Ljubljana ni Berlin! Po cenah nepremičnin pa izgleda skoraj kot da je. Kdo si lahko danes resnično privošči 80 m² stanovanja.

Slovenski lastniki in ponudniki nepremičnin zagovarjajo svoje visoke cene nepremičnin s primerjavo cen v tujini. Ker Ljubljana ni Berlin, smo za vas pripravili obširno raziskavo cen, njihovo pristopnost, življenjskih stroškov prebivalcev in povprečne plače. To so podatki, ki so bistveni za realno primerjavo. Za primerjavo smo vzeli 80 m² rabljeno stanovanje, izven centra obeh mest.

Da primerjava ne bi bila zgolj teoretična, smo za obe mesti uporabili enake smernice:

• rabljeno stanovanje, 80 m²
• realistična lokacija: izven strogega centra (tam večina družin tudi dejansko kupuje)
• primerjava temelji na javno dostopnih podatkih o cenah, neto plačah in stroških življenja.

V nadaljevanju lahko preberete:

• Zakaj primerjava cen na m² ni dovolj – kaj mora bralec upoštevati, da dobi realno sliko.
• Koliko stane 80 m² rabljeno stanovanje v Ljubljani in Berlinu – konkretne številke in kaj pomenijo v praksi.
• Povprečne neto plače v Berlinu in Ljubljani – kdo ima dejansko več kupne moči.
• Tekoči stroški bivanja – elektrika, ogrevanje, voda, smeti in zakaj te postavke odločajo.
• Splošni življenjski stroški na osebo in na družino – koliko ostane po “normalnem življenju”.
• Kreditni scenarij za 25 let (80 % financiranje) – kako velik je mesečni obrok in koliko “boli” proračun.
• Primer mlade družine z dvema majhnima otrokoma – povprečna plača + 70 % plače: kdo pride skozi.
• Sateliti mest: Potsdam vs. Kranj – ali selitev 30–40 minut iz mesta res rešuje problem.
• Končni odgovor: kje je 80 m² bolj dostopnih – jasen zaključek, brez olepševanja.
• Kaj to pomeni za kupce v 2026 – na kaj biti pozoren pri odločanju.

“Berlin je drag” ampak “Ljubljana je še dražja”

Obe mesti sta prestolnici svojih držav, obe sta magnet za nove prebivalce in v obeh vlada močan pritisk povpraševanja po bivalnem prostoru. Vendar obstaja velika razlika v tem, koliko kvadratnih metrov si lahko povprečen prebivalec privošči s povprečnim neto dohodkom, potem ko odšteje življenjske stroške in osnovne mesečne račune.

Koliko stane 80 m² rabljeno stanovanje?

Za orientacijo in primerljivo kalkulacijo vzamemo povprečne cene na kvadratni meter bivalne površine izven strogega centra.

Berlin: 5.347 € / m² (povprečna cena izven centra) ➡ 80 m² ≈ 427.800 €

Ljubljana: 4.169 € / m² (povprečna cena izven centra) ➡ 80 m² ≈ 333.600 €

Vir: www.immoportal.com

Povprečne neto plače: Berlin vs. Ljubljana

Poglejmo si dejanske povprečne neto plače prebivalcev v teh mestih:

Berlin: povprečna neto plača: 3.079 € / mesec
Vir: Numbeo

Ljubljana: povprečna neto plača: 1.613 € / mesec
Vir: Numbeo

Kontekst: slovenski statistični urad je za april 2025 objavil povprečno neto plačo 1.600,77 € (Slovenija, povprečje).
Vir: Statistik Slovenia

Fakt: Berlin ima (v tem naboru podatkov) približno ~1,9× višji povprečni neto dohodek od Ljubljančanov, medtem ko je cena stanovanja v Berlinu (80 m² izven centra) “le” približno ~1,28× dražje.

Tekoči stroški: računi + osnovni stroški življenja

Stanovanje ni edini strošek. Vsak mesec je treba plačati položnice in osnovne življenjske stroške.

Če pogledamo osnovne stroške za stanovanje velikosti okoli 80–85 m² (elektrika, ogrevanje, voda, smeti), so ti v Ljubljani približno 270 evrov na mesec, v Berlinu pa okoli 330 evrov na mesec. Berlin je torej nekoliko dražji, a razlika ni velika.

Pomembni so skupni življenjski stroški.

Za štiričlansko družino (dva odrasla, dva majhna otroka), brez neto najemnine ali stanovanjskega kredita, znašajo mesečni stroški v povprečju:

v Ljubljani približno 2.900 evrov,

v Berlinu približno 3.400 evrov.

Berlin je tudi tukaj dražji, vendar je treba te stroške vedno gledati skupaj s plačami.

Kako visoki so stroški kredita (25 let, ~80 % financiranje)

Realna simulacija za obdobje stanovanjskega kredita:

doba odplačila: 25 let

Obrestna mera: fiksna za 10 let

Berlin: 3,67 %
Ljubljana: 3,77 %

Višina kredita: 80 % vrednosti / kupoprodajne cene brez stroškov

Okvirni mesečni obrok za stanovanjski kredit:

Berlin (80 % od 427.800 €): ~1.745 € / mesec

Ljubljana (80 % od 333.600 €): ~1.375 € / mesec

Postavimo kalkulacijo s povprečnimi neto dohodki gospodinjstva (Berlin vs. Ljubljana)

Realističen primer mlade družine (2 odrasla + 2 majhna otroka)

Oba starša sta redno zaposlena. En os staršev za polni delovni čas (100%), drugi pa za 70% delovnega časa.

Berlin:

• skupni mesečni neto dohodki gospodinjstvo: ~5.250 € / mesec
• tekoči življenski stroški brez kreditnega obroka: ~3.379 € / mesec
• ostane za kreditni obrok: ~1.871 €
• kreditni obrok: ~1.745 €

Razultat: Družini ostane presežek ~126 € / mecev

Ljubljana:

• skupni mesečni neto dohodki gospodinjstvo: ~2.740 € / mesec
• tekoči življenski stroški brez kreditnega obroka: ~2.900 € / mesec
• ostane za kreditni obrok: ~ -160 €
• kreditni obrok: ~1.375 €

Rezultat: Družini primanjkuje ~1.535 € / mesec za odplačilo kredita

Koliko letnih neto dohodkov potrebuje družina v Berlinu vs. Ljubljani za nakup 80 m² m stanovanja?

Kljub nižji kupoprodajni ceni se v ljubljani mora delati skoraj 3 leta dalj!

Berlin: ~5,8× letnega neto dohodka

Ljubljana: ~8,6× letnega neto dohodka

To je eden najbolj povednih kazalnikov dostopnosti: Ljubljana je glede na povprečne plače opazno bolj napeta.

Kje je torej bolj dostopno?

Če primerjamo “povprečje na povprečje”, je odgovor presenetljivo jasen:

Berlin je (v tem modelu) dostopnejši kot Ljubljana – ne zato, ker je stanovanje cenejše, ampak zato, ker je razlika v neto dohodku večja od razlike v ceni m².

Ljubljana ima v praksi pogosto tri “rešilne mehanizme”, ki jih številke povprečij ne pokažejo:

• več lastništva iz preteklosti (dedovanja, pomoč staršev)
• višji prihodki od povprečja pri kupcih (IT, medicina, podjetništvo)
• nakup manjše kvadrature ali nakup nepremičnine izven centrov

Kaj pa “tekoči stroški” – ali Berlin tu pokvari sliko?

Berlin ima nekoliko višje osnovne položnice (85 m²), a razlika je približno 50 € mesečno.

To je pomembno, ni pa dovolj veliko, da bi izničilo skoraj dvojno razliko v neto dohodkih.

Nakup izven glavnih mest – ali to res reši problem?

Veliko ljudi razmišlja:

“Ne bom kupil v mestu, šel bom 30 minut ven.”

Berlin – Potsdam

Potsdam je priljubljeno satelitsko mesto Berlina. Presenetljivo pa so tam cene stanovanj pogosto še višje kot v Berlinu. 80 m² stanovanje lahko stane skoraj 490.000 evrov, obrok kredita pa okoli 2.050 evrov na mesec.

Tudi življenjski stroški niso bistveno nižji. Podstam torej v tem primeru ne pomeni finančnega olajšanja.

Ljubljana – Kranj

V Kranju je slika drugačna. Cena 80 m² stanovanja je približno 280.000 evrov, kreditni obrok okoli 1.150 evrov. To je bistveno manj kot v Ljubljani.

Povprečne plače pa so v Kranju enake ali celo nižje, življenjski stroški pa niso dovolj nižji, da bi povprečna družina brez dodatnih prihodkov to brez težav pokrila.

Končni odgovor: kje si povprečen človek lažje privošči stanovanje?

Če primerjamo povprečne plače, življenjske stroške in cene stanovanj, je odgovor jasen in za mnoge presenetljiv:

👉 Berlin je za povprečnega zaposlenega dolgoročno dostopnejši kot Ljubljana!

Ne zato, ker bi bila stanovanja cenejša, ampak zato, ker plače bistveno hitreje dohitevajo cene nepremičnin. V Ljubljani pa se je v zadnjih letih zgodilo ravno obratno: cene so pobegnile, plače pa niso sledile dovolj hitro.