Airbnb oddajanje dveh stanovanj na Bledu prepovedano: sodba, ki spreminja pravila igre za turistične najeme v Sloveniji

Radovljiško okrajno sodišče je lastniku dveh stanovanj na Bledu prepovedalo turistično oddajanje prek Airbnbja. Sodba jasno postavlja mejo med bivalno in turistično rabo stanovanj ter odpira novo poglavje za etažne lastnike, najemodajalce in celoten slovenski trg kratkoročnih najemov.

V nadaljevanju lahko preberete:

• Kaj natančno se je zgodilo v večstanovanjski stavbi na Bledu
• Zakaj je sodišče prepovedalo kratkoročno oddajanje prek Airbnbja
• Katere zakone je sodišče upoštevalo pri odločanju
• Kako sodba vpliva na etažne lastnike in namembnost stanovanj
• Kaj morajo upoštevati vsi, ki želijo oddajati turistom
• Zakaj je sodba pomemben precedens za celotno Slovenijo

Kaj se je zgodilo na Bledu?

V večstanovanjski stavbi na Bledu je lastnik dveh stanovanj več let oddajal enoti turistom prek spletnih platform, predvsem Airbnbja. V stavbi se je povečevalo število gostov, prihodi ob poznih urah, vsakodnevna menjava gostov, prenašanje prtljage in obremenjevanje skupnih prostorov.

Sosedje – etažni lastniki – so zaradi motenj, zmanjšane kakovosti bivanja in spremenjene dinamike v stavbi vložili tožbo. Trdili so, da:

• lastnik nima soglasja etažnih lastnikov za spremembo namembnosti,
• se stanovanji uporabljata kot turistični enoti in ne več kot bivalni,
• gostje motijo mir, obremenjujejo vhode, parkirišča in skupne dele,
• je kratkoročni najem „hotel v bloku“, kar presega običajno rabo stanovanja.

Lastnik pa je nasprotoval, da oddaja ni problematična, da gostje ne motijo, da gre le za rabo stanovanja “v okviru lastninske pravice” in da ima ustna soglasja.

Sodišče tem argumentom ni sledilo.

Zakaj je sodišče izdalo prepoved?

Ključni razlog št. 1: Kratkoročni turistični najem = sprememba namembnosti

Sodišče je presodilo, da oddaja turistom ni enako kot običajni dolgoročni najem. Kratkoročni najemi pomenijo:

• visoko frekvenco menjave ljudi,
• povečano uporabo skupnih delov,
• povečane obremenitve in več motenj,
• dejavnost, ki je po naravi gospodarska, ne bivalna.

To sodišče šteje kot spremembo namembnosti rabe stanovanja.

Relevantni zakon:

Stanovanjski zakon (SZ-1) določa, da je stanovanje namenjeno bivanju.
Kadar se uporablja za dejavnost (npr. turistične nočitve), gre za odstop od običajne rabe – kar zahteva soglasje etažnih lastnikov.

Ključni razlog št. 2: Premajhno število soglasij etažnih lastnikov

Po SZ-1 in pravilih etažne lastnine je za spremembo rabe potrebna visoka stopnja soglasja – večinoma 75,1 % ali celo več.

Kratkoročni najem se šteje kot raba, ki pomembno vpliva na:

• varnost,
• mir,
• uporabo skupnih delov,
• kakovost bivanja.
• Ker soglasja ni bilo, je bila raba nezakonita.

Ključni razlog št. 3: Pravica do mirnega bivanja

Sodišče je izpostavilo, da imajo etažni lastniki pravico do:

• miru,
• varnosti,
• predvidljive rabe skupnih delov.

To je temeljna pravica po:

• Stvarnopravnem zakoniku (SPZ),
• Obče civilnopravno načelo prepovedi vznemirjanja (motenje posesti).

Menjavanje turistov, prihodi ob poznih urah, povečano število obiskovalcev in obremenjenost skupnih prostorov so objektivno moteči.

Ključni razlog št. 4: Oddajanje je gospodarska dejavnost

Sodišče je jasno povedalo:

Oddajanje turistom ni običajna raba stanovanja – gre za opravljanje dejavnosti.

Za gospodarsko dejavnost pa velja:

• drugačna davčna obravnava,
• različne obveznosti registracije,
• drugačen vpliv na stavbo.

Ta dejavnost je v nasprotju z namembnostjo večstanovanjskega objekta.

Sodba, ki spreminja pravila igre

Višje sodišče je potrdilo prvostopenjsko odločitev, zato je sodba pravnomočna.

To pomeni:

• lastnik ne sme več oddajati turistom v teh dveh enotah;
• v prihodnje se etažni lastniki v podobnih primerih lahko sklicujejo na to sodbo;
• sodna praksa v Sloveniji se glede Airbnb oddajanja zaostruje.

To je ena najpomembnejših slovenskih sodb na področju kratkoročnih najemov.

Kaj to pomeni za vse lastnike stanovanj v Sloveniji?

1. Kratkoročno oddajanje brez soglasja ni več varna praksa.

Če etažni lastniki nasprotujejo, lahko dosežejo sodno prepoved.

2. Stanovanje ni “mini hotel”.

Njegova primarna raba je bivanje – in to ne more biti spremenjeno brez soglasij.

3. Večstanovanjske stavbe postajajo pravno zaščitene pred motečimi turističnimi oddajami.

To krepi pravice stanovalcev, ki želijo mir in normalno življenje.

4. Vse več primerov bo končalo na sodišču.

Sodba daje pravno podlago, ki prej ni bila jasno definirana.

Kako lahko lastniki ravnajo pravilno?

Če želite oddajati turistom v večstanovanjski stavbi, morate:

✔ pridobiti soglasja etažnih lastnikov,

✔ preveriti hišni red in pogodbo o upravljanju,

✔ preveriti občinske odloke (npr. Ljubljana že omejuje kratkoročne najeme),

✔ registrirati dejavnost,

✔ poskrbeti za minimalen vpliv na sosede.

Brez tega tvegate prepoved ali celo visoke kazni.

Zakaj je primer z Bleda pomemben za vso Slovenijo?

Ta sodba je prva, ki tako jasno potrjuje:

• da Airbnb oddajanje ni samoumevna pravica,
• da lastninska pravica ni absolutna,
• da sosedje imajo pravico do zaščite pred turističnim hrupom,
• da lahko etažni lastniki učinkovito ukrepajo.

Gre za precedenčno sodbo, ki bo vplivala na vse turistične destinacije, še posebej na Bled, Ljubljano, Piran, Koper in Kranjsko Goro.

Zaključek

Primer z Bleda dokazuje, da kratkoročni najem ni zgolj vprašanje nepremičnin, temveč tudi kakovosti življenja, miru in varnosti v večstanovanjskih stavbah.

Sodba prinaša jasen signal:

Turistično oddajanje v blokih ima svoje meje – pravne in družbene.

Kar je za sosednje moteče in za stavbo obremenjujoče, ne more biti “pravica lastnika”, temveč dejavnost, ki zahteva soglasja, spoštovanje zakonodaje in odgovornost.