Najemodajalca v Nemčiji kaznovali zaradi oderuških najemnin. Kaj se lahko iz tega nauči Slovenija?

V Berlinu so oblasti kaznovale najemodajalko z globo v višini 26.000 evrov zaradi previsoke najemnine. Primer je postal simbol boja proti oderuškemu oddajanju stanovanj in opozorilo, da bi Slovenija morala razmisliti o uvedbi podobnih mehanizmov za zaščito najemnikov.

Vir: rbb24

V nadaljevanju lahko preberete:

Globa 26.000 evrov! Kaj se je zgodilo?
Kako deluje nemška “Mietpreisbremse” – zakon o omejitvi rasti najemnin
Kaj pomeni “Urad za preverjanje najemnin” (Mietpreisprüfstelle)
Zakaj je družbena raznolikost pomembna za mesta
Zakaj bi podobni ukrepi koristili tudi Sloveniji

Kaznovana najemodajalka zaradi previsoke najemnine

V berlinskem okrožju Friedrichshain-Kreuzberg so oblasti izrekle globo v višini 26.000 evrov lastnici, ki je zaračunavala bistveno previsoko najemnino. Najemodajalka se je sprva pritožila, vendar je tik pred sojenjem umaknila ugovor, s čimer je odločba postala pravnomočna.

Predstavnica mestna je ob tem izjavila, da gre za »dober dan za vse najemnike v Berlinu« ter izrazila upanje, da bo primer imel vzorčni učinek za druge berlinske okraje, ki se spopadajo z naraščajočimi najemninami.

Urad za preverjanje najemnin – “Mietpreisprüfstelle”

Berlinski senat je marca letos (2025) ustanovil poseben Urad za preverjanje najemnin (Mietpreisprüfstelle), ki omogoča brezplačno svetovanje in preverjanje višine najemnin. Namenjen je vsem, ki sumijo, da plačujejo preveč za najem svojega stanovanja.

Po zadnjih podatkih urada je v več kot 93 odstotkih preverjenih primerov prekoračilo zakonsko dovoljene meje. Čeprav morajo najemniki svoje pravice uveljavljati sami v civilnih postopkih, urad izdaja uradno pisno mnenje, ki lahko služi kot dokaz pri pogajanjih ali na sodišču.

Da bi bilo preverjanje dostopno vsem, je mesto Berlin razvilo tudi posebno spletno in mobilno aplikacijo, prek katere lahko najemniki v nekaj korakih preverijo, ali njihova najemnina presega zakonsko dovoljeno raven. Aplikacija primerja lokalno povprečje najemnin na podlagi uradnih podatkov “Mietspiegelom” in samodejno izračuna, ali gre za morebitno oderuško najemnino. S tem Berlin še dodatno krepi transparentnost in omogoča, da najemniki hitro in enostavno uveljavljajo svoje pravice.

Gre za enega od redkih primerov v Evropi, kjer ima država neposreden in digitalno podprt mehanizem za zaščito najemnikov – ne le na papirju, ampak tudi v praksi.

Kaj je “Mietpreisbremse” – zakon o omejitvi rasti najemnin

Nemčija ima že več let zakon, imenovan “Mietpreisbremse”, po slovensko “bremza najemnin”. Zakon določa, da v območjih, kjer primanjkuje stanovanj in je trg pregret, nova pogodbena najemnina ne sme presegati več kot 10 % lokalno povprečne najemnine (Mietspiegel). Zakon tako ščiti najemnike pred špekulacisjkimi investitorji in nenadnimi podražitvami najemnin, hkrati pa ohranja stabilen donos za lastnike nepremičnin.

Cilj zakona je uravnotežiti trg. Da si prebivalci in delovna sila lahko še vedno privoščijo življenje v mestih, kjer delajo, ter da se prepreči socialna izključenost.

Praksa je pokazala, da je Mietpreisbremse pomagala upočasniti rast najemnin v večjih mestih, kot so Berlin, München in Hamburg, ter s tem ohraniti družbeno raznolikost in dostopnost stanovanj.

Zakaj je družbena raznolikost za mesta tako pomembna!

Družbena raznolikost pomeni, da v istem mestu ali soseski živijo ljudje z različnimi dohodki, poklici, starostjo in izobrazbo.
Ko se najemnine dvignejo previsoko, se iz mest izrinjajo tisti, ki jih mesta najbolj potrebujejo – učitelji, medicinske sestre, vozniki, trgovci, mlade družine in študenti.

Če si ti ljudje ne morejo več privoščiti bivanja v bližini svojega dela, to povzroča resne gospodarske, prometne in okoljske posledice.

Z ekonomskega vidika pomanjkanje družbene raznolikosti vodi do pomanjkanja delovne sile v mestnih središčih, kar zmanjšuje konkurenčnost in zvišuje stroške podjetjem.

Z ekološkega vidika pa dnevne migracije iz oddaljenih krajev pomenijo več prometa, višje emisije CO₂ in večje obremenitve infrastrukture.

Zato številna evropska mesta, med njimi Berlin, Hamburg in Kopenhagen, poudarjajo, da družbena raznolikost ni le socialno vprašanje, temveč tudi pogoj za trajnostni urbani razvoj.

Z ohranjanjem dostopnih najemnin mesta ostanejo živa, vključujoča in gospodarsko uravnotežena.

Zakaj bi “bremza najemnin” koristila tudi Sloveniji

V Sloveniji podobnega zakona ni. Najemnine se določajo prosto, brez nadzora in brez referenčnih meril.

Zaradi tega so v Ljubljani, Kopru in drugih večjih mestih najemnine pogosto višje od realnih zmožnosti prebivalcev, kar vodi v izseljevanje mladih, pomanjkanje delovne sile in znižano mobilnost zaposlenih.

Če bi Slovenija uvedla različico “bremze najemnin”, bi to imelo tako socialne kot gospodarske koristi:

• večja dostopnost stanovanj za mlade in delavce,
• večja mobilnost delovne sile,
• bolj uravnotežen gospodarski razvoj.

Kot je bilo poudarjeno tudi v članku »Zamrznjen stanovanjski trg duši gospodarstvo – opozorilna študija iz Nemčije velja tudi za Slovenijo«, previsoke najemnine omejejo dostop do delovnih mest v mestih, kjer se ustvarja največ gospodarske vrednosti. Delojemalci se zato selijo drugam ali se odpovejo službam, ki jih zaradi stroškov bivanja ne morejo sprejeti.

Kaj bi lahko storila Slovenija

Da bi se približali nemškemu modelu, bi bilo smiselno:

• vzpostaviti uradno bazo tržnih najemnin po regijah,
• ustanoviti državni ali občinski urad za preverjanje najemnin,
• določiti najvišjo dopustno rast najemnin v območjih z visoko obremenitvijo,
• zagotoviti davčne spodbude za dolgoročne in poštene najeme.

Tako bi Slovenija hkrati zaščitila najemnike, ohranila poštene pogoje za lastnike in izboljšala stabilnost stanovanjskega trga.

Zaključek

Primer iz Berlina jasno pokaže, da je mogoče učinkovito zajeziti oderuštvo na trgu najemnin, če obstajajo pravi nadzorni mehanizmi in politična volja.

Zakon "Mietpreisbremse" in delovanje Urada za preverjanje najemnin dokazujeta, da kombinacija transparentnosti, svetovanja in kazenskih ukrepov deluje.

Če bi Slovenija uvedla podobne ukrepe, bi bil najemni trg pravičnejši, stanovanja dostopnejša, mesta pa bi ohranila svojo družbeno in gospodarsko živost.