Nalaganje...
Hrvaška je razumela, da je neukrepanje najdražja možnost. Slovenija pa se kljub krizi še vedno ne odloči za sodelovanje z lastniki.
Ko država razmišlja o svoji prihodnosti in sodeluje pri razvoju, ne pa samo grozi!
Hrvaška je v tišini, brez velikih političnih sloganov, naredila potezo, ki jo v Sloveniji poslušamo že več kot desetletje – a je nikoli ne dočakamo v praksi. Agencija za pravni promet in posredovanje nekretnin (APN) je objavila javni poziv lastnikom praznih stanovanj, da jih vključijo v Program priuštljivega najema, enega ključnih ukrepov Nacionalnega načrta stanovanjske politike Republike Hrvaške do leta 2030.
Gre za sistemski, natančno definiran in finančno vzdržen model, ki hkrati:
V Sloveniji se ob tem ne moremo izogniti vprašanju:
zakaj se česa takega naša država sploh ne loti?
Hrvaški Program priuštivega najema ni nastal čez noč in ni posledica ideološkega eksperimenta. Gre za odziv na kombinacijo več dolgoročnih in hkrati akutnih težav, ki so v zadnjih letih postale politično in družbeno nevzdržne.
V zadnjem desetletju so hrvaška mesta – predvsem obala, Zagreb in večja regionalna središča – doživela množično preusmeritev stanovanj v turistične namene. Stanovanja, ki so bila nekoč namenjena dolgoročnemu bivanju, so se spremenila v apartmaje za dnevni ali tedenski najem.
Posledice so bile predvidljive:
Hrvaška politika je dojela, da trg sam tega problema ne bo rešil. Namesto prepovedi ali represije se je odločila za finančno konkurenčno alternativo, ki lastnikom ponuja stabilnost, ne sezonske negotovosti.
Hrvaška se že leta sooča z:
Po ocenah ima država okoli 600.000 praznih stanovanj. To ni le stanovanjski problem, temveč demografska in razvojna grožnja.
Vsako prazno stanovanje pomeni:
Država je ocenila, da je ceneje in pametneje subvencionirati najem, kot pa kasneje financirati posledice depopulacije.
Na prvi pogled se zdi, da Hrvaška “daje denar zasebnim lastnikom”. V resnici pa gre za preusmerjanje javnih sredstev v stabilizacijo trga, kar je dolgoročno bistveno cenejše od alternativ.
Primerjava:
Model priuštivega najema pa:
Država ne kupuje stanovanj – kupuje čas, stabilnost in družbeni mir.
Eden manj izpostavljenih, a ključnih razlogov za ukrep je pomanjkanje delavcev v deficitarnem poklicih. Brez dostopnih stanovanj:
Stanovanjska politika je tako postala orodje kadrovske in varnostne politike. Država s programom neposredno vpliva na to, ali bo imela bolnišnice, šole in javne storitve, ki sploh lahko delujejo.
Hrvaška je pred dejstvom:
Program priuštivega najema je zato tudi politično pragmatičen ukrep. Ne gre za ideologijo, temveč za:
Država s tem prevzema vlogo posrednika, ne lastnika – in to je ključna razlika.
Najpomembnejši razlog pa je preprost:
vsako leto neukrepanja pomeni višje stroške v prihodnosti.
Višje najemnine pomenijo:
Hrvaška je presodila, da je zdaj še mogoče:
In to z ukrepom, ki ne kaznuje, ampak sodeluje.
Hrvaška ne porablja denarja zato, ker bi ga imela preveč.
Porablja ga zato, ker je razumela, da je neukrepanje najdražja možnost.
Slovenija pa se mora resno vprašati:
Osnovni pogoj za vključitev v program je jasen in pomemben:
nepremičnina mora biti prazna najmanj dve leti.
To pomeni, da:
Izjeme so možne v primerih adaptacij ali obnovitvenih del, kar presoja APN individualno. Ta pogoj ni naključen – z njim Hrvaška jasno preprečuje zlorabe in hkrati pomirja obstoječe najemnike, saj lastniki ne morejo izseljevati ljudi, da bi se vključili v program.
Prijave so omogočene tudi lastnikom v tujini – po pošti, e-pošti in kmalu tudi prek aplikacije. Že tu se pokaže razlika v razmišljanju: država se prilagodi lastniku, ne obratno.
Hrvaški model je pragmatičen. Idealna nepremičnina je:
Vsako stanovanje pregledajo strokovnjaki APN in sodni cenilci. Teren se obišče hitro, brez večmesečnega čakanja.
Posebnost sistema je razdelitev nepremičnin glede na stanje:
Ključna omejitev: brez konstrukcijskih poškodb. Država ne prevzema tveganj, ki sodijo v domeno investitorjev – in to je pomembno tudi za finančno stabilnost sistema.
Hrvaška je določila mediane najemnine, ki temeljijo na dejanskih podatkih trga, pripravljenih s strani Ekonomskega inštituta Zagreb.
Primeri za leto 2025:
Za 60 m² stanovanje to pomeni:
Cene se razlikujejo tudi znotraj mest. V Zagrebu so najvišje v centru, najnižje v Sesvetah. Gre za realno sliko trga, ne za administrativno določene številke brez podlage.
Hrvaška je očitno razumela psihologijo lastnikov.
Namesto:
ponuja:
Lastnik ne čaka mesečne najemnine, ne nosi operativnega tveganja in ne izgubi lastništva! To ni prisila, to je partnerstvo med lastniki in državo.
Najemnina za najemnike ne sme preseči 30 % skupnih neto prihodkov gospodinjstva. Razliko do tržne cene krije država.
Ciljne skupine so jasno določene:
Po zaključku poziva za lastnike APN oblikuje seznam stanovanj in razpis za najemnike. Rangiranje temelji na objektivnih kriterijih: prihodki, velikost družine, socialni položaj, prebivališče in potrebe lokalne skupnosti.
Po ocenah ima Hrvaška kar 600.000 praznih stanovanj. Program priuštivega najema ne cilja na vse – cilja pa na aktivacijo vsaj dela tega ogromnega potenciala.
In zdaj se moramo vprašati:
Hrvaška ni iznašla nečesa revolucionarnega. Uporabila je zdravo pamet, podatke in politično voljo.
Slovenija pa kljub:
še vedno nima primerljivega modela.
Vprašanje zato ni več strokovno.
Vprašanje je politično.
👉 Ali slovenska politika sploh želi aktivno reševati stanovanjsko krizo?
👉 In če jo želi – zakaj ne po modelu, ki že deluje nekaj kilometrov čez mejo?
Viri: Republika Hrvatska - Ministerstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, APN - Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Zakaj cene nepremičnin v Sloveniji ne morejo več rasti kot doslej? Strokovna analiza razkriva vpliv padca kupne moči, kapitala in kreditnih omejitev.
Kako je Slovenija čez noč postala »država lastnikov« – od socialistične gradnje in Jazbinškovega zakona do današnje krize dostopnosti stanovanj za mlade generacije.
GURS lahko nepremičnino oceni visoko, a brez uporabnega ali gradbenega dovoljenja njena tržna vrednost močno pade. Razumite, zakaj posplošena vrednost ne pomeni urejene dokumentacije.
Zamrznjen stanovanjski trg duši gospodarstvo. Nemška študija opozarja, da pomanjkanje stanovanj omejuje mobilnost delovne sile – enak trend opažamo tudi v Sloveniji.
Ali se z nakupom stanovanja v Šiški res lahko zasluži? V članku preverimo konkreten primer 2 - sobnega stanovanja, izračunamo stroške, davek, najemnino in donos v 10 letih.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
