Kateri del najemnine se obdavči in kako visoki so davki?

Oddajate nepremičnino? Pripravili smo vam aktualen pregled vseh davkov in olajšav, ki jih nesmete spregledati.

V nadaljevanju lahko preberete:

• Katere vrste najema poznamo v Sloveniji (in zakaj so davčno različne)
• Kateri del najemnine se obdavči?
• Koliko znaša davek na oddajanje premoženja v najem
• Kdaj je treba plačati davek na dodano vrednost (DDV)
• Kako delujejo normirani stroški in ali jih je možno kombinirati
• V katerih primerih lahko uveljavljate olajšave
• Kaj morate nujno urediti, da ne pride do davčnih zapletov

Oddaja nepremičnine – prijetni pasivni zaslužek, vendar z davčnim repom

V kolikor oddajate stanovanje, hišo ali poslovni prostor, ćeli država svoj delež od najmenine. Davki pri oddajanju nepremičnin v Sloveniji so dokaj jasni, a razlike med zasebnim najemom, poslovnim najemom in oddajo preko podjetja lahko povzročijo nekaj zmede.

Vrste najema in zakonske osnove

V Sloveniji imate pri oddaji nepremičnine dve možnosti oddaje:

Oddaja kot fizična oseba (zasebni najem)

To je najpogostejši primer – lastnik odda stanovanje najemniku za bivanje.
Ureja ga:

• Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
• Finančna uprava RS – pravila o oddaji premoženja v najem

V tem primeru se dohodek obdavči kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Oddaja kot poslovna stranka preko podjetja ali s.p.-ja

Če ste lastnik več nepremičnin in jih oddajate, tudi opremljena stanovanja s dodatnimi storitvami, lahko FURS oceni, da gre za poslovno dejavnost. To dejavnost ureja:

• Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
• Zakon o davku na dodano vrednost
• Zakon o gospodarskih družbah

V tem primeru se dohodek obdavči kot dohodek iz poslovne dejavnosti (kot normiranci ali po dejanskih dejanskih odhodkih).

Kako visok je davek pri oddaji kot fizična oseba?

Osnovni davek: 25 % od davčne osnove

Pozor: 25 % ne plačate od celotne najemnine, ampak od davčne osnove, ki se že samodejno zniža za priznane stroške.

Kako se izračuna?

FURS avtomatsko prizna 10 % normiranih stroškov, kar pomeni:

Davčna osnova = 90 % prejete najemnine
Davek = 25 % od davčne osnove

Primer:
Najemnina 600 EUR mesečno → letni prihodki: 7.200 EUR
Davčna osnova: 6.480 EUR
Davek: 1.620 EUR na leto

Davek se plačuje na podlagi oddanega obrazca "Napoved za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem".

Kateri del najemnine se obdavči?

Obdavči se neto najemnina brez obratovalnih stroškov

Pri oddaji nepremičnine v Sloveniji se kot obdavčljivi dohodek šteje zgolj najemnina za uporabo prostora, ne pa stroški, ki bremenijo najemnika.

To pomeni, da se davek NE obračuna od stroškov, kot so:

• voda
• elektrika
• ogrevanje
• upravljanje stavbe
• razsvetljava in čiščenje skupnih prostorov
• smeti
• RTV prispevek
• internet ali kabelska (če jo plačuje najemnik neposredno)

To je potrjeno v smernicah FURS – stroški, ki nastanejo zaradi uporabe stanovanja (t. i. obratovalni stroški), NISO del najemnine.

Primer:

Najemnina: 600 EUR
Stroški upravnika in energenti: 180 EUR

Obdavči se 600 EUR, ne 780 EUR.

Kateri stroški se lahko odbijejo?

Fizična oseba (zasebni najem):

Na voljo imate dve možnosti:

A) Normirani stroški (samodejno – 10 %)

To pomeni:

• FURS avtomatsko prizna 10 % stroškov,
• ni vam treba zbirati dokazil,
• to velja za večino najemodajalcev.

V tem primeru ne morete uveljavljati dejanskih stroškov.

B) Dejanski stroški (investicijska vlaganja)

Če se odločite za dejanske stroške, lahko uveljavljate:

• investicijsko vzdrževanje (menjava oken, strehe, instalacij, talnih oblog),
• sanacije in večja popravila,
• stroške obnove kopalnice, kuhinje, fasade,
• stroške popravila, ki presegajo redno vzdrževanje.

Ti stroški so dovoljeni, ker povečujejo ali ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine.

Pozor:

• V tem režimu ne smete uveljavljati 10 % normiranih stroškov.
• Uveljavljati morate izključno stroške, ki so neposredno povezani z nepremičnino in jo bistveno izboljšujejo.

Katerih stroškov NE smete odbijati?

FURS izrecno določa, da se NE morejo uveljavljati:

• redni mesečni obratovalni stroški (voda, elektrika, ogrevanje, internet …),
• stroški, ki jih plačuje najemnik,
• stroški selitve,
• stroški oglaševanja najema,
• stroški prevoza ali administracije,
• stroški opreme (pohištvo, električne naprave), razen v okviru dejavnosti (s.p.).

Povzetek v enem stavku

Pri zasebnem najemu se obdavči le čista najemnina brez stroškov, uveljavljate pa lahko bodisi 10 % normiranih stroškov ali dejanske investicijske stroške, ne pa rednih obratovalnih stroškov.

Ali lahko kot fizična oseba uveljavljam dodatne olajšave?

Da – vendar le v določenih primerih.

1. Investicijsko vzdrževanje (če ne izberete normiranih stroškov)

Če vodite dejanske stroške, lahko uveljavljate:

• sanacije,
• zamenjave oken,
• obnovo kopalnice,
• večja popravila ipd.

Pozor: v tem primeru ne morete uveljavljati 10 % normiranih stroškov.

2. Olajšave pri oddaji preko javnega stanovanjskega sklada (neprofitne najemnine)

V izbranih razpisih občin ali stanovanjskih skladov lahko lastnik prejme davčne ugodnosti, če odda stanovanje po neprofitni najemnini.

Te olajšave se razlikujejo glede na razpis, najpogosteje pa vključujejo:

• znižanje osnove,
• nižji davek,
• subvencije vzdrževanja.

3. Odbitek stroškov upravljanja in zavarovanja

Če oddajate kot dejavnost, lahko uveljavljate širši nabor stroškov (upravljanje, obnova, administracija, amortizacija…).

DDV pri oddajanju nepremičnin

Večina najemov ni obdavčena z DDV.

Kdaj se DDV vseeno obračuna?

DDV se lahko pojavi v dveh primerih:

1. Oddaja poslovnih prostorov podjetjem

Najemodajalec se lahko prostovoljno odloči za obračun 22 % DDV, če je najemnik davčni zavezanec.

2. Oddaja nepremičnin v okviru dejavnosti

Če ste podjetje / s.p. in presežete 50.000 EUR letnega prometa, je vstop v sistem DDV obvezen.

Oddaja preko podjetja ali s.p. – druga pravila, druga davčna slika

Pri normirancih je situacija pogosto zelo ugodna.

Normirani s.p.: 80 % normiranih stroškov

Davčna osnova = 20 % prihodkov
Davčna stopnja = 15 %

Efektivni davek znaša: 3 % prihodkov, če izpolnjujete pogoje normiranca.

Iz tega razloga se lastniki več stanovanj odločajo za poslovni model.

Kaj morate obvezno urediti, da se izognete težavam s FURS?

Obvezna prijava najemne pogodbe

Pogodbo morate prijaviti:

• na FURS,
• na eDavkih,
• najkasneje v 15 dneh od podpisa.

Prijava najemnika na naslov

Prijavite jo na upravni enoti – obvezno po Zakonu o prijavi prebivališča.

Hramba dokazil

FURS lahko kadarkoli preveri:

• plačila,
• dopise,
• pogodbe,
• investicije.

Povzetek: Kolikšen bo vaš davek?

Če oddajate nepremičnino kot fizična oseba, se davčna osnova zmanjša tako, da vam FURS prizna 10 % normiranih stroškov. To pomeni, da se davek 25 % obračuna od 90 % prejete najemnine. Efektivno boste torej plačali približno 22,5 % celotne najemnine.

Če nepremičnino oddajate preko s.p.-ja z uporabo normiranih stroškov, se za davčno osnovo upošteva le 20 % vseh prihodkov, od katerih plačate 15 % dohodnine. To pomeni, da je efektivna davčna obremenitev približno 3 % prihodkov, kar je daleč najugodnejša možnost, če izpolnjujete pogoje normiranca.

Pri najemu, kjer se obračunava DDV, gre za posebne primere – predvsem pri oddaji poslovnih prostorov ali oddaji v okviru dejavnosti. Davčna obremenitev je v teh primerih odvisna od izbranega režima, statusa najemnika in vaše odločitve glede vključitve v sistem DDV. Višina efektivne obdavčitve je zato odvisna od konkretnih okoliščin.

Zaključek

Davčna obravnava oddajanja nepremičnin je precej stroga, a logična. Največja napaka, ki jo lastniki delajo, je neprijava najema in nepoznavanje možnosti olajšav. Če oddajate odgovorno, lahko svoj davek optimizirate povsem zakonito – predvsem z izbiro pravega režima (fizična oseba ali dejavnost).