Nalaganje...
Od konca 2015 do konca 2025 so cene stanovanj zrasle za okoli 124 %, zlato v evrih pa za okoli 282 %.
Če ste leta 2015 začeli varčevati za nakup lastnega stanovanja in ste del prihrankov hranili v zlatu, bi vam danes za isti nakup verjetno manjkalo precej manj denarja, kot če bi prihranki ves ta čas ostali na bančnem računu ali v depozitu z zelo nizkim donosom. Razlog je preprost: stanovanjske nepremičnine v Sloveniji so se v desetih letih močno podražile, vendar je cena zlata v istem obdobju rasla še hitreje.
Od konca leta 2015 do konca leta 2025 so cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji zrasle za približno 124 odstotkov. Zlato je v istem času, merjeno v evrih, pridobilo približno 282 odstotkov. To ne pomeni, da bi bilo treba leta 2015 vse prihranke pretvoriti v zlato, še manj pa, da bo prihodnjih deset let enakih. Pokaže pa nekaj, kar je pri dolgoročnem varčevanju zelo pomembno: ni vseeno, v čem hranite denar, medtem ko se cena nepremičnine, ki jo želite kupiti, spreminja.
Za lažje razumevanje si predstavljajte, da ste konec leta 2015 razmišljali o nakupu stanovanja za 200.000 evrov. Morda še niste imeli dovolj lastnih sredstev, morda ste želeli najprej privarčevati več ali pa preprosto niste našli prave nepremičnine.
Če bi se cena tega stanovanja v naslednjih desetih letih gibala enako kot povprečne cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji, bi bila njegova vrednost konec leta 2025 približno 447.500 evrov.
Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije je indeks cen vseh stanovanjskih nepremičnin v četrtem četrtletju 2015 znašal 98,74, v četrtem četrtletju 2025 pa 220,92. To predstavlja približno 123,7-odstotno rast.
Za lastnika nepremičnine je takšna rast vrednosti dobra novica. Če ste v tem času šele zbirali denar za nakup, pa je položaj drugačen, saj niste več varčevali za stanovanje, vredno 200.000 evrov. Vaš finančni cilj se je medtem premaknil precej bližje 450.000 evrom.
Recimo, da ste za nakup stanovanja želeli zagotoviti 20 odstotkov lastnih sredstev. Pri nepremičnini, vredni 200.000 evrov, bi leta 2015 potrebovali 40.000 evrov.
Če bi bila ista modelna nepremičnina deset let pozneje vredna približno 447.500 evrov, bi 20 odstotkov njene vrednosti znašalo že približno 89.500 evrov. Vaš cilj bi se torej povečal za skoraj 50.000 evrov.
Če ste leta 2015 že imeli 40.000 evrov in bi ta znesek naslednjih deset let ostal na računu brez pomembnejšega donosa, bi bilo stanje na računu še vedno videti povsem v redu. Denar ne bi izginil. Toda njegovo razmerje do cene stanovanja bi se močno spremenilo.
Leta 2015 je 40.000 evrov predstavljalo 20 odstotkov vrednosti stanovanja. Konec leta 2025 bi enak znesek predstavljal manj kot 9 odstotkov njegove modelne vrednosti. Denarja torej niste izgubili v nominalnem smislu, izgubili pa ste velik del njegove kupne moči glede na nepremičnino, ki ste jo želeli kupiti.
Poglejmo zdaj nekoliko drugačen primer. Leta 2015 imate 40.000 evrov prihrankov, ki jih nameravate čez več let uporabiti za nakup nepremičnine. Od tega 30.000 evrov ohranite v denarju, 10.000 evrov oziroma četrtino prihrankov pa namenite zlatu.
Konec leta 2015 je referenčna cena fine trojske unče zlata znašala približno 973 evrov. Konec leta 2025 je bila cena približno 3.722 evrov za unčo. Če rast referenčne cene prenesemo na začetnih 10.000 evrov, bi bil zlati del vaših prihrankov konec leta 2025 teoretično vreden približno 38.200 evrov.
Skupaj bi tako imeli okoli 68.200 evrov: 30.000 evrov denarnega dela in približno 38.200 evrov v vrednosti zlata.
Za modelni 20-odstotni delež stanovanja bi še vedno potrebovali okoli 89.500 evrov, kar pomeni, da bi vam manjkalo približno 21.300 evrov. Če bi vseh začetnih 40.000 evrov ostalo brez pomembnejšega donosa, bi vam do enakega cilja manjkalo približno 49.500 evrov.
Razlika je precejšnja. V tem konkretnem zgodovinskem primeru bi rast zlatega dela pokrila približno 57 odstotkov dodatnega denarja, ki bi ga potrebovali zaradi podražitve nepremičnine.
To je tudi bistvo celotne primerjave. Zlato vam stanovanja ne bi pocenilo, bi pa vam v tem obdobju pomagalo ohraniti več kupne moči za njegov nakup.
Pomembno je, da te primerjave ne razumemo napačno. Če cena zlata raste, to ne vpliva na ceno nepremičnine in prodajalec vam zaradi tega ne bo ponudil popusta. Razlika je v tem, koliko so vredni vaši prihranki.
Če cena stanovanja raste, vaš denar pa ustvarja zelo malo donosa, morate razliko pokriti z dodatnim varčevanjem, višjimi prihodki ali večjim stanovanjskim kreditom. Če del vaših prihrankov v istem času povečuje svojo vrednost, se lahko razkorak med vašimi prihranki in ceno nepremičnine zmanjša.
Med letoma 2015 in 2025 se je zgodilo celo nekaj izrazitejšega. Zlato ni samo sledilo rasti slovenskih stanovanjskih nepremičnin, ampak jo je v celotnem desetletnem obdobju močno preseglo.
Ko primerjamo stanovanjske nepremičnine, zlato, inflacijo in povprečno bruto plačo, postane slika precej jasna.
Primerjava kumulativne rasti cen stanovanjskih nepremičnin, zlata, inflacije in povprečne bruto plače v Sloveniji med letoma 2015 in 2025.
media.n24.si, lastni izračun na podlagi podatkov SURS, ECB, World Gold Council in Banke Slovenije
Pri plačah primerjamo povprečno mesečno bruto plačo zaposlenih pri pravnih osebah. Pomembno je tudi vedeti, da nobena od teh vrednosti ni rasla enakomerno. Zlato je na primer leta 2022 glede na izhodišče iz leta 2015 celo nekoliko zaostajalo za rastjo slovenskih nepremičnin. Največja razlika se je odprla predvsem v letih 2024 in 2025.
Zato iz grafa ne smemo sklepati, da zlato vsako leto raste ali da vedno presega donos nepremičnin. Pokaže nam le, kakšen je bil rezultat v analiziranem desetletnem obdobju.
Če danes zaslužite občutno več kot leta 2015, se vam morda zdi, da bi morali biti tudi bližje nakupu nepremičnine. V povprečju to ne drži nujno.
Povprečna mesečna bruto plača zaposlenih pri pravnih osebah je leta 2015 znašala približno 1.556 evrov, leta 2025 pa približno 2.536 evrov. V desetih letih je to približno 63-odstotna rast.
V istem obdobju so se stanovanjske nepremičnine podražile za približno 124 odstotkov. To je skoraj dvakrat večja rast.
Prav zato lahko danes prejemate precej višjo plačo, imate več denarja na računu in ste kljub temu od nakupa želene nepremičnine bolj oddaljeni kot pred leti. Vaši prihodki so rasli, vendar je cena nepremičnine rasla hitreje.
Seveda to ne velja enako za vsako stanovanje in za vsak del Slovenije. Cene v Ljubljani se ne gibljejo enako kot v manjšem kraju, poleg tega na vašo dejansko kupno moč vplivajo še kreditna sposobnost, višina lastnih sredstev, obrestne mere in sestava gospodinjstva. Toda pri povprečju celotnega slovenskega trga je smer jasna.
V zadnjih desetih letih se seveda ni dražilo samo stanovanje. Zvišala se je tudi splošna raven cen.
Po podatkih SURS je bil indeks cen življenjskih potrebščin decembra 2025 glede na povprečje leta 2015 višji za približno 31 odstotkov. To pomeni, da je denar v tem obdobju izgubil del svoje kupne moči pri vsakdanjih izdelkih in storitvah.
Toda stanovanjske nepremičnine so se v primerjanem obdobju podražile za približno 124 odstotkov. Zato rasti njihovih cen ne moremo pojasniti samo s splošno inflacijo.
Če varčujete prav za nakup stanovanja, vas zato ne bi smela zanimati samo običajna inflacija. Za vas je pomembno predvsem, kako hitro se spreminja cena tistega, za kar varčujete.
Če se cena vaše ciljne nepremičnine povečuje hitreje od vrednosti vaših prihrankov, lahko kljub rednemu varčevanju zaostajate.
Zanimiv pogled dobimo, če ceno iste modelne nepremičnine namesto v evrih izrazimo v zlatu.
Konec leta 2015 je bilo naše modelno stanovanje vredno 200.000 evrov. Pri takratni ceni zlata približno 973 evrov za unčo je to ustrezalo približno 205,5 unče zlata.
Konec leta 2025 bi bila modelna vrednost istega stanovanja približno 447.500 evrov. Pri ceni zlata okoli 3.722 evrov za unčo bi za enako nepremičnino potrebovali približno 120,2 unče zlata.
To pomeni, da bi leta 2025 za isto modelno nepremičnino potrebovali približno 41 odstotkov manj zlata kot leta 2015.
V evrih je stanovanje postalo več kot dvakrat dražje, če pa njegovo vrednost izrazimo v zlatu, je bilo razmerje ravno obratno. Razlog ni v tem, da bi nepremičnine postale poceni, ampak v tem, da je cena zlata v tem obdobju rasla še hitreje.
Ta primer zelo nazorno pokaže razliko med nominalno ceno in kupno močjo.
Če bi celotnih 40.000 evrov konec leta 2015 pretvorili v zlato in bi njegova vrednost do konca leta 2025 sledila uporabljeni referenčni ceni, bi bila teoretična vrednost vašega zlata približno 153.000 evrov.
To bi bilo precej več od modelno potrebnih 89.500 evrov za 20-odstotni delež nepremičnine.
Toda tak izračun je treba razumeti pravilno. Danes poznamo gibanje cen za nazaj, leta 2015 pa ga nismo. Prav tako bi bil rezultat drugačen, če bi zlato kupovali postopoma vsak mesec, saj bi posamezne nakupe opravili po različnih cenah.
Pri fizičnem zlatu morate upoštevati tudi razliko med nakupno in prodajno ceno ter morebitne stroške hrambe. Zato ta izračun ni prikaz konkretnega varčevalnega produkta in ne pomeni, da bi bilo smiselno vse prihranke nameniti zlatu. Pokaže le, kako se je v preteklem desetletju spreminjala njegova vrednost v primerjavi z nepremičninami.
Tudi pri tej primerjavi moramo biti natančni. Denar na banki ne pomeni nujno denarja brez donosa. Če ste prihranke vezali v bančni depozit, ste lahko prejemali obresti, njihova višina pa je bila odvisna od banke, ročnosti in razmer na finančnih trgih.
Drugače je z denarjem, ki več let ostaja na vpoglednem računu ali na zelo nizko obrestovanem varčevalnem računu. Pri takem varčevanju je lahko nominalna vrednost vašega denarja precej stabilna, medtem ko njegova kupna moč glede na nepremičnine hitro pada.
Če imate na računu 50.000 evrov, na izpisku vsak mesec vidite približno isto številko. Banka vam ne pokaže, da je stanovanje, za katerega varčujete, medtem zraslo z 250.000 na 350.000 ali 400.000 evrov. To morate spremljati sami.
Prav zato je pri dolgoročnem varčevanju pomembno gledati širše od samega stanja na računu.
Prva številka je preprosta: koliko denarja imate prihranjenega.
Druga je še pomembnejša: koliko lastnih sredstev danes potrebujete za nepremičnino, ki jo želite kupiti.
Če imate letos 50.000 evrov in prihodnje leto 55.000 evrov, ste privarčevali dodatnih 5.000 evrov. To je dobro. Toda če se je v istem času potreben polog za izbrano stanovanje povečal z 80.000 na 90.000 evrov, se vam je cilj kljub dodatnemu varčevanju dejansko oddaljil.
Zato pri varčevanju za nepremičnino ni dovolj spremljati, ali število evrov na računu raste. Pomembno je tudi, ali raste dovolj hitro glede na ceno vašega prihodnjega doma.
Ne. Zlato ne rešuje slovenskega stanovanjskega problema in ne more nadomestiti nepremičnine.
V stanovanju lahko živite, ga oddajate, kupite s pomočjo stanovanjskega kredita in ga pozneje prodate. Zlato vam ničesar od tega ne omogoča.
Ima pa drugo vlogo. Njegova vrednost se ne giblje enako kot denar na računu, plače ali stanovanjske nepremičnine. V zadnjem desetletju je bila ta razlika za nekoga, ki je varčeval za nakup nepremičnine, zelo pomembna.
Tudi zlato seveda ni brez tveganja. Njegova cena lahko v kratkem obdobju močno zraste ali pade, zato ga ne smemo enačiti z bančnim depozitom. Če boste denar potrebovali čez nekaj mesecev, vam lahko večje nihanje cene povzroči težave. Pri dolgoročnem varčevanju pa postane pomembnejše vprašanje, kako skozi leta ohraniti kupno moč dela svojega premoženja.
Če danes varčujete za stanovanje, vam podatki od leta 2015 ne morejo povedati, kaj se bo zgodilo v naslednjih desetih letih. Nihče ne ve, ali bo zlato tudi v prihodnje raslo hitreje od nepremičnin, niti ne vemo, kako hitro se bodo v prihodnjih letih dražila stanovanja.
Lahko pa iz preteklega desetletja potegnemo zelo uporabno lekcijo.
Med koncem leta 2015 in koncem leta 2025 so cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji zrasle za približno 124 odstotkov. Povprečna bruto plača je v primerjanem obdobju zrasla za približno 63 odstotkov, splošna raven cen za okoli 31 odstotkov, zlato v evrih pa za približno 282 odstotkov.
Če ste del dolgoročnih prihrankov v tem obdobju hranili v zlatu, vam je njegova rast lahko pomagala ohraniti več kupne moči za poznejši nakup nepremičnine. Če ste denar hranili z zelo nizkim donosom, je bilo rast cen stanovanj precej težje dohajati.
Zato se pri varčevanju za stanovanje ne vprašajte samo, koliko denarja ste že prihranili. Veliko pomembnejše je vprašanje, koliko stanovanja lahko s temi prihranki danes dejansko kupite.
Šele odgovor na to vprašanje vam pove, ali ste svojemu cilju zares bližje.
Glavni vir naj bo neposredna podatkovna tabela SiStat, ker vsebuje celotno časovno vrsto in omogoča preverjanje vrednosti od leta 2015 naprej. SURS tudi pojasnjuje spremembo baznega leta in revizijo podatkov za 2025.
SURS SiStat – Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin
Uradna objava SURS: v 1. četrtletju 2026 so bile cene stanovanjskih nepremičnin za 3,0 % višje kot četrtletje prej in za 9,3 % višje kot leto prej. Podatki so začasni.
SURS – Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, 1. četrtletje 2026
Za leto 2015 SURS navaja 1.555,89 EUR povprečne mesečne bruto in 1.013,23 EUR neto plače; za leto 2025 pa 2.536,03 EUR bruto in 1.602,05 EUR neto pri pravnih osebah.
SURS – Povprečne mesečne plače, leto 2015
SURS – Plače zaposlenih pri pravnih osebah, leto 2025
Decembra 2025 je indeks cen življenjskih potrebščin glede na povprečje leta 2015 znašal 131,33. To je pravi primarni vir za naš izračun približno 31,3-odstotne kumulativne rasti cen.
SURS – Indeksi cen življenjskih potrebščin, december 2025
ECB pri četrtletnem prevrednotenju neposredno navaja referenčno vrednost 973,225 EUR za fino trojsko unčo zlata na dan 31. decembra 2015.
ECB – Consolidated financial statement as at 1 January 2016
Za ta del priporočam, da v virih navedemo posamezne letne strani, saj tako lahko bralec preveri dejansko ceno zlata v EUR za vsako uporabljeno časovno točko. World Gold Council uporablja LBMA Gold Price in preračun v lokalne valute.
World Gold Council – cena zlata ob koncu 2020
World Gold Council – Gold Market Commentary, december 2022
World Gold Council – Gold Market Commentary, december 2024
World Gold Council – Gold Market Commentary, december 2025
World Gold Council – Gold Market Commentary, julij 2026
Za trditev, da je aprila 2026 kar 87 % vlog gospodinjstev predstavljal denar na vpogled, uporabimo uradno poročilo Banke Slovenije. Za konkretne obrestne mere je še boljši neposreden statistični vir Banke Slovenije.
Banka Slovenije – Informacija o poslovanju bank, junij 2026
Banka Slovenije – obrestne mere za nove vloge gospodinjstev
Kot primarni partnerski vir bi uporabil stran Aurora – varčevanje v zlatu, ker neposredno opisuje postopna vplačila, redne mesečne nakupe, fizično zlato, hrambo ter stroške. Za širši uredniški kontekst lahko dodamo še Elementumov vodnik o varčevanju v zlatu in srebru.
Elementum – Aurora, varčevanje v zlatu
Elementum – Kako pametno zaščititi svoj denar? Vodnik za varčevanje v zlatu in srebru
Primerjava temelji na javno objavljenih podatkih, ki niso vsi objavljeni z enako frekvenco. Cene stanovanjskih nepremičnin spremljamo četrtletno, podatke o plačah letno, indeks cen življenjskih potrebščin mesečno, zlato pa na podlagi referenčnih cen ob izbranih datumih.
Primer nepremičnine v vrednosti 200.000 evrov in 20-odstotnih lastnih sredstev je ilustrativen izračun uredništva N24. Predpostavlja, da bi se vrednost modelne nepremičnine gibala skladno s slovenskim indeksom cen stanovanjskih nepremičnin. Dejanska vrednost posamezne nepremičnine je odvisna od lokacije, velikosti, starosti, stanja in drugih značilnosti.
Izračuni zlata prikazujejo spremembo referenčne tržne cene med izbranima datumoma. Ne vključujejo razlik med nakupno in prodajno ceno fizičnega zlata, morebitnih stroškov hrambe ali drugih stroškov. Prav tako ne predstavljajo donosa konkretnega varčevalnega produkta.
Razkritje sodelovanja: Članek je nastal v sodelovanju z družbo Elementum. Elementum sodeluje kot strokovni partner pri temi fizičnega zlata in dolgoročnega varčevanja. Statistični podatki in izračuni temeljijo na neodvisnih javnih virih. Vsebina je informativne narave in ne predstavlja osebnega finančnega ali naložbenega priporočila.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Zlato in srebro sta v zadnjem letu zrasla za več kot 50 %, cene ljubljanskih stanovanj pa za 13 %. Obe naložbi ostajata varno zatočišče in dopolnjujeta stabilnost nepremičnin z likvidnostjo kovin.
Banka Slovenije opozarja na rast cen nepremičnin, hitrejše zadolževanje gospodinjstev in vse večji pritisk na kupno moč v Sloveniji.
Pri prvem nakupu plemenitih kovin ni pomembna le cena. Ključni so cilj, odnos do tveganja, likvidnost in razmerje med zlatom ter srebrom.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Prejmite nove članke in video vsebine direktno na svoj e-poštni naslov.
