Ne zaupajte le GURS oceni: nepremičnina je lahko visoko ovrednotena, a brez urejene dokumentacije

GURS-ove posplošene vrednosti nepremičnin mnoge lastnike pomirijo. A dejstvo je, da brez urejene gradbene dokumentacije — še posebej brez uporabnega dovoljenja — realna tržna ali pravna vrednost hiše pogosto ostaja občutno nižja. V članku razložimo, zakaj, ter prikažemo, na kaj je treba biti pozoren.

V nadaljevanju lahko preberete:

• Zakaj posplošena vrednost GURS ne odraža dejanske tržne vrednosti
• Kako nepravilni podatki v katastru vplivajo na oceno nepremičnine
• Primer iz prakse: visoka GURS vrednost, a nizka tržna cena
• Katere zakonske obveznosti imajo lastniki po GZ-1
• Kako urediti dokumentacijo in dvigniti tržno vrednost
• Priporočila pred prodajo nepremičnine

Zakaj “posplošena vrednost” ne pomeni avtomatske tržne vrednosti

GURS je leta 2025 objavil nove posplošene vrednosti nepremičnin, ki temeljijo na modelu množičnega vrednotenja. Pri izračunu se upošteva:

Pri izračunu upoštevajo lokacijo, rabo, površino, leto gradnje in kakovost stavbe.

A to vrednotenje temelji izključno na podatkih, ki so evidentirani v:

• katastru nepremičnin
• katastru stavb
• evidencah rabe in površin

Če ti podatki ne ustrezajo dejanskemu stanju, je vrednost lahko napačna. Med najpogostejše nepravilnosti sodijo:

• nestrokovne izmere starejših stavb,
• napačno evidentirana dejanska raba,
• neustrezne površine,
• neskladja med dejansko in evidentirano gradnjo.

GURS ob tem izrecno opozarja, da so lastniki dolžni zagotoviti pravilne podatke — sicer posplošena vrednost ni pravilna in ne odraža realnosti.

To vrednotenje izhaja iz podatkov, ki so vpisani v kataster nepremičnin. Če so ti podatki zastareli ali napačni, je tudi posplošena vrednost zmotna.

Najpogostejše napake izvirajo iz obdobja pred letom 2006, ko so bile številne stavbe vpisane brez strokovne izmere. Zato je danes pri velikem številu enodružinskih hiš še vedno vpisano:

• napačno število kvadratnih metrov,
• nepravilna raba,
• netočno leto izgradnje,
• neustrezna kategorizacija.

Najpomembneje pa je:

• GURS v vrednotenje ne upošteva, ali ima stavba urejeno dokumentacijo (gradbeno, uporabno dovoljenje, skladnost z izvedenim stanjem).
• To pomeni, da lahko nepremičnina formalno dosega visoko modelno vrednost, medtem ko njena tržna ali pravna vrednost ostaja bistveno nižja.

Primer iz prakse: hiša brez uporabnega dovoljenja — visoka GURS vrednost, nizka tržna cena.

Predstavljajte si lastnika enodružinske hiše iz 80. let.

Vpisana je v kataster, GURS ji pripiše visoko posplošeno vrednost, ki lastniku daje občutek varnosti. A v praksi se zgodi nekaj drugega:

❗Hiša nima uporabnega dovoljenja ali manjkajočega gradbenega dovoljenja

To pomeni, da je pravni status objekta neurejen in tvegan.

❗Kupci težko pridobijo kredit

Banke praviloma ne financirajo nepremičnin brez uporabnega dovoljenja.
Posledica: drastično se zmanjša število potencialnih kupcev.

❗Resni kupci se zaradi pravne negotovosti umaknejo

Nihče ne želi kupovati “problematične” hiše, kjer lahko sledijo postopki legalizacije, dodatni stroški ali celo sankcije.

👉 Rezultat:

Hiša, ki je po GURS-u vredna npr. 380.000 €, se v resnici proda za 250.000 € ali manj.

Tako realna tržna cena ni niti približno blizu modelne vrednosti, ker:

• ni pravne varnosti,
• ni možnosti kreditiranja,
• nepremičnina ne izpolnjuje zakonskih pogojev,
• kupci zaznavajo preveliko tveganje.

Gre za izjemno pogost primer, saj številni lastniki zmotno verjamejo, da vpis v kataster in GURS vrednotenje pomenita, da je “vse urejeno”.

Pravni status je ključen za dosego prave tržne vrednosti

Od 1. junija 2022 velja posodobljen Gradbeni zakon (GZ-1), ki je prinesel reorganizacijo postopkov legalizacije in jasnejše pogoje za izdajo uporabnega dovoljenja.

Strokovni viri opozarjajo, da nepremičnina doseže pravo tržno vrednost le, če je pravno urejena. To pomeni:

• zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem,
• ima uporabno dovoljenje,
• je evidentirana v skladu z dejanskim stanjem,
• nima neskladnih prizidkov ali črnih gradenj.

Če to ni urejeno, je vrednost nepremičnine na trgu lahko 20–40 % nižja od posplošene vrednosti.

Pravna podlaga in novosti zakona: kaj to pomeni za lastnike

Gradbeni zakon (GZ-1), ki velja od 1. junija 2022, je prinesel več pomembnih sprememb:

✔ Uporabno dovoljenje je obvezno

Za vse nove enostanovanjske stavbe je uporabno dovoljenje nujno.

✔ Izdaja uporabnega dovoljenja je mogoča tudi brez fasade

Če nadzorni organ potrdi skladnost z gradbenim dovoljenjem.

✔ Starejše stavbe potrebujejo preverbo

Predvsem:

• hiše brez dokumentacije,
• starejše stavbe z rekonstrukcijami,
• objekti z nelegalnimi prizidki.

✔ Popravek katastrskih podatkov

Lastnik lahko popravi:

• površino,
• dejansko rabo,
• leto gradnje,
• neskladja v obliki stavbe.

Ko so podatki pravilni, lahko lastnik v določenih primerih uveljavlja postopek posebnih okoliščin, če je dejanska tržna vrednost nižja od modelne.

Zaključek: številka na GURS-u ne odraža resnične vrednosti brez urejenih papirjev.

Če povzamemo:

• GURS oceni vrednost na podlagi podatkov — ne na podlagi pravne urejenosti.
  Torej visoka posplošena vrednost ne pomeni, da je nepremičnina pravno urejena.
• Neurejena dokumentacija neposredno vpliva na tržno vrednost.
• Banke nepremičnin brez uporabnega dovoljenja ne financirajo.
• Kupci se takih nepremičnin pogosto izogibajo.
• Nepremičnina se proda bistveno pod svojo potencialno vrednostjo.

Priporočila za lastnike nepremičnin

✔ Preverite gradbeno in uporabno dovoljenje.

✔ Preverite pravilnost katastrskih podatkov.

✔ Uredite morebitne neskladne dele objekta.

✔ Razmislite o legalizaciji, če dokumentacija ni popolna.

✔ Pred prodajo se posvetujte s strokovnjakom (geodet, odvetnik, cenilec).

✔ Dokumentacijo uredite čim prej — v prodajnem postopku je pogosto prepozno.