Polog za stanovanje: zakaj 20 % ustavi veliko kupcev

Nakup prvega stanovanja se na papirju pogosto začne preprosto: najdeš primerno nepremičnino, greš na banko, dobiš kredit in se preseliš. V resničnem življenju pa se veliko kupcev ustavi že veliko prej – pri vprašanju, koliko denarja morajo imeti že pred nakupom.

Za mlade kupce je največja ovira pogosto polog. Ne mesečni obrok. Ne obrestna mera. Ne iskanje stanovanja. Ampak denar, ki ga morajo imeti na računu, še preden banka sploh resno obravnava njihovo vlogo.

V Sloveniji se pri stanovanjskih kreditih pogosto uporablja logika, da banka ne financira celotne vrednosti nepremičnine. Pri hipotekarnem kreditu je pri nekaterih bankah najvišji znesek kredita omejen na približno 80 % vrednosti zastavljene nepremičnine, kar v praksi pomeni, da mora kupec razliko zagotoviti sam. UniCredit Bank na primer pri stanovanjskem hipotekarnem kreditu navaja maksimalni znesek kredita do 80 % vrednosti zastavljenih nepremičnin. (Vir: unicreditbank.si)

To je razlog, zakaj se v praksi tako pogosto govori o 20 % pologa.

Zakaj 20 % pologa ni samo bančna formalnost

20 % pologa ni majhna administrativna zahteva, ampak konkreten finančni zid. Pri cenah stanovanj, ki so v večjih slovenskih mestih že dolgo visoke, ta odstotek hitro pomeni več deset tisoč evrov.

Pomembno je razumeti: 20 % pologa ni splošni zakon, ki bi veljal za vsakega kupca in vsako banko. Gre za pogosto bančno prakso oziroma za posledico razmerja med vrednostjo nepremičnine, višino kredita, zavarovanjem kredita in kreditno sposobnostjo kupca.

Banka pri odločanju ne gleda samo na to, ali ima kupec dovolj za polog. Preveri tudi redne prihodke, obstoječe obveznosti, boniteto, vrednost nepremičnine, vrsto zavarovanja in razmerje med mesečnim obrokom ter dohodkom. Banka Slovenije pri makrobonitetnih omejitvah za leto 2026 navaja, da znesek minimalne kreditne sposobnosti potrošnika ostaja 745 evrov. (Vir: bsi.si)

To pomeni, da lahko kupec teoretično zbere polog, pa vseeno ne dobi želenega kredita, če mesečni obrok presega njegovo realno kreditno sposobnost.

Koliko pologa potrebujete pri ceni 150.000 evrov

Pri stanovanju za 150.000 evrov znaša 20 % pologa 30.000 evrov.

Če banka financira preostalih 80 %, bi kupec potreboval približno 120.000 evrov kredita. Toda to še ni celoten znesek, ki ga mora imeti pripravljen.

Pri nakupu mora kupec običajno računati še na dodatne stroške, kot so priprava ali pregled pogodbe, notarske storitve, vpis v zemljiško knjigo, cenitev nepremičnine za banko, bančni stroški odobritve oziroma zavarovanja kredita in morebitna provizija nepremičninske agencije, če je dogovorjena.

Pri takem nakupu je zato bolj realno razmišljati, da kupec ne potrebuje samo 30.000 evrov, ampak pogosto približno 33.000 do 38.000 evrov razpoložljivih sredstev. To je že znesek, ki ga veliko mladih parov težko privarčuje, posebej če hkrati plačujejo najemnino.

Koliko pologa potrebujete pri ceni 250.000 evrov

Pri stanovanju za 250.000 evrov znaša 20 % pologa 50.000 evrov.

To je meja, kjer se težava za veliko mladih kupcev močno poveča. Petdeset tisoč evrov ni več samo nekaj let discipliniranega varčevanja. Za mnoge pomeni pomoč staršev, prodajo drugega premoženja ali zelo dolgo obdobje odrekanja.

Če banka financira 80 % vrednosti, bi kredit znašal približno 200.000 evrov. Kupec pa mora poleg pologa še vedno pokriti stroške nakupa. Pri takšni vrednosti je zato bolj realna začetna finančna potreba približno 55.000 do 62.000 evrov, odvisno od konkretnega posla, banke, načina zavarovanja kredita in morebitnih posredniških stroškov.

Tu se pokaže bistvo problema: kupec morda zmore mesečni obrok, vendar ne pride do kredita, ker nima dovolj začetnega kapitala. To je ena glavnih razlik med najemnikom in kupcem. Najemnik vsak mesec plačuje najemnino, vendar s tem ne gradi pologa. Kupec pa mora najprej zbrati velik znesek, šele nato lahko sploh vstopi v kreditni postopek.

Koliko pologa potrebujete pri ceni 350.000 evrov

Pri stanovanju za 350.000 evrov znaša 20 % pologa 70.000 evrov.

To je za številne mlade kupce praktično nedosegljivo brez zunanje pomoči. Če banka financira 80 %, bi kredit znašal približno 280.000 evrov. A začetni strošek kupca se s tem ne konča.

Pri takšni kupnini je treba realno računati, da lahko skupna potrebna lastna sredstva dosežejo približno 77.000 do 88.000 evrov. V nekaterih primerih tudi več, če kupec prevzame dodatne stroške, če nepremičnina potrebuje takojšnjo obnovo ali če mora ob nakupu kupiti še opremo.

To je razlog, zakaj višje cene nepremičnin ne prizadenejo samo mesečnega obroka kredita. Še bolj prizadenejo vstopni prag. Višja kot je cena stanovanja, večji je absolutni znesek pologa.

Pregled: koliko lastnih sredstev potrebuje kupec

Če stanovanje stane 150.000 evrov, mora kupec pri 20 % pologa zagotoviti 30.000 evrov lastnih sredstev. Banka bi v takem primeru lahko financirala približno 120.000 evrov. A kupec mora poleg pologa računati še na dodatne stroške nakupa, kot so notar, zemljiška knjiga, cenitev, bančni stroški in morebitni stroški posredovanja. Zato je bolj realno, da pri takem nakupu potrebuje približno 33.000 do 38.000 evrov razpoložljivega denarja.

Pri stanovanju za 250.000 evrov je razlika še bolj občutna. 20 % pologa pomeni 50.000 evrov, kredit pa bi znašal približno 200.000 evrov. Ko se temu dodajo še spremljevalni stroški nakupa, se začetna finančna potreba običajno dvigne na približno 55.000 do 62.000 evrov. To je za veliko mladih kupcev že znesek, ki ga brez pomoči družine zelo težko zberejo.

Pri stanovanju za 350.000 evrov pa 20 % pologa pomeni že 70.000 evrov lastnih sredstev. Ob 80 % bančnem financiranju bi kredit znašal približno 280.000 evrov. Ker so pri dražjih nepremičninah praviloma višji tudi nekateri spremljevalni stroški, mora kupec realno računati na približno 77.000 do 88.000 evrov začetnega kapitala.

Ti zneski so okvirni. Natančen strošek je odvisen od pogodbe, banke, cenitve, posrednika, načina financiranja in tega, kdo v konkretnem poslu plača posamezen strošek.

Kateri stroški nakupa se pogosto pozabijo

Največja napaka kupcev je, da gledajo samo polog. Če je stanovanje vredno 250.000 evrov, hitro izračunajo 20 %, torej 50.000 evrov, in mislijo, da je to končna številka. Ni.

Pri nakupu nepremičnine se lahko pojavijo še naslednji stroški:

• notarska overitev podpisov in druge notarske storitve,
• priprava ali pravni pregled kupoprodajne pogodbe,
• zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice,
• cenitev nepremičnine za banko,
• stroški odobritve kredita,
• stroški zavarovanja kredita,
• morebitna provizija nepremičninskega posrednika,
• ara,
• selitev,
• osnovna oprema,
• manjša popravila ali takojšnja prenova.

Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah, vključno z lastninsko pravico in hipoteko. Pri nakupu stanovanja je zato vpis lastništva eden ključnih korakov za pravno varnost kupca.

Notarske storitve so urejene z Notarsko tarifo, ki določa način vrednotenja in obračunavanja notarskih storitev. Pri nakupu nepremičnine se stroški lahko razlikujejo glede na vrsto listine, vrednost posla in obseg notarskega dela.

Kaj je z davkom na promet nepremičnin

Pri rabljenih nepremičninah se pogosto pojavi tudi davek na promet nepremičnin. Po podatkih Finančne uprave RS se davek na promet nepremičnin plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin. (Vir: Finančna uprava RS)

Pomembna razlika: zakonski zavezanec za napoved davka je praviloma prodajalec. eDavki navajajo, da obrazec predloži prodajalec nepremičnine, in sicer v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti. (Vir: Davek na promet nepremičnin)

V praksi pa se lahko stranki v pogodbi dogovorita drugače glede ekonomskega bremena posameznih stroškov. Zato mora kupec pred podpisom pogodbe vedno preveriti, kaj natančno plačuje on in kaj prodajalec. Pri večjih zneskih lahko že en sam napačno razumljen strošek pomeni več tisoč evrov razlike.

Zakaj so mladi kupci pri pologu v slabšem položaju

Mladi kupci imajo pogosto stabilen dohodek, vendar manj premoženja. To je ključna razlika. Kreditna sposobnost temelji na prihodkih, polog pa na že zbranem kapitalu.

Nekdo, ki ima redno zaposlitev in dobro plačo, lahko mesečno zmore kreditni obrok. Vendar to še ne pomeni, da ima na računu 50.000 ali 70.000 evrov. Pri mladih je težava še večja, ker so pogosto v najemu. Najemnina jim vsak mesec zmanjšuje sposobnost varčevanja.

Tu nastane začarani krog. Najemnina je visoka, zato je varčevanje počasnejše. Ker je varčevanje počasnejše, kupec dlje ostaja v najemu. Ker dlje ostaja v najemu, v tem času ne gradi lastnega premoženja, ampak plačuje uporabo tujega stanovanja.

Zato 20 % pologa ni samo številka v kreditnem izračunu. Je ena največjih socialnih in finančnih ločnic med tistimi, ki lahko vstopijo na nepremičninski trg, in tistimi, ki ostanejo pred vrati.

Zakaj ni dovolj vprašanje, koliko kredita lahko dobite

Veliko kupcev najprej vpraša banko: koliko kredita lahko dobim? To je pomembno vprašanje, ni pa edino.

Bolj pravilno vprašanje je: koliko skupnih sredstev potrebujem, da lahko nakup varno izpeljem?

To vključuje:

• polog,
• stroške nakupa,
• rezervo za nepričakovane izdatke,
• denar za selitev,
• denar za osnovno opremo,
• varnostno rezervo po nakupu.

Če kupec za polog porabi ves denar, je lahko že prvi mesec po nakupu finančno ranljiv. Dovolj je okvara naprave, višji strošek ogrevanja, nujna popravila ali zamik pri selitvi. Stanovanje je kupljeno, vendar gospodinjstvo nima več prostora za napake.

Zato je bolj zdravo, da kupec ne računa samo minimalnega zneska, ampak tudi varnostno rezervo.

Ali lahko kupec kupi stanovanje z manj kot 20 % pologa

V nekaterih primerih je mogoče kupiti stanovanje tudi z manj lastnimi sredstvi. To je odvisno od banke, dodatnega zavarovanja, vrednosti zastavljene nepremičnine, porokov, dodatne hipoteke ali drugih oblik zavarovanja.

Vendar takšna rešitev ni samoumevna. Banka jo presoja individualno. Poleg tega višji delež financiranja pogosto pomeni večje tveganje za banko in kupca. Če se vrednost nepremičnine spremeni, če pride do izpada dohodka ali če se življenjski stroški povečajo, ima kupec manj varnostnega prostora.

Zato ni najbolj pomembno vprašanje, ali je mogoče dobiti več kot 80 % financiranja. Pomembnejše vprašanje je, ali je to za gospodinjstvo dolgoročno varno.

Kaj lahko kupec naredi pred nakupom

Prvi korak je realen izračun. Kupec naj ne začne pri sanjskem stanovanju, ampak pri denarju, ki ga ima na voljo.

Dobro izhodišče je naslednje:

1. Koliko prihrankov imam danes?
2. Koliko denarja lahko mesečno dodam k pologu?
3. Koliko rezerve moram obdržati po nakupu?
4. Kakšen kreditni obrok je varen, ne samo odobren?
5. Koliko stanejo vsi spremljevalni stroški?
6. Kaj se zgodi, če se nakup zavleče ali podraži?

Pri prvem nakupu je koristno, da kupec že pred ogledom stanovanja opravi informativni pogovor z banko. Tako ne izgublja časa z nepremičninami, ki so zanj realno nedosegljive, in se lažje pogaja, ko najde primerno stanovanje.

N24 je o pripravi na bančni sestanek že pisal v članku Stanovanjski kredit: kako se pripraviti na sestanek z banko.

Zakaj 20 % pologa vpliva tudi na nepremičninski trg

Visok polog ne vpliva samo na posamezne kupce. Vpliva tudi na celoten trg. Če velik del mladih kupcev ne more zbrati začetnega kapitala, se povpraševanje preusmeri v najem. To lahko dodatno pritiska na najemnine, posebej v mestih z omejeno ponudbo stanovanj.

Na drugi strani pa visoke cene stanovanj pomenijo, da isti odstotek pologa zahteva vedno večji absolutni znesek. Pri 150.000 evrih je 20 % še 30.000 evrov. Pri 350.000 evrih je že 70.000 evrov.

To je eden od razlogov, zakaj se nepremičninski trg lahko zdi aktiven, a hkrati vedno manj dostopen za prve kupce. N24 je o pritisku cen in kreditov na kupno moč gospodinjstev že pisal v članku Nepremičninski trg še stoji, kupna moč pa se maje.

Zaključek

20 % pologa je za veliko mladih kupcev največja ovira pri nakupu stanovanja. Ne zato, ker ne bi imeli želje po nakupu. In ne nujno zato, ker ne bi zmogli mesečnega obroka. Težava je v tem, da morajo pred nakupom zbrati velik znesek lastnih sredstev.

Pri stanovanju za 150.000 evrov to pomeni najmanj 30.000 evrov pologa. Pri 250.000 evrih že 50.000 evrov. Pri 350.000 evrih pa 70.000 evrov. Ko temu dodamo še stroške nakupa, bančne stroške, notarja, cenitev, zemljiško knjigo in rezervo po nakupu, postane jasno, zakaj se veliko kupcev ustavi še pred podpisom pogodbe.

Najboljši nasvet za kupce je preprost: ne računajte samo pologa. Računajte celoten vstopni strošek nakupa. Šele ta pokaže, ali je stanovanje zares dosegljivo.