Nalaganje...
V Q2 2026 je bilo prodaj več kot v Q1, vendar manj kot leto prej. Cene so medtem še naprej rasle.
Na prvi pogled je slovenski nepremičninski trg v drugem četrtletju 2026 videti precej živahen. Prodanih je bilo 2.735 stanovanjskih nepremičnin, kar je 5,4 odstotka več kot v prvih treh mesecih leta 2026. Skupna vrednost poslov je zrasla na 551,7 milijona evrov, cene stanovanjskih nepremičnin pa so bile za 3,0 odstotka višje kot četrtletje prej.
Toda primerjava z lanskim letom pokaže precej drugačno zgodbo. Po revidiranih podatkih je bilo v drugem četrtletju 2025 opravljenih približno 2.990 prodaj, kar pomeni, da je bilo letos poslov za približno 8,5 odstotka manj. Denarja pa se je kljub temu obrnilo več: vrednost prodaj je bila letos za približno 4 odstotke višja kot v enakem obdobju leta 2025.
In tu pridemo do bistva. Trg trenutno ne govori zgodbe o množičnem vračanju kupcev, ampak o manjšem številu poslov po višjih cenah. Stanovanjske nepremičnine so bile v drugem četrtletju medletno dražje za 9,1 odstotka. Pri rabljenih hišah je bila rast celo 13,2-odstotna, pri rabljenih stanovanjih pa 11,5-odstotna.
V prvem četrtletju je bilo prodanih 2.594 stanovanjskih nepremičnin, v drugem pa 2.735. To pomeni 141 dodatnih prodaj oziroma 5,4-odstotno rast. Skupna vrednost poslov je istočasno poskočila s 499,4 na 551,7 milijona evrov oziroma za približno 10,5 odstotka.
Ko zraven postavimo leto 2025, moramo biti previdni. SURS je junija 2026 zaradi naknadno pridobljenih podatkov GURS močno popravil predvsem število prodanih novogradenj. Samo za prvo četrtletje 2025 se je podatek za novogradnje povečal z 81 na 251 prodaj, za drugo pa s 126 na 209 prodaj.
Ko revidirane novogradnje prištejemo k objavljenemu številu prodaj rabljenih nepremičnin, dobimo naslednjo primerjavo:
Primerjava prodaje stanovanjskih nepremičnin v 1. in 2. četrtletju 2025 in 2026 kaže manj poslov, vendar višjo skupno vrednost prodaj.
Razlika med letoma je precej jasna. Q2 2026 je bil boljši od Q1 2026, vendar bistveno manj živahen od Q2 2025. V primerjavi z drugim četrtletjem lani je bilo vseh prodaj za približno 8,5 odstotka manj, rabljenih nepremičnin za približno 4,4 odstotka manj, pri trenutno evidentiranih novogradnjah pa kar za okoli 64 odstotkov manj.
Pri slednji številki bi bil zelo previden. SURS podatke o novogradnjah za leto 2026 še vodi kot začasne, leto 2025 pa je pokazalo, kako velike so lahko poznejše revizije. GURS tudi sam opozarja, da je zajem podatkov o primarnem trgu slabši kot pri rabljenih nepremičninah. Zato trenutnih 75 prodaj novogradenj v drugem četrtletju ne bi razlagal kot dokaz, da je trg novogradenj dobesedno upadel za dve tretjini.
Po revidiranih podatkih je bilo v prvem polletju 2025 opravljenih približno 5.696 prodaj stanovanjskih nepremičnin. V prvem polletju 2026 jih je bilo 5.329, kar je približno 6,4 odstotka manj.
Toda skupna vrednost teh poslov se je povečala. V prvih šestih mesecih 2025 je znašala približno 990,7 milijona evrov, letos pa približno 1,051 milijarde evrov. To je okoli 6,1 odstotka več, čeprav je bilo poslov manj.
Pri rabljenih nepremičninah je razlika v številu prodaj razmeroma majhna: 5.236 v prvem polletju 2025 proti 5.172 letos oziroma približno 1,2 odstotka manj. Velik del padca skupnega števila transakcij torej trenutno prihaja iz kategorije novogradenj.
To je pomembna razlika. Če pogledamo samo skupno število poslov, bi lahko dobili vtis, da se je trg precej ohladil. Če odstranimo trenutno zelo nizko in še začasno število evidentiranih novogradenj, je sekundarni trg precej bližje lanskim ravnem.
Pri cenah ni videti enakega ohlajanja. Celotni indeks stanovanjskih nepremičnin je med prvim in drugim četrtletjem 2026 zrasel za 3,0 odstotka, v primerjavi z drugim četrtletjem 2025 pa za 9,1 odstotka.
Najmočnejše gibanje je bilo pri rabljenih hišah. Njihove cene so samo v enem četrtletju zrasle za 7,2 odstotka, v enem letu pa za 13,2 odstotka. Rabljena stanovanja so se podražila za 3,1 odstotka četrtletno in za 11,5 odstotka medletno.
V prvem polletju 2026 je bilo prodanih manj stanovanjskih nepremičnin kot leto prej, skupna vrednost poslov pa je kljub temu zrasla.
In tu se zgodi nekaj precej nenavadnega: rabljene nepremičnine se dražijo, novogradnje pa so se v zadnjem četrtletju pocenile.
Nova stanovanja so bila v drugem četrtletju za 7,2 odstotka cenejša kot v prvem, nove hiše za 6,8 odstotka. Medletno so bila nova stanovanja celo za 6,9 odstotka cenejša. Pri rabljenih stanovanjih je bilo ravno nasprotno: medletna rast je znašala 11,5 odstotka.
To ne pomeni nujno, da je konkretno novo stanovanje v istem projektu danes za sedem odstotkov cenejše. Indeks meri spremembo cen celotnega vzorca transakcij. Pri relativno majhnem številu prodaj novogradenj lahko na rezultat precej vpliva tudi to, katere projekte, lokacije in tipe stanovanj so v posameznem četrtletju dejansko prodajali.
Pri preverjanju smo opazili tudi neskladje v sami objavi SURS z dne 23. septembra. V besedilnem delu SURS za rabljene stanovanjske nepremičnine skupaj navaja 3,0-odstotno četrtletno rast, medtem ko tabela iste objave kaže 4,6 odstotka. Pri posameznih kategorijah sta besedilo in tabela usklajena: rabljena stanovanja +3,1 odstotka in rabljene hiše +7,2 odstotka.
Zato skupnega 3,0- oziroma 4,6-odstotnega podatka za vse rabljene nepremičnine v tej analizi namenoma ne uporabljam za sklepanje. Bolj varno je ločeno spremljati stanovanja in hiše.
Ljubljana je trenutno precej zanimiv kontrast preostalemu delu države. Cene rabljenih stanovanj so se v prvem četrtletju 2026 glede na konec leta 2025 celo nekoliko znižale, za 0,3 odstotka. V drugem četrtletju so nato zrasle za vsega 0,1 odstotka. Praktično gledano to pomeni, da se je ljubljanski cenovni indeks v prvem polletju premikal skoraj vodoravno.
Medletno je slika drugačna. Ljubljanska rabljena stanovanja so bila v drugem četrtletju 6,2 odstotka dražja kot leto prej. To je še vedno občutna rast, vendar precej manj od 13,6 odstotka v Mariboru in 12,8 odstotka v preostalem delu države brez Ljubljane in Maribora.
Obenem se je število poslov povečalo. SURS je v drugem četrtletju zabeležil 439 prodaj rabljenih stanovanj v Ljubljani, kar je približno deset odstotkov več kot četrtletje prej. To je zanimiva kombinacija: več prodaj, vendar skoraj brez dodatnega četrtletnega premika cen.
Za občutek, kje je ljubljanski trg že bil pred letošnjim letom: po podatkih GURS je leta 2025 mediana cene rabljenega stanovanja v Ljubljani dosegla 5.050 evrov za kvadratni meter. Gre za mediano dejansko realiziranih poslov, ne za oglasne cene.
Ljubljana torej ne kaže padca cen. Kaže pa nekaj drugega: po zelo visoki pretekli rasti je v letu 2026 za zdaj bistveno manj cenovnega pospeška kot v drugih delih države.
Maribor je začel leto povsem drugače. V prvem četrtletju 2026 so se cene rabljenih stanovanj samo v treh mesecih povečale za 5,5 odstotka, medletna rast pa je dosegla kar 17,5 odstotka.
Drugo četrtletje je bilo mirnejše. Cene so glede na prve tri mesece zrasle samo še za 0,7 odstotka, medletna rast pa se je znižala na še vedno visokih 13,6 odstotka. To ne pomeni, da so cene začele padati. Pomeni, da se je hitrost njihovega naraščanja v zadnjih treh mesecih precej umirila.
Tudi promet se je ob začetku leta povečal. SURS je za prvo četrtletje objavil 226 prodaj rabljenih stanovanj v Mariboru, kar je bilo četrtino več kot v zadnjem četrtletju 2025. Za drugo četrtletje v sami septembrski objavi ločenega števila mariborskih transakcij SURS ne navaja, zato ga brez neposredno potrjene številke ne bom ocenjeval.
GURS je za leto 2025 izračunal mediano cene rabljenega stanovanja v Mariboru pri 2.670 evrih na kvadratni meter. To je bilo precej manj kot v Ljubljani, vendar je prav ta nižja izhodiščna raven eden od razlogov, zakaj lahko Maribor v odstotkih pokaže precej večje premike.
Pri Primorski je treba potegniti črto tam, kjer jo potegnejo podatki. SURS v četrtletni statistiki cen ne objavlja posebnega indeksa za Primorsko, Obalo, Koper, Izolo ali Piran. Po Ljubljani posebej izloči Maribor, vse druge lokacije pa združi v bistveno širšo kategorijo preostale Slovenije.
Ta kategorija je bila v drugem četrtletju 2026 brez Ljubljane in Maribora za 4,6 odstotka dražja kot v prvem četrtletju in za 12,8 odstotka dražja kot leto prej. Toda v njej so poleg Primorske še Gorenjska, Dolenjska, Celje, Koroška, Prekmurje in številna druga območja. Trditi, da so se zato stanovanja na Primorskem podražila za 12,8 odstotka, bi bilo preprosto napačno.
Najboljši trenutno primerljiv regionalni orientir zato ostaja letno poročilo GURS za leto 2025. Na območju Obale je mediana realizirane cene rabljenega stanovanja znašala 4.810 evrov na kvadratni meter. V Kopru je bila 4.760 evrov, Izoli 4.710 evrov ter na območju Pirana in Portoroža 5.090 evrov na kvadratni meter.
To pomeni, da je bila Obala že leta 2025 cenovno zelo blizu Ljubljani. Mediana Ljubljane je znašala 5.050 evrov, Obale 4.810 evrov in Maribora 2.670 evrov na kvadratni meter.
Za resno primerjavo Q1 in Q2 2026 na Primorskem pa bo treba počakati na dovolj podrobne regionalne podatke GURS. Trenutna objava SURS tega odgovora preprosto ne omogoča.
Če bi iz vseh številk morali izluščiti eno stvar, je to razhajanje med primarnim in sekundarnim trgom.
Rabljena stanovanja so medletno dražja za 11,5 odstotka. Rabljene hiše za 13,2 odstotka. Nova stanovanja pa so za 6,9 odstotka cenejša kot v drugem četrtletju lani.
Tudi v primerjavi samo z začetkom letošnjega leta je razlika velika. Rabljena stanovanja +3,1 odstotka, rabljene hiše +7,2 odstotka, nova stanovanja −7,2 odstotka in nove hiše −6,8 odstotka.
Pri številu prodaj je razkorak še bolj izrazit. V prvem polletju 2025 je bilo po reviziji evidentiranih 460 prodaj novih stanovanjskih nepremičnin, letos pa trenutno samo okoli 157. To je približno 66 odstotkov manj. Delež novogradenj med vsemi evidentiranimi transakcijami se je tako s približno 8,1 odstotka v prvem polletju 2025 zmanjšal na približno 2,9 odstotka letos.
Toda še enkrat: leto 2025 je bilo pri teh podatkih naknadno močno popravljeno. Zato bi bila trditev, da se je slovenski trg novogradenj dokončno sesul za dve tretjini, danes premočna. Pravilneje je reči, da trenutno evidentirani podatki kažejo izjemno velik padec števila transakcij novogradenj, vendar so podatki za leto 2026 še začasni in pri tem segmentu posebej izpostavljeni revizijam.
Najbolj zanimivo je, da se trg očitno ne ohlaja na način, ki bi ga kupec najraje videl: manj prodaj in nato nižje cene.
Za zdaj se dogaja nekaj drugega. Število poslov je v primerjavi z lanskim letom nižje, skupna vrednost prodaj pa višja. Sekundarni trg ostaja dovolj močan, da cene rabljenih stanovanj in hiš še rastejo. Zlasti zunaj Ljubljane je bila rast v drugem četrtletju precej izrazita.
Ljubljana je trenutno posebnost. Trgovanje se je okrepilo, cene pa se četrtletno komaj premikajo. Maribor je po izjemno močnem prvem četrtletju prav tako izgubil nekaj zagona, vendar so njegove cene še vedno 13,6 odstotka nad lansko ravnjo.
Najbolj odprto vprašanje ostajajo novogradnje. Njihove cene so v drugem četrtletju padle, trenutno evidentiranih poslov pa je malo. Dokler ne dobimo končnih podatkov, tega še ne moremo zanesljivo ločiti na učinek ponudbe, strukture prodanih projektov, dejanskega povpraševanja in poznega poročanja.
Podatki za drugo četrtletje 2026 so dober opomnik, zakaj pri nepremičninskem trgu ni dovolj spremljati samo števila prodaj.
V primerjavi z drugim četrtletjem 2025 je bilo poslov približno 8,5 odstotka manj, toda skupna vrednost prodaje je bila višja, celotni indeks cen pa je zrasel za 9,1 odstotka. Na sekundarnem trgu je cenovna rast še večja.
Za kupca zato za zdaj ni veliko znakov splošnega cenovnega obrata. Obstajajo pa prvi segmenti, kjer se trg obnaša drugače: novogradnje, skoraj nespremenjene četrtletne cene stanovanj v Ljubljani in občutno počasnejša rast v Mariboru. Prav ti razkoraki bodo verjetno pomembnejši od nacionalnega povprečja, ko bomo konec leta ocenjevali, kam je šel trg v letu 2026.
Statistični urad Republike Slovenije, 23. september 2026: Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, 2. četrtletje 2026. Uporabljeni podatki o cenah, številu transakcij, vrednosti prodaj, Ljubljani in Mariboru. SURS: 2. četrtletje 2026
Statistični urad Republike Slovenije, 23. junij 2026: Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, 1. četrtletje 2026. Uporabljeni tudi podatki o reviziji leta 2025. SURS: 1. četrtletje 2026
SURS SiStat, tabela 0419030S: Število in vrednost prodaje stanovanjskih nepremičnin, četrtletno. Tabela je bila nazadnje posodobljena 23. septembra 2026. SiStat: število in vrednost prodaj
SURS SiStat, tabela 0419001S: Revidirani četrtletni indeksi cen stanovanjskih nepremičnin. SiStat: indeksi cen stanovanjskih nepremičnin
Geodetska uprava Republike Slovenije: Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025. Uporabljeni podatki za Ljubljano, Maribor in Obalo ter metodološka opozorila o primarnem trgu. GURS: Poročilo o trgu nepremičnin 2025
Uredniška opomba: Izračuni odstotnih sprememb, označeni kot izračun N24, so narejeni iz uradno objavljenih oziroma revidiranih podatkov SURS. Številke za leto 2026 so začasne in jih lahko SURS ob prihodnjih objavah popravi.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Cene stanovanj v EU so v prvem četrtletju 2026 medletno zrasle za 5,1 %, v Sloveniji pa za 9,3 %. Pri najemninah je slovenska slika precej bolj zapletena.
Analiza prodaje stanovanj 2020–2025: trend transakcij, povprečna vrednost posla po letih, vrh prodaje novogradenj in obeti za 2025.
Velike hiše in stanovanja so vedno dražja pri vzdrževanju, krog kupcev se oži. Analiziramo cene, pokojnine, dostopnost in tri scenarije do leta 2030.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Prejmite nove članke in video vsebine direktno na svoj e-poštni naslov.
