Nalaganje...
Oglasov za nepremičnine na Hrvaškem je ponekod manj, vendar to še ne dokazuje, da se je enako zmanjšala dejanska ponudba.
Ko je Hrvaška 7. julija 2026 uvedla nova pravila za nepremičninske posrednike, se je hitro pojavilo vprašanje: bodo s spletnih portalov izginili tisoči nepremičninskih oglasov?
Dobrih pet tednov pozneje lahko odgovor nekoliko bolje utemeljimo s podatki. Na nekaterih spletnih virih je število aktivnih oglasov res opazno nižje kot julija. Toda to še ne pomeni, da je s hrvaškega trga izginilo enako število stanovanj ali hiš.
Razlog je preprost. Nepremičninski portal šteje oglase, ne nujno različnih nepremičnin. Isto stanovanje lahko oglašuje lastnik in več agencij. Po novem pa mora imeti vsaka agencija, ki nepremičnino oglašuje, predhodno sklenjeno pogodbo o posredovanju z lastnikom. Če pogodbe nima, oglasa ne sme objaviti. Prav ta sprememba lahko s trga odstranjuje del oglasnega šuma, ki je prej ustvarjal vtis večje ponudbe.
Najzanimivejše podatke trenutno ponuja analitični portal Gradim.hr – analitika oglasov za prodajo stanovanj na Hrvaškem, ki spremlja javno dostopne nepremičninske oglase.
Indeksirani julijski podatki istega sistema so v različnih trenutkih prikazovali približno 115.000 do 119.000 aktivnih oglasov za prodajo stanovanj. Eden od julijskih zajemov je prikazoval 115.473 oglasov, drugi 118.847.
Aktualni avgustovski podatek, preverjen 16. avgusta 2026, kaže 100.954 aktivnih oglasov. V primerjavi z omenjenimi julijskimi zajemi je to približno 13 do 15 odstotkov manj objav.
To je dovolj velik premik, da ga ni smiselno prezreti. Ni pa dovolj, da bi lahko zapisali, da je ponudba stanovanj na Hrvaškem v nekaj tednih padla za 13 ali 15 odstotkov.
Gradim.hr namreč analizira javno dostopne oglase. Podatki se spreminjajo z novimi objavami, iztekom oglasov, ponovnimi objavami in odstranjevanjem starih ponudb. Poleg tega oglas ni isto kot edinstvena nepremičnina. Tudi sam portal opozarja, da so njegovi podatki informativne narave.
Dodatno sliko ponuja Njuškalo – prodaja stanovanj, eden največjih hrvaških oglasnikov.
Na dan 16. avgusta 2026 je portal prikazoval 52.875 oglasov za prodajo stanovanj. Največ jih je bilo v Istrski županiji, kjer jih je bilo več kot 11.000, ter v Primorsko-goranski županiji z več kot 10.600 objavami. Na portalu so se isti dan pojavljali tudi povsem novi oglasi.
V kategoriji Njuškalo – prodaja hiš je bilo istega dne 36.287 oglasov, od tega več kot 10.800 v Istrski županiji.
Teh številk ne smemo seštevati s podatki Gradim.hr ali jih neposredno primerjati. Gre za različna sistema in različne metodologije. Prav tako nimamo primerljive javne časovne serije Njuškala za obdobje neposredno pred 7. julijem.
Podatki pa pokažejo nekaj drugega: hrvaški nepremičninski trg ni ostal brez ponudbe. Na največjih spletnih kanalih je še vedno več deset tisoč oglasov.
Hrvaški sabor je novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina sprejel 19. junija 2026. Objavljen je bil 29. junija v Narodnih novinah št. 69/2026 in je začel veljati osmi dan po objavi, torej 7. julija 2026.
Pravni vir: Narodne novine – Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/2026. Namen zakona je jasneje urediti delo posrednikov, pogodbe, oglaševanje, oglede, provizije, registre ter nadzor nad nepremičninskim posredovanjem.
Za vprašanje nepremičninskih oglasov je najpomembnejši 22. člen.
Ta določa, da mora posrednik pri oglaševanju objaviti podatke o svojem podjetju in sedežu. Še pomembnejši pa je drugi odstavek: nepremičnine ne sme oglaševati, če z njenim lastnikom prej ni sklenil pogodbe o posredovanju.
Prav tu se skriva eden glavnih razlogov, zakaj lahko po 7. juliju del oglasov izgine.
Če je agencija prej objavila nepremičnino na svoji spletni strani ali portalu, ne da bi imela urejeno pogodbeno razmerje z lastnikom, takšne prakse po novem zakonu ne sme nadaljevati.
Za oglaševanje brez sklenjene pogodbe zakon za pravno osebo ali samostojnega podjetnika predvideva globo od 3.000 do 6.000 evrov, odgovorna oseba v podjetju pa se lahko kaznuje z globo od 1.000 do 3.000 evrov.
Tudi hrvaško Ministrstvo za gospodarstvo je ob začetku veljavnosti zakona poudarilo strožja pravila oglaševanja, večjo preglednost ter jasnejšo opredelitev pravic in obveznosti posrednikov.
Predstavljajmo si stanovanje v Poreču, ki ga lastnik prodaja za 300.000 evrov.
Lastnik objavi svoj oglas. Isto stanovanje ima v ponudbi še pet agencij. Na spletu tako ne vidimo ene nepremičnine, temveč šest objav. Nekatere uporabljajo iste fotografije, druge drugačen naslov, tretje nekoliko spremenjen opis. Tudi cena ni nujno povsod enaka.
Če tri agencije po uveljavitvi zakona ugotovijo, da nimajo ustrezno urejene pogodbe z lastnikom, morajo svoje oglase odstraniti.
Število objav pade s šest na tri.
Toda na trgu je še vedno isto stanovanje.
Prav zato je pri razlagi sedanjega zmanjšanja števila nepremičninskih oglasov potrebna previdnost.
Raziskave spletnih nepremičninskih baz že dalj časa opozarjajo, da lahko več oglasov predstavlja isto nepremičnino in zato napihne statistično sliko spletne ponudbe. Za natančno oceno trga je treba oglase deduplicirati oziroma prepoznati večkratne objave istega objekta.
Novi hrvaški zakon tega problema ne odpravlja v celoti, lahko pa odstrani del objav, za katere agencija sploh nima pogodbenega pooblastila.
Da.
To je pomembna razlika, saj novi zakon ne uvaja sistema »ena nepremičnina – en oglas«.
Zakon v 18. členu določa, da mora biti izključno posredovanje izrecno dogovorjeno. Če lastnik ni podpisal pogodbe o izključnem posredovanju, lahko sodeluje z več posredniki. Iz tega sledi, da lahko isto nepremičnino tudi po novi ureditvi zakonito oglašuje več agencij, če ima vsaka ustrezno pogodbeno podlago.
Podvojeni oglasi zato ne bodo izginili.
Izginil naj bi predvsem del nepooblaščenih podvojenih oglasov.
Prav tako novi zakon lastniku ne preprečuje, da bi nepremičnino oglaševal sam. Pravilo o pogodbi iz 22. člena ureja oglaševanje, ki ga izvaja nepremičninski posrednik za lastnika.
Ne.
Časovno sovpadanje je zanimivo in zakonska sprememba ponuja logično razlago za odstranitev dela agencijskih oglasov. Toda iz trenutno javno dostopnih podatkov ne moremo dokazati, koliko oglasov je bilo odstranjenih prav zaradi novega zakona.
Za takšen zaključek bi potrebovali podatke največjih portalov, razdeljene najmanj na zasebne in agencijske oglase, nove in izbrisane objave ter podvojene in edinstvene nepremičnine.
Upoštevati je treba tudi običajno dinamiko portalov. Oglasi se iztečejo, ponovno objavijo, prodajo, umaknejo ali prestavijo v drugo kategorijo. Spletni portali spreminjajo tudi pravila objavljanja in čistijo stare baze.
Poleg tega se je hrvaški nepremičninski trg začel ohlajati že pred 7. julijem.
Hrvaški trg se je ohlajal že pred spremembo pravil oglaševanja
Uradni Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025, ki sta ga pripravila Ekonomski institut Zagreb in hrvaško ministrstvo za prostorsko ureditev, kaže izrazito zmanjšanje števila kupoprodaj.
V letu 2025 je bilo na Hrvaškem evidentiranih 88.395 kupoprodaj nepremičnin, kar je 21,7 odstotka manj kot leta 2024.
Pri stanovanjih in apartmajih je število kupoprodaj padlo za 17,3 odstotka, pri družinskih hišah za 17,7 odstotka, pri gradbenih zemljiščih pa za 22,3 odstotka. Skupna vrednost prodanih nepremičnin se je zmanjšala za 16,8 odstotka.
Tudi najnovejši razpoložljivi podatki Eurostata kažejo nadaljevanje šibkejše aktivnosti. V prvem četrtletju 2026 je bilo število transakcij stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem za 42,2 odstotka nižje kot v enakem obdobju leta 2025, kar je bil največji medletni padec med državami EU, za katere je Eurostat objavil primerljive podatke.
To je pomemben kontekst.
Manj oglasov in manj sklenjenih poslov nista ista stvar. Prvi podatek opisuje spletno ponudbo, drugi dejansko realizirane transakcije. Toda oba kažeta, da se hrvaški nepremičninski trg trenutno spreminja.
Zato bi bilo preveč poenostavljeno trditi, da je vsak oglas, ki je po 7. juliju izginil, posledica novega zakona.
Hrvaška gospodarska zbornica – HGK novo ureditev predstavlja predvsem kot korak k profesionalnejšemu in preglednejšemu trgu. Po njihovem pojasnilu lahko posredniške storitve opravljajo le posredniki, ki izpolnjujejo zakonske pogoje in so vpisani v javni register.
Del stroke opozarja tudi na drugo stran spremembe.
Hrvaška udruga posrednika nekretninama – HUPN je po začetku veljavnosti zakona sporočila, da podpira ukrepe proti nelegalnim posrednikom, hkrati pa opozarja na dodatne administrativne obveznosti za agencije, ki že poslujejo zakonito. Gre za stališče interesnega združenja, ne za ugotovitev državnega organa.
To je pomembna razlika. Zakon ima jasen cilj, njegova dejanska učinkovitost pa bo odvisna od nadzora, izvajanja, odziva agencij in ravnanja spletnih portalov.
Za slovenskega kupca, ki išče stanovanje, hišo ali apartma v Istri, Kvarnerju ali Dalmaciji, je lahko manj podvojenih oglasov celo koristnih.
Iskanje postane preglednejše, če se ista nepremičnina ne pojavlja desetkrat z različnimi fotografijami, opisi in cenami.
Toda kupec mora še vedno preverjati, kdo nepremičnino dejansko prodaja.
Najprej naj preveri agencijo. HGK vodi javni Register posrednikov in Imenik agentov, kjer je mogoče preveriti, ali posrednik izpolnjuje pogoje za opravljanje dejavnosti.
Pomembna sprememba velja tudi pri ogledih. Agencija po 23. členu zakona ogleda oglaševane nepremičnine ne sme pogojevati s tem, da potencialni kupec predhodno podpiše pogodbo o posredovanju.
Ob ogledu se lahko podpiše potrdilo o ogledu. Toda zakon izrecno določa, da takšno potrdilo ni pogodba o posredovanju in ne sme vsebovati obveznosti plačila posredniške provizije.
Enako pomembno je vprašanje provizije. Posrednik kupcu ne sme zaračunati posredniške provizije, če kupec z njim ni sklenil pogodbe o posredovanju. Če agencija posreduje za obe strani, mora imeti z vsako stranjo ločeno pogodbo.
Veljavna pogodba med lastnikom in agencijo še ne dokazuje, da je z nepremičnino pravno vse urejeno.
Kupec mora še vedno preveriti lastništvo, hipoteke, služnosti, zaznambe, gradbeno in uporabno dokumentacijo ter skladnost dejanskega stanja nepremičnine z uradnimi podatki.
Hrvaški državni portal pri nakupu izrecno priporoča preverjanje lastništva v zemljiški knjigi. Zemljiškoknjižni izpisek je uradni dokaz o lastništvu oziroma drugih pravicah, vpisanih v zemljiško knjigo.
Javni vpogled omogoča tudi sistem Uređena zemlja – skupni informacijski sistem zemljiških knjig in katastra.
Novi zakon torej ureja predvsem ravnanje posrednikov. Ne spremeni vsakega nepremičninskega oglasa v pravno jamstvo za varnost nakupa.
Za lastnika je sporočilo nove ureditve precej jasno: če želi, da njegovo nepremičnino oglašuje agencija, mora biti razmerje urejeno s pisno pogodbo o posredovanju.
Pogodba mora vsebovati predmet posredovanja, vrsto posla, višino posredniške provizije, morebitne dodatne storitve in stroške ter registrsko številko posrednika. Sestavni del pogodbe je tudi veljavni cenik.
Lastnik se mora hkrati odločiti, ali želi sodelovati z eno ali več agencijami.
Če želi eni agenciji podeliti izključno pravico, mora biti izključnost izrecno zapisana v pogodbi. Zakon ne vzpostavlja avtomatične ekskluzivnosti.
Za prodajalca je lahko manjše število agencij tudi praktična prednost. Lažje nadzoruje fotografije, opis, zahtevano ceno in ažurnost oglasa. S tem zmanjša možnost, da bi kupec isto nepremičnino našel pri različnih ponudnikih z različnimi informacijami.
Verjetno nekoliko bolj realno, vendar še ne povsem.
Če bodo agencije dosledno odstranjevale nepremičnine, za katere nimajo sklenjenih pogodb, bo iz spletnih baz izginil del nepooblaščenih objav. To lahko zmanjša navidezno velikost ponudbe.
Podvajanje pa ostaja možno. Isti lastnik lahko, kadar nima pogodbe o izključnem posredovanju, zakonito sodeluje z več agencijami. Vsaka od njih lahko svojo ponudbo objavi na več portalih.
Za resnično natančen pregled ponudbe bi nepremičninski trg potreboval sistem, ki bi znal povezati različne oglase z isto fizično nepremičnino.
Dokler tega ni, mora kupec pri primerjavi ponudbe spremljati fotografije, kvadraturo, lokacijo, opis, ceno in druge značilnosti. Dva oglasa namreč nista nujno dve nepremičnini.
Samo zaradi zmanjšanja števila oglasov ne.
Če s portalov izgine pet podvojenih objav istega stanovanja, se dejanska ponudba ni spremenila. Na trgu je še vedno eno stanovanje in en prodajalec.
Za cene so pomembnejši dejansko število prodajalcev in kupcev, kupna moč, dostopnost financiranja, lokacija, kakovost nepremičnine ter pripravljenost prodajalcev, da prilagodijo pričakovanja.
Sedanji podatki o transakcijah pa kažejo, da kupci na Hrvaškem postajajo precej bolj selektivni. V takšnem okolju je vse pomembnejša razlika med oglaševano ceno in ceno, po kateri je kupec pripravljen posel dejansko skleniti.
Zato bo v naslednjih mesecih bolj kot samo število oglasov smiselno spremljati tri stvari: koliko časa nepremičnine ostajajo na trgu, koliko prodajalcev znižuje cene in predvsem koliko poslov se dejansko sklene.
Po dobrem mesecu veljavnosti novega zakona imamo več dokazov kot ob njegovi uvedbi, vendar še vedno ne dovolj za trditev, da je zakon povzročil splošen in enoten padec ponudbe nepremičnin na Hrvaškem.
Podatki Gradim.hr kažejo, da je število aktivnih spletnih oglasov za prodajo stanovanj nižje od julijskih zajemov. To je realen in merljiv signal.
Hkrati Njuškalo še vedno prikazuje več deset tisoč aktivnih oglasov za stanovanja in hiše.
Zakonska sprememba ponuja zelo verjeten razlog za odstranitev dela nepooblaščenih agencijskih objav, vendar trenutni javni podatki ne omogočajo izračuna, kolikšen del celotnega zmanjšanja je neposredno povzročil zakon.
To razlikovanje je bistveno.
Manj oglasov je podatek. Manj dejansko razpoložljivih nepremičnin pa je druga trditev, za katero potrebujemo drugačne podatke.
Novi hrvaški Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami je po 7. juliju 2026 pomembno spremenil pravila agencijskega oglaševanja. Agencija nepremičnine ne sme oglaševati brez predhodno sklenjene pogodbe z lastnikom, kršitev pa lahko pomeni več tisoč evrov globe.
Prvi javno dostopni podatki kažejo, da je število aktivnih spletnih oglasov na nekaterih virih res upadlo. Toda tega zmanjšanja še ne moremo enačiti z enakim padcem dejanske ponudbe stanovanj in hiš.
Del izginulih objav lahko predstavljajo nepooblaščeni, zastareli ali večkrat objavljeni oglasi. Podvojene ponudbe kljub temu ne bodo izginile, saj zakon lastniku še vedno omogoča sodelovanje z več agencijami, kadar nima dogovorjenega izključnega posredovanja.
Za slovenskega kupca je sprememba lahko pozitivna, če pomeni manj tržnega šuma in bolj pregledno ponudbo. Toda previdnost pri nakupu ostaja enaka: preveriti je treba posrednika, pogodbo, zemljiškoknjižno stanje, dokumentacijo in realno tržno vrednost nepremičnine.
Če se bo sedanji trend nadaljeval, bomo čez nekaj mesecev lahko precej natančneje ocenili, ali je Hrvaška dobila samo manj oglasov ali dejansko tudi manj nepremičnin na trgu.
Narodne novine – Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/2026
Primarni pravni vir za določbe o pogodbah, oglaševanju, ogledih, provizijah, izključnem posredovanju in sankcijah.
Ministrstvo gospodarstva Republike Hrvaške – pojasnilo novega zakona
Uradno pojasnilo ciljev nove ureditve ter sprememb pri oglaševanju, provizijah in registraciji posrednikov.
Hrvaška gospodarska zbornica – nova pravila pri nakupu in najemu nepremičnin
Strokovna razlaga novega zakona, pogodbenih razmerij, ogledov in posredniških provizij.
HGK – Register posrednikov in Imenik agentov
Javni vir za preverjanje registriranih nepremičninskih posrednikov in agentov na Hrvaškem.
Ekonomski institut Zagreb – Pregled tržišča nepremičnin Republike Hrvaške 2025
Uradna analiza kupoprodaj, cen in drugih ključnih kazalnikov hrvaškega nepremičninskega trga.
Eurostat – statistika prodaje stanovanjskih nepremičnin
Primerljivi evropski podatki o številu transakcij stanovanjskih nepremičnin, vključno s Hrvaško.
gov.hr – zemljiškoknjižni izpisek
Uradne informacije o preverjanju lastništva in drugih pravic, vpisanih v zemljiško knjigo.
Uređena zemlja – javni vpogled v zemljiške knjige in kataster
Uradni hrvaški sistem za preverjanje zemljiškoknjižnih in katastrskih podatkov.
HUPN – odziv nepremičninskih posrednikov na izvajanje novega zakona
Stališče dela hrvaške nepremičninske stroke o praktičnih posledicah in administrativnih obremenitvah nove zakonodaje.
Število spletnih oglasov je dinamičen podatek in se lahko spreminja iz dneva v dan. Podatki Gradim.hr in Njuškalo v članku so bili preverjeni 16. avgusta 2026. Števila oglasov različnih portalov zaradi različnih metodologij ni primerno neposredno seštevati ali iz njih sklepati o številu edinstvenih nepremičnin na celotnem hrvaškem trgu.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Hrvaška beleži močan padec prodaje nepremičnin, Slovenija pa po padcu v 2024 kaže drugačno sliko. Cene kljub manj transakcijam ostajajo visoke.
Novi hrvaški zakon določa jasnejša pravila za oglede, provizije in pogodbe. Preverite, kaj mora slovenski kupec vedeti pred sodelovanjem z agencijo.
Razkrivamo, ali smo v Ljubljani že dosegli vrh cen stanovanj, zakaj cene rabljenih nepremičnin upadajo, kaj se dogaja na Hrvaškem in kako Airbnb vpliva na stanovanjski trg.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Prejmite nove članke in video vsebine direktno na svoj e-poštni naslov.
