Kje bo omejen Airbnb: 14 občin in nova pravila najema

Kratkotrajno oddajanje stanovanj prek platform, kot sta Airbnb in Vrbo, v Sloveniji vstopa v novo fazo. Po letih razprav o vplivu turističnih najemov na cene stanovanj, dolgoročne najemnine in življenje v mestnih središčih je država določila prve občine, kjer bodo omejitve najbolj neposredno vplivale na lastnike stanovanj.

Najpomembnejša sprememba je, da od leta 2027 kratkotrajni najem v izbranih občinah praviloma ne bo več mogoč skozi vse leto. Osnovna omejitev bo 60 dni v koledarskem letu, občine pa bodo lahko s svojimi akti določile drugačen obseg.

Za lastnike nepremičnin, sobodajalce, etažne lastnike in kupce stanovanj to ni več oddaljena razprava. Gre za pravila, ki lahko vplivajo na donosnost naložbenih stanovanj, na uporabo stanovanj v večstanovanjskih stavbah in na razmerje med turizmom ter dolgoročnim bivanjem.

Katere občine so na seznamu za omejitev kratkotrajnega najema?

Ministrstvo za solidarno prihodnost je 8. maja 2026 objavilo sklep o določitvi občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema za leti 2027 in 2028. Na seznam so bile uvrščene občine, ki so v letih 2024 in 2025 hkrati izkazovale višjo nedostopnost stanovanj in višjo turistično aktivnost v stanovanjskih enotah od slovenskega povprečja. (Vir: Objavljen Sklep o določitvi občin z visokim tveganjem negativnih vplivom kratkotrajnega najema)

Na seznamu je 14 občin:

• Ankaran
• Bled
• Bohinj
• Bovec
• Cerklje na Gorenjskem
• Gorje
• Izola
• Koper
• Kranjska Gora
• Ljubljana
• Piran
• Preddvor
• Radovljica
• Žirovnica

V teh občinah se bo oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem v posameznem stanovanju v letih 2027 in 2028 praviloma lahko opravljalo največ 60 dni v koledarskem letu.

Kaj pomeni omejitev 60 dni na leto?

Omejitev 60 dni pomeni, da stanovanja v občinah z visokim tveganjem ne bo mogoče oddajati turistom neomejeno skozi leto, temveč samo v dovoljenem časovnem obsegu. To ne pomeni nujno prepovedi kratkotrajnega najema, pomeni pa bistveno drugačen poslovni okvir.

Za lastnika stanovanja, ki je nepremičnino uporabljal skoraj izključno za turistično oddajanje, je to lahko pomembna sprememba. Prihodki, ki so bili prej vezani na visoko zasedenost skozi večji del leta, se lahko zmanjšajo. Posledično se bo del lastnikov moral odločiti, ali stanovanje preusmeriti v dolgoročni najem, ga uporabljati zase ali pa poiskati drugačen model upravljanja.

Zakonodajni namen je jasen: stanovanja naj bi se v najbolj obremenjenih okoljih v večji meri vračala svojemu osnovnemu namenu, torej dolgoročnemu bivanju. Vlada pri tem poudarja, da želi z regulacijo zmanjšati negativne vplive kratkotrajnega najema na lokalne skupnosti in stanovanjski trg. (Vir: Zakon o gostinstvu tudi z ureditvijo oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem)

Ali lahko občine pravila zaostrijo ali omilijo?

Da. Prav 60 dni ni nujno končna številka za vsako občino. Občine na seznamu lahko z lokalnim splošnim aktom določijo drugačen časovni obseg kratkotrajnega oddajanja, in sicer med 30 in 270 dni v koledarskem letu. Ta akt mora biti sprejet do 31. oktobra 2026, če naj se uporablja od leta 2027.

To pomeni, da bo dejanska ureditev odvisna od posamezne občine. Nekatere turistično izrazito obremenjene občine se lahko odločijo za strožji režim, druge za bolj prilagodljiv model.

Pomembno je tudi, da občine, ki niso na državnem seznamu, niso povsem brez možnosti ukrepanja. Tudi te lahko za celotno območje ali za določeno območje občine uvedejo časovno omejitev, vendar mora biti ta najmanj 60 dni v koledarskem letu.

Kaj načrtuje Ljubljana?

Ljubljana je ena najpomembnejših občin na seznamu, ker se v prestolnici prepletajo stanovanjska kriza, turistični pritisk in veliko povpraševanje po najemnih stanovanjih. Župan Zoran Janković je že marca 2025 napovedal, da bi Mestna občina Ljubljana kratkotrajno oddajanje lahko omejila na julij in avgust, torej na obdobje, ko v mestu ni študentov.

Podobno je oktobra 2025 ponovil tudi v odzivu na očitke o pritiskih turizma na mestno jedro. Po poročanju Ljubljanainfo je napovedal, da bi občina ob uveljavitvi zakonodaje oddajanje prek platform, kot je Airbnb, omejila na julij in avgust.

Vendar je pri tem potrebna pomembna razmejitev: napoved ni enako kot sprejet občinski akt. Če želi Ljubljana dejansko določiti takšen režim, mora to urediti s splošnim aktom občine v zakonsko določenem roku.

(Vir: Ljubljanainfo)

Zakaj so omejitve povezane s stanovanjskim trgom?

Kratkotrajni najem sam po sebi ni edini razlog za visoke cene stanovanj ali najemnin. Vplivajo tudi gradnja, kreditna sposobnost prebivalstva, demografija, plače, obrestne mere, davčna politika in pomanjkanje javnih najemnih stanovanj.

Toda v turistično obremenjenih občinah ima kratkotrajni najem lahko zelo konkreten učinek: stanovanje, ki bi lahko bilo namenjeno dolgoročnemu najemu ali stalnemu bivanju, se uporablja kot turistična nastanitev. Če se to zgodi v večjem obsegu, se ponudba stanovanj za prebivalce zmanjša.

Zato je država pri oblikovanju seznama upoštevala dva kriterija hkrati: nedostopnost stanovanj in intenzivnost turistične dejavnosti v stanovanjskih enotah. Občine niso bile uvrščene na seznam samo zato, ker so turistično obiskane, ampak zato, ker se turistična raba stanovanj prepleta z večjo stanovanjsko nedostopnostjo.

Katera pravila bodo morali izpolnjevati ponudniki?

Novi Zakon o gostinstvu ne uvaja samo časovnih omejitev. Za kratkotrajno oddajanje stanovanj določa tudi splošne pogoje, ki bodo pomembni za ponudnike in sosede v večstanovanjskih stavbah.

Med ključnimi pogoji so vpis v register nastanitvenih obratov, pridobitev identifikacijske številke, soglasje lastnika oziroma solastnikov stanovanja ter posebna soglasja etažnih lastnikov v tri- in večstanovanjskih stavbah. V takih stavbah bo potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, vključena pa morajo biti tudi soglasja etažnih lastnikov mejnih stanovanj.

Zakon določa tudi, da se pri oglaševanju in sklepanju pogodb na daljavo uporablja veljavna identifikacijska številka nastanitvenega obrata. Register nastanitvenih obratov se bo prilagodil tako, da bo vseboval več podatkov, do katerih bodo imeli pristojni inšpekcijski organi neposreden dostop.

Kaj se zgodi leta 2026?

Leto 2026 je prehodno leto. Novi Zakon o gostinstvu se uporablja od 1. januarja 2026, vendar se časovne omejitve oddajanja začnejo uporabljati po 1. januarju 2027 v občinah z visokim tveganjem oziroma v občinah, ki bodo sprejele ustrezen splošni akt.

To pomeni, da lastniki v letu 2026 še ne bodo omejeni z letno kvoto 60 dni, vendar se morajo pripraviti na nova pravila. Pomembni bodo predvsem urejanje registracije, preverjanje soglasij, spremljanje občinskih aktov in realen izračun, ali bo kratkotrajno oddajanje po letu 2027 še ekonomsko smiselno.

Za investitorje, ki kupujejo stanovanje z namenom turističnega oddajanja, je to bistvena sprememba tveganja. Donosnost, ki je bila izračunana na celoletni zasedenosti, po novih pravilih v nekaterih občinah ne bo več realna.

(Vir: Z novim letom se začne uporabljati novi Zakon o gostinstvu)

Kaj to pomeni za lastnike stanovanj?

Lastniki stanovanj v občinah na seznamu bodo morali najprej preveriti, ali njihova občina sprejema poseben lokalni akt. Če ga ne bo, bo praviloma veljala omejitev 60 dni. Če ga bo, se lahko dovoljeni obseg oddajanja giblje med 30 in 270 dnevi.

Drugo vprašanje so soglasja. V večstanovanjskih stavbah bo kratkotrajni najem precej bolj odvisen od odnosa sosedov in etažnih lastnikov. To lahko v praksi pomeni, da formalno lastništvo stanovanja ne bo več dovolj za nemoteno turistično oddajanje.

Tretje vprašanje je poslovni model. Lastniki bodo morali primerjati tri možnosti: kratkotrajni najem z omejitvami, dolgoročni najem ali prodajo nepremičnine. Pri tem bo odločilno, v kateri občini je stanovanje, kakšna je njegova lokacija, kakšni so stroški upravljanja in kako strogo bo občina izvajala nadzor.

Kaj to pomeni za najemnike in lokalne prebivalce?

Za najemnike je cilj ukrepa povečati dostopnost stanovanj za dolgoročno bivanje. V teoriji bi se lahko del stanovanj, ki so bila prej namenjena turistom, vrnil na trg dolgoročnih najemov.

Toda učinek ne bo povsod enak. V občinah, kjer je kratkotrajnih najemov veliko in je stanovanjski pritisk izrazit, bi lahko bil vpliv večji. V občinah, kjer je problem predvsem pomanjkanje novogradenj ali visoka kupna moč zunanjih kupcev, omejitev Airbnb sama po sebi ne bo rešila stanovanjskega vprašanja.

Za lokalne prebivalce pa je pomemben še drug vidik: kakovost bivanja. Kratkotrajni najem lahko v večstanovanjskih stavbah pomeni več menjav gostov, več hrupa, več obremenitev skupnih prostorov in manj občutka stabilne soseske. Zato nova ureditev daje večjo težo tudi soglasjem etažnih lastnikov.

Ali bodo omejitve res znižale najemnine?

To je najtežje vprašanje. Vlada pričakuje, da bo regulacija srednjeročno zmanjšala pritisk na najemnine in izboljšala dostopnost stanovanj, predstavniki sobodajalcev pa opozarjajo, da naj bi bil delež takih stanovanj premajhen, da bi lahko bistveno vplival na celoten trg. Forbes Slovenija je že marca 2025 poročal, da sobodajalci nasprotujejo omejitvam in napovedujejo možnost ustavne presoje.

Najverjetnejši učinek bo različen po občinah. V Ljubljani, Piranu, Bledu ali Kranjski Gori ima lahko omejitev večji vpliv kot v okoljih, kjer je kratkotrajni najem manj razširjen. Vendar bo za dejanske rezultate treba spremljati podatke po letu 2027: število aktivnih nastanitev, gibanje dolgoročnih najemnin, število stanovanj na trgu in odziv lastnikov.

Zaključek

Airbnb v Sloveniji ne bo prepovedan, bo pa v najbolj obremenjenih občinah precej bolj reguliran. Na seznamu je 14 občin, med njimi Ljubljana, Bled, Bohinj, Piran, Koper, Izola in Kranjska Gora. Osnovno pravilo za leti 2027 in 2028 je največ 60 dni kratkotrajnega oddajanja na leto, vendar lahko občine s svojimi akti določijo drugačen obseg.

Za lastnike stanovanj to pomeni konec obdobja, ko je bilo kratkotrajno oddajanje v številnih primerih razumljeno predvsem kot zasebna poslovna odločitev. Po novem bo ta dejavnost bolj povezana z javnim interesom, stanovanjsko politiko, soglasji sosedov in lokalnimi omejitvami.

Za trg nepremičnin pa je to signal, da bo država turistično rabo stanovanj vse bolj obravnavala kot del širše stanovanjske politike. Vprašanje ni več samo, ali se Airbnb splača, ampak tudi, kje, koliko dni in pod kakšnimi pogoji bo sploh dovoljen.