Nalaganje...
Oglasi kažejo bistveno višje najemnine kot ETN, ker evidenca ne zajame trga popolno, oglasi pa prikazujejo zahtevane in ne nujno sklenjene cene.
Če danes iščete stanovanje v Ljubljani, boste težko razumeli podatek, da naj bi najemnina znašala približno deset evrov na kvadratni meter. Na največjih nepremičninskih portalih boste za primerljivo ponudbo hitro naleteli na 17, 18 ali tudi več evrov na kvadratni meter.
Obe številki sta zapisani v podatkih. Toda očitno ne opisujeta istega trga.
Prav ta nenavadni razkorak je pokazala obsežna raziskava Urbanističnega inštituta Republike Slovenije, ki je spremljala zasebni najemni trg v desetih slovenskih mestnih občinah. Raziskovalci so zajeli 13.183 novih oglasov, od katerih jih je bilo 11.925 primernih za analizo, nato pa so oglaševane cene primerjali s podatki Evidence trga nepremičnin oziroma ETN.
Rezultati niso pokazali le pričakovane razlike med oglaševano in končno doseženo ceno. Pokazali so precej globlji problem: v vseh desetih analiziranih občinah je ETN kazala bistveno nižje najemnine od tistih, s katerimi se je najemnik srečal na oglasnem trgu.
Zato vprašanje ni več samo, koliko danes stane najem stanovanja. Vprašanje je, zakaj uradna evidenca in dejanska ponudba kažeta dve tako različni sliki slovenskega najemnega trga.
Najbolj nazoren primer je Ljubljana.
Oktobra 2024 je srednja najemnina v ETN znašala 9,66 evra na kvadratni meter, medtem ko je bila v oglasih 17,91 evra. Novembra je evidenca pokazala 11,19 evra, oglasi pa 17,67 evra. Decembra se je razmerje ustalilo pri 10,42 proti 17,86 evra na kvadratni meter.
Če te številke prenesemo na 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje, razlika postane precej bolj oprijemljiva. Pri desetih evrih na kvadratni meter govorimo o približno 500 evrih mesečne najemnine. Pri 18 evrih je mesečni znesek že okoli 900 evrov.
To je skoraj 400 evrov razlike vsak mesec.
Za statistiko je to metodološko odstopanje. Za človeka, ki išče stanovanje, pa zelo konkretno vprašanje, ali si najem sploh lahko privošči.
Morda bi lahko domnevali, da gre za posebnost Ljubljane, kjer so cene stanovanj, zemljišč in najemnin že dolgo bistveno višje od slovenskega povprečja. Toda podatki kažejo drugače.
V Kranju so bile oglaševane najemnine po primerljivem izračunu za skoraj 173 odstotkov višje od podatkov ETN, v Kopru za približno 146 odstotkov, v Novi Gorici za 122 odstotkov. Pri Velenju razlika presega 200 odstotkov, čeprav je treba tam rezultat zaradi nižje osnove in manjšega vzorca razlagati previdneje.
Primerjava povprečnih najemnin na kvadratni meter v desetih slovenskih mestnih občinah med podatki Evidence trga nepremičnin (ETN) in oglaševanimi najemninami.
Urbanistični inštitut Republike Slovenije (podatki); grafična obdelava N24
* Preračun N24 na podlagi srednjih vrednosti za oktober, november in december 2024 iz raziskave UIRS. Pri manjših občinah je zaradi manjšega vzorca potrebna previdnost pri interpretaciji.
Takšne razlike težko odpravimo z razlago, da je Ljubljana preprosto drag trg. Pojavljajo se po vsej Sloveniji, zato govorimo o širšem problemu načina, kako spremljamo zasebni najemni trg.
Evidenca trga nepremičnin je uradna zbirka podatkov o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih. Med podatki, ki jih zbira, so tudi dosežene cene, višina najemnine in datum sklenitve posla.
Na prvi pogled je zato razlaga preprosta. Oglas pokaže znesek, ki ga lastnik želi dobiti, ETN pa znesek iz sklenjenega posla. Če nekdo stanovanje objavi za 1.000 evrov in ga po pogajanjih odda za 900, razlika ni nič nenavadnega.
Toda pri razkoraku, ki v posameznih mestih dosega 70, 100 ali več kot 150 odstotkov, samo pogajanja težko pojasnijo celotno zgodbo.
In prav tukaj postanejo ugotovitve GURS precej zanimive.
Geodetska uprava je v letnem poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025 sama opozorila, da za zadovoljivo spremljanje najemnega trga še vedno nima dovolj kakovostnih podatkov.
Med razlogi izrecno navaja fizične osebe, ki najemnih poslov FURS-u ne prijavijo, in primere, ko so sporočene nerealne najemnine.
To precej spremeni pogled na razliko med oglasi in ETN.
Ne primerjamo namreč samo dveh različnih faz istega posla – začetne oglasne in končne pogodbene cene. Primerjamo tudi dva podatkovna sistema, pri katerih eden očitno ne zajame celotnega zasebnega najemnega trga.
Pri najemih fizičnih oseb podatki praviloma pridejo v sistem prek Finančne uprave. Fizična oseba poroča o dohodkih iz oddajanja premoženja v najem, FURS pa podatke nato posreduje v ETN. Če najemodajalec posla ne prijavi ali prijavljeni podatki ne odražajo dejanske višine najemnine, uradna statistika te razlike sama ne more popraviti.
Na to vprašanje raziskava ne daje dokončnega odgovora.
Urbanistični inštitut je ugotovil, da je bilo v analiziranem obdobju število poslov v ETN manjše od števila spremljanih oglasov. Na ravni vseh analiziranih občin je število evidentiranih poslov dosegalo približno 77,5 odstotka števila oglasov, v Ljubljani pa približno 67,7 odstotka.
Toda teh odstotkov ne smemo razumeti kot delež neprijavljenih najemov.
En oglas ni nujno en sklenjen najem. Nekateri oglasi se umaknejo brez oddaje, nekateri se ponovijo, del ponudbe se odda pozneje, časovni zajem podatkov pa se med različnimi viri ne ujema popolnoma.
Kljub temu kombinacija velikega razkoraka v cenah, manjšega števila poslov v ETN in opozorila GURS o neprijavljenih oziroma nerealno prijavljenih najemninah pomeni, da vprašanja sivega najemnega trga ni mogoče preprosto odmisliti.
Del problema gotovo nastaja pri poročanju.
Če lastnik stanovanje oddaja brez ustrezne prijave, tega najema v uradnih podatkih ni. Če prijavi drugačno najemnino od dejanske, evidenca dobi napačen podatek.
Toda iz raziskave ne moremo ugotoviti, koliko celotnega razkoraka nastane zaradi neprijavljenih najemov, koliko zaradi nerealno prijavljenih zneskov in koliko zaradi povsem običajne razlike med oglasno in pogodbeno ceno.
Prav zato bi bilo preveč poenostavljeno vse skupaj pripisati enemu krivcu.
Pri visokih najemninah se pogosto pojavi še eno vprašanje: ali cene navzgor potiskajo nepremičninski posredniki?
Na prvi pogled je logika razumljiva. Posrednik pozna lokalni trg, spremlja konkurenčne oglase in lastniku svetuje, po kakšni ceni naj stanovanje ponudi. Če je na portalu več primerljivih stanovanj po 900 evrov, lahko naslednji lastnik začne pri 950. Če trg to sprejme, naslednji oglas poskusi pri 1.000.
Tako lahko oglasne cene postanejo referenca za nove oglasne cene, še preden sploh vemo, ali so bile prejšnje cene dejansko dosežene.
To je pomemben tržni mehanizem, vendar trenutno nimamo podatkov, s katerimi bi lahko dokazali, da so nepremičninske agencije glavni povzročitelj visokih najemnin.
Raziskava Urbanističnega inštituta namreč oglasov ne ločuje glede na to, ali jih je objavila fizična oseba ali nepremičninska družba. Ne poznamo povprečne cene zasebnih oglasov in povprečne cene agencijskih oglasov, prav tako ne poznamo razlike med njihovo začetno ter končno doseženo najemnino.
Trditev, da so agencije glavni dvigovalci cen, bi bila zato za zdaj domneva, ne rezultat raziskave.
To ne pomeni, da posredniki na oblikovanje cen nimajo vpliva.
Nepremičninski posrednik praviloma zastopa interes naročnika. Če je njegov naročnik najemodajalec, bo skušal najti ravnotežje med čim višjo najemnino in dovolj hitro oddajo stanovanja.
Če trg omogoča 1.000 evrov, lastniku težko pričakujemo priporočilo, naj stanovanje odda za 800. Takšno ravnanje ni samo po sebi sporno. To je običajna tržna logika.
Vprašanje pa je, ali profesionalno določanje cen v kombinaciji z omejeno ponudbo in medsebojnim primerjanjem oglasov dodatno krepi rast začetnih najemnin.
Za ta odgovor bi potrebovali podatke, ki jih Slovenija trenutno nima oziroma jih javno dostopne raziskave še niso analizirale.
Tudi tu je odgovor bolj zapleten, kot se zdi.
Lastnik, ki isto stanovanje deset let oddaja istemu najemniku, lahko prejema 600 evrov mesečno, čeprav bi ga danes na prostem trgu lahko ponudil za 900. Njegova pogodba se lahko pojavi v ETN in znižuje statistično najemnino.
Toda človek, ki danes išče stanovanje, tega stanovanja za 600 evrov ne more najeti. Na voljo mu je nova ponudba za 900.
Obe številki sta torej resnični, vendar odgovarjata na dve različni vprašanji.
ETN lahko bolje pokaže, koliko znašajo evidentirane najemnine pri sklenjenih poslih. Oglasni trg pa pokaže, koliko od novega najemnika zahteva aktualna ponudba.
Za človeka, ki mora stanovanje najti danes, je druga številka pogosto veliko pomembnejša.
Pri iskanju krivca za visoke najemnine se hitro znajdejo na seznamu agencije, lastniki, turistični najemi ali nepremičninski portali. Toda podatki Urbanističnega inštituta kažejo še eno pomembno dejstvo: ponudba je izjemno koncentrirana.
Od 11.925 oglasov, primernih za analizo, jih je bilo 7.927 oziroma 66,5 odstotka v Ljubljani. Maribor je predstavljal 13,3 odstotka ponudbe, Koper 5,5 odstotka, v nekaterih manjših mestnih občinah pa je bilo oglasov zelo malo.
To pomeni, da je zasebni najemni trg zunaj nekaj večjih središč razmeroma plitek.
Kjer je na voljo malo stanovanj in veliko potencialnih najemnikov, ima ponudnik močnejši položaj. Cena lahko raste ne glede na to, ali stanovanje oddaja sam lastnik ali prek nepremičninske agencije.
Posrednik lahko vpliva na začetno ceno. Ne more pa sam ustvariti pomanjkanja stanovanj.
Slovenija ima ETN, podatke FURS, podatke GURS, nepremičninske portale in evidence stanovanjskega fonda. Kljub temu še vedno nimamo preprostega in sprotnega odgovora na vprašanje, koliko v določenem mestu dejansko stane novo sklenjen tržni najem primerljivega stanovanja.
Urbanistični inštitut je s spremljanjem oglasov zapolnil pomemben del te vrzeli, vendar tudi njegova raziskava pokaže, da brez povezovanja več podatkovnih virov ne moremo videti celotne slike.
Potrebovali bi vsaj tri podatke: začetno oglaševano najemnino, končno pogodbeno najemnino in informacijo o tem, kdo je stanovanje oddajal oziroma posredoval.
Takrat bi lahko veliko natančneje odgovorili, koliko se cene znižajo med oglasom in podpisom pogodbe, koliko najemov manjka v uradnih evidencah in ali obstaja merljiva razlika med oglasi zasebnih lastnikov ter nepremičninskih agencij.
Najverjetneje nihče sam.
Del razlike nastane zato, ker oglas prikazuje zahtevano, ETN pa evidentirano najemnino. Del lahko ustvarijo pogajanja. Del struktura obstoječih in novih najemnih pogodb. Del nepopolno poročanje.
GURS ob tem izrecno opozarja, da nekateri najemi fizičnih oseb niso prijavljeni oziroma vsebujejo nerealne najemnine.
Nepremičninske agencije lahko vplivajo na oblikovanje ponudbenih cen, vendar trenutno nimamo dokazov, da bi bile glavni razlog za njihov dvig.
V ozadju vsega ostaja še osnovni problem slovenskega najemnega trga: v številnih krajih je ponudbe preprosto premalo.
Če želi država res vedeti, kaj se dogaja na najemnem trgu, ena sama statistika ne bo dovolj.
Potrebujemo ločeno spremljanje oglaševane najemnine, ki pokaže, koliko lastniki zahtevajo ob prihodu stanovanja na trg, in realizirane najemnine, ki pokaže, koliko najemnik po sklenitvi pogodbe dejansko plačuje.
Razlika med njima bi bila eden najbolj uporabnih kazalnikov slovenskega najemnega trga.
Če bi podatke dopolnili še z informacijo o tem, ali je nepremičnino oddajal lastnik neposredno ali prek posrednika, bi lahko prvič z dejanskimi številkami odgovorili tudi na vprašanje, ali agencije sistematično postavljajo višje najemnine.
Danes tega odgovora nimamo.
Raziskava Urbanističnega inštituta je zelo jasno pokazala nekaj, kar najemniki že dolgo opažajo v praksi: uradno povprečje in cena, ki jo vidijo ob iskanju stanovanja, sta lahko dve povsem različni številki.
V Ljubljani je ETN v zadnjem četrtletju 2024 kazala približno deset evrov na kvadratni meter, oglasi pa skoraj 18. V Kopru, Kranju, Velenju in Novi Gorici so bile relativne razlike še večje.
Napačno bi bilo celoten razkorak pripisati neprijavljenim najemom. Enako napačno bi bilo brez dokazov za rast cen obtožiti nepremičninske posrednike.
Toda prav tako ne moremo več spregledati dejstva, da GURS sam opozarja na nezadostno kakovost podatkov, neprijavljene najeme in nerealno navedene najemnine.
To pomeni, da v Sloveniji še vedno nimamo dovolj natančnega odgovora na eno najbolj osnovnih stanovanjskih vprašanj: koliko danes v resnici stane nov tržni najem?
Dokler bodo oglasi kazali eno realnost, uradna evidenca pa drugo, bomo imeli dve statistiki.
Najemnik pa ima še vedno samo eno denarnico.
Urbanistični inštitut Republike Slovenije – Analiza razmer na zasebnem najemnem trgu
Primarni raziskovalni vir za podatke o oglaševanih najemninah in njihovo primerjavo z ETN. Raziskava zajema oglase od oktobra 2024 do septembra 2025, neposredna primerjava z ETN pa zadnje četrtletje 2024.
Geodetska uprava Republike Slovenije – Letno poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za 2025
Vir za oceno kakovosti podatkov ETN. GURS opozarja na pomanjkljivo poročanje ter neprijavljene oziroma nerealno navedene najemnine pri nekaterih najemih fizičnih oseb.
GOV.SI – Evidenca trga nepremičnin
Uradno pojasnilo namena ETN in podatkov, ki jih država uporablja za spremljanje cen in najemnin na nepremičninskem trgu.
OPSI / Geodetska uprava RS – Evidenca trga nepremičnin
Dodatni uradni vir za samo zbirko podatkov ETN in dostop do podatkov. Evidenco vodi Geodetska uprava Republike Slovenije.
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1)
Pravna podlaga za Evidenco trga nepremičnin in poročanje o najemnih poslih.
Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)
Pravna podlaga za delovanje nepremičninskih družb in posrednikov ter ureditev plačila za posredovanje.
Pod črto – Stanovanjska problematika: So tržna najemna stanovanja po Sloveniji res bolj dostopna?
Sekundarni uredniški vir za širši kontekst regionalnih razlik in dostopnosti zasebnih najemnih stanovanj.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Pomanjkanje študentskih postelj omejuje izbiro študija, mobilnost in dostop do fakultet. Preverili smo ponudbo, cene, čakalne vrste in načrte v Sloveniji.
Prevare pri najemu stanovanj so vse pogostejše. Pojasnjujemo, kako jih prepoznati in zakaj N24 preverja tako oglaševalce kot nepremičninske oglase.
Airbnb in drugi kratkotrajni najemi bodo od leta 2027 najbolj omejeni v 14 občinah. Ključno vprašanje bo, kako stroga pravila bodo sprejele občine.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Prejmite nove članke in video vsebine direktno na svoj e-poštni naslov.
