Nakup stanovanja pred uporabnim dovoljenjem: kako zaščititi svojo aro in se izogniti pastem

Nakup novega stanovanja neposredno od investitorja in še pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja je pogosta praksa. Kaj pomeni plačilo are, kakšna so tveganja, kako se zaščititi pred izgubo denarja in zakaj investitorji sploh prodajajo stanovanja v tej fazi?

V nadaljevanju lahko preberete:

• Zakaj investitorji prodajajo pred uporabnim dovoljenjem
• Kaj pomeni plačilo are in koliko znaša
• Kakšna so tveganja, če kupec ne dobi kredita
• Kako zavarovati povračilo are
• Zakaj je vplačilo are na fiduciarni račun pri notarju najbolj varna rešitev
• Kontrolni seznam za kupce novih stanovanj
• Zaključek

Zakaj investitorji v prodajajo stanovanja že med gradnjo?

Investitorji si želijo čim prej zagotoviti kupce in s tem financiranje projekta. Pogosto so sredstva banke vezana na določen delež že prodanih enot. Če je interes kupcev dovolj velik, lahko investitor hitreje zaključi financiranje gradnje.

Prodaja “na papirju” ali v fazi gradnje jim omogoča:

• zgodnjo prodajo enot in lažje financiranje projekta,
• dokaz o povpraševanju, kar bankam olajša odobritev gradbenih kreditov,
• manjše tveganje, da bodo po končani gradnji stanovanja stala prazna.

Za kupce pa to pomeni, da se morajo odločiti za nakup stanovanja, ki ga še ni mogoče uporabljati, saj objekt nima uporabnega dovoljenja. To prinaša določene prednosti (nižja cena, večja izbira), a tudi precejšnje tveganje.

Konkretni primer: nakup 80 m² stanovanja za 550.000 €

Predpostavimo, da se gradnja začne 1. Novembra 2025, pridobitev uporabnega dovoljenja pa je predvidena za 30. november 2026 — torej čez 13 mesecev.

Investitor od zainteresiranega kupca zahteva aro v višini 10 % kupnine, torej 55.000 €, ki jo kupec mora plačati ob podpisu predkupne pogodbe.

Kupec želi po podpisu predkupne pogodbe financirati nakup s stanovanjskim kreditom, vendar banke v Sloveniji lahko odobrijo kredit šele po pridobitvi uporabnega dovoljenja. To pomeni, da medtem denar zainteresirane stranke stoji pri investitorju brez jamstva, razen če je pogodbeno drugače dogovorjeno!

Tveganja za kupca v tem obdobju

• Zainteresirani kupec ne dobi kredita.
  Brez posebnega dogovora lahko investitor aro obdrži, čeprav kupec objektivno ni kriv za neizvedbo posla.
• Investitor zamuda pri gradnji ali uporabnem dovoljenju.
  Če se postopek zavleče, se zainteresirani kupec ne more vseliti, investitor pa lahko zamuja z izročitvijo ključa.
• Sprememba cen ali obrestnih mer.
  Če se v 13 mesecih spremenijo tržne razmere, zainteresirani kupec lahko izgubi del finančne varnosti (dražji kredit, inflacija itd.).
• Nezavarovana ara.
  Brez vplačilo are na fiduciarni račun pri notarju obstaja tveganje, da ara ne bo povrnjena, če projekt propade ali pride do pravnega spora.

Kaj pomeni plačilo are?

Ob podpisu predpogodbe investitor običajno zahteva aro (10 % do 15 % celotne kupnine). Pri našem primeru:

• Nakupna cena stanovanja: 550.000 €
• Višina are (10 %): 55.000 €

Ta znesek zainteresirani kupec plača, preden lahko sploh zaprosi za bančni kredit. Problem nastane, če kupec kasneje kredita ne dobi – aro lahko izgubi, razen če je v pogodbi vnaprej natančno določeno vračilo ali po neuspešni pridobitvi stanovanjskega kredita.

Kako se zavarovati: notarska hramba in pogodbeni pogoji

Kupci se morajo zaščititi že v predpogodbi. Možne rešitve:

• Vplačilo are na fiduciarni račun pri notarju
  Najvarnejša rešitev za zainteresiranega kupca je, da se ara položi v notarsko hrambo. Denar ostane na posebnem fiduciarnem računu notarja in se investitorju nakaže šele, ko so izpolnjeni pogoji (npr. pridobitev gradbenega ali uporabnega dovoljenja).
• Bančna garancija investitorja
  Investitor izda bančno garancijo, da bo ara vrnjena, če zainteresirani kupec ne dobi kredita ali investitor ne pridobi uporabnega dovoljenja.
• Poseben pogodbeni pogoj
  V predpogodbi naj bo jasno zapisano, da ima zainteresirani kupec pravico do vračila are, če banka kredita ne odobri kljub pravočasni vlogi in predložitvi vseh zahtevanih dokumentov.
• Dogovor o obrestih na aro
  Če investitor prejme aro vnaprej, naj pogodba določa minimalno obrestno mero (npr. po obrestni meri vezani na depozitno obrestovanje NLB ali ECB). V 13 mesecih bi se lahko nabrale opazne obresti, ki kupcu delno nadomestijo izgubljeno priložnost.

Kaj pomeni to za dokončanje gradnje in končno vselitev

Zainteresirani kupec ključe stanovanja praviloma prejme šele po plačilu celotne kupnine in izdaji uporabnega dovoljenja. To pomeni, da notranja oprema (kuhinja, pohištvo, talne obloge po meri) pride na vrsto šele po 30.11.2026 in še to samo, če investitor dejansko izpolni pogodbeni rok.

V praksi to pomeni, da se kupec lahko vseli šele po 13 mesecih ali celo kasneje, če pride do zamud pri gradnji ali upravnih postopkih.

Prednosti in slabosti nakupa pred uporabnim dovoljenjem

Prednosti:

• nižja cena (predprodajne cene so pogosto ugodnejše),
• večja izbira stanovanj (v zgodnji fazi),
• možnost plačila v več obrokih do končne izgradnje.

Slabosti:

• negotovost glede pridobitve uporabnega dovoljenja,
• tveganje izgube are, če ne dobite kredita,
• dolga čakalna doba do vselitve,
• možnost sprememb projektnih pogojev ali zamud.

Kontrolni seznam za kupce

✅ Preverite gradbeno dovoljenje in investitorjevo boniteto
✅ V pogodbo vključite klavzulo o vračilu are, če banka ne odobri kredita
✅ Vztrajajte pri notarski hrambi are
✅ Zahtevajte zapis o obrestovanju are
✅ Preverite realnost roka za uporabno dovoljenje
✅ Pred podpisom pogodbe se posvetujte z odvetnikom

Zaključek: previdnost, pogajanja in dobra pogodba

Nakup stanovanja, ki še nima uporabnega dovoljenja, je lahko priložnost — a le, če se ga lotite premišljeno in pravno zaščiteno.
Marsikateri investitor zainteresiranemu kupcu ponuja privlačne cene in možnost zgodnje izbire enote, vendar v ozadju stojijo resna tveganja: dolga gradnja, odvisnost od banke in nejasna pravila glede vračila are.

Preden podpišete kakršnokoli pogodbo, se vedno vprašajte:

• Kam gre vaš denar, ko plačate aro?
• Kaj se zgodi, če banka kredita ne odobri?
• Kdaj boste dejansko lahko prevzeli ključe in vselili se?

Najboljši pristop je kombinacija treh varovalk: vplačilo are na fiduciarni račun pri notarju, jasni pogodbeni pogoji in pravni pregled pogodbe. Le tako boste resnično zaščiteni pred morebitnimi zapleti in boste nakup novega doma opravili varno in brez nepotrebnih skrbi.

Nakup stanovanja je ena največjih odločitev v življenju – zato naj bo tudi ena najbolj premišljenih.