Ruski lastniki nepremičnin imajo težave v Nemčiji. Kaj pa v Sloveniji?

Nepremičnine ruskih lastnikov se v Nemčiji ne da več prodati? Zakaj? In kaj se lahko zgodi v Sloveniji?

V Nemčiji se je na nepremičninskem trgu pojavil nenavaden problem. Ruski lastnik ima nepremičnino, zanjo obstaja kupec in lastnik ni nujno na evropskem sankcijskem seznamu. Kljub temu se lahko zaplete že pri iskanju nepremičninskega posrednika, še bolj pa takrat, ko je treba izpeljati plačilo in kupnino spraviti do prodajalca.

Nemška nepremičninska strokovnjakinja Ines Berger je septembra 2026 na LinkedInu opisala, da od nekaterih kolegov ob omembi ruskih oziroma rusko govorečih strank sliši približno takšen odgovor: tega posla se raje ne dotikam, ker so tu sankcije. Njena izkušnja ni uradna statistika nemškega trga, vendar opozarja na zelo resničen problem. Evropska zakonodaja namreč ruskemu državljanu samo zaradi njegovega potnega lista ne prepoveduje prodaje nepremičnine v Nemčiji, toda prodati nepremičnino in po prodaji dejansko razpolagati z denarjem sta danes lahko dve zelo različni stvari.

Prav zato je nemška zgodba zanimiva tudi za Slovenijo. Pri nas obstajajo nepremičnine v lasti slovenskih družb, katerih dejanski lastniki so ruski državljani. Takšna družba lahko nepremičnino načeloma proda, toda vprašanje, kaj se zgodi s kupnino po prodaji in ali jo je mogoče prenesti končnemu lastniku, je lahko precej bolj zapleteno.

V Nemčiji problem ni nujno prodaja, ampak kam z denarjem po prodaji

EU je od začetka ruske invazije na Ukrajino sprejela vrsto sankcijskih paketov. Svet EU je 23. julija 2026 sprejel že 21. paket, s katerim je sankcije razširil na dodatne posameznike in subjekte ter uvedel nove omejitve za finančne institucije, banke, ponudnike kriptostoritev in druge dele ruskega gospodarstva. Kljub temu EU ni uvedla splošnega pravila, po katerem ruski državljan zgolj zaradi svojega državljanstva v Nemčiji ne bi smel prodati stanovanja ali hiše.

To je zelo jasno pokazal primer, o katerem je leta 2024 odločalo Sodišče Evropske unije. Nemški notar je zavrnil overitev pogodbe za prodajo stanovanja v Berlinu, ki je bilo v lasti ruske družbe, ker je menil, da bi njegovo sodelovanje lahko pomenilo prepovedano opravljanje pravnih storitev za rusko podjetje. Sodišče EU je 5. septembra 2024 odločilo drugače in pojasnilo, da sama notarska overitev takega nepremičninskega posla ni prepovedana, če ruska družba ni sankcionirana.

Težava torej ni avtomatično v tem, da ruski lastnik nepremičnine ne sme prodati. Ključna vprašanja so, kdo je dejanski lastnik, ali je katera povezana oseba sankcionirana, katere banke sodelujejo v transakciji in kam naj bi po prodaji odšla kupnina.

Nemška pravila o preprečevanju pranja denarja so pri nepremičninskih poslih že sicer stroga. Po nemškem Geldwäschegesetz so nepremičninski posredniki med zavezanci za preverjanje strank, pri nakupu nepremičnine pa kupnine po § 16a ni dovoljeno poravnati z gotovino, kriptosredstvi, zlatom, platino ali dragimi kamni. Stranki morata notarju tudi dokazati dovoljen način plačila.

Nemški Geldwäschegesetz, vključno s § 16a

Pri ruskih lastnikih se temu pridruži sankcijska zakonodaja EU. Uredba Sveta (EU) št. 269/2014 določa zamrznitev sredstev sankcioniranih oseb in prepoved, da bi se jim neposredno ali posredno dajala na voljo sredstva oziroma gospodarski viri. To lahko vpliva tudi na družbo, ki sama ni zapisana na sankcijskem seznamu, vendar jo sankcionirana oseba lastniško ali dejansko obvladuje.

Položaj je precej drugačen, če ruski lastnik ni sankcioniran. Evropska komisija je marca 2026 pojasnila, da člen 5b Uredbe 833/2014 ne pomeni splošne prepovedi vseh neposrednih bančnih nakazil za ruske državljane. Toda to še ne pomeni, da bo banka vsako nakazilo izvedla. Preveriti mora prejemnika, dejanskega lastnika, prejemno banko, morebitne korespondenčne banke in celotno plačilno pot, pri čemer je EU samo z 21. sankcijskim paketom dodatno razširila omejitve za ruske in nekatere tretje finančne institucije.

Pojasnila Evropske komisije o plačilnih storitvah in sankcijah

Tako lahko nastane na videz nelogična situacija: prodaja nepremičnine je dovoljena, pogodba je veljavna, kupec ima denar in prodajalec ni sankcioniran, vendar banke ne sprejmejo konkretne plačilne poti. Tak posel pravno ni nujno prepovedan, v praksi pa lahko postane zelo težko izvedljiv. Prav zato se lahko posamezni nemški posredniki, notarji ali drugi strokovnjaki takšnim poslom raje izognejo, saj zahtevajo bistveno več preverjanja, napačna presoja pa lahko pomeni resno pravno in poslovno tveganje.

Kaj se lahko zgodi v Sloveniji?

Podoben primer si lahko precej enostavno predstavljamo tudi pri nas. Ruski državljan je pred leti ustanovil ali kupil slovenski d.o.o., podjetje pa je nato kupilo stanovanje v Ljubljani, apartma na Obali ali poslovno nepremičnino. V zemljiški knjigi zato kot lastnik ni vpisan ruski državljan, ampak na primer ABC d.o.o., Ljubljana.

To je pomembna pravna razlika. Po Zakonu o gospodarskih družbah je družba samostojna pravna oseba in je lahko lastnica nepremičnin. Ruski družbenik tako ni neposredni lastnik stanovanja, če je stanovanje v lasti njegovega slovenskega podjetja.

Zakon o gospodarskih družbah, ZGD-1

Predstavljajmo si, da takšen d.o.o. danes nepremičnino proda za 700.000 evrov slovenskemu kupcu. Kupec nakaže celotno kupnino na račun družbe pri slovenski banki in sama prodaja lahko poteka povsem običajno. Toda teh 700.000 evrov po plačilu ni avtomatično zasebni denar ruskega družbenika, ampak denar družbe. Če ga želi lastnik prenesti na svoj osebni račun, mora obstajati ustrezna korporacijska in davčna podlaga, na primer zakonito izplačilo bilančnega dobička ali druga ustrezna oblika izplačila.

In prav pri naslednjem koraku se lahko začne slovenska različica nemškega problema.

Od 29. januarja 2026 je Rusija na seznamu tretjih držav z visokim tveganjem na področju preprečevanja pranja denarja in financiranja terorizma. Slovenski Urad za preprečevanje pranja denarja je ob tem pojasnil, da se za države na takem seznamu izvaja obvezno strožje spremljanje. To ne pomeni, da je vsak ruski državljan sumljiva stranka, pomeni pa, da so lahko transakcije, dejanski lastnik in izvor oziroma cilj denarja predmet bolj poglobljenega preverjanja.

Slovenski ZPPDFT-2 v 69. členu pri povezavah s tretjimi državami z visokim tveganjem predvideva poglobljen pregled. Zavezanec mora pridobiti dodatne informacije o stranki in dejanskem lastniku, izvoru premoženja in sredstev, razlogih za nameravano transakcijo ter okrepiti spremljanje poslovnega razmerja.

Veljavno besedilo ZPPDFT-2

Za slovenski d.o.o. z ruskim lastnikom je zato lahko precejšnja razlika, ali 700.000 evrov po prodaji ostane na slovenskem poslovnem računu ali pa želi družba del tega denarja izplačati ruskemu lastniku in ga prenesti iz Evropske unije.

Meja 100.000 evrov in zakaj niti račun v Dubaju ni nujno rešitev

Pri pomembnejšem ruskem lastništvu obstaja še dodatno evropsko pravilo. Člen 5r Uredbe 833/2014 določa posebno poročevalsko obveznost za pravne osebe s sedežem v EU, katerih več kot 40 odstotkov neposredno ali posredno pripada ruski pravni osebi, ruskemu državljanu ali osebi s prebivališčem v Rusiji. Takšna družba mora pristojnemu organu poročati o prenosih sredstev iz EU, ki v posameznem četrtletju presegajo 100.000 evrov.

Veljavno prečiščeno besedilo Uredbe 833/2014

Evropska komisija je pri tem pojasnila, da pravilo ne zajema samo klasičnih plačil dobaviteljem, temveč različne prenose denarja iz Evropske unije, tudi repatriacijo dobička. Sama obveznost poročanja sicer ne pomeni, da je zakonit prenos denarja avtomatično prepovedan, pomeni pa dodatno transparentnost in nadzor pri večjih odlivih iz rusko lastniško povezanih družb.

To je pomembno tudi za pogosto idejo, da bi se morebitnim težavam lahko izognili preprosto tako, da se denar ne nakaže v Rusijo, ampak na račun v Združenih arabskih emiratih ali drugi tretji državi. Člen 5r je vezan na prenos denarja iz Evropske unije, ne samo na prenos v Rusijo. Če je slovenski d.o.o. več kot 40-odstotno rusko lastniško povezan in iz EU prenese več kot 100.000 evrov, je zato lahko poročevalska obveznost pomembna tudi pri nakazilu v Dubaj.

Poleg tega mora banka še vedno razumeti, kdo je končni prejemnik denarja, zakaj se denar prenaša in na kakšni pravni podlagi. Če bi bila družba, račun ali država zunaj EU uporabljena samo zato, da bi se obšle evropske sankcije, evropska zakonodaja takšno zavestno izogibanje sankcijam prepoveduje.

Če je ruski dejanski lastnik slovenskega podjetja sam na sankcijskem seznamu, pa postane položaj še bistveno zahtevnejši. Takrat je treba ugotoviti, ali so sredstva oziroma gospodarski viri družbe zaradi lastništva ali nadzora sankcionirane osebe zamrznjeni in ali je z njimi sploh dovoljeno razpolagati. Pri takem primeru vprašanje ni več samo, kako nakazati denar v tujino, ampak ali je mogoče nepremičnino oziroma kupnino brez posebnega dovoljenja sploh uporabiti.

Slovenski posrednik mora vedeti, kdo dejansko stoji za podjetjem

Pri takem poslu zato ni dovolj pogledati v zemljiško knjigo in ugotoviti, da je prodajalec slovenski d.o.o. Slovenske nepremičninske družbe so zavezanci po pravilih preprečevanja pranja denarja, uradne smernice pa od njih zahtevajo tudi ugotavljanje dejanskega lastnika pravne osebe.

Register dejanskih lastnikov vodi AJPES. Namen registra je razkriti fizično osebo, ki poslovni subjekt končno lastniško obvladuje ali nadzira. Če je to ruski državljan, dejstvo, da ima podjetje slovenski naslov in slovensko matično številko, tega podatka pri preverjanju sankcij in tveganj ne izbriše.

Za prodajalca je zato največja napaka, da nepremičnino najprej uspešno proda, prejme kupnino in šele nato banko vpraša, ali lahko denar prenese tja, kamor ga želi poslati. Pri takšni transakciji bi bilo smiselno že pred sklenitvijo zavezujoče pogodbe razjasniti, kdo je formalni prodajalec in njegov dejanski lastnik, ali je katera povezana oseba sankcionirana, kam naj bi šel denar po prodaji, na kateri pravni podlagi bo družbenik prejel sredstva in katere banke bodo sodelovale pri prenosu.

Pri več kot 40-odstotno rusko lastniško povezani družbi je treba preveriti tudi obveznosti iz člena 5r. Če je transakcija povezana z Rusijo, je dodatno pomemben njen status tretje države z visokim tveganjem po pravilih preprečevanja pranja denarja.

Preprosto povedano: pri takšni nepremičnini je smiselno preveriti pot denarja še preden se preverja, koliko zanjo ponuja kupec.

Ruski državljan danes nepremičnine v Sloveniji praviloma ne more kupiti neposredno

Slovenija ima pri tej temi še eno posebnost. Ministrstvo za pravosodje tujce glede pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah razvršča v več skupin. Državljani in pravne osebe držav EU, EGP ter določenih drugih držav imajo ugodnejši položaj, pri nekaterih drugih državah pa je treba ugotavljati vzajemnost.

Med državami kandidatkami za članstvo v EU so trenutno tudi Srbija, Albanija in Ukrajina. Njihovi državljani lahko pridobijo nepremičnino, če je v konkretnem primeru ugotovljena zahtevana vzajemnost, pri čemer je lahko pomembna tudi vrsta nepremičnine. Pri stanovanju je položaj lahko drugačen kot pri kmetijskem ali gozdnem zemljišču.

Rusija je v drugačnem položaju. Ministrstvo za pravosodje izrecno navaja, da državljani in pravne osebe držav, ki ne spadajo med skupine z ustrezno pravno podlago, med primeri pa sta navedeni tudi Rusija in Kitajska, lastninske pravice na nepremičninah v Sloveniji praviloma ne morejo pridobiti neposredno, razen z dedovanjem pod predpisanimi pogoji.

Uradna pravila za pridobivanje nepremičnin tujcev v Sloveniji

To pa ne pomeni, da je slovenski d.o.o. z ruskim družbenikom ruska pravna oseba. Slovenska gospodarska družba je po ZGD-1 samostojna pravna oseba in lahko sama pridobiva pravice ter je lastnica nepremičnin. Prav zato lahko v Sloveniji obstajajo nepremičnine v lasti slovenskih podjetij, katerih dejanski lastniki so ruski državljani.

Pri Ukrajini, Srbiji in Albaniji trenutno ni podlage, da bi njihove državljane glede sankcij avtomatično postavljali v enak položaj kot ruske lastnike. Pri teh državah je za neposreden nakup nepremičnin v Sloveniji trenutno pomembnejše vprašanje vzajemnosti. Ali bi se lahko njihov položaj v prihodnosti spremenil zaradi evropskih sankcij, AML-seznamov ali spremembe njihovega mednarodnega statusa, danes ni mogoče odgovorno napovedati.

Nemška zgodba je opozorilo tudi za slovenske lastnike

Nemški primer lepo pokaže, kako se je pri mednarodnih nepremičninskih poslih spremenilo osnovno vprašanje. Včasih je bilo najpomembneje preveriti, kdo je lastnik nepremičnine, ali je dokumentacija urejena in ali ima kupec dovolj denarja. Danes je pri določenih mednarodnih transakcijah enako pomembno vedeti, kdo stoji za lastnikom in kam bo denar po prodaji dejansko odšel.

Nepremičnina je lahko povsem zakonito prodana. Kupec lahko kupnino nakaže slovenskemu d.o.o. in denar lahko pride na njegov račun brez posebne drame. Šele pri naslednjem koraku se lahko pokažejo dodatna preverjanja, poročevalske obveznosti, omejitve posamezne banke ali celo sankcijska prepoved.

Za slovenskega d.o.o. z ruskim lastnikom zato ni dovolj vprašati, ali lahko proda stanovanje. Ključno vprašanje je tudi, kaj se bo zgodilo s kupnino po prodaji in ali jo bo mogoče zakonito ter dejansko prenesti tja, kamor jo želi lastnik poslati.

Prav tu se lahko slovenski prodajalci znajdejo v podobnem položaju, o kakršnem danes poročajo posamezni nemški nepremičninski strokovnjaki. Zato je pri takšnih poslih bolje pot denarja preveriti pred objavo oglasa in podpisom pogodbe, kot pa šele takrat, ko je nepremičnina že prodana in nekaj sto tisoč evrov čaka na računu podjetja.

Prispevek je informativne narave in ne predstavlja individualnega pravnega, davčnega ali sankcijskega svetovanja. Sankcijski režimi in bančne zahteve se spreminjajo, zato je treba pri konkretnem poslu preveriti trenutno veljavne predpise, sankcijske sezname, lastniško strukturo ter pogoje bank, ki bodo sodelovale pri transakciji.

Viri in pravna podlaga

Svet Evropske unije: 21. sankcijski paket proti Rusiji, sprejet 23. julija 2026. Uporabljeni so podatki o novih individualnih uvrstitvah in dodatnih omejitvah za finančne institucije.
21. paket sankcij proti Rusiji, Svet EU, 23. julij 2026

Sodišče Evropske unije: zadeva C-109/23 Jemerak, 5. september 2024. Primer obravnava notarsko overitev prodaje nepremičnine, ki je v lasti ruske družbe.
Sodišče EU: sodba v zadevi C-109/23 Jemerak

Uredba Sveta (EU) št. 833/2014: glavni pravni okvir sektorskih in finančnih sankcij proti Rusiji, med drugim členov 5b in 5r.
Prečiščeno besedilo Uredbe (EU) št. 833/2014 na EUR-Lexu

Uredba Sveta (EU) št. 269/2014: pravna podlaga za zamrznitev sredstev sankcioniranih oseb ter prepoved dajanja sredstev in gospodarskih virov na voljo tem osebam.
Prečiščeno besedilo Uredbe (EU) št. 269/2014 na EUR-Lexu

Evropska komisija: pojasnila sankcij glede plačilnih storitev. Dokument je bil nazadnje posodobljen marca 2026 in obravnava tudi člen 5b Uredbe 833/2014.
Evropska komisija: Provision of payment services

Evropska komisija: pojasnila člena 5r o poročanju pri prenosih sredstev iz Evropske unije.
Evropska komisija: Reporting on outgoing transfers

Evropska komisija: pojasnila Uredbe 269/2014 glede zamrznitve sredstev ter lastništva in nadzora sankcioniranih oseb.
Evropska komisija: Asset freeze and prohibition to provide funds or economic resources

Nemški Geldwäschegesetz: nemški zakon o preprečevanju pranja denarja, vključno s § 16a o načinih plačila pri nakupu nepremičnin.
Nemški Geldwäschegesetz, § 16a in druge določbe

Urad RS za preprečevanje pranja denarja: uradna objava z dne 29. januarja 2026, po kateri je Ruska federacija med državami z visokim tveganjem, za katere se izvaja obvezno strožje spremljanje.
GOV.SI: Nov seznam tveganih držav, 29. januar 2026

ZPPDFT-2: Zakon o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma. Uporabljeno je aktualno prečiščeno besedilo, ki vključuje spremembe ZPPDFT-2A, ZPPDFT-2B in ZPPDFT-2C.
Aktualno prečiščeno besedilo ZPPDFT-2 na PISRS

ZGD-1: Zakon o gospodarskih družbah. Uporabljen za pravni položaj slovenske gospodarske družbe in ločenost njenega premoženja.
Zakon o gospodarskih družbah, ZGD-1 na PISRS

Ministrstvo za pravosodje RS: uradna pravila o pridobivanju lastninske pravice tujcev na nepremičninah v Sloveniji, vključno z Rusijo, Srbijo, Albanijo in Ukrajino.
GOV.SI: Pridobivanje lastninske pravice tujcev na nepremičninah

Tržni inšpektorat RS / Urad RS za preprečevanje pranja denarja: smernice za izvajanje ZPPDFT-2 za pravne in fizične osebe, ki poslujejo z nepremičninami.
Uradne smernice ZPPDFT-2 za dejavnost poslovanja z nepremičninami