Vračilo varščine pri najemu: kako se izogniti sporom in kaj pravi zakon

Bi uganili, kaj je med največjimi viri spora pri najemih v Sloveniji? Vračilo varščine. V kolikor pogoji niso zelo natančno določeni v najemni pogodbi, lahko pride do številnih nejasnosti, zapletov in nezadovoljstev tako na strani najemnika, kot tudi na strani najemodajalca. Preberite v nadaljevanju, kaj glede vračila določa Stanovanjski zakon, kako dokazovati stanje stanovanja oziroma kakšno vlogo ima to pri vračilu varščine in kaj lahko storite, če kot najemnik varščine ne dobite nazaj.

Varščina: kaj je, čemu služi

Varščina, oziroma denar, ki ga najemnik plača lastniku ob začetku najemnega razmerja kot jamstvo, je navadno del pogodbenih razmerij. Plačilo varščine je torej popolnoma normalna praksa pri nas, znaša med eno mesečno najemnino do največ tri mesečne najemnine, odvisno od več dejavnikov, med njimi denimo vrednost opreme v stanovanju. Varščina je namenjena pokrivanju morebitne škode, ki bi jo povzročil najemnik, poleg tega pokriva tudi nastalo škodo v primeru neplačila najemnine in drugih obveznosti najemnika.

V Sloveniji so spori glede varščine pogosti: lastniki pogosto zadržijo del ali celo celotno varščino zaradi domnevnih poškodb, čiščenja, prenove ali neplačil najemnine, medtem ko najemniki trdijo, da so stanovanje izročili v stanju, kot so ga prevzeli, s povsem običajno obrabo (ob zgolj običajni rabi stanovanja namreč najemodajalec ni upravičen do zadržanja varščine).

Kaj o vračilu varščine pravijo slovenski zakoni?

Ključna vira, ki določata pogoje za vračilo ali nevračilo varščine, sta stanovanjski zakon in obligacijski zakonik.

1. Stanovanjski zakon (SZ-1) pravi tako:

- Člen 113: “Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom.”

Poenostavljeno to pomeni, da najemnik ni dolžan povsem obnoviti stanovanja ali odstraniti vse posledice obrabe in staranja, ki so posledica normalne uporabe.

2. Obligacijski zakonik (OZ), ki sicer neposredno ne ureja varščine pri najemih nepremičnin, ureja pa obveznosti, terjatve in vračila stvari, pravi tako:

- Dogovori med najemnikom in lastnikom, pogodbe, dokazila — vsi so zavezujoči, kadar so sklepi v najemni pogodbi. Če je v pogodbi določeno, da se varščina lahko uporabi za popravilo škode ali za poravnavo neplačanih obveznosti, mora biti to jasno.

Kaj morate narediti ob začetku najema, da boste zaščiteni?

Pomembno je, da lastnik ob plačilu varščine s strani najemnika, slednjemu izroči potrdilo o njenem prejemu.

Ključno pa je, da se ob začetku najema izvede primopredajni zapisnik s priloženimi fotografijami stanovanja, iz katerih je jasno razvidno, v kakšnem stanju je najemnik stanovanje prejel. To je osnova za kasnejše dokazovanje stanja stanovanja.

Če bi recimo najemnik trdil, da neke škode ni povzročil, bi lahko pogledali v zapisnik in fotografije, da bi ugotovili, ali je bila narejena škoda v stanovanju prisotna še preden se je v stanovanje vselil najemnik, ali pa je bila škoda prisotna prej in za njo torej ni odgovoren najemnik.

Kaj se pogosto dogaja v praksi?

- Lastnik zadrži celo varščino, ker meni, da najemnik ni dovolj očistil stanovanja ob izselitvi.

- Lastnik trdi, da so bile povzročene poškodbe, ki jih najemnik ne želi priznati ali popraviti.

- Najemnik trdi, da škoda spada pod "normalno rabo" (obraba, obraba tal, stene, pohištva ipd.).

- Pogodbeni pogoji so nejasni, recimo koliko časa ima lastnik za vračilo, pod katerimi pogoji in kateri dokazi so potrebni.

- Če najemnik nima dokazil o stanju ob vselitvi, ker ni bil podpisan zapisnik, ni fotografij, je to lahko zanj tvegano, ker ni potrdila o prejemu varščine.

Ste najemnik? To so ključni koraki, da se zaščitite

1. Pogodba naj v pisni obliki: V pogodbi naj bo jasno določeno: višina varščine, Namen varščine (npr. pokritje škode, neplačil), pogoji in čas vračila.

2. Potrdilo o plačilu varščine: potrdilo naj bo pisno in služi temu, da ima najemnik dokaz, da je varščina bila izročena.

3. Primopredajni zapisnik in fotografije pred vselitvijo: opis in fotografije stanja stanovanja, stene, tla, opreme; stanje števc, tal, morebitnih poškodb že ob prevzemu. To je ključno pri morebitnem sporu.

4. Dogovor o čiščenju in obvestilu ob izselitvi: jasno, kaj pomeni stanovanje “v stanju, kakršnem ga je najemnik prevzel”, kdo čisti, kdo skrbi za morebitne popravke.

5. Pismeno obvestilo ob izselitvi: najemnik naj lastnika pisno obvesti, kdaj bo zapustil stanovanje, da lahko lastnik opravi pregled. Fotografiranje tudi ob izselitvi je priporočljivo.

6. Dokazila za opravila, vlaganja: če je bilo s soglasjem lastnika kaj prenovljeno, ali je kupljena nova oprema, popravljeno z njegovo privolitvijo, naj najemnik hrani račune in soglasja.

Koliko časa ima lastnik za vračilo?

Zakonodaja ne določa univerzalnega roka, v katerem bi moral lastnik vrniti varščino po izselitvi. Ravno zato je nujno, da je rok jasno in nedvoumno določen v najemni pogodbi.

Konkretni primeri težav najemnikov in kako so jih rešili

“Janez je najemnik stanovanja v Ljubljani. Ob začetku najema je plačal varščino 800 €, stanovanje je prevzel 1. junija. Ob prevzemu je skupaj z najemodajalcem naredil zapisnik in fotografiral stanovanje. Najemnino plačuje redno. Po dveh letih se Janez izseli 30. junija. Stanovanje je čisto, le manjša obraba tal in sten, ki je normalna. Lastnik ob ogledu zahteva 300 € za beljenje sten, ker meni, da so sami madeži. Janez trdi, da so te madeži normalna obraba. Varščina mu ni bila vrnjena.”

Kako bi lahko Janez rešil situacijo:

- Ob podpisu pogodbe bi zahteval pisno potrdilo o plačilu varščine.

- Ob vselitvi bi naredil primopredajni zapisnik in fotografije s popisom stanja stanovanja.

- Vso komunikacijo z najemodajalcem ima v pisni obliki.

Bodite pozorni na sledeče situacije

- Določbe o zadržanju varščine zaradi “čiščenja” ali “beljenja” so lahko sporne, če niso natančno definirane — kaj točno pomeni “očistiti” in “pobarvati”.

- Če najemnik zapusti stanovanje pred iztekom pogodbe ali brez obvestila, lahko lastnik zahteva najemnino do izteka odpovednega roka. V nekaterih pogodbah so določeni pogoji, da se varščina lahko uporabi za kritje teh zahtev.