Najemnik ali najemodajalec: kdo je danes na slabšem?

Slovenski najemni trg je ujet med pomanjkanje dostopnih stanovanj, nezaupanje med lastniki in najemniki ter nejasno prakso pri varščinah, vzdrževanju, zasebnosti in regulaciji. Epizoda pojasni, zakaj konflikt med najemniki in najemodajalci ni samo pravno vprašanje, temveč posledica širše stanovanjske politike. V tretji epizodi podcasta Real Estate Academy Kristina Robežnik odpira eno najbolj napetih vprašanj slovenskega stanovanjskega trga: kdo je danes v slabšem položaju – najemnik ali najemodajalec? Gost epizode je predstavnik Domplana in Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, ki iz prakse pojasni, zakaj slovenski najemni trg ne deluje dovolj pregledno, zakaj prihaja do nezaupanja med najemniki in lastniki ter zakaj več kot 145.000 praznih stanovanj samo po sebi še ne pomeni rešitve stanovanjske krize. Podatek o praznih oziroma nenaseljenih stanovanjih se pojavlja tudi v javnih evidencah SURS, vendar je treba pri razlagi ločiti med formalno nenaseljenimi, dejansko praznimi, počitniškimi, neprimernimi in tržno nedostopnimi stanovanji. Epizoda obravnava konkretne dileme iz prakse: zavračanje najemnikov zaradi nosečnosti, zlorabe varščin, beljenje stanovanja po izselitvi, meje zasebnosti, obiske lastnika, vpliv Airbnb, možnost davka na prazna stanovanja in vprašanje, ali bi regulacija najemnin po nizozemskem zgledu res prinesla nižje cene. Pogovor je namenjen vsem, ki stanovanje oddajajo, najemajo ali razmišljajo o tem, ali je slovenski najemni trg trenutno bolj tvegan za najemnika, najemodajalca ali za oba hkrati. Uvod: zakaj je najemni trg postal eno najbolj napetih področij nepremičnin Epizoda se začne z vprašanjem, zakaj se v Sloveniji najemni odnos vse pogosteje razume kot konflikt med dvema stranema, namesto kot urejeno pogodbeno razmerje. Na eni strani so najemniki, ki težko najdejo dostopno in varno stanovanje. Na drugi strani so lastniki, ki se bojijo neplačil, škode, dolgotrajnih postopkov in pravne negotovosti. Prazna stanovanja in pomanjkanje ponudbe Čeprav se v javnosti pogosto omenja več kot 145.000 praznih oziroma nenaseljenih stanovanj, to še ne pomeni, da so ta stanovanja dejansko primerna za trg. Del jih je lahko neprimeren za bivanje, del se uporablja občasno, del ni pripravljen za oddajo, del lastnikov pa se zaradi tveganj ne odloči za dolgoročni najem. Kdo je danes bolj nezaščiten: najemnik ali najemodajalec Pogovor odpira vprašanje, ali slovenska zakonodaja bolj ščiti najemnika ali lastnika. V praksi se pogosto pokaže, da se obe strani počutita nezaščiteni: najemniki zaradi visokih cen, kratkih pogodb in negotovosti; najemodajalci pa zaradi strahu pred neplačili, škodo in zapletenimi postopki. Zakaj nosečnost postaja razlog za zavrnitev najema Ena najbolj občutljivih tem epizode je praksa, pri kateri nekateri lastniki nosečnost ali mlado družino razumejo kot dodatno tveganje. To odpira resna vprašanja diskriminacije, socialne varnosti in odsotnosti stabilnega najemnega okolja za družine. Varščine: zaščita ali vir sporov Varščina bi morala biti instrument zaščite pred dejansko škodo ali neporavnanimi obveznostmi. V praksi pa pogosto postane predmet spora: kdaj jo mora lastnik vrniti, kaj se šteje kot škoda, kaj je normalna obraba in kako pomemben je zapisnik ob prevzemu ter izročitvi stanovanja. Kdo mora prebeliti stanovanje po koncu najema Vprašanje beljenja je eden najpogostejših sporov med najemniki in najemodajalci. Bistvena razlika je med normalno obrabo zaradi običajne uporabe in škodo, ki presega normalno rabo stanovanja. Zato mora biti stanje stanovanja jasno dokumentirano ob vselitvi in izselitvi. Meje zasebnosti v najemnem stanovanju Lastnik ostaja lastnik nepremičnine, vendar to ne pomeni, da lahko prosto vstopa v stanovanje. Najemnik ima pravico do zasebnosti in mirne uporabe stanovanja, obiski lastnika pa morajo biti praviloma dogovorjeni in utemeljeni. Airbnb in pritisk na dolgoročni najem Kratkoročni turistični najemi lahko v določenih mestih zmanjšujejo ponudbo stanovanj za dolgoročni najem. V epizodi je zato odprto vprašanje, kje je meja med pravico lastnika do razpolaganja s premoženjem in javnim interesom po dostopnih stanovanjih. Davek na prazna stanovanja: rešitev ali politična bližnjica Davek na prazna stanovanja je pogosto predstavljen kot hitra rešitev, vendar je njegova učinkovitost odvisna od evidenc, nadzora, definicije praznega stanovanja in razlogov, zakaj lastniki stanovanj sploh ne oddajajo. Brez jasnih podatkov lahko tak ukrep povzroči več odpora kot učinka. Regulacija najemnin po zgledu Nizozemske Epizoda obravnava tudi vprašanje, ali bi regulacija najemnin po tujih modelih lahko delovala v Sloveniji. Ključno tveganje je, da regulacija brez povečanja ponudbe lahko del najemnih stanovanj potisne iz trga ali v neformalni najem. Zakaj zasebni sektor ne more sam rešiti najemnega trga Zasebni lastniki lahko pomembno prispevajo k ponudbi, vendar ne morejo sami rešiti stanovanjskega problema. Za stabilen najemni trg so potrebna javna najemna stanovanja, jasna pravila, učinkoviti postopki in zaupanje med vsemi deležniki. 20.000 javnih najemnih stanovanj in realnost izvedbe Napoved gradnje javnih najemnih stanovanj odpira vprašanje časa, zemljišč, financiranja, gradbene zmogljivosti in upravljanja. Učinek takšnega ukrepa bi bil lahko pomemben, vendar le, če se iz politične napovedi spremeni v izvedljiv dolgoročni program. Zaključek: najemni trg potrebuje zaupanje, pravila in ponudbo Glavno sporočilo epizode je, da konflikt med najemniki in najemodajalci ni rešljiv samo z enim davkom, eno prepovedjo ali eno regulacijo. Slovenija potrebuje bolj urejen najemni trg, več dolgoročne ponudbe, boljše pogodbe, učinkovitejše reševanje sporov in več javnih najemnih stanovanj.