Nalaganje...
Banke ocenjujejo kreditno sposobnost po prihodkih, trajanju zaposlitve in stabilnosti. Po obrokih mora ostati vsaj 745 € za življenjske stroške.
Redno zaposleni, zaposleni za določen čas, samozaposleni in podjetniki imajo pri vlogi stanovanjskega kredita različne izhodiščne pogoje. V članku razkrivamo, kako slovenske banke izračunajo prihodke, katere dokumente zahtevajo in kako se upoštevajo življenjski stroški za partnerja in otroke.
Regulatorni okvir za kreditiranje fizičnih oseb v Sloveniji vključuje določila o »kreditni sposobnosti«. Banka Slovenije je kot makrobonitetni nadzornik že leta 2019 uvedla ukrepe za stanovanjska posojila, z namenom omejitve prekomernega zadolževanja. S Sklepom o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva je Banka Slovenije določila, da mora kreditojemalcu po plačilu vseh kreditnih obveznosti vsak mesec ostati najmanj znesek minimalne kreditne sposobnosti, določene kot minimalni življenjski stroški povečani za morebitne vzdrževane družinske člane. Od 1. julija 2023 znaša ta spodnja meja 745 €. Poleg tega je določena omejitev razmerja med letnim stroškom servisiranja dolga in letnim neto dohodkom kreditojemalca (DSTI) v višini 50 %.
Vir: bsi.si
Banke morajo pri oceni kreditne sposobnosti upoštevati vse redne mesečne dohodke, obstoječe obveznosti za kreditne/lizinge ter zagotoviti, da po novem obroku ostanejo sredstva za življenje. Banke morajo preverjati tudi trajnost in stabilnost prihodkov s preverjanjem delodajalca in bonitetno zgodovino stranke prek SISBON-a.
Za oceno kreditne sposobnosti banke v Sloveniji upoštevajo prilive na transakcijski račun v obdobju zadnjih 12 mesecev. Tako predstavlja osnovo za izračun kreditne sposobnosti višina povprečnih rednih mesečnih prilivov na osebni transakcijski račun v obdobju zadnjih 12 mesecev, pri čemer se za redni mesečni priliv štejejo dohodek iz delovnega razmerja, dohodki iz dejavnosti, pokojnine, prejemki od oddaje nepremičnin, finančnih investicij in drugih virov, z izjemo enkratnih in občasnih prejemkov.
Zato enkratni bonusi, jubilejne nagrade ali izredni dodatki običajno niso predmet ustreznega upoštevanja.
Banke ocenjujejo tudi dejavnost podjetja. Panoge z nestabilnimi prihodki (npr. umetnost, gostinstvo, gradbeništvo, taksi storitve, IT start-upi brez pogodb) veljajo za bolj tvegane.
Nasprotno pa stabilne storitvene dejavnosti (računovodstvo, svetovanje, zdravstvo, inženiring) pogosto dobijo višjo oceno zanesljivosti.
Če ima s.p. več rednih poslovnih strank ali pogodbe za stalno sodelovanje, to pozitivno vpliva na boniteto.
Pri redno zaposlenih banke običajno zahtevajo:
Banke preverijo, ali po vseh obveznostih in morebitnem obroku kredita ostane vsaj minimalni znesek za življenje (745 € + morebitni dodatki za vzdrževane člane).
Za redno zaposlenega je dokumentacija običajno najbolj jasna in banka vidi manj tvegano situacijo.
Za zaposlene za določen čas banke pogosto zahtevajo:
V primerjavi z redno zaposlenim je banka bolj previdna zaradi pogodbenega razmerja. Če pogodba poteče kmalu ali podaljšanje pogodbe ni zagotovljeno, lahko banka zahteva dodatno zavarovanje ali večji lastni vložek.
Samozaposleni se obravnavajo različno glede na status: normiran ali nenormiran s.p.. Pri obeh je minimalna doba samozaposlitve najmanj 24 mesecev brez prekinitva.
Prednost: dejanski dobiček je dokazljiv.
Slabost: višja davčna obremenitev zmanjšuje razpoložljivi neto dohodek.
Banke pogosto uporabljajo formulo: Davčna osnova / 12 mesecev = neto dohodek za kreditno oceno.
Za vse samozaposlene velja, da mora po obroku kredita ostati vsaj minimalni znesek za življenje.
Poslovali ste vsaj dve leti, imate letne prihodke 48.000 €, odhodkov ni posebej odkazano (normirani) in davčna osnova znaša recimo 9.600 €. Banka bo pri izračunu upoštevala povprečni mesečni priliv (≈ 800 €) kot ena komponenta, a bo prilagodila “razpoložljive” prihodke glede na vaše obveznosti, morebitne obroke za druge kredite, in potem od tega odštela znesek minimalnih življenjskih stroškov (745 € + dodatki za družinske člane) – če po odplačilu novega obroka ostane vsaj ta znesek, banka lahko odobri kredit.
Poleg tega banka upošteva delež obveznosti (npr. da letni strošek za odplačevanje vseh kreditov in lizingov ne sme presegati določene % letnih prihodkov – recimo do 50 % po izračunu).
Če gre za lastnike ali direktorje d.o.o.-jev, banke upoštevajo:
Če podjetje posluje nestabilno ali je mlado, banka lahko zahteva dodatno zavarovanje (hipoteka, zastava deleža) ali višji lastni vložek.
Po smernicah Banke Slovenije mora kreditojemalcu po plačilu vseh obveznosti ostati najmanj 745 €.
Za družine se ta znesek poveča za:
Družina z dvema otrokoma in enim vzdrževanim partnerjem potrebuje minimalno:
745 € + (2 × 286 €) + 250 € = 1.567 € mesečno razpoložljivega dohodka po plačilu kredita.
Slovenske banke ocenjujejo kreditno sposobnost individualno glede na vir dohodkov in stabilnost poslovanja.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Po letu 2022 so višje obrestne mere občutno podražile stanovanjske kredite. Trg se ohlaja, kupci pa vse pogosteje iščejo rešitve zunaj mest in z večjo mero premisleka.
Razkrivamo, ali smo v Ljubljani že dosegli vrh cen stanovanj, zakaj cene rabljenih nepremičnin upadajo, kaj se dogaja na Hrvaškem in kako Airbnb vpliva na stanovanjski trg.
Pridobivanje stanovanjskega kredita je zahtevno! Izvedite, katero dokumentacijo banke zahtevajo in kako se najbolje pripraviti na razgovor.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
