Nalaganje...
Pri ločitvi se nepremičnine delijo glede na skupno in posebno premoženje, dokazane vložke, cenitev ter sporazum ali odločitev sodišča.
Ločitev ni nikoli enostavna in ni samo pravni postopek ampak je trenutek, ko se porušijo skupne sanje in skupni načrti. Ko se zatrese temelj doma, v katerem se je skupaj živelo in gradilo. In ko niso samo emocije v vprašanju, je hitro tukaj tudi želja po hitrem deljenje skupnega premoženja.
Slovenska zakonodaja sicer določa, kako se deli skupno in posebno premoženje, kdo lahko zahteva izplačilo in kako se ocenjuje pravičen delež. A kaj se zgodi, ko se partnerja ne moreta medsebojno izplačati? Ko sta čustveno in finančno ujeta v istih zidovih? Ali ko je parcela, na kateri stoji skupna hiša, podarjena samo enemu od zakoncev? Takrat postane odločitev skoraj nevzdržna.
Da bi razumeli, zakaj so takšni postopki delitve premoženja ob ločitvi tako boleči in hkrati tako zapleteni, moramo pogledati globlje od hladnega pravnega teksta. V trenutku, ko se par razhaja, se čustvene rane prepletajo z ekonomskimi vprašanji, ki jih običajno prej niti ne opazimo: kdo je dejansko prispeval k domu, kdo je vlagal v skupno življenje, kdo je skrbel za otroke, kdo je plačeval kredit in kdo je nosil nevidne breme vsakdana.
Marsikdo se prvič v življenju znajde pred vprašanji, na katera ni bil nikoli pripravljen:
Slovenska sodna praksa tu ne gleda le na papir. Gleda na vsakdanjsko življenje, na leta skupnega dela, v neplačano skrb otrokov, v skrite prispevke, ki jih ena zemljiška knjiga nikoli ne bo pokazala.
Zato delitev premoženja ni preprosta računica – temveč proces, v katerem se ugotavlja, kako je par dejansko živel, kdo je kaj prispeval in kaj je pravično.
Šele ko razumemo ta okvir, lahko zares doumemo, kako slovenska zakonodaja določa deleže, kaj pripada kateremu zakoncu in zakaj so končne odločitve pogosto drugačne od tistega, kar bi na prvi pogled pričakovali.
Delitev premoženja ob razvezi v Sloveniji urejata Družinski zakonik (DZ) in Stvarnopravni zakonik (SPZ).
Vse, kar zakonca pridobita z delom ali odplačnimi pravnimi posli v času zakonske zveze, se šteje za skupno premoženje. Sem sodijo:
Zakonska domneva: Deleži zakoncev na skupnem premoženju so enaki, dokler eden ne dokaže drugače.
Posebno premoženje je tisto, kar:
Tudi če je nepremičnina ali parcela vpisana samo na enega zakonca, lahko drugi zakonec zahteva delež, če je vlagal v njeno pridobitev ali povečanje vrednosti.
Pri določitvi deležev se upoštevajo:
Zakon torej varuje oba partnerja – tudi tistega, ki ni formalno vpisan kot lastnik.
Zakonca sta pred 10 leti kupila stanovanje v Ljubljani:
Zakonca se želita ločiti, nihče ne more izplačati drug drugega. Kaj zdaj?
Celotno stanovanje, ker je bilo kupljeno v času zakonske zveze, razen če bi obstajal dokumentiran dogovor o drugačnih deležih.
Vrednost skupnega premoženja: 300.000 €
Skupni vložek lastnih sredstev: 30.000 €
Vložki v odplačilo kredita: 60.000 €
Skupno dokumentirano plačano: 90.000 €
Ker sta oba prispevala enako (15.000 € lastnega vložka + verjetno enakovredno kreditno odplačevanje), velja zakonska domneva o 50/50 deležu.
Možne rešitve:
A) Prodaja nepremičnine
Če se stanovanje proda za 300.000 €, se najprej poplača preostanek kredita (ok. 60.000 €), nato:
To je najpogostejši scenarij.
B) Eden obdrži stanovanje, drugega izplača kasneje
Možnost je t. i. odloženo izplačilo, dogovorjeno pri notarju:
C) Solastništvo po ločitvi (ni priporočljivo, a možno)
Stanovanje ostane v solastništvu in se odda, dobiček se deli.
D) Sodni postopek
Če dogovor ni mogoč, o delitvi odloči sodišče, običajno prav tako v razmerju 50/50.
Zakonca sta poročena 15 let, imata dva otroka.
Pred 10 leti je žena prejela parcelo kot darilo svojih staršev (vrednost danes: 100.000 €). Po poroki sta na njej zgradila hišo:
Mož ni vpisan kot lastnik, parcela je v zemljiški knjigi izključno ženina.
Parcela, ki je bila ženi podarjena, je njeno posebno premoženje.
Mož nima lastništva nad parcelo.
Hiša je zgrajena v času zakonske zveze – zato je skupno premoženje, četudi stoji na ženini parceli.
To je pogosto napačno razumljeno:
lastnina zemljišča != lastnina hiše.
Pri določitvi deleža se upošteva:
Sodišča pogosto določi razmerje 50/50, razen če eden dokaže bistveno večji vložek.
Mož ne more zahtevati lastništva parcele, lahko pa:
A) Zahteva delež hiše
Najpogosteje 50 %, razen če obstajajo dokazi o drugačnih vložkih.
B) Zahteva finančno izravnavo
Ker hiše v praksi ni možno fizično razdeliti, sodišče običajno določi:
Žena mora moža izplačati.
C) Če žena ne more izplačati moža
Običajne rešitve:
D) Možnost zahtevka zaradi vlaganj v posebno premoženje
Ker je mož vlagal v ženino parcelo (npr. priprava terena, komunalna ureditev), lahko zahteva:
Sodni postopki so dolgi in dragi.
Brez realnih številk se ne more izračunati deležev.
Računi, bančni izpiski, zapisniki, kreditne pogodbe.
Mediacija pogosto pripelje do hitrih in pravičnih rešitev.
Vsak primer ima posebnosti – pravni nasvet je ključen.
Pri delitvi premoženja je eden najpomembnejših korakov določitev realne vrednosti nepremičnine. Ta vrednost namreč predstavlja temelj za izračun deležev in morebitnih izplačil. A kdo to vrednost sploh določi – in kaj se zgodi, če nepremičnina na trgu doseže nižjo ceno, kot je bila ocenjena?
Vrednost nepremičnine se lahko določi na tri načine:
Neodvisni sodni cenilec nepremičnin
To je najpogostejša in najbolj zanesljiva metoda.
Sodni cenilec je uradno imenovan strokovnjak, ki pripravi cenitveno poročilo, kjer oceni:
Sodišče skoraj vedno temelji na mnenju sodnega cenilca.
Strokovni cenilec po izbiri partnerjev
Če se zakonca uspeta dogovoriti, lahko najameta skupnega cenilca.
Takšna cenitev je cenejša, hitrejša in običajno dovolj za sporazumno delitev premoženja.
Tržna vrednost ob dejanski prodaji
V nekaterih primerih se partnerja odločita, da nepremičnino preprosto prodata.
V tem primeru najbolj objektivno vrednost določi trg sam – cena, za katero nepremičnina dejansko najde kupca.
To je zelo pogosto vprašanje – in zelo pomembno.
Če nepremičnina na trgu doseže nižjo ceno, kot je bila ocenjena (npr. cenitev 300.000 €, prodaja 270.000 €), se deleži delijo na podlagi dejanskega izkupička, ne teoretične ocene.
Primer:
Cenitev je v tem primeru zgolj orientacija, ne pa obvezujoč podatek.
Če partnerja ne prodata nepremičnine, ampak eden drugega izplača, se izračun praviloma opira na:
Šele ko se nepremičnina dejansko proda, se upošteva realni izkupiček.
To se prav tako dogaja.
Če je mogoče dokazati, da je bil namen:
lahko sodišče takšno prodajo razveljavi ali pa določi deleže, kot da bi bila nepremičnina prodana po pošteni tržni vrednosti.
Če se nepremičnina proda za manj zaradi objektivnih tržnih razmer, to ni razlog za pritožbo ali spor – oba partnerja enakovredno delita izgubo.
Čeprav končna prodajna cena določi dejanski izkupiček, ima cenitev ključno vlogo pri:
Cenitev je osnova – prodaja pa končna realnost.
Delitev premoženja ob ločitvi je vedno več kot le suha pravna operacija. Za številkami, cenitvami in odstotki stojijo leta skupnega življenja, nevidno delo doma, skrb za otroke in odločitve, ki so bile nekoč sprejete v dobri veri, da bo odnos trajal. Prav zato je občutek krivice ob delitvi premoženja tako pogost – še posebej takrat, ko je v igri hiša na podarjeni parceli, krediti, ki še niso odplačani, in partner, ki ni vpisan kot formalni lastnik.
Slovenska zakonodaja skuša ta razkorak med papirjem in resničnim življenjem zapolniti tako, da ne gleda le na lastništvo v zemljiški knjigi, temveč tudi na dejanske vložke, prispevke in okoliščine. To pomeni, da tisti, ki ni lastnik na papirju, ni nujno brez pravic – in tisti, ki je vpisan kot izključni lastnik, ni nujno upravičen do vsega.
Najpomembnejši korak za vsak par v takšni situaciji je, da svoje položaje ne gradita na predpostavkah, temveč na dejstvih: realni cenitvi nepremičnine, dokazljivih finančnih in nefinančnih vložkih ter jasnem razumevanju, kaj zakon v resnici določa. Šele nato ima smisel razmišljati o izplačilih, prodaji, odloženih dogovorih ali sodni poti.
Ta članek ne more nadomestiti osebnega pravnega nasveta, lahko pa vam pomaga, da do odvetnika ne pridete povsem nepripravljeni. Če se znajdete v podobni situaciji, je najbolj odgovorno, da poiščete strokovno pomoč in se na postopek ne podate sami – še posebej takrat, ko je na kocki vaš dom.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Nakup nepremičnine je za večino ljudi ena največjih življenjskih odločitev – in hkrati ena najdražjih. Prav zato je ključno, da se pred podpisom pogodbe dobro pozanimate o pravnem stanju ...
Vpis v zemljiško knjigo je ključni korak pri prenosu lastništva nepremičnine. Brez njega kupec pravno ni lastnik in tvega izgubo pravic, kljub plačilu in podpisani pogodbi.
Razkrivamo, ali smo v Ljubljani že dosegli vrh cen stanovanj, zakaj cene rabljenih nepremičnin upadajo, kaj se dogaja na Hrvaškem in kako Airbnb vpliva na stanovanjski trg.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
