Nalaganje...
Študentski najem za deset mesecev je praviloma stanovanjski najem za določen čas. Odločilni so namen, pogodba in dejanska uporaba prostora.
Vsako poletje se na slovenskih nepremičninskih portalih pojavi veliko oglasov za študentske sobe in stanovanja. Med njimi se pogosto uporablja izraz »kratkoročni najem«, čeprav lastnik v resnici ponuja sobo za celotno študijsko leto.
Takšno poimenovanje lahko ustvari napačen vtis, da gre za turistično nastanitev ali da ima študent zaradi krajšega trajanja pogodbe manj pravic. Vendar sama dolžina najema še ne določa njegove pravne narave.
Pri presoji je treba upoštevati predvsem:
Če študent sobo uporablja kot svoj začasni dom, v njej redno živi in jo najame za študijsko leto, gre praviloma za stanovanjski najem za določen čas. Kratkotrajni najem po Zakonu o gostinstvu pa se nanaša predvsem na nastanitveno oziroma turistično oddajanje gostom.
V vsakdanjem jeziku lahko izraz »kratkoročni najem« pomeni vsak najem, ki ne traja več let. V pravnem smislu pa je treba natančno ločiti med dvema različnima razmerjema.
Prvo je oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem po Zakonu o gostinstvu. Gre za nastanitveno dejavnost, pri kateri ponudnik gostom praviloma omogoča kratko bivanje, denimo za nekaj dni ali tednov. Takšno oddajanje se običajno povezuje s turističnimi nastanitvami in platformami, kot sta Airbnb in Booking.
Drugo je stanovanjski najem za določen čas. Pri njem najemnik stanovanje ali sobo uporablja za bivanje, pogodba pa določa datum začetka in konca najema.
Zato pogodba za deset mesecev sama po sebi še ni kratkotrajni turistični najem. Odločilni so namen pogodbe, njena vsebina in dejanska uporaba prostora.
Praviloma ne.
Če študent najame sobo od septembra ali oktobra do junija, v njej dejansko prebiva ter jo uporablja kot svoj začasni dom med študijem, gre običajno za stanovanjski najem za določen čas.
Najem je časovno omejen, vendar zaradi tega še ne postane turistična nastanitev. Prav razlikovanje med tema oblikama najema pogosto povzroča zmedo.
Stanovanjski zakon določa tudi, da se najemna in podnajemna pogodba sklepata v pisni obliki. Pisna pogodba zato ni le priporočilo, ampak zakonsko predvidena oblika ureditve najemnega razmerja.
V njej morajo biti jasno zapisani predvsem trajanje najema, višina najemnine, stroški, način uporabe stanovanja ter pravice in obveznosti obeh strani.
Najemna pogodba za določen čas praviloma velja do dogovorjenega datuma, vendar lahko pod določenimi pogoji preneha tudi prej.
Predčasna odpoved lahko temelji na:
Pri tržnem najemu lahko pogodba vsebuje tudi dodatne odpovedne razloge, zato mora študent pred podpisom posebej natančno prebrati določbe o odpovedi in odpovednem roku.
Lastnik najema ne more končati povsem samovoljno. Predčasna odpoved mora temeljiti na zakonskem razlogu ali veljavnem odpovednem razlogu, ki je pri tržnem najemu določen v pogodbi.
Če najemnik odpovedi ne sprejme ali se ne izseli, najemodajalec praviloma ne sme:
V takšnem primeru mora izselitev praviloma uveljavljati po pravni poti. Konkretni postopek in pravice obeh strani so lahko odvisni od vsebine pogodbe, odpovednega razloga ter drugih okoliščin primera.
Nekateri najemodajalci študentom oddajajo sobe ali stanovanja samo med študijskim letom. Poleti lahko prostor uporabljajo sami, ga prenavljajo ali ga oddajajo gostom kot turistično nastanitev.
Takšen poslovni model sam po sebi še ne pomeni, da je pogodba s študentom nezakonita. Pomembno pa je, da najemnik že pred podpisom natančno ve:
Če lastnik poleti stanovanje oddaja gostom v kratkotrajni najem, mora pri tem upoštevati pravila Zakona o gostinstvu. To pa je ločeno pravno razmerje od predhodnega stanovanjskega najema študentu.
Kaj mora vsak študent preveriti pred podpisom pogodbe?
Stanovanjski zakon določa pisno obliko najemne in podnajemne pogodbe. Pisna pogodba je pomembna tudi zato, ker omogoča dokazovanje dogovorjenega trajanja najema, najemnine, stroškov, varščine, odpovednih pogojev in drugih pravic obeh strani.
Pred podpisom preverite naslednje:
Posebej preverite tudi, ali najemate celotno stanovanje, posamezno sobo ali samo posteljo v skupni sobi. Pogodba naj jasno določi, katere skupne prostore lahko uporabljate in s kom si jih delite.
Varščina ni samodejna obveznost pri vsakem najemu. Študent jo plača, če se najemnik in najemodajalec zanjo dogovorita.
Če je varščina dogovorjena, naj pogodba jasno opredeli:
Najemnik naj varščino nakaže na bančni račun ali za gotovinsko plačilo zahteva podpisano potrdilo.
Splošna določba, po kateri lahko najemodajalec varščino zadrži brez pojasnila, za najemnika pomeni veliko tveganje. Ob izselitvi je zato priporočljivo ponovno sestaviti primopredajni zapisnik, fotografirati stanje prostora in zapisati stanje števcev.
Prijava začasnega prebivališča ni nujno odvisna od dodatnega posebnega dovoljenja lastnika.
Zakon o prijavi prebivališča med dokazili o pravici do prebivanja na naslovu izrecno navaja tudi najemno ali podnajemno pogodbo. Če študent na naslovu dejansko začasno prebiva, ima ustrezno dokazilo in izpolnjuje druge zakonske pogoje, je prijava praviloma mogoča.
Začasno prebivališče je treba po informacijah eUprave praviloma prijaviti v osmih dneh od začasne naselitve. Prijavi se lahko za čas do dveh let oziroma za krajši čas, kadar je ta vezan na veljavnost ustreznega dovoljenja za prebivanje.
Kljub temu je smiselno, da se študent in najemodajalec že pred podpisom dogovorita:
Najemodajalčeva kategorična zavrnitev kakršnekoli prijave prebivališča je lahko opozorilni znak, zlasti če hkrati noče skleniti pisne pogodbe.
Najemodajalec ne sme izhajati iz prepričanja, da lahko zato, ker je lastnik, v najeto stanovanje vstopa kadar koli in brez predhodnega dogovora.
Običajen pregled stanovanja mora praviloma predhodno uskladiti z najemnikom. Stanovanjski zakon najemniku nalaga, da zaradi preveritve pravilne uporabe stanovanja omogoči vstop lastniku ali njegovemu pooblaščencu, vendar največ dvakrat letno.
Pogodba naj zato določi:
Drugače je v nujnih primerih, ko je treba preprečiti neposredno nevarnost za ljudi ali večjo premoženjsko škodo. Med takšne primere lahko sodijo požar, izliv vode, uhajanje plina ali druga neposredna nevarnost. Takrat predhodno soglasje oziroma običajno usklajevanje termina morda ni mogoče.
Posebej previdni bodite, kadar:
Gotovinsko plačilo samo po sebi ni nezakonito. Najemnik pa naj za vsako plačilo v gotovini prejme pisno potrdilo, na katerem so navedeni:
Potrdilo najemniku pomaga dokazati, da je plačal najemnino, varščino ali stroške.
Pogodba za deset mesecev je avtomatično turistični najem.
Mit - Odločilni so namen, vsebina pogodbe in dejanska uporaba prostora.
Lastnik lahko študenta kadar koli izseli brez razloga.
Mit - Predčasna odpoved mora temeljiti na zakonskem ali veljavno dogovorjenem pogodbenem razlogu, samovoljna izselitev pa ni dovoljena.
Najemna pogodba mora biti sklenjena pisno, pisna ureditev pa varuje obe strani.
Resnica - Pisna pogodba omogoča dokazovanje ključnih dogovorov.
Varščino mora plačati vsak študent.
Mit - Plača jo, če je dogovorjena.
Če je varščina dogovorjena, naj bodo njena višina, namen in pogoji vračila jasno zapisani v pogodbi.
Resnica - Jasna pravila zmanjšajo možnost poznejšega spora.
Veljavna najemna pogodba je lahko dokazilo za prijavo prebivališča.
Resnica - Prijava je mogoča, če so izpolnjeni zakonski pogoji.
Izraz »kratkoročni najem« lahko študenta hitro zavede. Najem sobe za deset mesecev praviloma ni turistično oddajanje, ampak stanovanjski najem za določen čas, če študent prostor dejansko uporablja za bivanje.
To ne pomeni, da pogodba v nobenem primeru ne more prenehati pred dogovorjenim datumom. Predčasna odpoved je lahko mogoča zaradi zakonskega ali veljavno dogovorjenega pogodbenega razloga. Prav zato mora najemnik pred podpisom posebno pozornost nameniti odpovednim določbam in odpovednim rokom.
Največ zaščite prinese jasna pisna pogodba, ki določa trajanje najema, najemnino, stroške, varščino, prijavo prebivališča, pravila glede vstopa in postopek ob prenehanju najema.
Preden študent izroči denar ali prevzame ključe, naj preveri pogodbo, pripravi primopredajni zapisnik in fotografira stanje prostora. Nekaj minut previdnosti lahko prepreči večmesečni spor.
GOV.SI – Prebivališče: uradne informacije o dokazilih in postopku prijave prebivališča.
Pravno-informacijski sistem RS – Zakon o gostinstvu (ZGos-1): pravila za oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem gostom.
Odkrijte dodatne zanimive vsebine.
Najemna pogodba mora biti jasna, natančna in pravilno strukturirana. V članku predstavljamo 5 ključnih napotkov, ki zmanjšajo spore in zaščitijo tako najemodajalca kot najemnika.
Varščina ni dodaten zaslužek lastnika, temveč zavarovanje za neplačane obveznosti ali dokazljivo škodo po koncu najema.
Prevare pri najemu stanovanj so vse pogostejše. Pojasnjujemo, kako jih prepoznati in zakaj N24 preverja tako oglaševalce kot nepremičninske oglase.
Odgovori na najpogostejša vprašanja o tej temi.
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Prejmite nove članke in video vsebine direktno na svoj e-poštni naslov.
