Nalaganje...
Lastnik lahko varščino zadrži le za dokazano škodo, neplačane obveznosti ali dogovorjene stroške iz najemne pogodbe.
Varščina je pri najemu stanovanja skoraj samoumevna. Najemnik jo plača ob začetku najema, najemodajalec pa jo običajno predstavi kot zaščito, če bi ob koncu najema ostali neplačani stroški, poškodovana oprema ali neporavnana najemnina.
Težava nastane ob izselitvi. Najemnik pričakuje vračilo denarja. Lastnik pa pogosto ugotovi, da stanovanje ni v enakem stanju kot ob prevzemu. Takrat se začne vprašanje, ki je v praksi precej bolj zapleteno, kot se zdi: ali gre za škodo, normalno obrabo ali zgolj za različno razumevanje najemnega razmerja?
Za najemnike je varščina pogosto velik finančni znesek. Za lastnike pa predstavlja eno redkih praktičnih varovalk, če najemnik za seboj pusti dolgove ali poškodbe. Prav zato mora biti jasno, kdaj jo je dopustno zadržati in kdaj mora biti vrnjena.
Varščina je denarni znesek, ki ga najemnik praviloma plača lastniku ob sklenitvi najemne pogodbe. Njen namen ni plačilo dodatne najemnine, temveč zavarovanje obveznosti najemnika.
V praksi varščina običajno krije:
Pomembno pa je razumeti: lastnik varščine ne sme zadržati zato, ker mu stanovanje ob vrnitvi subjektivno “ni všeč” ali ker želi stanovanje pripraviti za novega najemnika na višji standard.
Varščina je zavarovanje za konkretno terjatev. Če terjatve ni, mora biti vrnjena.
Stanovanjska najemna razmerja ureja predvsem Stanovanjski zakon, SZ-1, splošna pravila pogodbenih razmerij pa Obligacijski zakonik, OZ. SZ-1 določa, da lastnik stanovanja stanovanje odda v najem s sklenitvijo najemne pogodbe, najemna in podnajemna pogodba pa se sklepata v pisni obliki. (Vir: racunovodstvo.net)
To je pomembno tudi pri varščini. Čeprav se varščina v praksi pogosto uporablja, mora biti njena višina, namen, način poračuna in rok vračila čim bolj jasno zapisan v najemni pogodbi. Če pogodba tega ne ureja, se spor praviloma rešuje po splošnih pravilih pogodbenega in odškodninskega prava.
SZ-1 med obveznostmi najemnika določa, da mora najemnik med drugim uporabljati stanovanje v skladu z najemno pogodbo, odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja, plačevati najemnino in stroške ter vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi. (Vir: racunovodstvo.net)
To pomeni, da lastnik lahko uveljavlja zadržanje varščine, kadar ima proti najemniku resnično in dokazljivo terjatev. Primer: najemnik ni plačal zadnje najemnine, ni poravnal stroškov ogrevanja ali je poškodoval vrata, tla, aparate ali pohištvo.
Ni pa dovolj splošna izjava: “Stanovanje ni bilo vrnjeno v dobrem stanju.” Lastnik mora znati pojasniti, kaj je poškodovano, zakaj gre za odgovornost najemnika in koliko znaša odprava škode.
Lastnik lahko varščino praviloma zadrži v celoti ali delno, kadar obstaja jasna podlaga za njegov zahtevek.
Najpogostejši upravičeni razlogi so:
Če najemnik ob koncu najema dolguje eno ali več najemnin, lahko lastnik varščino uporabi za poplačilo tega dolga. To je eden najčistejših primerov, saj je znesek običajno razviden iz pogodbe, bančnih nakazil in evidence plačil.
Varščina se lahko poračuna tudi z neplačanimi stroški, ki se plačujejo poleg najemnine: elektrika, voda, ogrevanje, komunalne storitve, upravnik ali drugi dogovorjeni stroški. Pri tem je pomembno, da ima lastnik račune, obračune ali drugo dokazilo.
Če najemnik poškoduje opremo ali stanovanje uporablja na način, ki presega običajno uporabo, lahko lastnik zadrži del varščine za popravilo. Sem lahko spadajo razbita stekla, poškodovana vrata, uničen parket zaradi zamakanja, poškodovana kuhinjska oprema ali odstranjeni elementi opreme.
Če je bilo stanovanje oddano opremljeno in ob izselitvi manjka del opreme, je zadržanje varščine lahko upravičeno. Ključno dokazilo je seznam opreme ob prevzemu stanovanja.
Če je v pogodbi jasno določeno, da mora najemnik ob izselitvi opraviti določena dela ali kriti določene stroške, lahko lastnik to uveljavlja. Vendar tudi tukaj velja omejitev: pogodbeni dogovor ne sme biti nerazumen, zavajajoč ali v nasprotju z obveznimi pravili.
Najpogostejša napaka je, da lastnik varščino razume kot avtomatično pravico ob koncu najema. To ni pravilno.
Lastnik varščine praviloma ne sme zadržati:
Normalna obraba je pričakovana posledica bivanja. Stanovanje, v katerem je nekdo živel tri, pet ali deset let, ne more biti videti kot na dan vselitve. Če so tla rahlo obrabljena, stene mestoma potemnele, ročaji omaric nekoliko zrahljani, kavč pa kaže običajne znake uporabe, to samo po sebi še ne pomeni škode, ki bi jo moral kriti najemnik.
Drugače je, če so poškodbe konkretne: luknje v vratih, zažgan pult, uničena kuhalna plošča, razbit umivalnik ali madeži, ki niso posledica normalne uporabe.
V praksi se največ sporov vrti prav okoli te meje. Najemnik pravi: “To je normalna uporaba.” Lastnik odgovori: “Tega prej ni bilo.”
Zato je pomembno razlikovati med tremi položaji.
Prvi položaj je običajna obraba. Ta je del normalnega bivanja in praviloma bremeni lastnika. Stanovanje se z uporabo stara.
Drugi položaj je malomarna uporaba. Tu najemnik ni ravnal dovolj skrbno. Če na primer več mesecev ne prijavi zamakanja, zaradi česar nastane večja škoda, lahko odgovarja za posledice.
Tretji položaj je pogodbena obveznost najemnika. Če se je najemnik jasno zavezal k določenemu vzdrževanju in te obveznosti ni izpolnil, lahko nastane podlaga za zahtevek lastnika.
Sodna praksa kaže, da sodišča pri najemnih sporih natančno presojajo, kdo je bil dolžan kaj storiti. V eni od zadev je sodišče presojalo poškodovana tla, stene in stropove. Pomembno je bilo, ali gre za dolžnost lastnika ali dolžnost najemnika. Višje sodišče je pri tleh poudarilo, da najemnik ni dolžan sanirati nečesa, kar je dolžnost lastnika, pri stenah in stropu pa je upoštevalo pogodbeno in vzdrževalno obveznost najemnice. (Vir: sodnapraksa.si)
Za varščino je to pomembno zato, ker lastnik ne more zadržati denarja za nekaj, kar po zakonu ali pogodbi sploh ni bila obveznost najemnika.
Predstavljajmo si najemnika, ki je dve leti živel v opremljenem stanovanju. Ob vselitvi je plačal 1.500 evrov varščine. Ob izselitvi lastnik ugotovi, da je v stanovanju nekaj lukenj v stenah, sedežna garnitura je obrabljena, pomivalni stroj pa ne deluje več.
Lastnik najemniku sporoči, da varščine ne bo vrnil.
Takšno ravnanje bi bilo lahko upravičeno samo delno, če lastnik dokaže konkretne postavke. Na primer: servis pomivalnega stroja ugotovi, da je bila okvara posledica nepravilne uporabe. Ali pa so luknje v stenah bistveno večje od običajnih sledi uporabe.
Ne bi pa bilo pravilno, da lastnik zadrži celotnih 1.500 evrov brez računa, predračuna, fotografij, zapisnika ali pojasnila. Če je sedežna garnitura stara deset let in je bila že ob vselitvi obrabljena, lastnik ne more od najemnika zahtevati vrednosti nove sedežne garniture.
V takem primeru bi bil pošten pristop: zapisnik, fotografije, ocena škode, poračun konkretnih stroškov in vračilo preostanka varščine.
To je zelo pogosta praksa, vendar je pravno tvegana. Najemnik ob koncu najema reče: “Zadnje najemnine ne bom plačal, saj imate mojo varščino.”
Če to ni izrecno dogovorjeno z lastnikom, najemnik s tem tvega kršitev pogodbe. Varščina ni samodejno zadnja najemnina. Njena funkcija je zavarovanje obveznosti, ne vnaprejšnje dovoljenje, da najemnik sam preneha plačevati.
Če se obe strani pisno dogovorita, da se varščina poračuna z zadnjo najemnino in stroški, je to lahko praktična rešitev. Brez dogovora pa je varneje, da najemnik najemnino plača, lastnik pa po primopredaji opravi obračun varščine.
Sodna praksa pri najemnih razmerjih dosledno poudarja pomen plačevanja najemnine in stroškov. V eni od zadev je sodišče potrdilo odpoved najemne pogodbe, ker je bilo ugotovljeno, da je najemnik zamujal s plačili najemnine in obratovalnih stroškov, lastnika pa sta ga predhodno opozorila na kršitev.
Pri tržnem najemu stanovanj slovenska zakonodaja ne določa splošnega enotnega roka, v katerem mora biti varščina vedno vrnjena. Zato je najbolje, da je rok zapisan v najemni pogodbi.
V praksi je smiseln rok od nekaj dni do nekaj tednov po izselitvi, odvisno od tega, kdaj so znani končni obračuni stroškov. Pri ogrevanju, vodi ali upravniku se lahko zgodi, da vsi podatki niso znani takoj ob primopredaji.
Toda to ne pomeni, da lahko lastnik varščino zadržuje neomejeno dolgo. Če ni odprtih stroškov ali ugotovljene škode, mora biti varščina vrnjena v razumnem roku. Če so odprti le nekateri stroški, je pošteno, da lastnik zadrži samo razumen del varščine, preostanek pa vrne.
Dobra pogodba zato določa:
Če bi morali izbrati en dokument, ki prepreči največ sporov, je to primopredajni zapisnik.
Ob vselitvi mora zapisnik vsebovati:
Ob izselitvi se pripravi nov zapisnik. Stranki primerjata stanje ob vselitvi in izselitvi. Če se pojavijo poškodbe, naj se zapišejo natančno, ne splošno.
Namesto “stanovanje je poškodovano” naj piše:
“Na notranji strani vrat spalnice je luknja velikosti približno 4 cm. Poškodbe ob vselitvi ni bilo, kar izhaja iz fotografij z dne ...”
Tak zapis je bistveno bolj uporaben kot ustni očitki po izselitvi.
Če želi lastnik zadržati varščino, mora biti pripravljen dokazati vsaj tri stvari.
Prvič, da je škoda ali dolg res nastal. Drugič, da je za škodo ali dolg odgovoren najemnik. Tretjič, da je zadržani znesek sorazmeren dejanski škodi ali dolgu.
To pomeni, da lastnik potrebuje:
Če teh dokazil ni, je zadržanje varščine pravno šibkejše. V primeru spora ne odloča občutek ene ali druge strani, temveč dokazila.
Najemnik naj najprej pisno zahteva vračilo varščine. Zahteva naj bo mirna, jasna in konkretna.
V njej naj navede:
Če lastnik trdi, da varščino zadržuje zaradi škode, naj najemnik zahteva natančen obračun: katera škoda, kakšna dokazila, kakšni računi in zakaj naj bi zanjo odgovarjal najemnik.
Če dogovor ni mogoč, lahko najemnik uveljavlja vračilo po civilnopravni poti. Pri nižjih zneskih je pogosto smiselno najprej poskusiti z odvetniškim opominom ali mediacijo, saj so stroški spora lahko nesorazmerni glede na višino varščine.
Lastnik naj varščine ne obravnava kot nekaj, kar bo “za vsak primer” obdržal. To je najhitrejša pot do spora.
Varnejši pristop je:
To ni pomembno samo zaradi najemnika. Pomembno je tudi za lastnika, ker mu dobra dokumentacija omogoča, da svoje zahtevke lažje uveljavlja, če pride do spora.
Javno dostopna sodna praksa ne daje enostavnega pravila, da bi bil vsak spor o varščini rešen enako. Daje pa več pomembnih usmeritev.
Prva usmeritev: pisna pogodba je zelo pomembna, vendar sodišča pri najemnih razmerjih gledajo tudi dejansko izvajanje razmerja. V eni od odločb je sodišče poudarilo, da SZ-1 sicer zahteva pisno obliko najemne pogodbe, vendar je lahko pogodba veljavna tudi, če je bila sklenjena ustno ali s konkludentnimi dejanji in v pretežnem delu izpolnjena. (Vir: sodnapraksa.si)
Druga usmeritev: pri škodi in vzdrževanju je odločilno, kdo je bil za kaj dolžan poskrbeti. Sodišče je v zadevi glede tal, sten in stropov ločevalo med obveznostmi lastnika in obveznostmi najemnika. To je pomembno tudi pri varščini, saj lastnik ne more zadržati varščine za stroške, ki pravno gledano bremenijo njega. (Vir: sodnapraksa.si)
Tretja usmeritev: pri resnih kršitvah najemne pogodbe mora lastnik praviloma slediti postopku. SZ-1 določa, da mora opozorilo pred odpovedjo vsebovati kršitev, način odprave in primeren rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni. (Vir: racunovodstvo.net) Čeprav vračilo varščine ni enako odpovedi pogodbe, je logika podobna: očitki morajo biti konkretni, dokazljivi in jasno obrazloženi.
Najemniki najpogosteje naredijo napako, ker ob vselitvi ne dokumentirajo stanja stanovanja. Čez dve leti je skoraj nemogoče dokazovati, da je bila praska na parketu tam že prej, če ni fotografije ali zapisnika.
Druga pogosta napaka je, da zadnje najemnine ne plačajo, ker pričakujejo poračun z varščino. To naj storijo samo, če obstaja jasen pisni dogovor.
Tretja napaka je ustno dogovarjanje. Pri varščini je treba vse pomembne dogovore potrditi pisno, tudi če gre samo za elektronsko sporočilo.
Lastniki najpogosteje naredijo napako, ker varščino zadržijo pavšalno. Na primer: “Stanovanje je treba prebeliti, zato varščine ne vrnem.”
To ni dovolj. Treba je preveriti, ali je beljenje res obveznost najemnika, ali gre za normalno obrabo, kaj piše v pogodbi in kakšno je bilo stanje ob vselitvi.
Druga napaka je zadržanje celotne varščine zaradi manjših poškodb. Če škoda znaša 180 evrov, varščina pa 1.200 evrov, mora biti razlika vrnjena.
Tretja napaka je pomanjkanje dokazil. Lastnik, ki nima fotografij, zapisnika, računov ali obračuna, bo svoje stališče v sporu težje utemeljil.
Najemna pogodba naj pri varščini ne vsebuje samo zneska, temveč tudi jasna pravila.
Priporočljivo je, da določa:
Dobra pogodba ne koristi samo lastniku. Koristi tudi najemniku, ker zmanjša prostor za samovoljno razlago ob koncu najema.
Varščina pri najemu stanovanja je koristna in razumljiva praksa. Lastniku daje določeno varnost, najemnika pa spodbuja k skrbni uporabi stanovanja. Toda pravno gledano varščina ni nagrada lastniku in ni avtomatična kazen za najemnika.
Lastnik jo lahko zadrži samo, če ima za to konkreten razlog: neplačano najemnino, neplačane stroške, dokazljivo škodo ali drugo jasno dogovorjeno obveznost. Tudi takrat jo lahko zadrži le v obsegu, ki ustreza dejanskemu dolgu ali škodi.
Za obe strani velja isto pravilo: največ sporov se prepreči pred vselitvijo, ne ob izselitvi. Jasna pogodba, fotografije, primopredajni zapisnik in pisna komunikacija so najboljša zaščita pred vprašanjem, ki se sicer hitro spremeni v konflikt: komu pripada varščina?
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Spori glede vračila varščine so v Sloveniji pogosti. Ključno je imeti jasno najemno pogodbo, potrdilo o varščini ter primopredajni zapisnik s fotografijami za dokazovanje stanja stanovanja.
Najemna pogodba mora biti jasna, natančna in pravilno strukturirana. V članku predstavljamo 5 ključnih napotkov, ki zmanjšajo spore in zaščitijo tako najemodajalca kot najemnika.
Vprašanje, ki pogosto razdvaja najemnike in lastnike, se glasi: ali sem dolžan plačati beljenje sten, če so te le normalno obrabljene zaradi uporabe? V konkretnem primeru gre za 700 evrov ...
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
