Nalaganje...
ZNPosr velja predvsem za nepremičninske družbe in licencirane posrednike; fizična oseba pa za neresničen oglas še vedno lahko odgovarja.
Če lastnik sam prodaja stanovanje ali hišo, se pogosto pojavi preprosto vprašanje: ali mora tudi on spoštovati Zakon o nepremičninskem posredovanju, enako kot agencija? Odgovor ni povsem črno-bel. Jedro zakona je namenjeno nepremičninskim družbam in licenciranim posrednikom, toda to še ne pomeni, da je fizična oseba pri oglasu pravno “prosta”.
Za trg nepremičnin je to pomembno iz zelo praktičnega razloga. Napačna kvadratura, zamolčana pravna bremena, nepošten opis stanja objekta ali fotografije, ki ustvarjajo napačen vtis, niso samo marketinška nerodnost. Lahko pomenijo prekršek za posrednika, ukrep inšpekcije, v določenih primerih pa tudi odškodninski ali pogodbeni spor med prodajalcem in kupcem.
ZNPosr najprej določi, kdo je sploh subjekt tega zakona. “Nepremičninska družba” je gospodarska družba ali samostojni podjetnik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami. “Nepremičninski posrednik” pa je fizična oseba, ki za takšno družbo opravlja posle posredovanja, ima licenco in je vpisana v imenik. Zakon tudi izrecno pove, da posredovanje pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami.
To je ključna meja. ZNPosr ne izhaja iz tega, kdo objavi oglas, ampak iz tega, ali nekdo opravlja posredovanje kot registrirano, pridobitno dejavnost. Zato je zakon neposredno pisan za agencije, posrednike in investitorje, ne pa za vsakega lastnika, ki enkrat prodaja lastno nepremičnino.
Da, vendar ne za vsako fizično osebo na enak način.
Če fizična oseba nastopa kot licencirani nepremičninski posrednik ali dejansko opravlja posredovanje kot dejavnost, zanjo veljajo zahteve ZNPosr: licenca, vpis v imenik, pravila skrbnega poslovanja, obveznosti pri obveščanju in odgovornost za preverjanje stanja nepremičnine.
Če pa fizična oseba prodaja svojo nepremičnino in ne opravlja posredovanja kot dejavnosti, zanjo praviloma ne veljajo licenčne zahteve ZNPosr. Taka oseba ni “nepremičninska družba” niti “nepremičninski posrednik” v smislu 2. člena zakona. Zato zanjo ne velja režim, ki je pisan za posredniški poklic.
To pa ne pomeni, da lahko v oglas napiše karkoli.
Kadar oglašuje nepremičninska družba, mora po 16. členu ZNPosr zagotoviti objavo najmanj teh podatkov: cene, lokacije, leta izgradnje ali zadnje prenove, velikosti nepremičnine ter firme in sedeža nepremičninske družbe. Če oglašuje lastno nepremičnino, mora to v oglasu posebej navesti. Za investitorje se ista pravila uporabljajo smiselno.
Za nepremičninsko družbo to ni priporočilo, ampak zakonska obveznost. Kršitev 16. člena je izrecno prekršek: za nepremičninsko družbo globa znaša od 12.500 do 250.000 evrov, za odgovorno osebo pa od 1.000 do 10.000 evrov. Tudi investitor, ki ne oglašuje v skladu s 16. členom, je lahko kaznovan po istem členu.
Pri zasebnem lastniku je pravna slika bolj plastna.
Prvič: če ne opravlja posredovanja kot dejavnosti, sama objava oglasa še ne pomeni, da je postal “posrednik” po ZNPosr. Zato ni podvržen licenciranju in prekrškovnemu režimu, ki ga ZNPosr določa za nepremičninske družbe in licencirane posrednike.
Drugič: to še vedno ne izključi odgovornosti po drugih pravilih. ZVPNPP določa, da so nepoštene poslovne prakse prepovedane v razmerju do potrošnikov, pri čemer zakon kot “izdelek” izrecno zajema tudi nepremičnine. PISRS-ov povzetek zakona dodatno navaja, da obveznosti po tem zakonu veljajo tudi za fizične osebe, ki ne opravljajo pridobitne dejavnosti, če potrošnikom zagotavljajo blago ali storitve. ZVPot-1 pa pojem podjetja veže na pravne in fizične osebe, ki opravljajo pridobitno dejavnost. Skupaj to pomeni: kadar prodaja ali oglaševanje poseže na potrošniško področje, zavajanje ni brez pravnih posledic niti pri fizični osebi.
Tretjič: tudi tam, kjer potrošniški prekrškovni režim ne bo prva podlaga, ostanejo civilnopravne posledice. Obligacijski zakonik omogoča razveljavitev pogodbe zaradi prevare, če ena stranka drugo namenoma drži v zmoti, in določa odgovornost prodajalca za stvarne napake, ki so obstajale ob prehodu nevarnosti na kupca, ne glede na to, ali je prodajalec zanje vedel. Sodna praksa je večkrat poudarila, da je tudi manjša dejanska površina od dogovorjene lahko stvarna napaka.
Vsaka netočnost še ni nujno prevara, je pa lahko pravno pomembna.
Napačen oglas je lahko posledica malomarnosti: napačna kvadratura, zamenjana letnica prenove, pozabljena informacija o služnosti, površnost pri opisu etaže ali dejanske uporabnosti prostora. Pri posredniku je to lahko kršitev pravil varnega in skrbnega posredovanja. Pri prodajalcu pa takšna napaka hitro postane podlaga za spor, če je vplivala na odločitev kupca.
Zavajajoč oglas gre korak dlje. To je položaj, ko opis ali fotografije ustvarijo bistveno napačen vtis: na primer da je stanovanje “vseljivo brez vlaganj”, če ima očitne konstrukcijske ali vlago povezane pomanjkljivosti; da je nepremičnina “brez bremen”, če so vpisane služnosti; ali da ima določeno površino, če je dejanska uporabna površina bistveno manjša. Pri licenciranem posredniku zakon takšno ravnanje izrecno šteje med hujše kršitve, zaradi katerih se lahko licenca začasno ali trajno odvzame.
Posledice so odvisne od tega, kdo oglašuje in v kakšni vlogi.
Najprej pride v poštev inšpekcijski nadzor Tržnega inšpektorata RS. Za kršitve pravil o oglaševanju, preverjanju stanja nepremičnine in zaščiti interesov naročitelja zakon predvideva visoke globe za družbo in odgovorno osebo. Posrednik kot posameznik je lahko dodatno kaznovan z globo od 650 do 5.000 evrov, če daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini. Poleg globe lahko pristojno ministrstvo posredniku začasno odvzame licenco, ob ponavljanju pa tudi trajno.
Pri lastniku, ki prodaja svojo nepremičnino, je tveganje najpogosteje v treh smereh:
Prvič: kupec lahko po sklenitvi posla uveljavlja stvarne ali pravne napake;
Drugič: če je bil v zmoto zaveden namenoma, lahko zahteva razveljavitev pogodbe oziroma povračilo škode;
Tretjič: če so podani elementi potrošniškega razmerja, lahko pridejo v poštev tudi pravila o nepoštenih poslovnih praksah.
Praktično povedano: pri fizični osebi ni najvarneje razmišljati “za mene ZNPosr ne velja, torej ni problema”, ampak “če kupca z napačnimi informacijami spravim v škodljiv položaj, lahko za to odgovarjam”. To je pravno precej bližje resnici.
V praksi se največ sporov začne pri podatkih, ki neposredno vplivajo na ceno ali odločitev kupca:
Napačna kvadratura je ena najbolj nevarnih napak v oglasu, ker vpliva na primerjavo cen, odločitev o ogledu in na samo vrednotenje nepremičnine. Sodna praksa jo lahko obravnava kot stvarno napako.
Lastništvo, služnosti, plombe, stavbna pravica, neurejena etažna lastnina ali neurejeno zemljiškoknjižno stanje niso “stranski detajli”. ZNPosr od družb zahteva, da te stvari preverijo in nanje pisno opozorijo.
Vlaga, zamakanje, posedanje, nelegalni posegi, neustrezna namembnost prostora ali očitne konstrukcijske pomanjkljivosti sodijo med informacije, ki jih ni pametno olepševati. Pri posredniku je preverjanje celo izrecna zakonska dolžnost.
Če agencija oglašuje lastno nepremičnino, mora to posebej navesti. Če investitor ali posrednik zamolči svojo vlogo, je to dodatno tveganje z vidika transparentnosti oglasa.
Najbolj varen oglas ni “prodajno najbolj nabit”, ampak tak, ki je dokazljivo točen.
To pomeni:
pred objavo preverite zemljiškoknjižni izpisek, površino iz relevantnih listin, letnico gradnje ali zadnje prenove, obstoj služnosti, morebitne legalizacije, energetsko izkaznico, dejansko stanje na terenu in vse posebnosti, ki lahko vplivajo na kupčevo odločitev. Kjer niste prepričani, je bolje zapisati “po podatkih prodajalca” ali podatek preveriti, kot pa ustvariti napačen vtis. Pri profesionalnem posredovanju je takšna skrbnost zakonska dolžnost; pri zasebni prodaji pa najboljša obramba pred kasnejšim sporom.
ZNPosr v jedru velja za nepremičninske družbe, licencirane posrednike in investitorje, ne pa avtomatično za vsako fizično osebo, ki enkrat prodaja svojo nepremičnino. To je pomembna razlika, ker zasebni prodajalec ni “posrednik” že samo zato, ker je objavil oglas.
Toda drugi del zgodbe je še pomembnejši: neresničen ali zavajajoč oglas tudi pri fizični osebi ni brez posledic. Pri posrednikih so posledice neposredno zapisane v ZNPosr: globe, inšpekcija, odvzem licence. Pri zasebnih prodajalcih pa se tveganje praviloma preseli v potrošniško in civilno sfero: ukrepi zaradi nepoštene prakse, jamčevanje za napake, odškodninska odgovornost ali celo izpodbijanje pogodbe zaradi prevare. V prometu z nepremičninami zato še vedno velja zelo staro, a zelo uporabno pravilo: pri oglasu si lahko privoščite dober opis, ne pa slabih dejstev.
Viri: ZAKON O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU (ZNPosr), Zakon o varstvu potrošnikov pred nepoštenimi poslovnimi praksami (ZVPNPP)
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Nepremičninski oglas ni le prodajno besedilo. Razložimo, kateri podatki so obvezni, kaj pomeni zavajanje in kako se izogniti globam.
Energetska izkaznica razkriva porabo energije in stroške nepremičnine. Preverite, kdaj je obvezna, katere vrste obstajajo in kako jo pridobite.
Predkupna pravica pomeni, da ima določena oseba prednost pri nakupu nepremičnine, če se lastnik odloči za prodajo. Pojasnjujemo, kdo jo ima, kako se uveljavlja in kakšne so posledice pri prodaji.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
