Kako pripraviti zakonit nepremičninski oglas: kaj mora vsebovati in česa ne smete zamolčati

Nepremičninski oglas je pogosto napisan z mislijo na hitrejšo prodajo. A prav tu se začne težava. Oglas namreč ni le marketinško orodje, temveč javna izjava, ki ima lahko tudi pravne posledice.

Zakonit nepremičninski oglas mora biti resničen, jasen in ne sme zavajati. To velja tako za nepremičninske posrednike kot za fizične osebe, ki svojo nepremičnino prodajajo same. V nadaljevanju pojasnjujemo, kako oglas pripraviti pravilno – in česa se je nujno treba izogniti.

V nadaljevanju lahko preberete:

• zakaj oglas ni zgolj opis nepremičnine
• kateri podatki so obvezni
• kdaj oglas postane zavajajoč
• najpogostejše napake v praksi
• kako se zaščititi pred globami

Zakaj nepremičninski oglas ni samo “prodajno besedilo”

V pravnem smislu je nepremičninski oglas informacija, na podlagi katere se kupec odloča. Če so podatki napačni ali zamolčani, lahko to pomeni:

• zavajanje potrošnika,
• kršitev pravil oglaševanja,
• podlago za inšpekcijski ali celo odškodninski postopek.

Zato zakonodaja – neposredno ali posredno – določa, kaj mora biti v oglasu navedeno in kaj ne sme biti prikrito.

Obvezni podatki vsakega zakonitega nepremičninskega oglasa

Ne glede na to, ali oglas objavi posrednik ali lastnik, mora oglas vsebovati osnovne, resnične in preverljive podatke.

Zakonit oglas mora jasno navajati:

• vrsto nepremičnine (stanovanje, hiša, zemljišče …),
• lokacijo (vsaj kraj ali del mesta),
• velikost oziroma površino (v m²),
• ceno ali jasno navedbo, da cena ni določena,
• dejansko stanje nepremičnine (novogradnja, rabljena, potrebna obnove …),
• energetski razred, kadar je ta obvezen po posebnih predpisih.

Če je kateri od teh podatkov napačen ali zavajajoč, oglas ni zakonit, tudi če je lepo napisan.

Kdaj oglas postane zavajajoč

Zavajanje ne pomeni nujno laži. Pogosto gre za zamolčanje bistvenih informacij ali uporabo opisov, ki ustvarjajo napačen vtis.

Primeri zavajajočih oglasov:

• navedena večja površina, kot je v resnici,
• fotografije, ki ne odražajo dejanskega stanja,
• zamolčanje pravnih bremen ali pomanjkljivosti,
• opis “vseljivo takoj”, če to objektivno ne drži,
• uporaba izrazov, ki prikrivajo dejansko stanje (npr. “potrebna osvežitve” namesto “potrebna celovite obnove”).

Zakon presoja učinek oglasa na povprečnega kupca, ne namena prodajalca.

Posebna odgovornost nepremičninskih posrednikov

Nepremičninski posredniki imajo povečano odgovornost. Od njih se pričakuje:

• preverjanje podatkov,
• zavrnitev očitno napačnih informacij,
• skrb, da oglas ni zavajajoč.

Sklicevanje na izjavo lastnika ne razbremeni odgovornosti, če je podatek očitno sporen.

Kaj velja za fizične osebe

Fizična oseba, ki prodaja svojo nepremičnino, ne potrebuje licence za objavo oglasa. Vendar to ne pomeni, da lahko navaja karkoli.

Tudi fizične osebe:

• odgovarjajo za zavajajoče oglaševanje,
• lahko doletijo globe ali zahteve za umik oglasa,
• so lahko izpostavljene zahtevkom kupcev, če so ti zaradi oglasa utrpeli škodo.

Zakonit oglas je zato v interesu prodajalca, ne le kupca.

Primer zakonitega in pravilno pripravljenega nepremičninskega oglasa

Spodaj je primer oglasa, ki upošteva zakonodajo, ne zavaja kupca in hkrati ostaja dovolj privlačen za trg.

Prodaja: 3-sobno stanovanje v Ljubljani – Bežigrad

Osnovni podatki:

• Vrsta nepremičnine: stanovanje
• Tip: 3-sobno
• Lokacija: Ljubljana, Bežigrad
• Površina: 78,4 m² (neto tlorisna površina)
• Nadstropje: 2. nadstropje (od 4), brez dvigala
• Letnik gradnje: 1985
• Cena: 295.000 EUR

Opis nepremičnine:

Prodaja se 3-sobno stanovanje v urejenem večstanovanjskem objektu v Ljubljani – Bežigrad. Stanovanje se nahaja v 2. nadstropju stavbe brez dvigala in obsega dnevno sobo z izhodom na balkon, kuhinjo z jedilnico, dve spalnici, kopalnico in ločen WC.

Stanovanje je bilo delno prenovljeno leta 2012 (kopalnica, okna), ostali prostori so v originalnem stanju in primerni za osvežitev ali prenovo po željah novega lastnika. Ogrevanje je urejeno preko toplarne.

Stanje in dodatne informacije:

• Stanovanje je vseljivo po dogovoru
• Pripada mu shramba v kleti
• Parkiranje je urejeno na skupnem parkirišču pred stavbo
• Energetski razred: D
• Lastništvo je urejeno, nepremičnina je brez bremen

Pomembno obvestilo:

Stanovanje se prodaja v obstoječem stanju. Kupec prevzame nepremičnino z vsemi znanimi in vidnimi lastnostmi. Podatki v oglasu so informativne narave in temeljijo na razpoložljivi dokumentaciji ter izjavah lastnika.

Zakaj je ta oglas zakonit in pravno ustrezen

Ta primer izpolnjuje ključne zahteve zakonitega nepremičninskega oglasa:

✔ Jasni in preverljivi osnovni podatki

Oglas navaja vrsto nepremičnine, lokacijo, površino, ceno in leto gradnje brez olepševanja ali dvoumnosti.

✔ Realen opis stanja

Stanovanje ni predstavljeno kot “prenovljeno”, če to ne drži. Jasno je navedeno, kateri deli so bili obnovljeni in kateri ne.

✔ Brez zavajajočih izrazov

Ni uporabljenih izrazov, kot so »luksuzno«, »vseljivo brez vlaganj« ali »popolnoma obnovljeno«, ki bi lahko ustvarili napačna pričakovanja.

✔ Pravno stanje ni zamolčano

Jasno je navedeno, da je lastništvo urejeno in da nepremičnina ni obremenjena, kar je za kupca ključen podatek.

✔ Dodano varovalno pojasnilo

Zaključno obvestilo jasno opredeli informativno naravo oglasa, kar zmanjšuje tveganje napačnega razumevanja.

Kako bi bil isti oglas lahko problematičen (primer napake)

Za primerjavo: oglas bi postal zavajajoč, če bi vseboval trditve, kot so:

• »popolnoma prenovljeno stanovanje«, če je bila prenovljena le kopalnica,
• »vseljivo takoj«, če obstajajo pravne ali dejanske ovire,
• »mirna lokacija brez hrupa«, če to objektivno ne drži.

Takšne navedbe lahko vodijo v:

• zahtevo po popravku ali umiku oglasa,
• globe s strani inšpektorata,
• izgubo zaupanja kupcev,
• v skrajnem primeru tudi v odškodninske zahtevke.

Najpogostejše napake pri pripravi oglasov

V praksi se največ težav pojavi zaradi:

• nepregledanih podatkov o površini,
• kopiranja starih oglasov,
• uporabe generičnih opisov brez dejanske osnove,
• želje po “olepševanju” stanja nepremičnine.

Nepremičninski oglas ni prostor za domišljijo, temveč za natančnost.

Zaključek

Zakonit nepremičninski oglas je jasen, resničen in ne skriva bistvenih informacij. Ne gre za to, da je oglas dolgočasen, temveč da je pošten. Tako posredniki kot fizične osebe morajo razumeti, da je vsak zapisan stavek lahko tudi pravna zaveza.

Dobro pripravljen oglas ne zmanjša zanimanja – poveča zaupanje. In prav to je v prometu z nepremičninami dolgoročno največ vredno.