Nalaganje...
Nepremičninski trg ostaja stabilen, vendar rast cen in kreditov vse bolj pritiska na kupno moč gospodinjstev.
Slovenski nepremičninski trg se na prvi pogled še vedno drži. Cene stanovanjskih nepremičnin rastejo, prodaja se je po večletnem upadanju znova okrepila, banke pa gospodinjstvom še naprej odobravajo stanovanjska in potrošniška posojila.
Toda pod površjem se slika spreminja. Najnovejše Poročilo o finančni stabilnosti Banke Slovenije ne napoveduje zloma nepremičninskega trga. Opozarja pa na nekaj, kar je za fizične osebe pogosto pomembnejše od velikih makroekonomskih izrazov: koliko finančnega pritiska lahko slovensko gospodinjstvo še prenese, preden se začne majati njegova kupna moč.
Za kupca stanovanja, najemnika ali družino z obstoječim kreditom nepremičninski trg ni abstraktna statistika. Je mesečni obrok kredita, najemnina, strošek ogrevanja, račun za elektriko, višja cena hrane, prenova kopalnice in vprašanje, ali ob koncu meseca ostane še kaj finančne rezerve.
Banka Slovenije v uradni objavi ocenjuje, da tveganja za slovenski bančni sistem ostajajo zmerna, vendar se obeti za prihodnje obdobje poslabšujejo. Makrofinančno in kibernetsko tveganje sta ocenjeni kot povišani, odpornost bančnega sistema pa ob proaktivni makrobonitetni politiki ostaja visoka.
To je pomembno izhodišče. Članek zato ne sme ustvarjati vtisa, da se bančni sistem maje ali da je nepremičninski trg tik pred zlomom. Bistvo je drugačno: sistem je za zdaj odporen, toda gospodinjstva postajajo bolj občutljiva na kombinacijo visokih cen, kreditov, življenjskih stroškov in zunanjih gospodarskih šokov.
Banka Slovenije posebej opozarja, da bi morebitna nadaljnja zaostritev razmer v mednarodnem okolju prek višjih cen energentov in motenj v dobavnih verigah lahko poslabšala finančni položaj podjetij in gospodinjstev, to pa bi se z zamikom odrazilo v povečanem kreditnem tveganju.
Za fizično osebo to pomeni preprost prevod: težava se običajno ne pokaže prvi mesec. Najprej se zvišajo stroški. Nato se zmanjša razpoložljivi dohodek. Potem gospodinjstvo začne rezati porabo. Šele z zamikom se lahko pojavijo težave pri odplačevanju posojil.
Banka Slovenije ocenjuje, da tveganje za finančno stabilnost, ki izhaja iz nepremičninskega trga, ostaja zmerno. A hkrati je pomembno opozorilo, da se je tendenca tega tveganja iz stabilne zvišala v naraščajočo. Razlogi so jasni: rast stanovanjskih posojil se je ob nižjih obrestnih merah močno zvišala, cene stanovanjskih nepremičnin pa so se nadaljevale rasti in so po oceni Banke Slovenije precenjene.
To je verjetno najpomembnejši stavek za kupce. “Zmerno tveganje” ne pomeni, da je vsak nakup varen. Pomeni, da sistem kot celota še ni v nevarnem območju. Toda posamezno gospodinjstvo se lahko hitro znajde v precej bolj napetem položaju.
Če kupec danes za stanovanje plača visoko ceno, vzame dolgoročni kredit in nima večje finančne rezerve, ga ne ogroža nujno padec cen nepremičnin. Pogosteje ga ogrozi veliko bolj vsakdanja stvar: previsok mesečni obrok v kombinaciji z višjimi življenjskimi stroški.
Rast cen stanovanjskih nepremičnin in število prodaj v Sloveniji kažeta, da se je trg leta 2025 znova aktiviral, medtem ko so cene nadaljevale rast.
SURS, GURS, Eurostat; objava: Banka Slovenije, Poročilo o finančni stabilnosti, maj 2026.
V letu 2025 se je prodaja stanovanjskih nepremičnin po skoraj treh letih upadanja povečala za več kot četrtino. Rast cen se je nadaljevala tudi v drugi polovici leta. V zadnjem četrtletju 2025 so bile cene stanovanjskih nepremičnin medletno višje za 5,8 %. Pri rabljenih stanovanjih je posebej izstopal Maribor z 12,3-odstotno rastjo, v Ljubljani pa je rast znašala 6,3 %. Realne cene stanovanjskih nepremičnin so bile v primerjavi z letom 2008 višje za približno 16 %.
Ta podatek pove dve stvari. Prvič, pritisk na nepremičninski trg ni več samo ljubljanska zgodba. Drugič, trg ostaja drag tudi tam, kjer so kupci v preteklosti iskali nekoliko dostopnejše alternative.
Ko se cene v Ljubljani dvignejo zelo visoko, del povpraševanja išče izhod v drugih mestih. Toda to ne odpravi problema dostopnosti. Samo preseli ga. Maribor, Celje, Kranj, Obala in druga območja lahko zato občutijo enak pritisk: več povpraševanja, omejena ponudba in višja pričakovanja prodajalcev.
Slovenija ostaja med državami, kjer so se cene stanovanjskih nepremičnin v zadnjih letih izrazito zvišale, pri čemer rast v letu 2025 presega povprečje EU.
SURS, GURS, Eurostat; objava: Banka Slovenije, Poročilo o finančni stabilnosti, maj 2026.
V primerjavi z EU slovenski trg prav tako ne kaže umirjene slike. Banka Slovenije navaja, da se je rast cen nadaljevala v skoraj vseh državah EU, povprečna rast v EU pa je bila v zadnjem četrtletju 2025 nekoliko nižja kot v Sloveniji.
Na zdravem trgu bi visoke cene sčasoma zmanjšale povpraševanje in prisilile prodajalce k prilagoditvi. Toda slovenski stanovanjski trg ima star problem: ponudba ne dohaja povpraševanja.
Banka Slovenije navaja, da ponudbo stanovanjskih nepremičnin omejujejo pomanjkanje usposobljenih delavcev, pomanjkanje zazidljivih zemljišč in visoki gradbeni stroški. Na te stroške lahko dodatno vplivajo tudi geopolitična tveganja prek cen energentov in gradbenega materiala.
To pomeni, da se trg ne ohladi tako hitro, kot bi si kupci želeli. Cene so visoke, toda ponudba ostaja omejena. Nova gradnja je draga, zato se počasneje prelije v širšo dostopnost. Najemni trg ostaja pod pritiskom, ker del ljudi nakupa ne zmore. In ko se k temu doda kredit, se celotna stanovanjska zgodba spremeni v osebni finančni stresni test.
Cene stanovanj, zemljišč za gradnjo in najemnine so se v zadnjih letih zvišale, kar dodatno pritiska na dostopnost stanovanj za fizične osebe.
Cene stanovanjskih nepremičnin in najemnine so v zadnjih petih letih vztrajno rasle. V zadnjih dveh letih so cene stanovanjskih nepremičnin rasle hitreje kot najemnine, s čimer se je po navedbah Banke Slovenije povečala precenjenost, merjena z razmerjem med cenami nepremičnin in višino najemnin.
Dodaten pritisk prihaja z zemljišč. Po podatkih, ki jih povzema Banka Slovenije, so se cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb v zadnjih letih precej zvišale; po umiritvi v letu 2023 se je rast v letu 2024 znova pospešila, v prvi polovici leta 2025 pa je bila rast glede na drugo polovico leta 2024 2-odstotna.
Nižje obrestne mere so leta 2025 na trg vrnile del kupcev. V zadnjem obdobju se je povečal delež prodaj, financiranih s stanovanjskim posojilom. Medletna rast stanovanjskih posojil se je do konca leta 2025 zvišala na 8,8 % in bila med višjimi v evrskem območju. Obseg novih stanovanjskih posojil je bil leta 2025 več kot polovico večji kot leta 2024, stanje stanovanjskih posojil pa je naraslo na 9,3 milijarde evrov.
To je za trg dvorezen signal. Po eni strani kaže, da kupci še vedno vstopajo na trg in da banke posojila odobravajo. Po drugi strani pa pomeni, da se vse več stanovanjskega povpraševanja opira na dolg.
Stanovanjski kredit ni samo odločitev o nakupu nepremičnine. Je odločitev o prihodnjih 15, 20 ali 30 letih. Mesečni obrok ni le številka v bančni ponudbi, ampak stalna omejitev prihodnje kupne moči. Vsak evro, namenjen kreditu, je evro manj za varčevanje, investicije, vzdrževanje nepremičnine ali nepričakovane življenjske stroške.
Ob nižjih obrestnih merah se je leta 2025 močno povečal obseg novih stanovanjskih posojil, rast stanovanjskih posojil pa se je povzpela na 8,8 %.
Banka Slovenije navaja tudi, da so banke po anketi BLS ocenile, da so k povpraševanju po stanovanjskih posojilih pozitivno prispevale nižje obrestne mere, vendar so hkrati pričakovale, da se bo povpraševanje v prihodnje nekoliko zmanjšalo.
To je logično. Ko so obrestne mere nižje, se del kupcev vrne. Toda če so cene stanovanj že zelo visoke, nižja obrestna mera ne pomeni nujno bistveno bolj dostopnega nakupa. Kupec lahko dobi ugodnejše financiranje, a plača višjo kupnino.
Rast stanovanjskih posojil v Sloveniji je bila konec leta 2025 med višjimi v evrskem območju, čeprav je skupna zadolženost gospodinjstev še vedno nižja od povprečja evrskega območja.
Pri gospodinjstvih se ne krepijo samo stanovanjska posojila. Banka Slovenije navaja, da se je kreditiranje gospodinjstev pri slovenskih bankah v drugi polovici leta 2025 dodatno okrepilo. Rast kreditiranja gospodinjstev je decembra znašala 8 %. K rasti so prispevala tako potrošniška kot stanovanjska posojila. Medletna rast potrošniških posojil se je sicer postopoma zniževala, vendar je decembra 2025 še vedno znašala visokih 9,8 %.
To je eden najpomembnejših podatkov v celotni zgodbi. Potrošniški kredit se pogosto ne sliši tako dramatično kot stanovanjski kredit. Toda v praksi je lahko ravno potrošniški kredit tisti, ki pokaže, da gospodinjstvo dohodek že uporablja za zapiranje vsakdanjih finančnih vrzeli.
Stanovanjski kredit kupi dom. Potrošniški kredit pa pogosto financira avto, opremo, belo tehniko, prenovo, večje družinske stroške ali kratkoročno premostitev. Ko se oba tipa dolga seštejeta, se kupna moč hitro začne tanjšati.
Gospodinjstvo je lahko na papirju še vedno kreditno sposobno. Toda če po plačilu obrokov, položnic in hrane nima več rezerve, živi na robu. Ne potrebuje velike gospodarske krize, da pride v težave. Dovolj je daljša bolniška odsotnost, izguba dodatnega prihodka, višji stroški ogrevanja ali nepričakovana popravila.
Pomemben varovalni podatek je, da zadolženost slovenskih gospodinjstev ostaja manjša kot v evrskem območju. Obveznosti gospodinjstev so v četrtem četrtletju 2025 znašale 19,8 milijarde evrov in so se v letu dni povečale za 1,3 milijarde evrov. Delež njihovih obveznosti v BDP je v tretjem četrtletju 2025 znašal 28,2 %, v evrskem območju pa 57,8 %.
To je dobra novica za finančno stabilnost. Vendar ne pomeni, da so vsa gospodinjstva v varnem položaju.
Lastnik stanovanja brez kredita živi v povsem drugačnem finančnem svetu kot mlada družina, ki danes kupuje stanovanje po visoki ceni in s 25-letnim kreditom. Gospodinjstvo z visokim lastnim vložkom ima drugačen profil tveganja kot kupec, ki mora skoraj celotno kupnino financirati z dolgom.
Zato je treba ločiti med sistemskim tveganjem in osebnim tveganjem. Bančni sistem je lahko stabilen. Povprečna zadolženost je lahko nizka. Posamezno gospodinjstvo pa je lahko že zelo občutljivo.
Stanovanjski stroški niso enako breme za vse. Banka Slovenije pri gospodinjstvih navaja, da je bilo po anketi EU-SILC največ gospodinjstev, ki so menila, da je breme stanovanjskih stroškov veliko, v najnižjem dohodkovnem razredu. Leta 2025 je ta delež znašal 40 %.
To je jedro stanovanjske neenakosti. Za nekoga je rast cen nepremičnin rast premoženja. Za drugega je to zapiranje vrat. Lastnik nepremičnine brez kredita in najemnik z nizkim dohodkom ne živita na istem trgu, čeprav gledata iste oglase.
Zato rast cen nepremičnin ni vedno znak zdravega trga. Lahko je tudi znak, da se dostopnost slabša. Če si mladi, družine s povprečnimi plačami in gospodinjstva brez večjega lastnega kapitala vse težje privoščijo dom, trg izgublja socialno ravnotežje.
Uradna objava Banke Slovenije poudarja, da slovenski bančni sistem ohranja visoko kapitalsko odpornost, podprto z visokimi količniki solventnosti in nadpovprečno dobičkonosnostjo. Likvidnostna odpornost bančnega sistema je prav tako ocenjena kot visoka in stabilna.
To je ključen korektiv. Trenutna zgodba ni zgodba o šibkih bankah. Je zgodba o tem, da se lahko tveganja iz realnega gospodarstva in gospodinjstev z zamikom prelijejo v kreditno tveganje.
Banka Slovenije izrecno navaja, da banke pričakujejo tudi slabšanje kakovosti izpostavljenosti prebivalstvu. To ne pomeni, da se je težava že množično pojavila. Pomeni pa, da se banke zavedajo možnosti, da bi se del gospodinjstev ob slabših razmerah težje spopadal z obveznostmi.
Najbolj verjeten neugoden scenarij ni nujno nenaden padec cen nepremičnin. Bolj realen je počasnejši in tišji scenarij: gospodinjstva začnejo izgubljati finančni prostor.
Če se povečajo cene energentov, hrane, storitev ali stroški financiranja, gospodinjstvom ostane manj razpoložljivega dohodka. To se najprej pokaže v manjši potrošnji. Nato v večji previdnosti pri najemanju kreditov. Potem v manjšem povpraševanju po nepremičninah. Šele kasneje se lahko pokaže v zamudah pri odplačevanju dolga.
Na trgu nepremičnin se to lahko izrazi v več korakih. Prvič, kupec težje doseže kreditno sposobnost. Drugič, banke postanejo previdnejše. Tretjič, število poslov se zmanjša. Četrtič, prodajalci še nekaj časa vztrajajo pri visokih cenah. Petič, trg postane manj pretočen.
To pomeni, da se nepremičninski trg lahko navzven še vedno zdi stabilen, medtem ko je za kupce v resnici vse težji.
Kupec se danes ne bi smel vprašati samo, ali si stanovanje lahko kupi. Vprašati se mora, ali ga lahko mirno odplačuje tudi, če se razmere poslabšajo.
Prvo pravilo je varnostna rezerva. Če po plačilu kredita, položnic, hrane, zavarovanj in drugih osnovnih stroškov ne ostane dovolj rezerve, je nakup pretesen. Tudi če ga banka odobri.
Drugo pravilo je realen pogled na obrestne mere. Trenutna obrestna mera ni zagotovilo za celotno prihodnost. Tudi pri fiksni obrestni meri ostajajo druga tveganja: višji življenjski stroški, stroški vzdrževanja, spremembe dohodka in dodatni krediti.
Tretje pravilo je previdnost pri potrošniškem dolgu. Nakup stanovanja pogosto sproži dodatne stroške: oprema, prenova, selitev, avto, otroška soba, energetska sanacija. Če se vse to financira z dodatnim kreditom, se lahko zdrava kreditna slika hitro spremeni v finančno utesnjenost.
Najemnik ni zunaj nepremičninskega tveganja. Če so stanovanja za nakup predraga, več ljudi ostaja v najemu. Če je najemnih stanovanj premalo, se pritisk na najemnine nadaljuje. Če življenjski stroški rastejo, najemnik običajno nima koristi od rasti vrednosti nepremičnin, občuti pa višje mesečne stroške.
Zato je za najemni trg ključno vprašanje ponudbe. Brez več dolgoročnih, kakovostnih in dostopnih najemnih stanovanj se pritisk ne bo bistveno zmanjšal. Tudi če se rast cen stanovanj umiri, to ne pomeni nujno, da se bodo najemnine hitro sprostile.
Poročilo Banke Slovenije ne kliče k paniki. Kliče k previdnosti.
Slovenski bančni sistem ostaja odporen. Tveganje z nepremičninskega trga je še vedno ocenjeno kot zmerno. Toda smer gibanja je manj ugodna: cene stanovanjskih nepremičnin rastejo, stanovanjski krediti se krepijo, potrošniški krediti ostajajo visoki, mednarodno okolje pa povečuje negotovost za inflacijo, obrestne mere in gospodarsko rast.
Za fizične osebe je to zelo osebno opozorilo. Dom ni samo nepremičnina. Je mesečni obrok. Je najemnina. Je občutek varnosti. Je vprašanje, koliko plače ostane po vseh obveznostih.
Nepremičninski trg še stoji. Toda za marsikatero gospodinjstvo se kupna moč že maje.
Vir: Banka Slovenije Poročilo o finančni stabilnosti - Podatki do decembra 2025 - Maj 2026
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Prodaja stanovanj se po šoku leta 2024 stabilizira, a kupci imajo vse manj kapitala in vse več hipotek. Kako bo visoka zadolženost gospodinjstev preoblikovala potrošnjo v Sloveniji?
Banka vam pokaže današnji obrok, redkeje pa 5 scenarijev, ki odločijo o strošku in poteku kredita: obresti, cenitev, zavarovanja, predčasno odplačilo in zamude.
Analiza, kako bi trajno dražja nafta preoblikovala inflacijo, kredite, gradnjo, cene živil in trg nepremičnin v Sloveniji.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
