Ste kupili nepremičnino? To morate storiti, da bo prenos lastništva veljaven

Podpis kupoprodajne pogodbe še ne pomeni pridobitve lastninske pravice. Ta nastopi šele z vpisom v zemljiško knjigo. Gre za formalni postopek, ki ga vodi sodišče. Kako točno poteka, preberite v nadaljevanju.

1. Pogodba in notarska overitev

Za vpis v zemljiško knjigo, najprej potrebujete veljavno in pravilno sestavljeno pogodbo (če kupujete, bo to kupoprodajna pogodba). Pogodba mora biti podpisana in podpisi prodajalca morajo biti notarsko overjeni, saj brez overitve predlog ne bo obravnavan.

V pogodbi mora biti jasno izražena tudi izjava prodajalca, da dovoljuje vpis novega lastnika v zemljiško knjigo; to imenujemo zemljiškoknjižno dovolilo. Lahko je vključeno v pogodbo ali zapisano ločeno, mora biti pa vedno overjeno.

2. Plačilo davka

Pred vložitvijo predloga za vpis mora kupec poravnati tudi 2 % davek na promet nepremičnin, (oziroma prodajalec če je tako dogovorjeno). Če je predmet nakupa novogradnja, se obračuna DDV.

3. Vložitev zemljiškoknjižnega predloga

Vlogo lahko vloži odvetnik, notar ali kupec sam, če ima kvalificirano digitalno potrdilo, lahko tudi prek spleta.

Priložiti je treba:

• pogodbo s overjenimi podpisi,
• zemljiškoknjižno dovolilo (če ni že del pogodbe),
• dokazilo o plačilu davka ali oprostitvi,
• po potrebi še dodatna dokazila (npr. soglasje zakonca, če gre za skupno premoženje).

Sodišče preveri formalno pravilnost vloge in če je popolna, izda sklep o dovolitvi vpisa, nato pa v nekaj dneh opravi še sam vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

4. Kdaj je kupec dejansko lastnik?

Kot kupec boste lastnik postali šele z vpisom v zemljiško knjigo; torej ne s podpisom pogodbe in ne s plačilom kupnine. Vse do tega trenutka je pravni lastnik še vedno prodajalec. Kupec sicer pridobi obligacijsko pravico (pravico zahtevati vpis), ne pa stvarne pravice.

Ta razlika je bistvena: brez vknjižbe kupec ne more veljavno prodati nepremičnine naprej, ne more skleniti hipoteke, in je pravno gledano nezaščiten pred upniki ali pravnimi zapleti, ki se zgodijo pri prodajalcu.

Kaj se zgodi, če vknjižba ni izvedena?

Če kupec nepremičnine ne vpiše v zemljiško knjigo, tvega sledeče:

• Prodajalec lahko proda nepremičnino še komu. Če se drugi kupec vpiše prvi, bo pravno gledano on postal lastnik, četudi ste vi pogodbo podpisali prej. Zemljiška knjiga priznava pravico tistemu, ki je prvi vpisan, ne tistemu, ki je prvi kupil.
• Če prodajalec umre, gre nepremičnina v zapuščino, ker je še vedno v njegovi lasti. Kupec ostane brez stvarne pravice in mora pravico uveljavljati v dednem postopku.
• Če ima prodajalec dolgove, lahko njegovi upniki dosežejo vpis zaznambe izvršbe ali celo prodajo nepremičnine – ker je pravno še vedno njegova.
• Banka ne bo odobrila kredita, če nepremičnina ni vpisana na ime kreditojemalca. Prav tako je brez vknjižbe nemogoče pridobiti gradbeno dovoljenje, soglasja, in podobno.

Koliko časa traja vpis?

Če je dokumentacija popolna in pravilno oddana, vpis praviloma traja od 3 do 10 delovnih dni. Če je treba dopolnjevati vlogo ali če obstajajo zapleti (npr. stara hipoteka, zaznamek spora, služnost…), lahko postopek traja bistveno dlje.