Nalaganje...
Najemnina se lahko zviša, če to določa pogodba, če se stranki dogovorita ali če gre za zakonito uskladitev neprofitne najemnine.
Najemnina je za veliko gospodinjstev eden največjih mesečnih stroškov. Ko se zvišajo hrana, energija, obrestne mere in življenjski stroški, najemnina pogosto postane tista postavka, ki najbolj boli.
Zato ni presenetljivo, da je povišanje najemnine ena najpogostejših točk napetosti med najemnikom in najemodajalcem. Lastnik pravi, da so se razmere na trgu spremenile. Najemnik odgovori, da ima podpisano pogodbo in da si višje najemnine ne more privoščiti.
Vprašanje pa ni samo ekonomsko. Je tudi pravno. Ali lahko lastnik najemnino preprosto zviša? Ali mora najemnik podpisati aneks? Kaj, če je pogodba sklenjena za eno leto? Kaj, če je sklenjena za nedoločen čas?
Odgovor je preprost samo na prvi pogled: najemnina je dogovor. In dokler ta dogovor velja, ga ena stran praviloma ne more spreminjati sama.
Stanovanjski zakon določa, da lastnik stanovanje odda v najem s sklenitvijo najemne pogodbe, najemna pogodba pa mora biti sklenjena v pisni obliki. To je pomembno, ker je prav pogodba prvi dokument, ki pokaže, koliko znaša najemnina, kdaj se plačuje in ali se lahko pozneje spreminja. (Vir: racunovodstvo.net)
Za najemnika in lastnika je najbolj varno, da pogodba jasno določa:
Če pogodba pravi samo: “Najemnina znaša 700 evrov mesečno,” brez dodatnega pravila o zvišanju, lastnik med trajanjem pogodbe praviloma ne more enostransko odločiti, da bo od naslednjega meseca najemnina 850 evrov.
Pri običajnem tržnem najemu je odgovor praviloma: ne, če to ni določeno v pogodbi.
Najemnina je ena od bistvenih sestavin najemnega razmerja. Po Obligacijskem zakoniku je pogodba sklenjena, ko se stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Pri najemu stanovanja sta to predvsem stanovanje, ki se oddaja, in obveznost plačevanja najemnine. (Vir: pisrs.si)
To pomeni, da se mora najemnik z novo višino najemnine načeloma strinjati. Najbolj jasna in varna pot je podpis aneksa k pogodbi. V aneksu se določi nova višina najemnine, datum začetka veljavnosti in morebitni drugi pogoji.
Če najemnik aneksa ne podpiše, lastnik praviloma ne more kar začeti izstavljati višje najemnine, razen če je bil način zviševanja že vnaprej jasno dogovorjen v pogodbi.
Povišanje najemnine je lahko upravičeno predvsem v treh primerih.
Prvi primer je, da je v pogodbi že vnaprej zapisano, da se najemnina usklajuje. Na primer enkrat letno z inflacijo ali z določenim indeksom. Če je takšna klavzula jasna, lahko lastnik najemnino spremeni po dogovorjeni formuli.
Drugi primer je, da se najemnik in lastnik pozneje dogovorita za novo najemnino. To naj storita pisno, z aneksom. Ustni dogovor je lahko v praksi težko dokazljiv, zato je pri denarju vedno bolje imeti jasen zapis.
Tretji primer so posebni režimi, predvsem neprofitna stanovanja. Tam najemnina ni povsem prosta tržna kategorija, ampak je vezana na zakonsko metodologijo in vrednostne elemente. Ministrstvo za solidarno prihodnost je za leto 2026 opozorilo na nov izračun neprofitne najemnine in uskladitev subvencije najemnine, spremembe pa so vezane na spremembe Stanovanjskega zakona in pravilnika. (Vir: Portal GOV.SI)
Povišanje najemnine praviloma ni upravičeno, če lastnik najemniku samo pošlje sporočilo: “Od naslednjega meseca je najemnina višja.”
Takšno sporočilo samo po sebi še ne spremeni pogodbe. Če v pogodbi ni določeno, da se najemnina lahko tako zviša, mora najemnik s spremembo soglašati.
Problematično je tudi, če lastnik najemnino zviša kot obliko pritiska. Na primer zato, ker želi najemnika prisiliti k izselitvi, ker želi stanovanje oddati dražje ali ker se želi izogniti pravilom o odpovedi najemne pogodbe.
Pri stanovanjskem najemu je treba biti pozoren tudi na pravila o odpovedi. Če želi lastnik najemno razmerje odpovedati iz razlogov, ki niso krivdni razlogi najemnika, mora po SZ-1 najemniku praviloma priskrbeti drugo primerno stanovanje. (Vir: pisrs.si)
To pomeni, da lastnik ne more preprosto reči: “Ali sprejmete 30 odstotkov višjo najemnino ali pa se izselite,” če najemno razmerje še velja in za odpoved niso izpolnjeni zakonski pogoji.
Dogovorjena najemnina je znesek, ki sta ga najemnik in lastnik sprejela v najemni pogodbi. To ni samo številka na papirju. To je del pogodbenega ravnotežja.
Najemnik se je morda odločil za stanovanje zato, ker je bila najemnina 650 evrov. Lastnik pa se je odločil za tega najemnika, ker je ocenil, da bo redno plačeval in skrbel za stanovanje. Ko je pogodba podpisana, nobena stran ne more enostransko spremeniti osnovnih pogojev.
Če se spremeni najemnina, se mora zato spremeniti pogodbeni dogovor. To je lahko:
V praksi je najvarnejši aneks. Kratek, jasen, podpisan z obeh strani.
Sodna praksa potrjuje predvsem to, da je treba gledati vsebino najemne pogodbe. Če je način spreminjanja najemnine določen že v pogodbi in je najemnik o spremembi pisno obveščen, lahko takšna sprememba najemnika zavezuje tudi brez novega aneksa. V eni od zadev je sodišče zapisalo, da je bila v najemni pogodbi določena metoda spreminjanja najemnine, najemnica pa je bila o spremembi pisno obveščena, zato je bila dolžna plačevati zvišano tržno najemnino. (Vir: sodnapraksa.si)
Obratno pa velja, kadar pogodba predvideva pisni aneks. V drugi zadevi je sodišče poudarilo, da sklep o povečanju najemnine najemnika ni mogel pravno zavezovati, ker bi morali stranki glede na vsebino najemne pogodbe skleniti pisni aneks. (Vir: sodnapraksa.si)
To sta za prakso zelo pomembni sporočili. Ni dovolj, da lastnik misli, da ima razlog za višjo najemnino. Pomembno je, kaj piše v pogodbi in ali je bil postopek spremembe izpeljan tako, kot je bilo dogovorjeno.
Pri tržnem najemu v Sloveniji ni splošne zakonske omejitve, da bi država za vsako stanovanje določila najvišjo dovoljeno najemnino. To pomeni, da se tržna najemnina praviloma oblikuje po dogovoru med lastnikom in najemnikom.
Toda to ne pomeni, da je dovoljeno čisto vse.
Stanovanjski zakon pozna pojem oderuške najemnine. To je najemnina, ki za več kot 50 odstotkov presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo. Če je v občini premalo primerljivih tržnih najemov, se primerjava opravi na ravni regije. (Vir: racunovodstvo.net)
Preprosto povedano: visoka najemnina še ni nujno nezakonita. Lahko pa postane problematična, če močno odstopa od primerljivih stanovanj in doseže prag oderuške najemnine.
Najemnik naj najprej preveri pogodbo. To je vedno prvi korak.
Vprašanja so preprosta:
Če pogodba ne omogoča enostranskega povišanja, naj najemnik lastniku pisno odgovori, da se z novo najemnino ne strinja in da želi ostati pri pogodbeno dogovorjeni najemnini. Odgovor naj bo miren, kratek in dokazljiv.
Primer odgovora:
“Prejel sem vaše obvestilo o zvišanju najemnine. Po pregledu najemne pogodbe ugotavljam, da pogodba ne določa enostranske spremembe najemnine. Zato se z zvišanjem ne strinjam in bom do morebitnega pisnega dogovora še naprej plačeval najemnino v pogodbeno dogovorjeni višini.”
Če je povišanje del dogovorjene uskladitve, naj najemnik zahteva izračun. Lastnik naj pokaže, po kateri klavzuli in po kateri osnovi se je najemnina zvišala.
Lastnik naj se povišanja loti pregledno. Najslabša pot je nenadno sporočilo z ultimatom.
Najprej naj preveri najemno pogodbo. Če pogodba že vsebuje pravilo o uskladitvi, naj ga uporabi natančno tako, kot je zapisano. Če pogodba takega pravila nima, naj predlaga aneks.
V predlogu naj jasno navede:
Če najemnik predloga ne sprejme, lastnik ne sme samovoljno obračunavati višje najemnine, razen če ima za to jasno pogodbeno ali zakonsko podlago.
Najemnik in lastnik sta podpisala pogodbo za nedoločen čas. V pogodbi piše, da se najemnina lahko enkrat letno uskladi z rastjo cen življenjskih potrebščin.
Najemnina znaša 700 evrov. Lastnik po enem letu najemniku pošlje pisno obvestilo, v katerem navede, da se najemnina skladno s pogodbo uskladi za 3 odstotke. Nova najemnina znaša 721 evrov.
V takem primeru je povišanje praviloma upravičeno, če je pogodba res jasno določala letno uskladitev in če je lastnik izračun pravilno predstavil. Najemnik v tem primeru ne more uspešno trditi, da se o povišanju nikoli ni strinjal, ker se je s pravili uskladitve strinjal že ob podpisu pogodbe.
Vseeno pa je priporočljivo, da lastnik najemniku pošlje pisno obvestilo in izračun, ne samo nove položnice.
Najemnica ima sklenjeno pogodbo za eno leto. Najemnina znaša 650 evrov. Po šestih mesecih lastnik sporoči, da so se najemnine v okolici zvišale in da bo od naslednjega meseca najemnina 850 evrov.
Pogodba ne določa letne uskladitve, ne omenja inflacije in ne omogoča enostranskega povišanja.
V takem primeru najemnica povišanja ni dolžna sprejeti. Lastnik lahko predlaga aneks, vendar najemnica ni dolžna podpisati. Do izteka pogodbe oziroma do veljavne spremembe pogodbe ostane v veljavi dogovorjena najemnina 650 evrov.
Če lastnik zaradi zavrnitve začne pritiskati na najemnico z grožnjo izselitve, je treba preveriti, ali za odpoved najemne pogodbe sploh obstaja zakonita podlaga. Sama želja po višji najemnini praviloma ni enaka krivdni kršitvi najemnika.
Pri neprofitnih stanovanjih je položaj drugačen kot pri običajnem tržnem najemu. Najemnina se tam ne določa prosto, ampak po metodologiji, ki upošteva vrednost stanovanja, število točk, uporabno površino, lokacijski faktor in druge zakonsko določene elemente. V letu 2026 se po obvestilu Ministrstva za solidarno prihodnost spreminjata način in postopek izračuna neprofitne najemnine, spremembe pa začnejo veljati 1. aprila 2026. (Vir: Portal GOV.SI)
To pomeni, da se lahko neprofitna najemnina zviša tudi zato, ker se spremeni zakonska metodologija, vrednost točke ali drugi elementi izračuna. Vendar mora biti tudi takšno povišanje izvedeno po pravilih, ki veljajo za neprofitna stanovanja.
Najemnik naj v takem primeru ne gleda samo na znesek, ampak naj zahteva pojasnilo izračuna.
Prva napaka je, da najemnik ob povišanju najemnine ne preveri pogodbe. Pogosto se ustraši, začne plačevati višjo najemnino, šele pozneje pa ugotovi, da zanjo ni bilo jasne podlage.
Druga napaka je, da se vse dogovarja ustno. Pri najemnini mora biti dogovor pisno potrjen.
Tretja napaka je popolno prenehanje plačevanja. Če najemnik meni, da povišanje ni upravičeno, naj še naprej plačuje nesporni znesek, torej najemnino v pogodbeno dogovorjeni višini. Neplačevanje najemnine lahko privede do odpovednih postopkov. Pri krivdnih odpovednih razlogih mora lastnik najemnika pisno opozoriti, navesti kršitev, način odprave in dati rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Prva napaka je prepričanje, da rast tržnih najemnin sama po sebi omogoča takojšnje povišanje obstoječemu najemniku. To ne drži vedno. Če pogodba velja, je treba spoštovati pogodbo.
Druga napaka je povišanje brez pisnega obvestila ali brez izračuna. Če je v pogodbi dogovorjena uskladitev, naj bo izračun jasen.
Tretja napaka je pritisk na najemnika. Če najemnik ne sprejme nove najemnine, to samo po sebi še ni kršitev pogodbe.
Četrta napaka je pomanjkljiva pogodba. Če lastnik želi možnost letnega usklajevanja, mora to zapisati že ob sklenitvi najemne pogodbe.
Dobra klavzula mora biti razumljiva. Ni dovolj zapisati: “Najemnina se lahko zviša glede na razmere na trgu.”
Takšna določba je preveč odprta in lahko povzroči spor.
Bolj jasno je na primer:
“Najemnina se lahko enkrat letno uskladi z letno rastjo cen življenjskih potrebščin, kot jo objavi Statistični urad Republike Slovenije. Najemodajalec mora najemnika o uskladitvi pisno obvestiti najmanj 30 dni pred začetkom uporabe nove najemnine in priložiti izračun.”
Takšna klavzula pove tri stvari: kdaj se lahko najemnina spremeni, po kateri osnovi in kako mora biti najemnik obveščen.
Najemnik ima največ pogajalske moči, kadar ima veljavno pogodbo, redno plačuje najemnino, ne krši hišnega reda in ima dobro dokumentacijo.
Če je najemnik zanesljiv, ima tudi lastnik interes, da ga obdrži. Menjava najemnika pomeni oglede, tveganje neplačil, morebitno prazno obdobje, dodatno čiščenje in novo pogodbo.
Zato povišanje najemnine ni samo pravno vprašanje. Je tudi pogajanje. Najemnik lahko predlaga postopno zvišanje, daljši najem, prevzem določenih manjših vzdrževalnih obveznosti ali drug dogovor, ki je sprejemljiv za obe strani.
Toda osnovno pravilo ostaja: dogovor mora biti jasen in pisan.
Povišanje najemnine je lahko upravičeno, vendar ne kar samodejno. Pri tržnem najemu je najpomembnejše, kaj piše v pogodbi. Če pogodba določa uskladitev, jo je treba izvesti po dogovorjenem postopku. Če pogodba tega ne določa, je za spremembo najemnine praviloma potreben dogovor obeh strani.
Najemnik naj zato ob nenadnem dvigu najprej preveri pogodbo, ne panike. Lastnik pa naj povišanja ne uvaja z ultimatom, temveč z jasnim predlogom in pisnim dogovorom.
Najemnina je občutljiva tema, ker neposredno vpliva na dom in mesečni proračun. Prav zato mora biti vsaka sprememba pregledna, dokazljiva in skladna s pogodbo.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Najemna pogodba mora biti jasna, natančna in pravilno strukturirana. V članku predstavljamo 5 ključnih napotkov, ki zmanjšajo spore in zaščitijo tako najemodajalca kot najemnika.
Spori glede vračila varščine so v Sloveniji pogosti. Ključno je imeti jasno najemno pogodbo, potrdilo o varščini ter primopredajni zapisnik s fotografijami za dokazovanje stanja stanovanja.
Vprašanje, ki pogosto razdvaja najemnike in lastnike, se glasi: ali sem dolžan plačati beljenje sten, če so te le normalno obrabljene zaradi uporabe? V konkretnem primeru gre za 700 evrov ...
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
