Nalaganje...
Ker kupci nimajo več dovolj kapitala, nakup stanovanja vse bolj temelji na dolgih kreditih, kar zmanjšuje potrošnjo in povečuje finančna tveganja.
Prodaja nepremičnin se je kratkoročno stabilizirala. Kapitala za nakup nepremičnine je vedno manj, kreditov pa vedno več.
Poraženci so tudi tukaj mladi in bodoče generacije...
Kako bo to vplivalo na potrošniški trg in kdo so zmagovalci?
Po najnovejših podatkih valuer.si je bilo v Sloveniji v septembru 2025 prodanih 637 stanovanjskih nepremičnin (stanovanja in stanovanjske hiše, brez zazidljivih parcel), kar je 19,37 % manj kot septembra 2024. To je sicer jasen signal, da trg ni več v evforiji, temveč v fazi ohlajene, a relativno stabilne aktivnosti.
Od januarja do septembra 2025 je bilo prodanih 8.771 stanovanjskih nepremičnin. To je 13,58 % več kot v istem obdobju 2024 vendar še vedno 5,31 % manj kot v letu 2023. Število prodaj se je tako po zelo slabem letu 2024 rahlo povečalo, kljub temu do zdaj še vedno nismo ulovili leto 2023, ko je bil trg nepremičnin še bistveno bolj živahen.
Medtem ko je število prodaj nepremičnin zmerno, se na trgu kaže drugačen trend – zadolževanje gospodinjstev se povečuje bistveno hitreje kot promet nepremičnin.
Po zadnjih podatkih Banke Slovenije in analiz medijev:
Znižanje obrestnih mer v letu 2025 je gospodinjstva dobesedno »potegnilo nazaj« na kreditni trg – hipotekarna posojila so cenejša kot v obdobju vrhunca obrestnih mer v letih 2022–2023, zato si marsikdo reče: »Zdaj ali nikoli.«
Večina slovenskih bank danes ponuja odplačilno dobo do 30 let za stanovanjski kredit, pri čemer je ta povezana tudi s starostjo kreditojemalca. Informativni izračuni na spletnih kalkulatorjih kažejo, da se odplačilna doba novih kreditov pogosto giblje med 20 in 30 leti.
Primer 1: Kredit 150.000 €
Primer 2: Kredit 200.000 €
Primeri so samo informativne narave in temeljijo na povprečnih obrestnih merah, objavljenih pri več slovenskih bankah v letu 2025. Dejanski pogoji se med bankami razlikujejo.
Za mlado družino z neto dohodki med 2.800 in 3.200 evri to pomeni, da kredit pogosto »poje« 25–35 % mesečnega dohodka – še preden prištejemo stroške upravljanja, rezervni sklad, ogrevanje in druge fiksne stroške bivanja.
S stanovanjskim kreditom je velik del dohodkov »vezan« na nepremičnino, zato je za druge nakupe na voljo manj denarja, kar se odrazi v nižji splošni potrošnji. To ni le teorija, temveč vsakodnevna realnost številnih družin z visokim stanovanjskim kreditom.
Za dom gre torej 1.200–1.250 €, kar predstavlja približno 40 % vseh prihodkov.
Preostane:
Ko je kredit visok in dolgoročen, je logika gospodinjstev jasna: stalnih obveznosti ni mogoče zmanjšati, zato se varčuje pri vsem ostalem.
Najpogostejša področja, kjer se bo varčevalo:
Vse to pomeni manj prihodkov za trgovce, turistične ponudnike, gostince, lokalna podjetja in storitveni sektor – in to ne le kratkoročno, temveč potencialno za celotno obdobje trajanja kredita.
Stanovanjski kredit sam po sebi ni problem, če je:
Podatki Banke Slovenije in mednarodne raziskave HFCS opozarjajo, da rast zadolženosti gospodinjstev povečuje občutljivost na šoke – izgubo zaposlitve, bolezen, ločitev ali večje nepredvidene stroške.
Čeprav danes vse več ljudi najema kredite s fiksno obrestno mero, to še ne pomeni, da je kredit »varen za vedno«.
Pri nekaterih kreditih:
Če bodo obrestne mere v prihodnosti znova višje, se bo del gospodinjstev ob podaljšanju fiksne dobe ali refinanciranju kredita soočil z višjimi stroški.
Banka Slovenije je v preteklih letih večkrat opozorila, da prehitra rast stanovanjskih posojil ob stagnaciji ali padcu realnih dohodkov poslabšuje kazalnike zadolženosti gospodinjstev.
Če povzamemo:
Na potrošniškem trgu lahko pričakujemo:
Čeprav je velik del prebivalstva pod pritiskom visokih cen in vse večjih kreditnih obveznosti, obstajajo jasno prepoznavne skupine, ki iz trenutnega dogajanja profitirajo.
Na prvi pogled se zdi, kot da »kriza« pritiska na vse – a v praksi ustvarja tudi zmagovalce.
Banke so v zadnjih dveh letih med največjimi zmagovalci!
Zakaj?
rastobsega stanovanjskih kreditov, pomeni več obrestnih prihodkov,
znižanje obrestnih mer (po obdobju visokih v letih 2022–2023) je ponovno spodbudilo kreditno povpraševanje,
kreditni portfelj bank postaja večji in bolj dolgoročen, kar krepi stabilnost prihodkov za naslednjih 20–30 let,
odvisnost strank od bank se povečuje, s tem pa tudi nabor dodatnih stroškov, ki jih lahko banke zaračunavajo.
Banke so tako v položaju, ko je povpraševanje po kreditih visoko, konkurenca med njimi pa razmeroma nizka – kar jim omogoča ohranjanje visokih marž.
Čeprav morda presenetljivo, tudi država neposredno profitira:
Država tako ob visokih cenah in stabilni prodaji pobira pomemben in stabilen vir prihodkov.
Ta skupina je v resnici največji zmagovalec trenutne situacije.
Zakaj?
Ta skupina postopoma povečuje svoj delež na nepremičninskem trgu in vpliva na rast cen v določenih segmentih, saj nastopa finančno bistveno močnejše kot povprečni kupec.
Ker si mnogi Slovenci danes ne morejo privoščiti nakupa, raste povpraševanje po dolgoročnem najemu. To pomeni:
Najemni trg se tako iz “dodatnega zaslužka” postopoma premika v profesionaliziran segment, ki bo v prihodnjih letih še pridobival na pomembnosti.
Zakaj so zmagovalci?
Tudi posamezniki med prodajalci so lahko zmagovalci – predvsem tisti, ki:
Prodajalec, ki prodaja garsonjero v Ljubljani, kupljeno leta 2016 za 95.000 €, jo danes pogosto proda za 155.000–170.000 € – čisti dobiček, ki ga v večini drugih naložb težko doseže.
Nekateri posredno profitirajo:
Največji poraženci trenutne situacije so mlade družine, prvi kupci, enostarševske družine, podnajemniki in povprečni zaposleni z nizko ali povprečno plačo, saj se znajdejo v položaju, kjer:
Slovenski nepremičninski trg razkriva zanimivo, deloma paradoksalno sliko: medtem ko imajo Slovenci na bankah skupaj približno 27 milijard evrov prihrankov, skoraj polovica prebivalcev nima dovolj sredstev, da bi si privoščila že garsonjero.
Ključne ugotovitve:
Mediana cene kvadratnega metra rabljenega stanovanja je lani znašala približno 3.550 €/m². To pomeni, da bi za garsonjero velikosti 30 m² odšteli okoli 106.500 €.
Ker banke pogosto zahtevajo vsaj 20–30 % lastnih sredstev, bi morali imeti v tem primeru prihranjenih približno 25.000 € – kar pomeni, da si velik del prebivalstva ne more privoščiti niti tako »majhne investicije«.
Za tiste s prihranki med 10.000 in 50.000 € je realno dosegljiva nepremičnina v vrednosti do približno 250.000 €, kar danes pomeni okrog 58 m² stanovanja.
Dodatno: podatki kažejo, da ostajajo nepremičnine med fizičnimi osebami izjemno priljubljena naložba – približno 520.000 oseb ima v lasti vsaj dve nepremičnini. Hkrati pa se je delež oseb z vsaj eno nepremičnino znižal s približno 80 % (2018) na približno 75 % danes, kar nakazuje zmanjšano dostopnost in spremembe v strategijah lastništva.
Večina Slovencev sicer ima prihranke, vendar so ti praviloma nizki. Posledično si velik del prebivalstva ne more privoščiti nakupa nepremičnine brez visoke zadolženosti. To podpira trend, opisan v članku – da je lastni kapital vstopajočih kupcev vse manjši, krediti pa vse večji.
Nepremičnina kot varnost, potrošnja kot žrtev
Slovenci smo tradicionalno usmerjeni v lastniško bivanje – hiša ali stanovanje sta simbol varnosti in uspeha. A podatki za leto 2025 jasno kažejo, da je ta varnost vse dražja:
manj gotovine, več kreditov,
daljše dobe odplačevanja,
večji delež dohodka »zaklenjen« v opeko in beton.
To bo imelo dolgoročne posledice za potrošniški trg, maloprodajo, turizem in storitveni sektor, ki se bo moral prilagoditi kupcu, ki ima dom – a manj denarja v denarnici.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Po letu 2022 so višje obrestne mere občutno podražile stanovanjske kredite. Trg se ohlaja, kupci pa vse pogosteje iščejo rešitve zunaj mest in z večjo mero premisleka.
Pridobivanje stanovanjskega kredita je zahtevno! Izvedite, katero dokumentacijo banke zahtevajo in kako se najbolje pripraviti na razgovor.
Nizozemska z regulacijo najemnin in pravilom, da mora biti ⅔ novih stanovanj cenovno dostopnih, odgovarja na stanovanjsko krizo. Bi morala Slovenija slediti njihovemu zgledu?
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
