Gradbene cene v Evropi 2015–2025: kje so najbolj zrasle

Zakaj so gradbene cene postale eno ključnih vprašanj nepremičninskega trga

Ko govorimo o cenah stanovanj, večina najprej pomisli na prodajno ceno kvadratnega metra. Toda za to številko stoji še en pomemben strošek: koliko dejansko stane gradnja novega stanovanja, hiše ali večstanovanjske stavbe.

Eurostatovi podatki kažejo, da so se gradbene cene novih stanovanjskih stavb v Evropski uniji med letoma 2015 in 2025 zvišale za 48,2 %. To ni majhen popravek. To je skoraj polovica več v desetih letih.

Za kupce, investitorje, banke in tudi državo je ta podatek pomemben zato, ker višji stroški gradnje praviloma pomenijo večji pritisk na končne cene novih nepremičnin. Če je dražja gradnja, je težje pričakovati, da bodo nova stanovanja dolgoročno bistveno cenejša.

Kaj Eurostat meri pri gradbenih cenah novih stanovanjskih stavb

Eurostat v objavljenem članku govori o indeksu cen proizvajalcev v gradbeništvu za nove stanovanjske stavbe. Gre za cene gradbenih del z vidika izvajalca oziroma gradbenega podjetja.

Preprosto povedano: kazalnik kaže, koliko naročniki plačajo izvajalcem za gradnjo novih stanovanjskih stavb. V podatkih niso vključena skupinska bivališča, kot so na primer domovi za posebne skupine prebivalcev.

To ni isto kot prodajna cena stanovanja na trgu. Prodajna cena vključuje še zemljišče, financiranje, davke, maržo investitorja, stroške projektiranja, dovoljenja, prodajo in druge elemente. Je pa gradbena cena eden najpomembnejših temeljev, na katerem se nato oblikuje končna cena nove nepremičnine.

Graf Eurostata prikazuje gibanje indeksa gradbenih cen za nove stanovanjske stavbe v EU med letoma 2015 in 2025. Najmočnejši skok je viden po letu 2021, rast pa se po letu 2023 postopno umirja.

Eurstat

Kako močno so se gradbene cene v EU zvišale med 2015 in 2025

Med letoma 2015 in 2025 so se gradbene cene novih stanovanjskih stavb v EU zvišale za 48,2 %. To pomeni, da je gradnja v desetletju postala bistveno dražja.

Rast pa ni bila enakomerno razporejena skozi celotno obdobje. Največji pritisk se je pojavil po letu 2021. Po Eurostatovih podatkih so bile letne rasti posebej izrazite v letih 2021, 2022 in 2023.

Leta 2021 so se gradbene cene v EU zvišale za 5,8 %. Leta 2022 je sledil najmočnejši skok, in sicer 12,2 %. Leta 2023 je bila rast še vedno visoka, 6,9 %. Nato se je tempo umiril: leta 2024 je rast znašala 2,3 %, leta 2025 pa 1,3 %.

To pomeni, da se rast ni ustavila, vendar se je po izjemno močnem obdobju podražitev precej upočasnila.

Kje so se gradbene cene zvišale najbolj

Najvišjo rast gradbenih cen novih stanovanjskih stavb je Eurostat zabeležil v Bolgariji, na Madžarskem in v Romuniji.

V Bolgariji so se gradbene cene med letoma 2015 in 2025 zvišale za 166,1 %. To pomeni, da so se v desetletju več kot podvojile. Madžarska je bila zelo blizu, z rastjo 155,4 %. V Romuniji je rast znašala 130,7 %.

To so izjemno visoke številke. Kažejo, da se je v delu vzhodne Evrope gradbeni trg v zadnjem desetletju soočil z veliko močnejšim stroškovnim pritiskom kot povprečje EU.

Razlogov je lahko več: hitrejša rast plač v gradbeništvu, dražji materiali, večje povpraševanje po novih stanovanjih, dražji projekti, spremembe v gradbenih standardih in močnejši investicijski cikel. Eurostatov članek teh razlogov ne razčlenjuje po državah, zato jih je treba razumeti kot možne dejavnike, ne kot uradno razlago za posamezno državo.

Graf Eurostata prikazuje skupno spremembo gradbenih cen za nove stanovanjske stavbe med letoma 2015 in 2025. Povprečna rast v EU znaša 48,2 %, največje zvišanje pa je bilo v Bolgariji, na Madžarskem in v Romuniji.

Eurstat

Kje je bila rast gradbenih cen najnižja

Na drugi strani lestvice so države, kjer je bila rast gradbenih cen precej nižja. Najpočasnejšo rast je Eurostat zabeležil v Italiji, Grčiji in na Finskem.

V Italiji so se gradbene cene novih stanovanjskih stavb med letoma 2015 in 2025 zvišale za 17,0 %. V Grčiji je rast znašala 17,3 %, na Finskem pa 22,1 %.

To ne pomeni, da je gradnja v teh državah poceni. Pomeni samo, da je bila rast gradbenih cen v primerjavi z letom 2015 precej nižja kot drugje v Evropi.

Pomembna je razlika med ravnjo cen in rastjo cen. Država ima lahko že v izhodišču visoke gradbene stroške, vendar počasnejšo rast. Druga država ima lahko nižjo začetno raven, a zelo hitro rast.

Zakaj so razlike med državami tako velike

Razlike med državami so pomembne, ker evropski nepremičninski trg ni enoten. Vsaka država ima svoje stroške dela, gradbene standarde, davke, regulacijo, dostopnost zemljišč, hitrost izdajanja dovoljenj in stopnjo povpraševanja.

V državah z zelo hitro rastjo gradbenih cen je lahko pritisk na nove projekte večji. Investitor mora vračunati višje stroške gradnje, kar se lahko prenese v višje prodajne cene ali pa v manjšo pripravljenost za začetek novih projektov.

V državah z nižjo rastjo je pritisk manjši, vendar to še ne pomeni, da je stanovanjski trg dostopen. Dostopnost je odvisna tudi od plač, obrestnih mer, kreditne sposobnosti gospodinjstev, davkov in ponudbe stanovanj.

Zato samo podatek o gradbenih cenah ne pove celotne zgodbe. Pove pa zelo pomemben del zgodbe: koliko dražje je postalo ustvariti novo stanovanjsko ponudbo.

Kaj rast gradbenih cen pomeni za kupce novih stanovanj

Za kupca novega stanovanja višje gradbene cene pomenijo predvsem manj prostora za pocenitve. Če se investitorju zvišajo stroški gradnje, zemljišča, financiranja in dela, ima manj možnosti, da bi končno ceno močno znižal, ne da bi ogrozil donosnost projekta.

To je posebej pomembno v državah, kjer je ponudba novih stanovanj omejena. Če je novih projektov premalo, visoki stroški gradnje dodatno otežijo dostopnost stanovanj.

Za kupca to pomeni, da mora pri oceni cene nove nepremičnine gledati širše. Ni dovolj vprašati, ali je cena na trgu visoka. Treba je razumeti tudi, kakšni so stroški, ki stojijo za novo gradnjo.

Če so se gradbeni stroški v desetih letih močno zvišali, potem je del rasti cen novih stanovanj posledica dejanske podražitve gradnje, ne samo tržnih pričakovanj prodajalcev.

Zakaj se je rast po letu 2023 umirila

Po Eurostatovih podatkih se je rast gradbenih cen v EU po letu 2023 precej umirila. Leta 2024 je znašala 2,3 %, leta 2025 pa 1,3 %.

To lahko pomeni, da so se največji stroškovni šoki po pandemičnem in inflacijskem obdobju deloma izpeli. V preteklih letih so gradbeni sektor obremenjevale višje cene materialov, motnje v dobavnih verigah, dražja energija in rast stroškov dela.

Vendar umiritev rasti ne pomeni nujno pocenitve. Če se cena zviša za 12 % in nato naslednje leto zraste samo še za 2 %, je raven cen še vedno višja. Razlika je samo v tem, da se dražitev nadaljuje počasneje.

Za kupce je to pomembna razlika. Trg se lahko umiri, ne da bi se cene vrnile na stare ravni.

Kaj to pomeni za slovenski nepremičninski trg

Eurostatov članek med državami z najvišjo in najnižjo rastjo posebej izpostavlja Bolgarijo, Madžarsko, Romunijo, Italijo, Grčijo in Finsko. Slovenije v tem povzetku ne navaja med skrajnimi primeri.

Kljub temu so podatki pomembni tudi za Slovenijo. Slovenski trg je majhen, odprt in povezan z evropskim gradbenim okoljem. Cene materialov, energentov, dela, financiranja in regulativnih zahtev se ne oblikujejo samo lokalno.

Če se gradnja v Evropi kot celoti podraži za skoraj polovico, to vpliva tudi na razumevanje slovenskega trga. Visoke cene novih stanovanj niso samo posledica povpraševanja ali želja prodajalcev. Deloma izhajajo tudi iz stroškovne strukture gradnje.

Za slovenske kupce je zato smiselno spremljati ne le cene oglasov, ampak tudi ozadje: koliko stane gradnja, koliko je novih projektov, kakšni so pogoji financiranja in kako hitro se ponudba lahko odzove na povpraševanje.

Največja lekcija podatkov: nova stanovanja niso draga samo zaradi trga

Podatki Eurostata kažejo, da je treba razpravo o cenah nepremičnin voditi bolj natančno. Ko govorimo o dragih novih stanovanjih, ne govorimo samo o prodajalcih, investitorjih ali kupcih. Govorimo tudi o tem, da je osnovni proces gradnje postal bistveno dražji.

V EU so se gradbene cene novih stanovanjskih stavb med 2015 in 2025 zvišale za 48,2 %. V nekaterih državah pa je bila rast več kot trikrat višja od povprečja EU.

To je pomembno za vse, ki pričakujejo hitro in veliko pocenitev novogradenj. Če se stroški gradnje ne znižajo, je prostor za izrazite pocenitve omejen. Trg se lahko ohladi, prodaja se lahko upočasni, pogajanja lahko postanejo bolj pogosta, vendar se stroškovna podlaga novih projektov ne izbriše čez noč.

Zaključek

Gradbene cene novih stanovanjskih stavb so v Evropi v zadnjem desetletju močno zrasle. Povprečna rast v EU med letoma 2015 in 2025 je znašala 48,2 %, največji skok pa so imele Bolgarija, Madžarska in Romunija.

Najnižjo rast so zabeležile Italija, Grčija in Finska. A tudi tam podatki ne pomenijo, da je gradnja poceni, temveč da je bila rast v primerjavi z letom 2015 počasnejša.

Za kupce in opazovalce nepremičninskega trga je glavno sporočilo jasno: cene novih nepremičnin je treba razumeti tudi skozi stroške gradnje. Če je gradnja dražja, postane dražja tudi pot do novih stanovanj.

Vir: Eurostat, Residential buildings construction price +48% since 2015, objavljeno 25. junija 2026.