Nalaganje...
Večina strank podpira več javnih stanovanj, a se močno razlikujejo pri obdavčitvi, regulaciji in vlogi trga.
Pred volitvami v Državni zbor 2026 smo analizirali, kako se programi in stališča vseh 17 kandidirajočih list lotevajo stanovanjske problematike. Osredotočili smo se na ključne teme: javna najemna stanovanja, obdavčitev nepremičnin, regulacijo najemnin, vlogo zasebnega sektorja, zemljiško politiko, davčne spodbude za gradnjo ali oddajanje, rešitve za mlade/prve kupce ter kratkoročne najeme (Airbnb). Spodnja tabela in grafični prikaz z barvno oznako ponazarjata primerjavo stališč vseh list po teh kategorijah.
Podpirajo: širitev javnega najemnega fonda (~2000 stanovanj/leto), obdavčitev praznih stanovanj, vlogo javnega sektorja pri gradnji, regulacijo prek povečanja ponudbe, omejevanje kratkoročnih najemov.
Ne podpirajo: neposredne regulacije najemnin ali davčnih spodbud za zasebnike.
Podpirajo: neprofitna stanovanja, progresivno obdavčitev premoženja, vključevanje zasebnega sektorja ob javnem nadzoru.
Ne podpirajo: eksplicitne regulacije najemnin ali davčnih olajšav.
Podpirajo: obsežno javno gradnjo, novo obdavčitev nepremičnin, regulacijo višine najemnin, zmanjševanje vpliva zasebnega kapitala, zaščito zemljišč, omejevanje Airbnb oddajanja.
Ne podpirajo: davčnih spodbud za zasebnike, stanovanja kot naložbenega produkta.
Podpirajo: javno-zasebna partnerstva, davčne spodbude za gradnjo, hitrejše umeščanje v prostor, državno jamstvo za mlade.
Ne podpirajo: novih davkov, regulacije trga ali širitve javnega najema.
Podpirajo: lastništvo kot temelj, vlogo trga, olajšave pri DDV, kredite in jamstva za mlade.
Ne podpirajo: obdavčitve nepremičnin, regulacije najemnin, širjenja javnega najema.
Podpirajo: zasebni trg, nižanje DDV, zaščito pred tujim kapitalom, rent-to-buy modele.
Ne podpirajo: regulacije, vloge države, novih davkov.
Podpirajo: dostopna stanovanja, obdavčitev špekulacij, po potrebi regulacijo najemnin, omejevanje Airbnb, zaščito zemljišč.
Ne podpirajo: nejasno, vloge trga ne izpostavljajo.
Podpirajo: oskrbovana stanovanja, aktivacijo državnih zemljišč, kombinacijo javno-neprofitnih modelov, stanovanja za mlade in starejše.
Ne podpirajo: novih davkov, eksplicitne regulacije.
Podpirajo: množično gradnjo javnih stanovanj, progresivno obdavčitev, opozarjanje na kopičenje nepremičnin.
Ne podpirajo: davčnih spodbud zasebnikom, kratkoročnih rešitev.
Podpirajo: javno-zasebno sodelovanje, olajšave za gradnjo prvega doma, hitrejše postopke.
Ne podpirajo: eksplicitne regulacije ali masovne javne gradnje.
Podpirajo: odkup obstoječih stanovanj, maksimalno najemnino, zaščito pred trgom, stanovanje kot pravico, omejevanje Airbnb.
Ne podpirajo: spodbud zasebnikom, nepremičnine kot tržno blago.
Podpirajo: 15-odstotni davčni režim za dolgoročno oddajanje, kredite za mlade, trg nepremičnin.
Ne podpirajo: novih davkov, javne gradnje, regulacije.
Podpirajo: lastništvo kot pravico Slovencev, spodbude za družine z otroki, zaščito kmetijskih zemljišč.
Ne podpirajo: obdavčitve, regulacije, tujih kupcev.
Podpirajo: javni najem, uravnoteženo vlogo trga in države, olajšave za mlade.
Ne podpirajo: eksplicitne regulacije ali obdavčitve (ni omenjeno).
Podpirajo: domnevno neprofitni dostop, medgeneracijsko sodelovanje.
Ne podpirajo: niso se jasno opredelili glede davkov in regulacije.
Podpirajo: socialna stanovanja, zaščito osnovnega doma, pravično obdavčitev, lokalno upravljanje zemljišč, zaščito pred izgubo doma.
Ne podpirajo: tržnih rešitev in komercializacije najemnin.
Podpirajo: oskrbovana stanovanja, prostorsko prilagojene spodbude, zaščito starejših.
Ne podpirajo: regulacije, obdavčitve.
Večina strank se strinja, da je stanovanjsko krizo treba nasloviti z gradnjo novih stanovanj, a se močno razlikujejo glede vloge države pri tem. Levica in Vesna ter Mi, socialisti! zagovarjajo največjo možno krepitev javnega najemnega fonda – v iztekajočem mandatu so v sodelovanju v vladi že dosegli sistem, ki naj bi letno zagotovil okrog 2.000 novih javnih najemnih stanovanj. Zanje so neprofitna in javna stanovanja temelj reševanja krize, saj verjamejo, da bo množična javna gradnja znižala pritisk na cene in izboljšala dostopnost. Tudi Gibanje Svoboda kot vodilna vladna stranka poudarja, da je dom pravica, ne privilegij, zato so v program zapisali gradnjo tisočih javnih najemnih stanovanj in ustanovitev javne najemniške službe za mlade. SD prav tako podpira povečanje fonda neprofitnih stanovanj – del prihodka novega nepremičninskega davka želijo namensko usmeriti v stanovanjski sklad prav za gradnjo javnih stanovanj. Podobno Piratska stranka meni, da mora država zbrati sredstva (prek davka) in množično zgraditi javna najemna stanovanja, saj pomanjkanje stanovanjske gradnje ocenjuje kot enega glavnih krivcev za stanovanjsko stisko.
Na drugi strani desnosredinske stranke dajejo prednost lastniškemu stanovanjskemu modelu. SDS izrecno zavrača model, ki bi temeljil skoraj izključno na javnih najemnih stanovanjih, saj ocenjujejo, da si ljudje želijo predvsem možnosti za lastni dom. Javna najemna stanovanja po njihovem lahko služijo kot prehodna rešitev za mlade in ranljive, ne morejo pa biti cilj za večino. Podobno NSi–SLS–FOKUS verjame v spodbujanje zasebne in javno-zasebne gradnje: država naj ustvarja pogoje, ne pa sama nadomešča trga. V ta namen predlagajo investicijske sklade in PPP (javno-zasebna partnerstva) za gradnjo stanovanj vseh cenovnih razredov, namesto da bi država sama neposredno gradila neprofitna stanovanja. Tudi Demokrati Anžeta Logarja menijo, da je razprava o najemnih modelih drugotnega pomena – v ospredju je omogočiti ljudem lastni dom, zato v svojem programu niso predvideli večjega državnega gradbenega posega v trg.
Stranke, kot sta Resni.ca in SNS, so do koncepta državne gradnje stanovanj zadržane. Resni.ca izrecno poudarja, da država dolgoročno ne sme konkurirati zasebnim ponudnikom, saj bi jih izrinila in zmanjšala skupno korist; zato vlogo države vidijo le v kratkoročnih ukrepih za povečanje ponudbe, ne v stalnem gradbenem programu. Njihov predsednik je celo izjavil, da bi morala država samo začasno poseči na trg, da poveča ponudbo stanovanj, nikakor pa ne ustanavljati državnega gradbenega podjetja. Podobno v SNS tradicionalno menijo, da morajo Slovenci lažje priti do stanovanj, a ne verjamejo, da bo obsežna državna gradnja to rešila – raje vidijo, da država omogoči ugodne pogoje na trgu (npr. ugodna posojila, oprostitve), gradnjo pa prepustimo pobudi posameznikov in podjetij.
Vmes med obema blokoma so manjše sredinske liste. Karl Erjavec (Zaupanje) podpira državni najemni stanovanjski sklad za mlade ter gradnjo javnih najemnih stanovanj, kar kaže na naklonjenost rešitvam iz socialnega tržnega pristopa. Hkrati pa njegova stranka ne zavrača sodelovanja zasebnega sektorja – pristop je bolj pragmatičen. Prerod Vladimirja Prebiliča program stanovanjske politike umešča v okvir delujočega javnega sistema, a tudi konkurenčnega gospodarstva, kar pomeni, da bodo verjetno ubrali uravnoteženo pot: država poskrbi tam, kjer trg odpove, sicer pa se gradnja prepušča pretežno trgu (kot je običajno v sredinski politiki). Zeleni in Stranka generacij se zavzemajo za dostopna stanovanja za vse generacije, pri čemer ne izključujejo javne gradnje; poudarili so, da je potrebno omejevanje špekulacij in večja dostopnost stanovanj, kar nakazuje podporo javnim in skupnostnim pobudam.
Pomembno je poudariti, da nobena lista ne nasprotuje povečanju stanovanjskega fonda – razlike so predvsem ideološke glede nosilca gradnje. Leve in progresivne stranke vidijo rešitev v aktivni državi (stanovanjski skladi, neprofitna gradnja), medtem ko desne in liberalne stranke zaupajo trgu in individualni gradnji (ob državnih spodbudah). V praksi bo seveda verjetno potrebna kombinacija obeh pristopov, a iz programov je razvidno, da bodo nekatere stranke v koalicijskih pogajanjih vztrajale pri večji vlogi države, druge pa pri zasebni pobudi.
Obdavčitev nepremičnin je področje, kjer so razlike med programi zelo izrazite. Socialni demokrati so pripravili daleč najbolj izdelan predlog: zavzemajo se za celovito reformo obdavčitve nepremičnin – uvedbo enotnega davka namesto zdajšnjih nadomestil, ki bi bil progresiven glede na vrednost in število nepremičnin. Po predlogu SD bi bilo osnovno prebivališče obravnavano ugodneje kot investicijske in luksuzne nepremičnine, del davčnih prihodkov pa bi šel v namenski stanovanjski sklad. Podobno Levica in partnerska Vesna odločno zagovarjata nov nepremičninski davek, usmerjen v reševanje stanovanjske krize – po njihovih besedah bi moral davek spodbujati sprostitev praznih stanovanj in ne obremenjevati primernega osnovnega doma. V programu Levice je zapisano, da se prazne stanovanjske enote dodatno obdavči, zbrani denar pa nameni gradnji stanovanj, s čimer se dosežeta dva cilja: lastniki praznih stanovanj dobijo motiv oddati ali prodati, hkrati pa se financira novogradnje. Tudi Pirati imajo podobno stališče – predlagajo nepremičninski davek, ki progresivno narašča z vsako dodatno nepremičnino (izvzeta bi bila le prva). Njihovo vodilo je, da kdor kopiči stanovanja in s tem zmanjšuje ponudbo, naj plača primeren davek, s katerim se financira gradnja neprofitnih stanovanj. V Zelenih & Stranki generacij po besedah predstavnikov podpirajo ukrepe proti špekulacijam z nepremičninami – kar implicitno pomeni podporo davkom na npr. prazna stanovanja ali na dobiček pri preprodaji, čeprav konkretnega davčnega predloga v kampanji niso podrobno predstavljali.
Nasprotni pol tvorijo stranke, ki nasprotujejo uvajanju novega davka na nepremičnine. SDS je svojevoljno nasprotovala že preteklim poskusom uzakonitve nepremičninskega davka; tudi tokrat poudarjajo, da zavračajo vsako dodatno obdavčitev premoženja, še posebej, če bi ta bremenila lastnike stanovanj in hiš. Janez Janša je v kampanji posvaril, da levica ljudem grozi z nepremičninskim davkom, medtem ko SDS raje govori o razbremenitvah. NSi–SLS–FOKUS v programu prav tako ne predvideva novega davka – njihova usmeritev je zniževati davke in ustvarjati pogoje za razvoj, ne uvajati nove. Demokrati Anžeta Logarja so jasno zapisali, da Slovenija potrebuje nizke in pravične davke – vsako novo davčno breme razumejo kot škodljivo v trenutnih razmerah, zato ne omenjajo nepremičninskega davka in dajejo prednost drugim rešitvam (kot so olajšave). Resni.ca gre še dlje; menijo, da je problem dostopnosti stanovanj nastal tudi zato, ker so po covidu bogatejši investitorji izkoristili razmere in dvignili cene. Namesto davka predlagajo administrativno omejitev kupovanja nepremičnin na slovenske državljane, da bi zamejili tuje in špekulativne nakupe. Poudarjajo, da pravica do nakupa nepremičnine ne sme biti odprta za vsakogar globalno, če s tem domačinom otežijo prvi nakup – to je precej radikalen predlog, ki pa ga utemeljujejo kot alternativo davku. Tudi SNS kategorično nasprotuje nepremičninskemu davku, še posebej, če bi ta prizadel upokojence in ljudi z nizkimi dohodki, ki živijo v lastnih domovih. Predsednik SNS je znan po tem, da je prejšnjo napoved nepremičninskega davka označil za ropanje lastnikov, tokrat pa so izjavili, da gre pri zagovornikih davka za “eno in isto roparsko ptico z levim in desnim krilom” – s čimer ciljajo tako na SD kot SDS. To kaže, da populistične stranke* (SNS, Resni.ca) vidijo nepremičninski davek kot izjemno nepriljubljen ukrep, proti kateremu se pozicionirajo.
Kar zadeva zemljiško politiko, neposredno v programih to ni bila centralna tema, a nekaj izjav vendarle najdemo. Resni.ca je poudarila, da se graditi ne sme na račun uničevanja kmetijskih zemljišč – kot stranka, ki ima podporo tudi med podeželskimi prebivalci, nasprotuje pozidavi rodovitne zemlje. NSi pa se posveča drugi plati zemljiške politike: poenostavitvi in pospešitvi prostorskih postopkov. Njihov program predvideva pospešeno sprejemanje občinskih prostorskih načrtov (OPN) in občinskih podrobnih načrtov (OPPN) ter uvedbo državnega servisa za občine pri umeščanju projektov, da bi stanovanjske soseske hitreje zaživele. Tako NSi kot Piratska stranka omenjata, da naj davek oz. politika spodbuja racionalno rabo prostora – pirati izrecno pravijo, da nepremičninski davek omogoča bolj racionalno uporabo prostora in razbremeni trg. V ozadju tega je ideja, da se omeji razpršena gradnja in spodbudi izraba obstoječih praznih enot v mestih, preden se širi na nova zemljišča.
Na področju davčnih spodbud za gradnjo in oddajanje pa presenetljivo enotnega bloka “za ali proti” ni – stranke tu zagovarjajo različne spodbude po lastnih prioritetah. Desne stranke, ki nasprotujejo davku, običajno ponujajo namesto tega olajšave in subvencije. SDS recimo predlaga delno vračilo DDV pri prvem reševanju stanovanjskega vprašanja ter prenovo jamstvene sheme (država bi jamčila mlademu kupcu, da ne potrebuje 20% pologa). Že v preteklosti je SDS uvedla podobne sheme in jih želi še okrepiti – njihovo geslo je bilo “ključ do samostojnosti bo lasten dom in ne najemnina”, obljubljali so ugodna posojila in brezplačna zemlja za gradnjo v nekaterih občinah (slednje v programu sicer ni zapisano uradno, a omenjali so pilotne projekte). NSi–SLS–FOKUS napovedujejo ugodno financiranje prek stanovanjskih skladov in investicijskih platform, kar naj bi znižalo stroške gradenj. Njihov adut je tudi državno jamstvo za prvi nakup stanovanja (podoben predlog kot SDS) ter zmanjšanje birokratskih stroškov pri gradnji. Logarjevi Demokrati gredo v smer nižanja davčne obremenitve oddajanja – najemnine bi po njihovo obdavčili le 15-odstotno namesto sedanjih 27,5%. S tem želijo spodbuditi več lastnikov, da bi svoja stanovanja oddali (ker bi jim ostalo več prihodka). Resni.ca pa radikalno predlaga ukinitev davka na oddajanje nepremičnin v celoti ter znižanje komunalnih prispevkov in DDV na gradbeni material, saj verjamejo, da bo trg sam uravnal nepremičninski balon, če se stroški gradnje znižajo in investicije splačajo. To je skrajno tržno usmerjen paket spodbud, ki ga druge stranke niso posnemale.
Leve stranke so pri davčnih olajšavah bolj zadržane – raje vidijo neposredne investicije kot davčne odpustke. Levica, SD, Pirati, Socialisti ipd. niso v programih napovedovali posebnih olajšav za gradbenike ali najemodajalce; nasprotno, prej želijo ukiniti nekatere obstoječe (npr. znižano obdavčitev dohodka od oddajanja, češ da gre to v škodo najemnikov). Vendar pa tudi te stranke prepoznavajo potrebo po spodbujanju oddajanja praznih stanovanj – le da bi to storile prek davka (kot kazni za neoddajanje) in ne prek olajšav. Levica npr. pravi, da mora davek spodbuditi aktivacijo praznih enot, Piratom je cilj, da se z davkom “racionalizira uporaba prostora”. Torej v njihovem miselnem okviru davek ni sam sebi namen, ampak neke vrste “negativna spodbuda”, ki bo lastnike prisilila, da stanovanja spravijo na trg. Erjavčeva stranka Zaupanje izstopa, ker v programu predvideva konkretne olajšave: predlagajo davčne spodbude za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja (npr. olajšave za mlade družine ob nakupu ali najemu). To je razumljivo, saj nagovarjajo starejše volivce, ki so pogosto skeptični do davkov, hkrati pa želijo privabiti mlajše s kakšno ugodnostjo.
Sredinske stranke (kot Prerod, AzaS, SLOGA) v kampanji niso veliko govorile o davčnih spodbudah – njihov fokus je bolj na sistemskih rešitvah in dialogu. Vsi pa se strinjajo, da mora davčna politika stanovanja obravnavati drugače kot luksuz. Celo NSi/SLS so ob predstavitvi programa poudarili, da nasprotujejo obdavčitvi lastnega doma, medtem ko špekulativne nakupe obsojajo (a bi jih reševali z drugimi prijemi, ne davkom). Za volivce to pomeni, da bodo v morebitni koaliciji pogajanja o nepremičninskem davku ena ključnih točk razhajanja – nekatere stranke ga vidijo kot nujen in pravičen ukrep, druge kot škodljivega in nepotrebnega.
Vprašanje regulacije višine najemnin in širše ureditve najemnega trga ločuje leve in desne stranke podobno kot nepremičninski davek. Levica in Mi, socialisti! sta najbolj neposredni: predlagata, da se določijo enotne smernice za najemnine in postavijo zgornje meje (maksimalne) najemnine za stanovanja. Socialisti dodajajo, da bi bilo treba “stopiti na prste” tistim, ki stanovanja oddajajo na črno. Podpirajo torej sistem najemnin pod nadzorom države, s čimer želijo zaščititi najemnike pred oderuškimi cenami in prekarnimi pogoji. Tudi Levica/Vesna sta v svojih nastopih poudarjali, da je treba najemni trg urediti – tako pravno (s pravicami najemnikov in najemodajalcev) kot cenovno, če bo potrebno. Njihov cilj je zagotoviti varnost najemnikov in preprečiti, da bi jih iz najemnih stanovanj izrivali Airbnb ali dvigi najemnin brez omejitev. Zeleni & SG so med prioritetami izpostavili urejen najemni trg in dostojno delo, kar kaže na to, da podpirajo stabilizacijo in standardizacijo najemnih razmerij (verjetno vključno z evidenco najemnin, minimalnimi standardi stanovanj in morda omejitvami višine dvigov najemnin).
Na drugi strani liberalne in desne stranke regulaciji cen najemnin niso naklonjene. SDS in NSi menita, da bo povečanje ponudbe samo po sebi umirilo najemnine in da cen ni smiselno administrativno krotiti. SDS poudarja, da je v zadnjih letih javna politika (z omejevanjem kreditov itd.) spodbujala “večni najem”, čemur nasprotujejo – raje bi videli, da ljudje najamejo posojilo in plačujejo obrok namesto najemnine. Tako implicitno zavračajo ideje o zamrzovanju ali omejevanju zasebnih najemnin; vera v trg je tukaj močna. Logar v odgovoru na vprašanje o najemninah pravi, da je razprava o obliki najema drugotnega pomena, ker ljudje potrebujejo lasten dom, kar je signal, da se njegova stranka ne namerava ukvarjati z reguliranjem višine najemnin – prej nasprotno, saj nameravajo znižati obdavčitev najemnin, da bi lastniki imeli motiv oddajati (kar naj bi povečalo ponudbo in posledično stabiliziralo cene). Resni.ca prav tako ne predvideva nobenih cenovnih kapic; prepričani so, da bo trg sam uravnotežil cene, ko bo enkrat več stanovanj na voljo in se bodo normalizirale obrestne mere. Njihova rešitev za najemnike je znižanje davka na najemnine na 0% (torej ukinitev dohodnine na najemnine) in legalizacija oddajanja (z enostavnejšimi najemnimi pogodbami), da bi čim več stanovanj prišlo na trg. Ta logika predvideva, da bo konkurenca med najemodajalci avtomatsko omejila višanje najemnin – skratka, ne želijo neposrednega posega države v cenovni trg stanovanj. SNS tradicionalno ne podpira regulacije tržnih cen (Jelinčič se ponavadi zavzame za najemnike drugače – recimo s stanovanji iz javnih sredstev za mlade, ne pa z omejitvami cen za zasebnike).
V sredini spektra sta SD in Svoboda, ki neposredne cenovne regulacije v svojih odgovorih nista napovedali, vendar prepoznavata problem rasti najemnin. Svoboda stavi na sistemski odgovor v obliki povečanja javne ponudbe in omejitev kratkoročnih oddajanj (o čemer več v poglavju Airbnb), s čimer želijo zmanjšati pritisk na najemni trg. Poslanka Svobode je poudarila, da so v mandatu naredili veliko za dostopna stanovanja in da želijo s tem nadaljevati. Zvišali so subvencije najemnin, ustanovili javno najemniško službo (Stanovanjski sklad odkupuje stanovanja za oddajo mladim) ipd. – posredna regulacija prek ponudbe in subvencij, ne pa z omejevanjem cen na prostem trgu. SD je naklonjena uvedbi evidence najemnih pogodb (registru), ki bi vsaj omogočila pregled – to idejo so v Levici in SD večkrat omenili kot potrebno po tistem, ko je prejšnja Janševa vlada ukinila obvezno registracijo najemnih pogodb. Torej lahko sklepamo, da Levi blok podpira vsaj “mehko” regulacijo (transparentnost, standarde, preprečevanje zlorab), medtem ko desni blok zagovarja popolnoma tržno oblikovanje najemnin. Ključni preizkus teh različnih filozofij bo v praksi vprašanje zamrznitve ali omejitve rasti najemnin – nekatere civilne iniciative to zahtevajo, a za zdaj se zdi, da bi tak ukrep podprle le najbolj leve stranke (Levica, Socialisti, morda Pirati), medtem ko bi ga sredinske in desne zavrnile.
Vprašanje, kdo naj gradi in zagotavlja stanovanja – država ali trg, je rdeča nit mnogih zgornjih tem. Stranke levega pola so v svojih programih zelo kritične do prepuščanja stanovanjske politike trgu. Levica denimo poudarja, da smo imeli zadnjih 30 let politiko, ki je stanovanja obravnavala kot blago in investicijo, kar je privedlo do vrzeli; njihova rešitev je, da se stanovanja začne obravnavati kot skupno dobro in socialno pravico. To se odraža v njihovem programu kot velikanska vloga javnega sektorja – stanovanjski skladi, zadruge, stanovanjski holdingi. Mi, socialisti! še ostreje zavračajo koncept stanovanj kot investicijskega trga: pravijo, da razlog za nakup stanovanja ne sme biti oddajanje v najem ali varno parkirišče denarja, temveč zagotavljanje doma. To pomeni, da želijo znižati donosnost in privlačnost naložb v nepremičnine – npr. z davki in s krepitvijo neprofitnega sektorja – ter s tem omejiti vlogo zasebnega kapitala pri stanovanjih. Pirati podobno ugotavljajo, da je možnost kopičenja stanovanj postala “prvovrstna naložba” za mnoge investitorje, kar po njihovem poruši življenjski standard prebivalstva. Njihov odgovor je kombinacija davka in javne gradnje, skratka močna javna intervencija. Zeleni & SG so prav tako izrecno proti špekulativnemu ravnanju investitorjev, želijo bolj socialno pravičen pristop in omejevanje špekulacij z nepremičninami, kar pomeni, da vloga zasebnikov ne sme ostati povsem neregulirana.
Nasprotno pa desne in ekonomsko liberalne stranke poudarjajo ključnost zasebne pobude. NSi–SLS–FOKUS v sloganu stanovanjske politike pravi: država naj ustvarja pogoje, ne nadomešča trga. Njihov pristop temelji na spodbujanju zasebne gradnje in partnerstev, kjer bo zasebni sektor z investicijami poskrbel za ponudbo vseh cenovnih razredov stanovanj (od neprofitnih do tržnih), država pa bo to omogočila s financiranjem in hitrimi dovoljenji. Pri SDS je filozofija podobna: verjamejo v sistem lastništva, kjer zasebni sektor gradi, prodaja ali oddaja, ljudje pa skozi trg pridejo do lastnih nepremičnin. SDS opozarja, da je sedanja levosredinska vlada želela mlade “obsoditi na večno najemništvo”, medtem ko oni vidijo rešitev v sodelovanju zasebnih graditeljev in kreditnih institucij (bank), ob rahli podpori države z jamstvi. Logarjeva stranka je v odgovoru dobesedno zapisala: “Razprava o vrsti najema je drugotnega pomena. Ljudje potrebujejo lasten dom.” S tem so dali vedeti, da v njihovem idealnem modelu stanovanja zagotovijo zasebni investitorji (gradnja hiš in stanovanj za trg), država pa se ne vmešava razen z ugodnimi krediti. Resni.ca tudi poudarja, da država ne sme izriniti zasebnih ponudnikov in da naj trg (ponudba-povpraševanje) dolgoročno sam deluje. Vloga države je po njihovem le popraviti tržne izkrivljaje (odpraviti korupcijo, znižati davke, omejiti tuje špekulante), ne pa nadomestiti podjetniške iniciative.
Večina strank pa se strinja vsaj v tem, da brez zasebnega sektorja ne bo šlo. Tudi Svoboda in SD, ki zagovarjata javno gradnjo, predvidevata, da bo velik del stanovanj še vedno zgradil zasebni sektor – a ob regulativah. Svoboda recimo ne namerava nacionalizirati gradbenih podjetij; še naprej bodo zasebni gradbinci gradili neprofitna stanovanja, le da bo naročnik večkrat država ali sklad namesto zgolj zasebnih investitorjev. SD v nekem delu programa omenja partnerstva z gospodarstvom za stanovanjske projekte (npr. javno-zasebni projekti občin in podjetij za službena stanovanja ipd.). Pod črto torej ni stranke, ki bi zasebni sektor povsem izključila, niti stranke, ki bi v celoti izključila javnega. Gre za razlike v poudarkih: levi poudarek je “naj trg služi ljudem” (z močno državo, ki ga k temu usmeri), desni poudarek pa “naj država ne duši pobude” (temveč jo z olajšavami vzpodbudi).
Zemljiška politika pride v ospredje, ko govorimo o omejitvah za zasebne investitorje. Levica in Socialisti nakazujejo, da bi uvedli skupnostni lastniški stanovanjski sklad ali stanovanjske zadruge, kjer bi zemljišča za gradnjo ostala v skupni lasti in se ne bi več dajala na trg (to so njihovi predlogi v zavezah civilni iniciativi Glas ljudstva). S tem želijo preprečiti, da bi zemlja postala predmet špekulacij. Desne stranke o takih idejah niso razpravljale; kvečjemu omenjajo, da je treba sprostiti dovolj zazidljivih zemljišč (npr. Resni.ca je menila, da zazidljivost zemljišč treba izboljšati, a brez žrtvovanja kmetijskih površin). NSi je konkretno obljubila, da bo znižala komunalne prispevke in poenotila pravila za določanje zazidljivosti, da bi graditelji lažje prišli do gradbenih parcel. Torej na terenu zemljiške politike bo razprava tekla o tem, ali omejevati pozidavo (levice bi omejile pozidavo neprofitnih zemljišč – npr. z zemljiškimi skladi), ali jo pospeševati (desnica bi omogočila več zemljišč za gradnjo, razen zaščitenih kmetijskih).
Skoraj vse stranke v kampanji izpostavljajo, da so mladi in prvi kupci stanovanj med najbolj prizadetimi v sedanjih razmerah – in skoraj vsaka ponuja kakšno rešitev posebej zanje. SDS in NSi sta tu najbolj konkretni s svojimi shemami. SDS obljublja, da bo mlade osvobodila “večnega najema” s tem, da posodobi jamstveno shemo (država bo jamčila za del kredita, da mladi ne potrebujejo 20% pologa) ter subvencionirala obrestne mere in mlade izvzela iz plačila davka na promet nepremičnin ob prvem nakupu. V SDS pravijo, da si vsaka mlada družina zasluži dostopen dom, zato so med ukrepe nanizali prav te finančne spodbude. NSi–SLS–FOKUS prav tako daje prednost lastniškemu reševanju stanovanjskega vprašanja mladih: v njihovem dogovoru o skupni listi je poudarek, da je treba mladim in družinam omogočiti kredit brez visokih začetnih vložkov – konkretno predlagajo državno jamstvo za prvi nakup stanovanja. Poleg tega omenjajo ugodnejše kreditne produkte za mlade družine in celo delno povračilo DDV pri prvem nakupu, kar sovpada s predlogom SDS. Obe stranki poudarjata, da bo to olajšalo začetne stroške gradnje ali nakupa doma in s tem spodbudilo mlade k osamosvojitvi in ustvarjanju družin – stanovanjsko politiko torej vežeta tudi na demografsko politiko (rodnost).
Svoboda in SD na mlade ciljata prek zagotavljanja najemnih stanovanj. Svoboda je v tem mandatu uvedla Javni najemniški sklad, ki prek razpisa mladim do 30. leta ponuja najemna stanovanja po nižji najemnini – ta politika bo verjetno nadaljevana. V svojem odgovoru so poudarili, da bodo mladim omogočili, da si ustvarijo dom s kombinacijo ukrepov: gradnjo javnih stanovanj, omejitvijo Airbnb ter drugimi socialnimi ukrepi. SD podpira sorodne ukrepe, saj so bili del aktualne koalicije – njihova poslanka je izjavila, da je izboljšanje dostopnosti stanovanj za mlade ena ključnih socialnih tem, a rešitve vidijo bolj v sistemskem dvigu ponudbe in subvencijah, ne toliko v posebnih finančnih shemah za vsakega posameznika.
Močno specifične predloge ima tudi Resni.ca: poleg že omenjene zveze nakupa s državljanstvom, predlagajo, da se mladim družinam pomaga s posojili in odplačevanjem kupnine skozi najemnino. Ta koncept rent-to-own pomeni, da mlada družina v državno zgrajenem stanovanju plačuje neprofitno najemnino, ki pa se ji šteje v odkupno ceno – po določenem obdobju tako postanejo lastniki. To je zanimiva kombinacija lastništva in najema, ki jo Resni.ca podpira kot način, da mladi lažje pridejo do lastne strehe nad glavo brez začetnega kapitala. Podoben sistem v manjšem merilu že obstaja pri nekaterih projektih Stanovanjskega sklada RS. Logarjevi Demokrati se primarno zanašajo na že omenjene kredite in zmanjšanje davka na najemnine, kar naj bi posredno koristilo mladim (cenejši najem in več možnosti varčevanja za nakup).
Med manjšimi strankami naj omenimo Zaupanje Karla Erjavca, ki v svojem programu izpostavlja mlade: ustanoviti želijo državni najemni fond posebej za mlade in uvesti davčne spodbude za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja. Erjavčev program torej prepoznava, da mladi potrebujejo dodatno pomoč tako na najemni (ugodna neprofitna stanovanja) kot na lastniški strani (olajšave pri nakupu). Zeleni in Stranka generacij že z imenom nakazujejo, da jih skrbi odhod mladih v tujino – med vzroki je gotovo nedostopnost stanovanj. Zato podpirajo dostopnost stanovanj za mlade generacije, kar poskušajo doseči z miksom politik: nekaj javnih stanovanj, nekaj zaščite pred špekulacijami, nekaj najemniških pravic. SLOGA Janka Vebra se kot socialna stranka zavzema, da mladi ne bi izgubljali strehe nad glavo zaradi dolgov – njihov poslanec (še kot član SD) je predlagal zakon o zaščiti prvega doma pred izvršbami. S tem so želeli mladim družinam dati varnost, da jih banka ne more tako zlahka vreči iz stanovanja ob prvi neplačani položnici – žal zakon takrat ni bil sprejet, a SLOGA ostaja zvesta ideji, da mora biti prvi dom posebej zaščiten. Tudi SNS ima svojevrsten pronatalitetni pristop: pred leti so predlagali, da se ob rojstvu vsakega otroka družini odpiše del stanovanjskega kredita – ta predlog sicer ni bil realiziran, a kaže miselnost, da stanovanjska politika mladih lahko služi tudi kot spodbuda za dvig rojstev (SNS rad povezuje ti dve temi, kar vidimo tudi v kampanji 2026, ko so rodnost omenjali v istem dihu z reševanjem stanovanj).
Sklepno lahko rečemo, da mladi in prvi kupci v programih niso prezrti – nasprotno, skoraj vsaka lista jih nagovarja z vsaj eno obljubo. Ključna razlika je spet v pristopu: desne stranke ponujajo mladim finančne vzvode za nakup (kredite, jamstva, subvencije), medtem ko levosredinske ponujajo dostopna najemna stanovanja in varnost najema (ter posredno lažjo pot do kasnejšega nakupa). V praksi bi se seveda ukrepi lahko dopolnjevali, a glede na trenutno politično razpravo je bilo nemalokrat zaznati tudi očitke med obema blokoma – npr. desnica je v medijih levici očitala, da mladim ponuja “večni najem namesto lastništva”, levica pa desnici, da favorizira le tiste, ki si že lahko privoščijo posojilo, medtem ko za najemniško generacijo ne poskrbi. Realnost je, da mladi v različnih situacijah potrebujejo različne rešitve – zato ne preseneča, da so nekatere stranke (npr. Svoboda, Pirati, Erjavec) ubrale kombiniran pristop: tako najemi za mlade kot pomoč pri nakupu.
Skupnost Airbnb in kratkoročno oddajanje stanovanj turistom je v zadnjih letih vroča tema, saj se številna stanovanja v turističnih mestih namesto lokalcem oddajajo obiskovalcem za višje zneske. Stranke so se na to odzvale različno. Gibanje Svoboda kot vodilna vladna stranka je tu najbolj konkretno – v svojem programu so zapisali, da bodo med ukrepi za stanovanjsko politiko poskrbeli tudi za omejevanje kratkoročnih najemov. To vidijo v kontekstu zagotavljanja dostopnih stanovanj: če bi preveč stanovanj pristalo na Airbnb, bi to dvignilo najemnine za domačine, zato nameravajo število dni oddajanja ali število stanovanj za ta namen omejiti (vsaj v območjih, kjer primanjkuje stanovanj za lokalno prebivalstvo). Tudi Levica in Socialisti posredno podpirajo omejevanje – njihova filozofija je, da stanovanje ni hotel in da ne sme služiti zgolj za oplemenitenje premoženja. Poslanci Levice so v preteklosti javno problematizirali, da v Ljubljani celotne stavbe polnijo turisti, medtem ko domači nimajo kje živeti; zato lahko pričakujemo, da bi v primeru njihovega odločilnega vpliva koalicija uvedla strožje predpise za kratkoročno oddajanje (npr. obvezne licence, omejitev na eno stanovanje na osebo, višje turistične takse ipd.). SD se glede Airbnb javno ni izrazito izpostavljala, a kot del Svoboda-Levica koalicije so podprli nekatere ukrepe: v obravnavi je zakon, ki bo vzpostavil evidenco ponudnikov Airbnb in zahteval določene standarde. Zeleni & Stranka generacij so v svojih nastopih poudarjali omejevanje špekulacij in urejen najemni trg, v kar sodi tudi problematika Airbnb – njihov predstavnik je omenil, da je treba urediti najemni trg in omejiti špekulacije z nepremičninami, kamor gotovo spadajo tudi “stanovanjski apart-hoteli” v mestih. Lahko torej sklepamo, da progresivne liste podpirajo omejevanje Airbnb v korist dolgoročnih najemov.
Desne in liberalne stranke pa o Airbnb bodisi molčijo bodisi menijo, da gre za pretiran problem. SDS, NSi, Logar v programih niso niti omenili kratkoročnih najmov – implicitno to pomeni, da ne načrtujejo dodatnih omejitev. Iz stališča, da naj trg prosto deluje, sledi, da lastnik lahko oddaja tudi turistom, če tako želi. SDS je sicer bila v preteklosti pripravljena podpreti zamisel, da se uvede registracija ponudnikov Airbnb (zaradi pobiranja davkov), a to ima bolj finančno ozadje kot stanovanjsko. Pri reševanju stanovanjske krize pa ne krivijo Airbnbja, temveč pomanjkanje gradnje. Resni.ca se neposredno o tem vprašanju ni izrekla, a ker poudarjajo minimalno vlogo države na trgu najemnin, bi skoraj gotovo nasprotovali omejevanju, razen morda če bi šlo za tuje lastnike. SNS je znana po tem, da nasprotuje odtekanju stanovanj tujcem – pri Airbnb bi verjetno problematizirali, če tuji državljani kupujejo stanovanja zgolj za oddajanje turistom, medtem ko slovenskim družinam primanjkuje stanovanj. Ni pa nobenih konkretnih predlogov v njihovi kampanji na to temo.
Zanimivo, Piratska stranka ima nekoliko dvoznačen položaj. Po eni strani zagovarjajo digitalno suverenost in regulacijo platform, po drugi strani pa so liberalni glede novih poslovnih modelov. V njihovem odgovoru je Airbnb neposredno niso omenjali kot problem; osredotočili so se na sistemske rešitve (davek, gradnja). Vendar so Pirati podprli predlog evidence najemnih poslov, ki bi zajela tudi Airbnb. Lahko sklepamo, da se zavzemajo za transparentnost in plačilo davkov tudi pri Airbnb (da ponudniki ne delajo na črno) – niso pa nakazali, da bi želeli omejiti obseg tovrstne dejavnosti. Verjetno držijo stališče: “Če plačuje davke in spoštuje pravila, naj oddaja”. To jih loči od Levice, ki bi šla raje v kvantitativne omejitve.
Glas upokojencev Pavla Ruparja in Erjavčevo Zaupanje se s to temo niso ukvarjali – ciljajo bolj na volivce, ki Airbnb vidijo kot nepomembno za njih (upokojenci ne iščejo najemniških stanovanj, temveč imajo svoje, prav tako turistične najeme morda dojemajo kot oddaljeno problematiko). Zato v njunih programih ni omembe; verjetno ne bi nasprotovali blažjim omejitvam, a tudi sami ne bi vlagali posebne energije v to.
Skratka, pri Airbnb lahko pričakujemo razhajanja znotraj morebitnih koalicij. V sedanji (2022–2026) koalicijski pogodbi Svobode, SD in Levice je bilo zapisano omejevanje kratkoročnih najemov – do neke mere so se ukrepi premaknili (obvezna registracija, inšpekcijski nadzor), medtem ko omejitve števila dni še niso uzakonili. Če bo vlado ponovno sestavljala podobna opcija, bo verjetno pritisnila naprej s temi omejitvami. Če pa bi soudeležbo v vladi dobile stranke kot SDS, NSi ali Logar, bi morebitne ostre omejitve Airbnbja verjetno zaustavile. Kompromis, ki se omenja, je visoka obdavčitev prihodkov od kratkoročnega oddajanja (da lastniku ne bi bilo bistveno bolj privlačno kot dolgoročni najem). Tega recimo podpirajo tudi nekateri v Piratih in Svobodi – namesto direktne prepovedi bi pač z davkom dosegli manjšo razliko v profitu. Vsekakor je Airbnb postal simbol širše dileme, ali naj nepremičnine služijo trgu turističnih storitev ali stanovanjskim potrebam prebivalcev. Iz programov razberemo, da leve stranke poudarjajo slednje (stanovanja za prebivalce), desne pa tega konfliktnega razmerja niti ne priznavajo kot problem.
Stanovanjska politika je na volitvah 2026 eno najbolj razločevalnih področij med političnimi strankami. Na eni strani stojijo stranke, ki vidijo rešitev v močnem posredovanju države – z javnimi najemnimi stanovanji, davki na špekulativne nepremičnine in regulacijo trga, da se uresniči načelo stanovanje kot pravica. Na drugi strani so stranke, ki stavijo na trg in zasebno pobudo – želijo z ugodnimi krediti in nižjimi davki spodbuditi gradnjo in lastništvo stanovanj, prepričane, da bo prosta konkurenca zgradila dovolj domov in znižala cene, če je ne omejuje birokracija. Med tema blokoma je seveda cel spekter vmesnih odtenkov: nekatere sredinske liste ponujajo kombinacijo javnih in tržnih ukrepov, npr. javno-gradbene projekte v sodelovanju z zasebnim sektorjem, ali pa najemna stanovanja kot prehodno rešitev do lastništva.
Pomembno je tudi, da se stranke zavedajo demografskega vidika – skoraj vse se strinjajo, da je stanovanjski problem mladih ena glavnih prioritet in jo povezujejo z vprašanjem odseljevanja mladih v tujino in nizke rodnosti. Rešitve so različne (od jamstev za kredite do neprofitnih najemnin), a konsenz je, da mladi potrebujejo pomoč, saj trg sam trenutno zanje ne deluje. Podobno se večina strinja, da je treba spodbuditi oddajanje praznih stanovanj – bodisi z davkom (levi blok) bodisi z olajšavami (desni blok), kajti dejstvo je, da v Sloveniji ni toliko pomanjkanje stanovanj kot pomanjkanje dostopnih stanovanj.
Stanovanjske politike, kot so predstavljene v programih 2026, bodo aktualne tudi po volitvah. Ne glede na to, kdo bo vladal, bodo stranke v koalicijah morale iskati kompromise: verjetno kombinacijo gradnje stanovanj (vsaj določene mere) in sodelovanja z zasebnim sektorjem, nekaj davčnih sprememb ter ukrepov za mlade. Vprašanje nepremičninskega davka in regulacije Airbnb pa ostajata dve točki, kjer se obeta težko usklajevanje, saj tu ne gre le za različne pristope, temveč za različna vrednostna gledanja na lastnino in vlogo države. Volivci lahko skozi primerjavo ugotovijo, katera vizija se jim zdi bolj vzdržna: “država naj zgradi in naj upravlja stanovanja” ali “naj imata prednost trg in zasebna pobuda, država naj le pomaga potrebnim”. Končni rezultat politike naslednje vlade bo verjetno nekje vmes – a ravno razmerje med tema elementoma bo odvisno od tega, kateri blok bo imel več vpliva v koaliciji. Stanovanjska politika v letu 2026 in dalje bo torej plod te povolilne uskladitve različnih idej, ki smo jih tu primerjali.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Prodaja stanovanj se po šoku leta 2024 stabilizira, a kupci imajo vse manj kapitala in vse več hipotek. Kako bo visoka zadolženost gospodinjstev preoblikovala potrošnjo v Sloveniji?
Ali se z nakupom stanovanja v Šiški res lahko zasluži? V članku preverimo konkreten primer 2 - sobnega stanovanja, izračunamo stroške, davek, najemnino in donos v 10 letih.
Zamrznjen stanovanjski trg duši gospodarstvo. Nemška študija opozarja, da pomanjkanje stanovanj omejuje mobilnost delovne sile – enak trend opažamo tudi v Sloveniji.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
