Nova pravila EU za Airbnb, prazna in druga stanovanja

EU želi strožja pravila za Airbnb, prazna in druga stanovanja

Kaj lahko naredi mesto, v katerem so stanovanja za domačine postala predraga, velik del ponudbe pa je namenjen turistom, drugem načinu bivanja ali ostaja dalj časa prazen? Do zdaj so evropska mesta urejala ta problem na zelo različne načine. Nekatera so omejila kratkotrajne najeme, druga posegajo po davkih ali pravilih za druga stanovanja, tretja skušajo predvsem povečati gradnjo.

Evropska komisija želi ta precej razdrobljen teren urediti z novim Affordable Housing Actom. Predlog uredbe, objavljen 9. septembra 2026, prvič določa skupni evropski okvir, po katerem bi morale oblasti dokazati, da je stanovanjski trg dejansko pod pritiskom, preden bi omejitve utemeljile z varovanjem dostopnosti stanovanj.

Toda tu je pomembna podrobnost. Bruselj ni prepovedal Airbnb, drugih stanovanj ali praznih nepremičnin. Prav tako ni uvedel evropskega davka na prazna stanovanja. Komisija predlaga pravila, po katerih bi morale biti morebitne omejitve dokazljive, lokalno usmerjene, sorazmerne, časovno omejene in pravno preverljive. Predlog morata zdaj obravnavati Evropski parlament in Svet EU, zato se lahko besedilo še spremeni. Postopek 2026/0268/COD je trenutno še odprt.

Kaj Evropska komisija dejansko predlaga?

Affordable Housing Act je sestavljen iz dveh precej različnih delov.

Prvi je predlog uredbe EU, ki bi določil skupna pravila za ukrepe, s katerimi države, regije ali občine zaradi stanovanjske nedostopnosti posegajo v kratkotrajne najeme ali uporabo oziroma pridobivanje nepremičnin, ki niso namenjene primarnemu prebivališču.

Drugi del je Priporočilo Komisije (EU) 2026/2069, ki je bilo objavljeno 15. septembra v Uradnem listu EU. To priporočilo ni enako zavezujoči uredbi. Lokalnim in nacionalnim oblastem svetuje predvsem, kako hitreje povečati ponudbo stanovanj, od poenostavitve postopkov do prenove in spremembe namembnosti obstoječih objektov.

To razlikovanje je pomembno. Izraz »Affordable Housing Act« lahko daje vtis velikega novega stanovanjskega zakona, ki bo po vsej Evropi določil, kdo sme imeti drugo stanovanje ali koliko dni ga sme oddajati turistom. Predlog tega ne počne.

Komisija v besedilu izrecno določa, da uredba sama ne daje oblastem nove pravice do omejevanja lastništva ali uporabe nepremičnin in jih k takšnim ukrepom tudi ne zavezuje. Če nacionalna ali lokalna zakonodaja tak ukrep omogoča, evropski okvir določa pogoje, pod katerimi ga je mogoče zaradi stanovanjske dostopnosti utemeljevati.

Kdaj naj bi bil stanovanjski trg sploh »pod pritiskom«?

Oblast, ki bi želela poseči v določeno vrsto uporabe stanovanj zaradi njihove nedostopnosti, bi morala najprej dokazati, da območje izpolnjuje evropska merila za housing stress, oziroma stanovanjski pritisk.

Osnovni prag je razmerje med reprezentativno ceno stanovanja povprečne velikosti in razpoložljivim dohodkom na prebivalca. Razmerje mora praviloma znašati najmanj 8, kar Komisija opisuje kot osem let razpoložljivega dohodka na prebivalca za nakup reprezentativnega stanovanja. Hkrati bi se moralo razmerje v zadnjih desetih letih zvišati in obstajati bi morala ocena, da se pritisk brez ukrepanja v naslednjih treh letih ne bo umiril.

Kaj pomeni prag 8 v praksi?
Osnovni prag pokaže, koliko let povprečnega razpoložljivega dohodka ene osebe bi bilo potrebnih za nakup povprečno velikega stanovanja na določenem območju. Če je razmerje 8, stanovanje stane toliko kot osem let celotnega razpoložljivega dohodka na prebivalca.

Poenostavljen primer: če bi povprečno stanovanje stalo 240.000 evrov, letni razpoložljivi dohodek na prebivalca pa bi znašal 30.000 evrov, bi bilo razmerje 8. To ne pomeni, da bi kupec stanovanje dejansko odplačal v osmih letih. Kazalnik je namenjen predvsem primerjavi, kako visoke so cene stanovanj glede na dohodke prebivalcev.

Če razmerje dosega 10 ali več, desetletne rasti ni več treba posebej dokazovati. Ocena prihodnjega pritiska pa mora upoštevati gibanje prebivalstva ter ponudbo in povpraševanje po stanovanjih.

Evropska komisija predlaga nov okvir za stanovanjske trge pod pritiskom, ki vključuje kratkotrajne najeme, prazna in druga stanovanja ter ukrepe za večjo ponudbo stanovanj.

N24 / grafika ustvarjena z uporabo UI

Evropska ocena učinkov pokaže, da prag 8 ni postavljen tako visoko, da bi zajel le nekaj izjemnih turističnih mest. V simulaciji Komisije bi kombinacija tega praga in rastočega razmerja zajela približno 42 odstotkov regij NUTS 3, v katerih živi okoli 46,8 odstotka prebivalstva EU. To še ne pomeni, da bi bila v vseh teh regijah dovoljena ali uvedena omejitev. Gre za prvi filter za ugotavljanje pritiska.

Slovenskih 12,1 ne smemo primerjati neposredno z evropskim pragom 8

N24 je avgusta pisal, da je Slovenija po podatkih UN-Habitat dosegla razmerje med ceno nepremičnine in dohodkom 12,1. Toda teh 12,1 ni mogoče preprosto postaviti ob evropski prag 8 in zaključiti, da Slovenija samodejno izpolnjuje novi kriterij.

Metodologiji sta različni. UN-Habitatova primerjava, uporabljena v našem članku, temelji na mediani cene in mediani dohodka gospodinjstva, novi evropski predlog pa uporablja reprezentativno transakcijsko ceno stanovanja ter razpoložljivi dohodek na prebivalca z regionalnimi podatki.

Zato na tej točki ne bi bilo korektno napisati, da Ljubljana, Piran ali Slovenija že zagotovo izpolnjujejo prag nove uredbe.

Tudi visok prag sam po sebi ne bi bil dovolj za omejitve

To je verjetno najpomembnejši del predloga, ki se v hitrih naslovih lahko izgubi.

Tudi če območje prestane test stanovanjskega pritiska, oblast ne more zgolj pokazati na veliko število Airbnb nastanitev in uvesti omejitve.

Pri kratkotrajnih najemih bi morala dokazati, da so ti vsaj tri leta pred sprejetjem ukrepa pomembno negativno vplivali na razpoložljivost ali dostopnost stanovanj na konkretnem območju. Uporabiti mora objektivne podatke, kjer so na voljo tudi podatke iz evropskega sistema registracije kratkotrajnih najemov.

Podoben test velja za druga stanovanja oziroma pridobivanje in uporabo nepremičnin, ki niso namenjene primarnemu prebivališču. Tudi tu bi bilo treba dokazati pomemben negativen vpliv v obdobju najmanj treh let.

Šele nato pride vprašanje sorazmernosti. Organ mora preveriti, ali bi bil enako učinkovit manj omejujoč ukrep. Omejitev mora biti tudi geografsko omejena na območje, kjer problem dejansko obstaja.

To pomeni precej drugačno logiko od načela »stanovanja so draga, zato omejimo turistične najeme«.

Dokazati bi bilo treba oba dela enačbe: da je trg pod pritiskom in da konkretna dejavnost k temu pritisku dokazljivo prispeva.

Kaj pa prazna stanovanja in druga bivališča?

Predlog odpira prostor tudi za ukrepe, povezane z dolgotrajno praznimi stanovanji in nepremičninami, ki niso namenjene primarnemu prebivališču. Toda tudi tukaj ne gre za avtomatičen evropski davek ali prepoved nakupa druge nepremičnine.

Evropski okvir omenja omejitve pridobivanja ali uporabe zemljišč in stanovanjskih nepremičnin za namene, ki niso primarno prebivanje. V obrazložitvi so med možnimi nacionalnimi oziroma lokalnimi ukrepi navedeni tudi ukrepi proti dolgotrajni praznosti, zahteve glede namena uporabe in nekateri pogoji za nepremičnine, namenjene določenim skupinam kupcev.

Pri omejitvah pridobivanja nepremičnin predlog vsebuje pomembno varovalo: veljale bi lahko le za nepremičnine, pridobljene po začetku uporabe konkretnega ukrepa. Pri obstoječih zakonitih položajih bi morale oblasti predvideti ustrezna prehodna pravila.

Tudi »prazno stanovanje« ni avtomatično problematično. Predlog zahteva upoštevanje upravičenih razlogov za neuporabo, kot so delo ali izobraževanje drugje, zdravstveni razlogi, zapuščinski postopek, pravne ovire ali neprimernost stanovanja za bivanje.

Omejitve ne bi smele postati trajne brez novega preverjanja

Še eno pomembno varovalo je čas.

Po sedanjem predlogu bi se ukrep lahko sprejel za največ pet let. Nato bi ga bilo mogoče podaljšati le, če organ ponovno ugotovi, da pogoji še vedno obstajajo. Če jih ne, bi moral omejitev odpraviti.

Oblasti bi morale pred začetkom veljavnosti objaviti uporabljene analize, natančno območje, na katerem omejitev velja, ter njeno trajanje. Lastniki in druga prizadeta podjetja ali posamezniki bi imeli pravico do sodnega varstva in bi lahko izpodbijali tudi podlago, na kateri je organ ugotovil stanovanjski pritisk.

To precej jasno pokaže, kaj Komisija dejansko skuša narediti. Ne želi samo omogočiti omejitev. Poskuša tudi določiti, kdaj so takšne omejitve sploh pravno upravičljive.

Kaj bi to pomenilo za Slovenijo?

Slovenija je zanimiv primer, ker je na tem področju že ukrepala.

Novi Zakon o gostinstvu, ki se uporablja od 1. januarja 2026, omogoča časovno omejevanje kratkotrajnega oddajanja stanovanj v občinah z visokim tveganjem. Država je maja 2026 na seznam za leti 2027 in 2028 uvrstila 14 občin: Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izolo, Koper, Kranjsko Goro, Ljubljano, Piran, Preddvor, Radovljico in Žirovnico.

V teh občinah bo po trenutno veljavnem slovenskem zakonu od leta 2027 osnovna omejitev 60 dni kratkotrajnega oddajanja posameznega stanovanja na leto. Občine na seznamu lahko s svojim splošnim aktom določijo drugačen obseg med 30 in 270 dnevi.

Slovenska metodologija in novi evropski predlog pa nista enaka. Slovenija je pri izboru občin za leti 2027 in 2028 upoštevala hkrati nadpovprečno nedostopnost stanovanj in nadpovprečno turistično aktivnost v stanovanjskih enotah. Evropski predlog uvaja drugačen osnovni filter z razmerjem cena–dohodek ter dodatno triletno dokazovanje škodljivega vpliva konkretne dejavnosti.

Zato še ni mogoče trditi, da bo novi evropski predlog slovensko ureditev zaostril, omilil ali razveljavil.

Če bo uredba sprejeta v sedanji obliki, bo treba predvsem preveriti, kako se bodo slovenski in občinski ukrepi, kadar bodo utemeljeni z varovanjem dostopnosti stanovanj, umestili v novi evropski okvir. Končna presoja bo odvisna od sprejetega besedila in konkretne pravne podlage posameznega ukrepa.

Za podrobnosti o že sprejeti slovenski ureditvi smo na N24 pripravili tudi vodič Kje bo omejen Airbnb: 14 občin in nova pravila najema.

Bruselj ne govori samo o omejevanju. Govori tudi o gradnji

Če bi iz predloga vzeli samo Airbnb, bi zgrešili precejšen del zgodbe.

Evropska komisija sama priznava, da je nezadostna ponudba stanovanj strukturni razlog za stanovanjski pritisk, medtem ko ga lahko kratkotrajni najemi, druga stanovanja in prazne nepremičnine na nekaterih lokalnih trgih dodatno povečajo.

Zato je Komisija ob predlogu uredbe sprejela tudi priporočilo o tako imenovanih Housing Acceleration Plans, načrtih za hitrejše povečanje stanovanjske ponudbe.

Med predlaganimi ukrepi so hitrejši postopki za dostopna in socialna stanovanja, lažje spreminjanje obstoječih objektov v stanovanja, prenove, delitve večjih enot ter boljša uporaba stavb in zemljišč, ki so danes premalo izkoriščena.

Komisija priporoča tudi prizadevanje za najdaljše roke odločanja o dovoljenjih in tam, kjer je to primerno, 60-dnevne roke pri določenih postopkih. Gre za priporočilo in ne za neposredno evropsko zapoved, da mora Slovenija gradbeno dovoljenje izdati v 60 dneh.

To je pomembna razlika. Kratkoročno lahko oblast skuša sprostiti del obstoječega stanovanjskega fonda. Dolgoročno pa stanovanjske krize brez večje ponudbe praviloma ni mogoče rešiti samo s prepovedmi.

Kritike prihajajo z obeh strani

Predlog je že sprožil precej različne odzive.

Mreža evropskih mest Eurocities podpira večjo vlogo EU pri dostopnosti stanovanj in povečanju ponudbe, vendar opozarja, da bi lahko nekateri predlagani pogoji mestom otežili hitro ukrepanje na lokalnih trgih. Podobno Svet evropskih občin in regij CEMR opozarja, da je skupna definicija stanovanjskega pritiska lahko preozka in da triletno dokazovanje negativnega vpliva zmanjšuje možnost preventivnega ukrepanja.

Na drugi strani je Airbnb pozdravil zahtevo po podatkovno utemeljenih in sorazmernih pravilih, hkrati pa trdi, da predlagani akt sam po sebi ne bo povečal ponudbe dolgoročnih stanovanj in lahko za gostitelje ustvari dodatno regulativno negotovost. Podjetje želi tudi jasnejše razlikovanje med občasnim oddajanjem in profesionalnimi komercialnimi ponudniki. To je stališče podjetja, ne ugotovitev Komisije.

Organizacija Housing Europe, ki zastopa javne, zadružne in socialne stanovanjske ponudnike, pa poudarja, da so lokalne omejitve lahko del rešitve, vendar bi moral biti dolgoročni cilj predvsem trajno povečanje fonda javnih, zadružnih in socialnih stanovanj.

Razprava zato ni samo »več ali manj regulacije«. Osrednje vprašanje bo, koliko svobode naj imajo lokalne oblasti pri ukrepanju in koliko dokazov morajo zbrati, preden lahko posežejo v uporabo zasebne nepremičnine.

Kaj je zdaj treba spremljati?

Predlog uredbe je bil 9. septembra posredovan v redni zakonodajni postopek Evropskemu parlamentu in Svetu EU. To pomeni, da COM(2026) 599 danes še ni veljavno pravo EU.

Če bi bil sprejet v trenutno predlagani obliki, bi uredba začela veljati dvajseti dan po objavi v Uradnem listu EU in bi bila neposredno uporabljiva v državah članicah. Toda ta določba je del predloga, zato jo lahko zakonodajalca med postopkom še spremenita.

Za Slovenijo bosta zato pomembna dva procesa hkrati. Prvi je evropski zakonodajni postopek. Drugi se odvija doma, kjer morajo občine, ki želijo za leto 2027 odstopiti od osnovne 60-dnevne omejitve kratkotrajnega oddajanja, svoje splošne akte po sedanji zakonodaji sprejeti do 31. oktobra 2026.

Zaključek

Affordable Housing Act je pomemben predvsem zato, ker poskuša prvič postaviti skupna evropska pravila za zelo občutljivo vprašanje: kdaj lahko stanovanjska kriza upraviči poseg v način uporabe zasebne nepremičnine.

Komisija lokalnim oblastem ne daje bianco menice. Nasprotno, sedanji predlog zahteva podatke, dokazovanje vzročne povezave, sorazmernost, omejeno območje, časovno omejitev ter možnost sodnega nadzora. Hkrati priznava, da kratkotrajni najemi, prazne nepremičnine in druga bivališča niso edini niti nujno glavni vzrok stanovanjskih težav.

Za slovenske lastnike se zato danes še nič ne spremeni zaradi novega predloga EU. Toda če bo uredba sprejeta, lahko postane pomemben pravni okvir prav za občine, kot so Ljubljana, Piran, Bled ali Kranjska Gora, kjer se že srečujeta močan stanovanjski in turistični pritisk.

In morda je prav tu bistvo evropskega predloga: vprašanje ne bo več samo, ali sme mesto omejiti določeno uporabo stanovanj, temveč tudi, ali lahko z dovolj dobrimi podatki dokaže, da bo s tem dejansko pomagalo stanovanjskemu trgu.

Viri in pravna podlaga

Evropska komisija, 9. september 2026: Affordable Housing Act, uradna predstavitev predloga in razlaga njegovega namena. Evropska komisija: Affordable Housing Act

EUR-Lex, COM(2026) 599 final: predlog Uredbe Evropskega parlamenta in Sveta o okviru za ukrepe za zagotavljanje cenovne dostopnosti in razpoložljivosti stanovanj. Predlog uredbe na EUR-Lex

EUR-Lex, postopek 2026/0268/COD: trenutno stanje rednega zakonodajnega postopka. Zakonodajni postopek

Priporočilo Komisije (EU) 2026/2069 z dne 9. septembra 2026: priporočila o povečanju ponudbe stanovanj na območjih pod stanovanjskim pritiskom. Priporočilo Komisije na EUR-Lex

Evropska komisija, SWD(2026) 606: ocena učinkov Affordable Housing Acta, uporabljena za metodologijo, pragove in oceno deleža potencialno obremenjenih evropskih regij.

PISRS, Zakon o gostinstvu (ZGos-1): veljavna slovenska ureditev kratkotrajnega oddajanja stanovanj. ZGos-1 na PISRS

Ministrstvo za solidarno prihodnost, 8. maj 2026: seznam 14 občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema za leti 2027 in 2028. Objava GOV.SI