boste potrebovali ob pravem trenutku.

Najbolj praktičen izračun za prvega kupca

Če želite hitro oceniti, ali ste blizu nakupa, uporabite naslednje pravilo:

Minimalno varnejši izračun

• 20 % kupnine za lastna sredstva,
• 3–5 % kupnine za stroške posla,
• 5.000–15.000 evrov varnostne rezerve,
• dodatno za opremo, če stanovanje ni vseljivo.

Pri stanovanju za 250.000 evrov to pomeni:

• 50.000 evrov lastnih sredstev,
• 7.500–12.500 evrov stroškov,
• 10.000 evrov rezerve,
• skupaj približno 67.500–72.500 evrov predvidene gotovine.

Če stanovanje zahteva obnovo, se številka premakne višje. Če banka zaradi cenitve financira manj, prav tako.

Kdaj ste finančno pripravljeni na prvo stanovanje?

Finančno ste bližje nakupu, ko lahko izpolnite štiri pogoje:

imate vsaj 20 % kupnine v lastnih sredstvih,

imate ločen denar za stroške posla,

po nakupu vam ostane varnostna rezerva,

mesečni obrok ne izčrpa vašega življenjskega proračuna.

Najbolj zdrava finančna konstrukcija ni tista, pri kateri se izid komaj izide. Zdrava je tista, pri kateri lahko po vselitvi še vedno normalno živite.

Prvo stanovanje ni samo nepremičninski posel. Je prehod iz varčevanja v dolgoročno odgovornost. In ravno zato je gotovina, ki jo imate pred nakupom, pogosto pomembnejša od maksimalnega kredita, ki vam ga je pripravljena odobriti banka.

Zaključek

Za prvo stanovanje v 2026 ni dovolj vprašanje, koliko kredita lahko dobite. Ključno je, koliko denarja imate na voljo pred nakupom in koliko vam ga ostane po njem.

Realističen kupec mora poleg pologa upoštevati še stroške posla, bančne stroške, morebitno aro, cenitev, selitev, osnovno opremo in varnostno rezervo. Pri običajnem nakupu s kreditom to pogosto pomeni 25–35 % kupnine v gotovini oziroma hitro dostopnih sredstvih.

Kdor ta izračun naredi pravočasno, ima več miru pri pogajanjih, boljši položaj pri banki in manj tveganja, da ga prvi dom finančno ujame nepripravljenega.

Elementum, sponzor članka in partner pri vsebinah o varčevanju za prvi dom.

Elementum